﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7431/19 

Екатеринбург

10 декабря 2019 г.

 

Дело № А07-33910/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации  городского округа город Уфа (далее -  Управление земельных и имущественных отношений) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу № А07-33910/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Уралнефтепродукт» (далее – общество «Лукойл-Уралнефтепродукт») – Кулаев И.Р. (доверенность от 01.01.2019 № 110/19-ю).

Общество  «Лукойл-Уралнефтепродукт» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений о признании недействительными расчетов арендной платы по договору аренды земельного участка № 655-15 от 18.09.2015 за период с 01.06.2017 по 31.12.2018, рассчитанных исходя из ставки 10,52%, предусмотренной пунктом 8.3. «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» приложения № 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 655-15 от 18.09.2015: за период с 01.06.2017 по 31.12.2018, рассчитанного исходя из ставок, предусмотренных пунктом 8.5. «Офисы, представительства коммерческих организаций» - 3,50%, пунктом 8.1. «Финансово-кредитные организации, лизинговые, страховые и инвестиционные компании» - 5,68%, пунктом 5.12. «Общественное питание с алкогольными напитками» - 4,71%, приложения № 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7.

Решением суда от 26.06.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Управление земельных и имущественных отношений просит  обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.  Заявитель указывает, что при установлении ставки 10,52% ответчик руководствовался тем, что арендатор осуществляет сдачу в аренду помещений сторонним организациям, при этом сам не осуществляет деятельность по организации общественного питания и банков, следовательно, по его мнению, ответчиком  правомерно применены ставки соответствующие фактическому использованию земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Лукойл-Уралнефтепродукт» просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений и обществом «Лукойл-Уралнефтепродукт» 18.09.2015 заключен договор аренды № 655-15 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010159:71, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Республики Башкортостан, ул. Цюрупы, под деловое управление, общей площадью                 6541 кв. м.

Согласно пункту 3.1. договора срок аренды устанавливается с 15.05.2015 до 15.05.2025.

На основании акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010159:71, общей площадью 6 541 кв. м  передан истцу под деловое управление.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 24.01.2018 вид разрешенного использования «Деловое управление» с 09.01.2018 заменен на «Деловое управление, банковская и страховая деятельность, общественное питание».

В силу пункта 4.2. договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Размер арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора). 

Согласно пункту 4.4. договора расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года.

Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 4.5 договора).

Ставки за землю установлены Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7.

Истец в исковом заявлении указывает, что исходя из фактического использования земельного участка, расчет арендной платы должен определяться исходя из следующих ставок арендной платы, предусмотренных в приложении № 1-3:

для вида разрешенного использования земельного участка «Земли под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг»:

- 3,50% - ставка арендной платы для вида функционального использования «Офисы, представительства коммерческих организаций» под офисные помещения общей площадью 6 023 кв. м (подпункт 8.5. пункта 8 приложения № 1-3);

- 5,68% - ставка арендной платы для вида функционального использования «Финансово-кредитные организации, лизинговые, страховые и инвестиционные компании» под размещение банковской организации общей площадью 155 кв. м (подп. 8.1. п. 8 приложения № 1-3);

для вида разрешенного использования земельного участка «Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания»:

- 4,71% - ставка арендной платы для вида функционального использования «Общественное питание с алкогольными напитками» под ресторан общей площадью 363 кв. м (подпункт 5.12. пункта 5 приложения № 1-3).

Ответчик предложил истцу заключить дополнительное соглашение № 2 от 24.07.2018  с исчислением арендной платы с площади - 518 кв. м в размере 10,52%, предусмотренной подпунктом 8.3. пункта 8 приложения № 1-З «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства».

Истец ссылался на то, что изменения в части расчетов арендной платы внесены ответчиком в договор аренды земельного участка в одностороннем порядке на основании дополнительного соглашения № 2 от 24.07.2018. Данное соглашение истцом не подписано.

Истец не согласился с данным расчетом и обратился в адрес ответчика с требованием о перерасчете арендных платежей (письма № АМ-1038-У                     от 07.02.2018, № АМ-5565-У от 04.07.2018, № АМ-9343-У от 26.09.2018).

Ответчик в перерасчете отказал, указав, что ставка арендной платы в размере 10,52% определена верно, поскольку часть помещений передана истцом в аренду ООО «ЛУЧ» под ресторан на земельном участке общей площадью 155 кв. м (договор аренды № 15UN-26302B-10 от 28.08.2015) и ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» на земельном участке общей площадью 363 кв. м (договор аренды № 16UN-36782B-10 от 14.04.2016).

В целях досудебного урегулирования разногласий по расчетам арендной платы истец вручил ответчику претензию № АГ-8381-У от 07.09.2018  с требованием о перерасчете арендных платежей с учетом функционального использования земельного участка и впоследствии обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего. 

 В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

 Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

  В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

  В силу статьи 606  ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  На основании статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

   В соответствии с разъяснениями, содержащимися  в пункте 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11 арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Ставки за землю установлены  решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан  от 03.12.2007 № 30/7. 

 Судами установлено, что обществу «Лукойл-Уралнефтепродукт» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - здание с кадастровым номером 02:55:010159:453, назначение: нежилое здание: площадь 13283,7 кв. м, количество этажей: 7, в том числе подземных: 2, адрес (местонахождения) объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Цюрупы, д. 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 13.04.2015, № 02-04/101-04/201/007/2015-8338/2

В пункте 4.3. договора аренды №655-15 стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 2 статьи 166, статьи 180 ГК РФ общество «Лукойл-Уралнефтепродукт» как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требований закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № 655-15 от 18.09.2015.

Между тем доводы ответчика о применении в целях исчисления арендной платы вида функционального использования земель, предусмотренного пунктом 8.3. указанного Решения «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» судами признаны необоснованными. 

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости  установлен вид разрешенного использования земельного участка – «деловое управление».

В соответствии с договором аренды № 655-15 от 18.09.2015 истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 6 541 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Цюрупы, под деловое управление.

В последующем двусторонне подписанным соглашением стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка на «деловое управление, банковская и страховая деятельность, общественное питание».

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует вывод, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

При этом условиями договора аренды № 655-15 от 18.09.2015 его стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.

По результатам проверки общества «Лукойл-Уралнефтепродукт» по вопросу соблюдения земельного законодательства при использовании арендованного земельного участка, проведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в 2017-2018, вынесено постановлении о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 28.02.2018, в котором установлено, что использование земельного участка 02:55:010159:71 с видом разрешенного использования «деловое управление, банковская и страховая деятельность, общественное питание» соответствует видам разрешенного использования земельного участка.

Суды указали, что основным видом экономической деятельности истца является розничная торговля моторным топливом в специализированных магазинах. Данный вид деятельности не является риэлтерской деятельностью.

Таким образом,  исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание отсутствие   доказательств предоставления земельного участка ответчику и его фактического использования им для размещения риэлтерских, рекламных и туристических агентств, как указано в пункте 8.3 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что требования истца являются правомерными и подлежат удовлетворению. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

                                  П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу № А07-33910/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений  Администрации  городского округа город Уфа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева