АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-36101/2018

г. Казань						…Дело № А57-12918/2017

16 октября 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В., 

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества Фирма «Ж.А.К.» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.11.2017 (судья Горбунова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу № А57-12918/2017

по иску Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) к закрытому акционерному обществу Фирма «Ж.А.К.» (ИНН 6455005660, ОГРН 1026403667840) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к акционерному обществу Фирма «Ж.А.К.» (далее – ЗАО фирма «Ж.А.К.», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.09.2014 № А-14-779Ю/Ф-2 за период с 27.10.2014 по 30.09.2016 в сумме 236 612 руб. 33 коп., а также неустойки за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 в сумме 6 229 руб. 55 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.11.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО фирма «Ж.А.К.» в пользу Комитета взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 29.09.2014 № А-14-779Ю/Ф-2 за период с 27.10.2014 по 30.09.2016 в размере 188 446 руб. 92 коп., неустойка за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 в сумме 6 229 руб. 55 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 6 299 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции, ЗАО фирма «Ж.А.К.» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационных жалобах. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими оставлению без изменения исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 25.09.2014 № 3031 ЗАО фирма «Ж.А.К.» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 6126 кв.м, с кадастровым номером 64:48:020308:166, для размещения производственных и административных зданий по адресу: г.  Саратов, ул. Орджоникидзе, 24.

Во исполнение данного постановления 29.09.2014 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» («Арендодатель») и ЗАО фирма «Ж.А.К.» («Арендатор») заключен договор № А-14-779Ю/Ф-2 аренды земельного участка (далее – договор аренды) сроком на 49 лет с 29.09.2014 по 29.09.2063.

Пунктом 3.2 вышеуказанного договора определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Объект аренды был передан обществу по акту приема-передачи от 27.10.2014.

28.11.2016 Комитет направил в адрес ЗАО фирма «Ж.А.К.» претензию № 13-05/29763 от 15.11.2016 с требованием о погашении задолженности и пеней, которая последним была оставлена без удовлетворения.

Неоплата обществом в добровольном порядке суммы задолженности по договору аренды с 27.10.2014 (с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи) по 30.09.2016 в сумме 236 612 руб. 33 коп. и пени за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 в размере 6 229 руб. 55 коп., послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим требованием.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ и пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). 

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ документом о правах на земельные участки признается, в том числе договор аренды.

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. 

Судами установлено, что между сторонами в момент подписания договора аренды было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в соответствии с которым, истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 27.10.2014.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится в тексте договора (пункт 6.2), суды пришли к выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанции с учетом правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 14 постановления № 73, обоснованно признали за истцом право на взыскание задолженности по арендной плате с 27.10.2014 -момента передачи земельного участка по акту приема-передачи и соответствующей договорной неустойки.

В силу статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В статье 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и предназначенные для производственной деятельности, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

С 11.01.2013 кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель, утвержденных Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

Из разъяснений, данных в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. 

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами 4,6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно письму филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области от 09.07.2015 № 11067 дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» 31.01.2013.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с этим, применив при расчете арендной платы за спорный период начиная с 31.01.2013 новую кадастровую стоимость, установленную в отношении спорного земельного участка распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р, согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости составляет 1061,56 руб./кв.м., суды обоснованно пришли к выводу о наличии задолженности ответчика по арендной плате за период с 27.10.2014 по 30.09.2016 в размере 188 446 руб. 92 коп., неустойки за период с 10.01.2015 по 25.10.2016 в размере 6 229 руб. 55 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды и возникновение обязанности по внесению арендной платы не с момента заключения договора аренды и передачи земельного участка обществу (27.10.2014), а с момента его государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (07.04.2016), были предметом оценки суда первой и апелляционной инстанции, правомерно отклонены. 

Указанные выводы судов соответствуют статьям 164, 308, 309, 433, 606 ГК РФ, разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления № 73 и пунктах 2,3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает правовых последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, однако в части, не затрагивающей права этих третьих лиц, становится обязательным для сторон с момента подписания ими договора.

Вопреки доводам общества стороны сделки связаны обязательственными правоотношениями, в связи с чем по правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165).

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы за спорный период в деле отсутствуют, в связи с чем суды, руководствуясь статьями 309, 614, 622 ГК РФ, обоснованно признали требования истца правомерными.

Отклоняя доводы кассационной жалобы о невозможности осуществления до момента регистрации договора аренды правомочий арендатора в отношении всей площади арендуемого земельного участка, аналогичные доводам ответчика, приведенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что нормальная эксплуатация принадлежащих ответчику нежилых зданий не могла быть ограничена только площадью застройки этих зданий, предполагала использование и той части земной поверхности, которая необходима для эксплуатации этих зданий в соответствии с их предназначением и не ставилась в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора.

При таких обстоятельствах позиция общества, приведенная в кассационной жалобе, признается судом кассационной инстанции ошибочной и основанной на неверном толковании норм действующего законодательства.

Ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии у арендатора задолженности по арендным платежам, расчет которой правомерно произведен истцом на основании приложения № 1 к договору аренды земельного участка.

Учитывая, что ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы подтверждено материалами дела, суды удовлетворили требование истца и о взыскании неустойки на основании статьи 330 ГК РФ.

Несогласие заявителя жалобы с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в состоявшихся судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.11.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 по делу № А57-12918/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				Ф.В. Хайруллина 

Судьи								В.А. Петрушкин 

									А.Ф. Фатхутдинова