АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-22540/2017

Дело № А65-22205/2016

г. Казань

18 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В., 

судей Коноплёвой М.В., Петрушкина В.А., 

при участии:

третьего лица – Хуснуллиной А.Г., лично,

при участии представителей:

истца – Шишкиной В.С., доверенность от 25.10.2016 № 74,

ответчика –Яруллиной П.М., доверенность от 04.07.2017, Бутакова В.К., директора,

третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «ТД Челныхлеб-II» – Кашаповой Р.К., доверенность от 22.06.2016, 

в отсутствие:

третьего лица – Бутаковой Е.В. – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017 (судья Исхакова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-22205/2016

по иску муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс» (ОГРН 1131650015925, ИНН 1650270461) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ, взыскании 434 341 руб. долга, 41 227 руб. 76 коп. пени, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ТД Челны-хлеб-II», Бутакова Валерия Казимировича, Хуснуллиной Анисы Габдулловны, Бутаковой Елизаветы Валерьевны,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – истец, Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр «Фокс» (далее – ответчик, ООО «Центр «Фокс», общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ от 24.09.2010 № 2104-АЗ, взыскании 434 341 руб. долга за период с 01.12.2015 по 30.06.2016, 41 227 руб. 76 коп. пени за период с 16.01.2016 по 25.07.2016.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бутаков В.К., Хуснуллина А.Г., Бутакова Е.В, общество с ограниченной ответственностью «ТД Челны-хлеб-II» (далее - ООО «ТД Челны-хлеб-II»).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017 иск удовлетворен частично: с ООО «Центр «Фокс» в пользу Исполкома взыскано 48 руб. 14 коп. пени; в остальной части в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Исполком обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт или направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение судами норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 04.07.2017 до 11.07.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Исполкома от 22.09.2010 № 6092 между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Онегин» (далее - ООО «Онегин», арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, площадью 1860 кв. м, для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин, сроком на 49 лет.

Согласно пункту 3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.5 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

03 ноября 2010 года между ООО «Онегин» (продавец по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «ПМК Тамерлан» (далее – ООО «ПМК Тамерлан, покупатель по договору) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ.

На основании договора от 10.07.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ ООО «ПМК Тамерлан» передало ответчику свои права и обязанности по указанному договору аренды.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.09.2014 ответчику на праве собственности принадлежало нежилое помещение № 1000, назначение нежилое, общая площадь 329,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А.

В спорный период у ответчика находилось в собственности нежилое помещение площадью 295 кв. м.

Кроме этого, из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права следует, что третьим лицам принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, а именно: с 20.08.2014 ООО «ТД Челны-хлеб-II») нежилое помещение № 1004 общей площадью 513,6 кв. м, этаж 1; с 09.09.2014 Бутакову В.К. нежилое помещение № 1003 общей площадью 909,1 кв. м, этаж 3; с 09.09.2014 Хуснуллиной А.Г. нежилое помещение № 1001 общей площадью 343,6 кв. м, этаж 2; с 30.06.2016 Бутаковой Е.В. нежилое помещение № 10012 общей площадью 546,7 кв. м, этаж 2.

Соглашением от 01.11.2014 собственники помещений в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85. При этом за ответчиком определена доля в размере 15,87% - 295 кв. м, за ООО «ТД Челны - хлеб-II» 18,68% - 348 кв. м, за Бутаковым В.К. 33,07% - 615 кв. м, за Хуснуллиной А.Г. 32,38% - 602 кв. м. 

С августа 2016 года ответчик утратил право собственности на помещения, расположенные в указанном здании.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Центр «Фокс» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, Исполком направил в его адрес претензию от 26.07.2016 № 06/713п с требованием оплатить задолженность по арендным платежам и предложением расторгнуть договор аренды.

Поскольку претензия со стороны ООО «Центр «Фокс» осталась без удовлетворения, Исполком обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее - постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74). 

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка. 

Рассматривая спор, суд первой инстанции установил, что разногласия сторон при определении размера арендной платы сводятся к правильности применения поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Суд первой инстанции исходил из того, что при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент со значением 2, поскольку в нежилом здании по ул. Ахметшина д. 108А, г. Набережные Челны, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 с разрешенным использованием «под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин», располагаются различные собственники и арендаторы; истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что общим назначением объекта является розничная торговля; до 2016 года Исполком при расчете арендной платы применял поправочный коэффициент со значением 2.

Суд самостоятельно произвел перерасчет подлежащей оплате арендной платы за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 с учетом кадастровой стоимости земельного участка в 2015, 2016 году, исходя из чего пришел к выводу о том, что размер платы за декабрь 2015 года составил 2 674 руб. 71 коп. (296 х 3614 х 1,5% х 2/12), а за 2016 год – 2 860 руб. 11 коп. в месяц (296 х 4141,09 х 1,4% х 2/12), поэтому за период с 01.12.2015 по 30.06.2016 ответчик должен был оплатить арендную плату в размере 19 835 руб. 37 коп.

Принимая во внимание представленные в доказательство оплаты арендных платежей платежные поручения № 42 от 03.02.2016, № 49 от 10.02.2016, № 15679 от 26.03.2016, № 83567 от 25.04.2016, № 83594 от 24.05.2016, № 83593 от 24.05.2016, № 83611 от 24.06.2016, № 83592 от 19.05.2016, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности и наличия переплаты арендных платежей за спорный период, взыскал пени в размере 48 руб. 14 коп. за 18 дней просрочки платежей, с 16.01.2016 по 03.02.2016, начисленных на долг по арендной плате за декабрь 2015 года в размере 2 674 руб. 71 коп. Суд отказал в расторжении договора аренды, установив отсутствие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, указанное в качестве основания для расторжения договора – несвоевременное внесение арендной платы). 

Суд апелляционной инстанции дополнил основания для оставления требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ, указав, что с августа 2016 года ответчик утратил право собственности на помещения, расположенные на спорном земельном участке, следовательно, в силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 273 и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к новому собственнику объекта недвижимости перешли права и на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований во взыскании задолженности за пользование земельным участком в период с 01.06.2015 по 30.06.2016, судебные инстанции руководствовались порядком определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, и признали правильным расчет задолженности с учетом применения коэффициента Кф в размере «2» как за земельные участки, занятые под административные здания, помещения и офисы.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, расчет арендной платы производится по формуле: А = Рс x Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10, а также поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением 2.

Суд установил, что Исполком в 2015 году производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 2, а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10. При этом ответчик за весь спорный период оплачивал арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 2.

Начисляя плату за пользование земельным участком с применением поправочного коэффициента «10» как за земельные участки, занятые «под объектами розничной торговли», Исполком ссылается на разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 («под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин»), который содержит, в том числе, и возможность размещения на нем объекта торговли – магазин.

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Пунктом 2.1. решения Казанской городской думы от 11.11.2013 № 526 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге» также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516.

Сторонами не оспаривается тот факт, что в нежилом здании по ул. Ахметшина, 108А г. Набережные Челны располагаются различные собственники и арендаторы, в том числе находится объект торговли.

При этом возражения ответчика и представителей других лиц, участвующих в деле (Хуснуллина А.Г.) в суде кассационной инстанции сводятся к тому, что торговый объект занимает только 18% общей площади здания, а оставшаяся часть здания используется под физкультурно-оздоровительную, лечебную, косметологическую и образовательную деятельность. При этом участвующие в деле представители не отрицали, что осуществляемая ими физкультурно-оздоровительная, лечебная, косметологическая деятельность (3 этаж здания), оказание услуг коммерческого детского садика (2 этаж здания), также направлена на извлечение прибыли.

В связи с этим судам надлежало дать оценку обстоятельствам, связанным с фактической деятельностью ответчика и видом разрешенного использования земельного участка, и, исходя из установленного, определить правильность применения истцом при расчете платы за землю поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка.

Однако оценка названным обстоятельствам судами не дана.

В соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пунктам 1, 2, 3 части 4 статьи 170, пункту 12 части 2 статьи 271 АПК РФ в соответствующих судебных актах судов первой и апелляционной инстанций должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражными судами; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии судебного акта; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

С учетом изложенного следует признать, что вывод судов двух инстанций об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате основан на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела, что не соответствует требованиям статей 65, 71, 168, 170, 271 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, поскольку судами не установлены значимые для дела обстоятельства и не применены подлежащие к применению нормы права, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 по делу № А65-22205/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья					Ф.В. Хайруллина

 

Судьи									М.В. Коноплёва

 

В.А. Петрушкин