АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                 Дело №А45-40527/2019

               Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года

               Решение изготовлено в полном объеме 05 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по оплате стоимости восстановительного ремонта по договору аренды №39ТП18 от 15.03.2018 в размере 145 574 руб. 83 коп.,  судебных расходов в размере 213 руб. 61 коп.,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании неосновательного обогащения в размере 34 318 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:  

ООО "МЕТА-БИЛЗ": ФИО2 (доверенность №12  от 07.05.2020, диплом №10092  от 30.06.2009, паспорт);

ИП ФИО1: ФИО3 (доверенность 54 АА 3425411 от 18.11.2019, паспорт),

                                         установил:

общество с ограниченной ответственностью «МЕТА-БИЛЗ» (далее-истец, Арендодатель, ООО «МЕТА-БИЛЗ») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее-ответчик, Арендатор, ИП ФИО1) задолженности по оплате стоимости восстановительного ремонта по договору аренды №39ТП18 от 15.03.2018 в размере 145 574 руб. 83 коп.,  судебных расходов в размере 213 руб. 61 коп.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, указал, что дефектная ведомость, содержащая объем недостатков помещения, не была подписана ответчиком, была выслана ему по почте спустя два месяца после передачи помещения из аренды, в связи с чем этот документ не может служить доказательством ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств. Указал, что истец не представил всей совокупности доказательств, позволяющих обязать ответчика возместить ущерб.

Кроме этого, Арендатор предъявил встречный иск к Арендодателю  о взыскании неосновательного обогащения в размере 34 318 руб. Указал, что на момент расторжения договора аренды 17.03.2017 у ответчика имелась переплата по арендной плате 34 318 рублей, однако истец, уведомлением от 09.09.2019 необоснованно произвел зачет встречных требований на всю сумму переплаты в счет стоимости восстановительного ремонта. В связи с вышеуказанным, ответчик, во встречном иске, просил взыскать с Арендодателя сумму переплаты в размере 34 318 руб.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва и встречного иска поддержал. Указал, что ответчик расторгнул договор аренды досрочно, в связи с финансовыми трудностями.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, встречного иска, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу о необходимости удовлетворения первоначально заявленных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска, при этом исходит из следующего:

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, 15.03.2018г. между ООО «Зеленые купола 3» (Арендодатель, правопредшественник истца) и Арендатором заключен Договор аренды № 39ТП18 (далее по тексту - Договор), в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование за плату помещение общей площадью 89,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Здание).

Срок действия договора - до «28» февраля 2019г. (п. 7.1 Договора).

01.04.2018г. помещение было передано Арендатору по Акту приема - передачи № 1.

10.02.2019г. сторонами подписано Дополнительное соглашение № ПР1-02-19 к Договору, в соответствии с которым Договор продлен на новый срок с 01.03.2019г. по 31.01.2020г. включительно.

15.03.2019г. от Ответчика поступило заявление (исх. № 07 от 11.03.2019г.) о досрочном расторжении Договора с 17.03.2019г., что не отрицалось представителем ответчика в ходе судебного разбирательства.

17.03.2019г. сторонами был подписан Акт приема - передачи № 2, в соответствии с которым Арендатор (Ответчик) возвратил, а Арендодатель (Истец) принял помещения общей площадью 89,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

При приеме - передаче Помещения Сторонами установлено, что Помещению причинен ущерб по вине Арендатора, что подтверждается Дефектной ведомостью от 17.03.2019г. к Акту приема - передачи №2 от 17.03.2019г.

Доводы ответчика о том, что ему не было известно о дефектной ведомости судом отклоняются, учитывая следующее.

В соответствии с п. 4.5 Договора при наличии замечаний к состоянию помещения, лицами, подписывающими Акт приема — передачи № 2, составляется и подписывается Дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

В п. 2 Акта приема - передачи № 2 от 17.03.2019г. прямо указано, что состояние помещения, указанного в п. 1 Акта, отражено в дефектной ведомости, являющейся обязательным приложением к настоящему Акта № 2 по договору аренды № 39ТП18 от 15.03.2018г.

Акт приема - передачи № 2 от 17.03.2019г. подписан Ответчиком без замечаний и каких-либо оговорок, что в свою очередь означает, что на момент подписания акта, ответчик знал, либо должен был знать о наличии дефектной ведомости.  Доказательства обратного суду представлены не были, а пояснения ответчика о том, что при подписании акта его ввели в заблуждение, указав что данная надпись в акте (о дефектной ведомости) является формальностью, не подтверждены какими либо доказательствами.

Кроме представленной в материалы дела истцом дефектной ведомости, ответчиком не было представлено иного варианта такой ведомости. В отзыве, ответчик ограничился только лишь ссылками на нормы права о недоказанности истцом ущерба, однако им не было представлено в судебное заседание конкретных замечаний относительно недостатков, перечисленных в ведомости представленной истцом.

Как указал в иске истец, от подписания Дефектной ведомости Ответчик отказался. В связи с чем в адрес Ответчика по почте были направлены указанные Дефектные ведомости от 17.03.2019г. для подписания, что подтверждается описью от 14.05.2019г. и кассовым чеком № 00053 от 14.05.2019г.

Нужно отметить, что истец, при определении объема недостатков и размера ущерба не уклонялся от порядка такого определения, установленного сторонами в п.4.3 договора, и действовал в строгом соответствии с его условиями.

 На основании Дефектной ведомости был составлен Локальный сметный расчет, согласно которого стоимость восстановительного ремонта составляет 179 892 руб. 90 коп.

Таким образом, суд принимает во внимание стоимость восстановительного ремонта, установленную в дефектной ведомости.

В силу ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Иное Договором аренды не предусмотрено.

Таким образом, Ответчик (Арендатор) обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Целям поддержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры.

В первую очередь это проведение текущего ремонта, который должен проводить Арендатор.

Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании и т.п.). Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Кроме того, обязанностью Арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: профилактическая работа (смазка, проверка надежности крепежных деталей, замена деталей одноразового употребления и т.п.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и т.п.

Доказательств проведения указанных мероприятий в течение срока действия договора аренды Ответчиком не представлено.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 4.4 Договора Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящегося там имущества Арендатора и передать его Арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

Дефекты, указанные в Дефектной ведомости осуществлены в связи с ненадлежащей эксплуатацией помещения, выразившейся в недобросовестном отношении к выполнению обязательств по сохранности помещения и содержания помещения в надлежащем состоянии.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (пп. 2 и 3 ст. 401 ГК РФ).

Как указал Высший арбитражный суд РФ в Определении от 19.04.2007г. № 5619/06 по делу № А60-34494/2005-СЗ, в случае когда стороны были связаны между собой договорными отношениями арендатор несет обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества.

При этих условиях с учетом требования пункта 2 статьи 401 ГК РФ бремя доказывания отсутствия вины в нарушении обязательства по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии ложится на Ответчика.

Ответчик не опровергнул надлежащими доказательствами доводы истца и представленные им в материалы дела доказательства.

Согласно п. 4.1.3 Договора Арендатор имеет право прекратить действие договора, не дожидаясь истечения согласованных сторонами в Договоре сроков аренды, письменно уведомив об этом Арендодателя не менее чем за 90 (Девяносто) календарных дней до желаемой даты прекращения договора. Арендатор обязан освободить помещение в последний день указанного срока и передать помещение Арендодателю в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 4.1.4 Договора в случае нарушения Арендатором порядка досрочного прекращения Договора, предусмотренного п. 4.1.3 Договора (несоблюдение Арендатором сроков письменного уведомления о досрочном расторжении Договора либо отсутствие такого уведомления со стороны Арендатора) Арендатор вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафной неустойки в размере суммы обеспечительного взноса, предусмотренного п. 5.2.2 Договора.

Согласно п. 4 Приложения № 1/1 от 10.02.2019г. к Дополнительному соглашению № ПР1-02-19 от 10.02.2019г. к Договору размер обеспечительного взноса на дату расторжения договора составлял 75 990 руб. 

Ответчик оплатил обеспечительный взнос полностью.

В связи с нарушением Ответчиком порядка досрочного прекращения Договора Истец (Арендодатель) начислил штрафную неустойку в размере суммы обеспечительного взноса, а именно в размере 75 990 руб. 

В соответствии с п. 3.1.4 Договора Арендодатель имеет право при прекращении действия Договора по любому основанию удержать из оплаченного Арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение, задолженность по оплате аренды (в т.ч. задолженность по оплате стоимости потребленных Арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пени, штрафы) за нарушение обязательств, предусмотренных Договором.

В связи с вышеизложенным Истец (Арендодатель) из оплаченного Ответчиком (Арендатором) по Договору обеспечительного взноса в размере 75 990 руб. удержал штрафную неустойку за нарушение порядка досрочного прекращения договора, что соответствует порядку установленного договором аренды, предусмотренного п. 4.1.3 Договора, а также правовому назначению обеспечительного взноса, согласно ст. 381.1 ГК РФ.

На момент расторжения Договора у Ответчика имелась переплата по арендным платежам в размере 34 318 (Тридцать четыре тысячи триста восемнадцать) руб. 07 коп., в том числе НДС.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В связи с наличием встречных однородных требований - требования Ответчика (Арендатора) по возврату излишне уплаченной арендной платы, с одной стороны, и требования Истца (Арендодателя) по оплате стоимости восстановительного ремонта, с другой стороны, Истец (Арендодатель) подготовил и направил в адрес Ответчика Уведомление о зачете, в соответствии с которым сумма переплаты по арендным платежам зачтена в счет оплаты стоимости восстановительного ремонта.

Зачет однородных требований проведен Истцом (Арендодателем) на сумму 34 318 руб. 07 коп.

Письмо с уведомлением о проведении зачета было направлено в адрес Ответчика ценным письмом с описью и уведомлением 12.09.2019г. (исх. № 666/1-37 от 11.09.2019г.), что подтверждается описью от 12.09.2019г. и кассовым чеком №00031 от 12.09.2019г.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, обязательство Истца (Арендодатель) по возврату переплаты по арендным платежам исполнено (погашено) в полном объеме, а доводы ответчика о неправомерности зачета судом отклоняются.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Следовательно, обязательство Ответчика (Арендатор) по оплате стоимости восстановительного ремонта, исполнено (погашено) частично на сумму 34 318 руб. 07 коп.

Остаток задолженности Ответчика по оплате стоимости восстановительного ремонта, составил 145 574 руб. 83 коп., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В связи с указанным, встречные исковые требования о взыскании с Арендодателя сумму переплаты в размере 34 318 руб. не подлежат удовлетворению.

Доводы истца о несоблюдении Арендодателем претензионного порядка урегулирования спора судом отклоняются. 

В материалы дела представлено требование Арендодателя о возврате задолженности и белее того, само по себе, несоблюдение истцом по встречному иску претензионного порядка урегулирования спора, подлежит отклонению с учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.07.2012 N 2873/12.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В целях соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 5 ст. 4 АПК РФ, Истец направил в адрес Ответчика претензию (исх. № 666/5-37 от 11.09.2019г.), что подтверждается описью от 12.09.2019г. и кассовым чеком №00031 от 12.09.2019г.

Согласно кассового чека от 12.09.2019г. стоимость услуг по направлению претензии Ответчику составила 213 руб. 61 коп.

Почтовые расходы относятся в силу ст. 110 АПК РФ к судебным расходам, подтверждены истцом документально, в связи с чем подлежат возмещению истцу.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" задолженность по оплате стоимости восстановительного ремонта по Договору аренды № 39ТП18 от 15.03.2018г. в размере 145 574  рублей 83 копеек,  сумму почтовых расходов в размере 213 рублей 61 копеек, сумму государственной пошлины в размере 5367 рублей 25 копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ", о взыскании неосновательного обогащения-отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов