АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-22915/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Севастьяновой М.А.,

судей                                                                  Дерхо Д.С.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, веб-конференции (онлайн-заседание) помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-22915/2020 по иску акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» (109029, 

<

...>, ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» (625048, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 13 064 714 руб.                   96 коп. основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (450075, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» - ФИО2 по доверенности                  от 09.01.2019; акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» - ФИО3                 по доверенности от 04.02.2022, после перерыва также - ФИО4 по доверенности           от 26.05.2022 (посредством вэб-конференции).

Суд установил:

акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее – АО «ТД «Перекресток», торговый дом) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» (далее – ООО ТЦ «Южный», торговый центр) о взыскании долга в размере 13 064 714 руб. 96 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 04.08.2020 по день фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее - ООО «Стройцентр»).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 решение Арбитражного суда Тюменской области от 01.12.2021 по делу № А70-22915/2020 отменено, по делу принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены,                   с ООО ТЦ «Южный» в пользу АО «ТД «Перекресток» взысканы денежные средства          в размере 13 064 714 руб. 96 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2020 по 18.04.2022 в размере 1 508 977 руб. 50 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 91 324 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основного долга в размере 13 064 714 руб. 96 коп., начиная с 19.04.2022 по день фактического исполнения данного обязательства по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, проценты со дня частичного уменьшения суммы основного долга подлежат начислению на оставшуюся его сумму.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, торговый центр обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель не согласен с взысканием с него суммы затрат, понесенных истцом в ходе подготовки арендованного у ответчика нежилого помещения для осуществления в нем торговой деятельности, полагая, что у истца отсутствовали основания для отказа от договора аренды, так как торговый центр не нарушал предусмотренных договором аренды заверений об обстоятельствах.

В обоснование указанного заявитель жалобы приводит следующие доводы: истцу до заключения договора аренды с ответчиком было известно о наличии в здании ТЦ «Южный» магазина «Монетка», осуществляющего розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, о том, что между ООО ТЦ «Южный» и ООО «Элемент Трейд» (магазин «Монетка») заключен договор аренды недвижимого имущества от 22.12.2016 сроком до 03.03.2027, при этом несмотря на известность указанного обстоятельства истцу, он заключил договор аренды помещения             в здании с ТЦ «Южный», тогда как торговый центр не давал заверений о расторжении договора аренды с ООО «Элемент Трейд»; поскольку институт заверений об обстоятельствах основывается на принципе добросовестности, то осведомленность стороны, получившей заверения, является основанием для отказа в иске; сторона, которая обнаружила (могла обнаружить) недостоверность заверений до заключения договора,                  в дальнейшем утрачивает право ссылаться на недостоверность таких заверений;                 из перечня предусмотренного договором заверения арендодателя о том, что арендатор будет единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, исключены магазины ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в здании не более 450 кв. м, при этом, по мнению заявителя, ассортиментный перечень товара магазина «Монетка» (смешанные группы товаров) тождественен ассортиментному перечню названных магазинов, и также занимаемая магазином «Монетка» площадь составляет 436 кв. м; суд апелляционной инстанции не учел положения пунктов 8, 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее также – постановление Пленума ВАС РФ № 16) о том, что суд отказывает в защите той стороне, которая злоупотребляет своим правом, и о необходимости толкования условий договора в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия, при этом истец является сильной стороной и договор заключался в редакции истца без возможности у арендодателя внесения изменений и дополнений; истец расторг договор аренды не вследствие нарушения данных арендодателем заверений, а в связи с тем, что неправильно рассчитал возможный трафик и покупательскую способность в арендуемом помещении, поскольку утвержденный для данного магазина «Перекресток» план ежемесячной выручки                      в 15 млн. руб. оказался невыполним, об этом свидетельствует то обстоятельство, что спустя два месяца после открытия магазина письмом от 14.07.2019 истец заявил об отказе от договора с июля 2019 года по пункту 5.3 договора, однако данный отказ реализован                 не был и истец продолжил пользоваться помещением; апелляционный суд безусловно принял документы истца о проведении подготовительных и монтажных работ                              в помещении ответчика, не дав оценки доводам торгового центра о том, что часть работ, указанных в справках КС-2, КС-3, не предусмотрена в договоре аренды, в частности                  в приложении № 4 к нему «Ведомость разграничения работ», при этом на арендатора возлагалась обязанность по передаче соответствующих документов на устанавливаемое оборудование и скрытые работы для подтверждения таковых, однако исполнительная документация, в том числе на скрытые работы так и не была передана арендодателю; суд апелляционной инстанции также не учел, что истец подтвердил факт демонтажа                          в арендованном помещении всего имущества; никаких улучшений истцом ответчику                  не передавалось в связи с чем взысканная с ответчика сумма образует неосновательное обогащение истца; обжалуемое постановление является незаконным в части начисления процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.04.2022 по 01.10.2022, поскольку данные проценты не могут начисляться на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория                     на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Торговый дом в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемое постановление без изменения, ссылается на то, что судом апелляционной инстанции правильно установлено отсутствие вины истца                  в расторжении договора аренды, а, следовательно, обязанность по компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений и расходов по подготовке помещений                  к целевому использованию, возложена на арендодателя.

В целях получения от сторон дополнительных пояснений по доводам кассационной жалобы и отзыва на нее, в судебном заседании, открытом 01.08.2022, объявлялся перерыв до 08.08.2022.

Представленные торговым центром дополнение к кассационной жалобе и торговым домом письменные пояснения по этим дополнениям приобщены к материалам дела.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, соответственно, кассационной жалобы с учетом дополнений, и отзыва на кассационную жалобу с учетом письменных пояснений.

Учитывая надлежащее извещение ООО «Стройцентр» о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие представителей указанного третьего лица.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность  постановления суда апелляционной инстанции, суд округа исходит из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между АО «ТД «Перекресток» (арендатор) и ООО ТЦ «Южный» (арендодатель) заключен договор аренды от 08.02.2019 № 02/08/2019 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 206 кв. м, находящееся на 1 этаже в здании торгово-офисного центра «Южный» (далее – Помещение), расположенного по адресу: 

<

...>. Передаваемое в аренду недвижимое имущество является частью нежилого помещения                с кадастровым номером 72:23:0430001:10435 общей площадью 23 727,8 кв. м (далее – Объект) по указанному адресу.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды определен сторонами в 120 месяцев                   с даты государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора произведена в феврале 2019 года.

В соответствии с пунктом 1.5 договора передача помещения арендатору по акту, форма которого является Приложением № 7 к настоящему договору, осуществляется                 не позднее 15 марта 2019 года в состоянии, свободном от имущества арендодателя и с полностью выполненными арендодателем в помещении работами арендодателя, указанными в Приложении № 4 к настоящему договору, и согласовании Проекта супермаркета в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.28 настоящего договора.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор полагается на перечисленные заверения, в частности заверение, изложенное в подпункте пятом, а именно: начиная с третьего месяца аренды, исчисляемого с даты подписания акта приема-передачи помещения, арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией за исключением:

- баров, кафе, ресторанов и других объектов общественного питания, а также объектов развлекательной сферы (кинотеатр, боулинг, парк развлечений и т.п.) в Объекте;

- специализированных магазинов по продаже чая, кофе, кондитерских и табачных изделий общей площадью всех таких магазинов в объекте не более 220 кв. м общей арендопригодной площади объекта;

- магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в здании не более 450 кв. м.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендодателя за 14 календарных дней до даты расторжения в некоторых случаях, включая неисполнение заверений, предусмотренных пунктом 1.6 договора.

Согласно пункту 2.1.4 договора в случае досрочного расторжения/прекращения действия настоящего договора не по вине арендатора, признания данного договора недействительным/незаключенным, арендодатель обязуется в течение десяти календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен статьей 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе, но, не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения). При этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты, с учетом амортизационных отчислений по данным бухгалтерского учета с учетом амортизации, которая составляет 10% в год.

Помещение в аренду передано по акту приема-передачи от 07.03.2019.

Арендодатель согласовал арендатору Проект супермаркета, о чем свидетельствует виза «Согласовано», а также подпись генерального директора и печать организации ответчика на титульных страницах всех разделов проекта.

27.08.2019 стороны подписали к договору дополнительное соглашение № 1, предусматривающее предоставление арендатору скидки по арендной плате с 01.09.2019  до 29.02.2019 или до наступления одного из событий – 2 месяца подряд товарооборот арендатора превысит 15 000 000 руб. или арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на Объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в пункте 1.6 договора. Во всем остальном, что не предусмотрено соглашением, стороны руководствуются условиями договора.

10.02.2020 стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды, предусматривающее скидку по арендной плате на период с 01.03.2020 по 31.08.2020,                  а также условия, при которых она отменяется аналогично условиям дополнительного соглашения № 1.

Ссылаясь на не совершение арендодателем действий, направленных на реализацию предоставленных заверений, арендатор выставил претензию от 23.04.2020 относительно невыполнения условий договора аренды в части невыполнения предоставленных заверений.

В ответе на претензию арендодатель указал, что перечисленные в ней обстоятельства являлись и ранее предметом обсуждения между сторонами, в связи с чем были согласованы условия дополнительных соглашений, предусматривающих со стороны арендодателя снижение арендной платы, в том числе до момента, когда арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в пункте 1.6 договора.

Повторная претензия, направленная 28.05.2020, оставлена арендодателем без ответа.

03.07.2020 арендатор вручил арендодателю уведомление от 02.07.2020 об отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 5.3 договора в связи с неисполнением  арендодателем заверения о том, что торговый дом будет являться единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

23.07.2020 сторонами прекращены арендные отношения путем подписания акта возврата помещения.

Ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут в связи с неисполнением арендодателем данного арендатором заверения, торговый дом направил торговому центру претензию от 25.08.2020 о выплате в течение 10 рабочих дней компенсации неотделимых улучшений по договору аренды в сумме 13 064 714 руб. 96 коп., исходя из расходов                      в сумме 14 244 549 руб. 26 коп. с учетом амортизации, исчисленной согласно пункту 2.1.4 договора.

На претензию арендодателем дан ответ от 10.09.2020, в котором запрошены дополнительные документы.

Письмом от 18.11.2020 истец направил ответчику пакет документов, подтверждающих заявленные обязательства, в ответ на которое торговый центр отказал                 в удовлетворении претензии.

Отмечая, что при заключении договора арендодатель понимал (или должен был понимать), что, предоставляя заверения относительного того, что истец будет являться единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в пункте 1.6 договора, и ему придется расторгнуть уже имеющийся договор аренды с ООО «Элемент-Трейд» (магазин «Монетка»), наличие которого                       в здании торгового центра было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2019, однако данные заверения арендодатель не исполнил, торговый дом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Размер расходов обоснован заключенным между АО «ТД «Перекресток» и ООО «Стройцентр» договором строительного подряда от 05.03.2019 № 47/19-СМ-РСР-ЦО              (01-6/2309), итоговым сметным расчетом на работы стоимостью 13 506 507 руб. 70 коп., актом о приемке выполненных работ формы КС-2 от 01.10.2019, справкой о стоимости выполненных работ формы КС-3 от 01.10.2019, счет-фактурой от 01.10.2019 № 573,  платежными поручениями от 20.03.2019 № 60527, от 08.10.2019 № 63795, от 17.10.2019               № 92188, а также рядом документов по заказанным и оплаченным работам и услугам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался пунктом 3 статьи 1, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 1 статьи 421, статьями 431, пунктами 1, 2, 4 статьи 431.2, статьей 623 ГК РФ, разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в пунктах 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49), и исходил из того, что ответчик не давал истцу заверений о намерении расторгнуть договор аренды с ООО «Элемент-трейд», и не нарушил условий заверений, указанных в пункте 1.6 договора, поскольку                  о наличии в здании ТЦ «Южный» магазина «Монетка», осуществляющего розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, истцу было известно до заключения договора аренды между ним и ответчиком. При этом суд отметил, что принятие стороной договора заверений, которые заведомо для нее якобы являлись недостоверными, свидетельствует о злоупотреблении правом, которое выразилось                    в неоднократном использовании указанного обстоятельства для снижения арендной платы. Суд также пришел к выводу о том, что предоставленные заверения ответчиком исполнены, так как магазин «Монетка» подпадает под определение, установленное                         в пункте 1.6 договора, поскольку относится к магазину ассортиментного типа, и, учитывая, что список ассортиментных магазинов, указанный в этом пункте договора, является открытым, то в рассматриваемом случае магазин «Монетка» следует рассматривать как тождественный «магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др.».

К заключению об отнесении магазина «Монетка» к магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» суд первой инстанции пришел на основании следующего.

Поскольку сторонами не согласовано условие в части, касающейся понятия «магазин ассортиментного типа» (пункт 1.6 договора) и, учитывая различные позиции сторон в его толковании, следует применить толкование данного понятия по общим принципам и основам толкования.

Ссылаясь на общедоступную многоязычную универсальную интернет-энциклопедию Википедия (далее – Википедия), словарь В.И. Даля, содержащих определение «Ассортимент», на ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», содержащий понятие «Ассортимент товаров», на раскрытое в Википедии понятие сети «Монетка» как российской торговой сети продовольственных магазинов, большая часть супермаркетов которой (1 664) - это дискаунтеры, магазины самообслуживания шаговой доступности, предлагающие покупателям товары первой необходимости и продукты питания по низкой цене за счет сокращения операционных расходов, установки минимальных торговых наценок за счет продажи продуктов собственного производства и собственных торговых марок, а также исходя из имеющихся в деле фотоматериалов                    и личного опыта посещения магазина, суд заключил, что магазин «Монетка» является торговой сетью, которая осуществляет розничную торговую деятельность продовольственными и непродовольственными товарами, наряду с магазинами ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт», так как это подтверждается ассортиментным перечнем товаров, реализуемых в данной сети магазинов.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд руководствовался положениями пункта 1 статьи 420, пункта 1 статьи 421, статья 431, пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, статей 611, 623 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 16, пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49, и исходил из наличия у ответчика обязанности компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения                                  к использованию по целевому назначению, поскольку расторжение договора по инициативе арендатора состоялось не по его вине, а в связи с тем, что арендодателем                    не исполнено данное им заверение относительного того, что истец будет являться единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, при этом заключение сторонами дополнительных соглашений № 1 и № 2 к договору подтверждает признание ответчиком факта неисполнения заверения и совершено в связи с этим обстоятельством. Указав на то, что факт согласования сторонами произведенных истцом неотделимых улучшений и их размер ответчиком не опровергнут, суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме: в размере заявленной истцом компенсации и также исчислил на сумму компенсации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2020 по 18.04.2022 в размере                   1 508 977 руб. 50 коп., присудив проценты к дальнейшему взысканию до момента фактического исполнения обязательства.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда о неисполнении арендодателем заверения об обстоятельствах обоснованными, сделанными при правильном толковании условий договора, учитывая также последующее поведение сторон при его исполнении.

По правилу абзаца первого статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 43 постановления Пленума ВС РФ № 49 условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422                        ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение             не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Положения статьи 431 ГК РФ и приведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению в полной мере соблюдены судом апелляционной инстанции при толковании спорного договора аренды.

Не соглашаясь с выводами апелляционной коллегии, заявитель жалобы                              не опровергает их, а лишь вновь повторяет позицию, занятую по существу спора,                       не приводя при этом практического обоснования и фактических обстоятельств включению в договор заверения о том, что, начиная с третьего месяца аренды, исчисляемого с даты подписания акта приема-передачи помещения, арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключением,                в частности магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в здании не более 450 кв. м.

Ссылаясь на известность истцу о том, что в здании ТЦ «Южный» магазин «Монетка» осуществляет торговую деятельность продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией на основании заключенного с ответчиком долгосрочного договора аренды, что признается и самим истцом, между тем арендодатель не указал,                  по каким основаниям при тождественности магазина названной торговой сети магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт», этот магазин не приведен наравне                         с последними в составе исключения, определенного в пункте 1.6 договора. Не указал ответчик и то, в чем при таком его понимании заверения заключается смысл самого заверения, и каково значение его включения в договор, арендодатель также не привел доводов о том, каким образом он предполагал исполнение заверение в течение установленного для этого срока, как, если не прекращение арендных отношений с ООО «Элемент-Трейд».

Учитывая, что нежилое помещение в здании торгового центра предоставлялось истцу для розничной торговли, то в целях применения исключения, относящегося                       к магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт», ответчику, ссылающемуся на аналогичность ассортимента товара, обеспечиваемого сетью магазинов «Монетка» и сетью магазинов «FixPrice», «Галамарт», следовало подтвердить идентичность реализации данными сетями продовольственных товаров, в том числе алкогольной продукции. Однако, таких доказательств ответчиком не представлено.

Кроме того, как обоснованно исходил суд апелляционной инстанции, буквальное толкование подписанных сторонами дополнительных соглашений о предоставлении истцу скидки по арендной плате, связывающих период прекращения ее применения ранее предусмотренного срока только со случаями наличия объема товарооборота истца                     на протяжении 2 месяцев подряд более 15 млн. руб. или если арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией,  учитывая, что одновременно в дополнительных соглашениях стороны прямо оговорили, что во всем остальном они руководствуются условиями договора, указывает  на последовательную после заключения договора сторонами фиксацию обстоятельства неисполнения арендодателем данного им заверения, а также на направленность заверения – исключить влияние на деятельность торгового дома наличием магазина-конкурента                  в одном здании торгового центра. При этом такое заверение не могло не преследовать интересы обеих сторон, учитывая, что предусмотренная заключенным сторонами договором арендная плата напрямую поставлена в зависимость от объема товарооборота истца. В связи с указанным доводы ответчика и выводы суда первой инстанции о злоупотреблении истцом гражданскими правами, правильно признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, опровергаемыми представленными в дело доказательствами.

Мнение ответчика о необходимости применения положений статьи 431.2 ГК РФ             не может быть признано обоснованным, поскольку недостоверность представленного ООО ТЦ «Южный» заверения об обстоятельствах, наличие которых арендодатель обязался обеспечить в течение трех месяцев со дня передачи нежилого помещения истцу в аренду, материалами дела не установлена. Кроме того, заявляя о недостоверности предоставленного истцу заверения, ответчик фактически указывает на наличие в своих действиях недобросовестности при вступлении в договорные правоотношения с истцом.

Условие пункта 1.6 договора правильно буквально истолковано судом апелляционной инстанции, как предусматривающее обязательство арендодателя в течение определенного времени обеспечить арендатору соответствующие условия пользования переданным в аренду помещением.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на письмо арендатора от 14.07.2019,                       в котором он заявил об отказе от договора с июля 2019 года, не принята во внимание судом апелляционной инстанции с учетом предусмотренного договором аренды права арендатора на немотивированный отказ от исполнения договора с соответствующим уведомлением за 14 рабочих дней, а также исходя из последующего отказа арендатора            от указанного волеизъявления и продолжения сторонами арендных отношений без исключения из них заверений, данных арендодателем.

Таким образом, правильно применив правила буквального толкования договора согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ, учитывая, что при исполнении договора стороны не вносили в него никаких изменений в отношении условия пункта 1.6 договора и не исключили его из применения к своим правоотношениям, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора инициировано арендатором вследствие неисполнения арендодателем заверений, предусмотренных пунктом 1.6 договора, что в соответствии с пунктом 2.1.4 договора влечет обязанность арендодателя компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку помещения                        к использованию по целевому назначению (в том числе, но, не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения).

Между тем арбитражный суд округа считает необоснованными выводы суда апелляционной инстанции относительно присужденной ответчику компенсации и о том, что ответчиком размер таковой не опровергнут.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик выражал несогласие                с заявленным истцом размером компенсации, указывал конкретные позиции расходов безосновательно включенных истцом, ссылался на неисполнение арендатором обязанности, предусмотренной приложением № 4 к договору «Ведомость разграничения работ сторон и состояние помещения», что не позволяет соотнести реальный объем выполненных работ, на включение истцом в состав расходов работ, которые в рамках названного приложения к договору выполнены ответчиком при исполнении своей обязанности по соответствующей подготовке помещения к передаче в аренду истцу (отзыв на исковое заявление, дополнение к отзыву, письменные пояснения по иску). Этой же позиции придерживался ответчик в ходе апелляционного производства.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции, откладывая рассмотрение апелляционной жалобы торгового дома, в определении от 10.03.2022 предложил заявителю представить письменные пояснения относительно стоимости ремонта с учетом доводов, изложенных ООО ТЦ «Южный» в отзыве на исковое заявление.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции стороны представили соответствующие пояснения, ответчик также представил в табличном варианте справку КС-2 с комментариями относительно всех позиций заявленных в справке строительно-монтажных работ, отметив в ней, в частности безосновательность предъявления к возмещению: стоимости конкретных работ, относимых согласно условиям договора на самого арендатора; стоимости оборудования, материалов (временное ограждение территории при осуществлении строительных работах, установка соответствующего информационного стенда, комплект камер видеонаблюдения за стройкой, жироуловитель и т.д.), которые остались у арендатора и при этом их стоимость предъявлена  арендодателю. При этом в письменных пояснениях относительно стоимости ремонта истец не отрицал предъявления к возмещению стоимости оборудования и отделимых улучшений, которые остались у арендатора.

Между тем доводы ответчика относительно размера исковых требований судом апелляционной инстанции не проверены, тогда как исследование расчета исковых требований является необходимой частью судебной проверки законности                                  и обоснованности иска.

Проверка представленного в подтверждение размера исковых требований расчета иска на соответствие нормам материального права является обязанностью суда (статьи 168, 170 АПК РФ, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»).

Из положений части 1 статьи 64 АПК РФ следует, что доказательства - это сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с требованиями частей 1-5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности и наряду с другими доказательствами, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле,                 в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Приведенные процессуальные положения судом апелляционной инстанции, принявшим новый судебный акт об удовлетворении иска, не соблюдены, заявленный истцом размер исковых требований применительно к условиям договора, положениям             ГК РФ о неотделимых и отделимых улучшениях, доводам ответчика, не проверен.

На основании изложенного выводы о наличии оснований для удовлетворения иска не могут быть признаны обоснованными.

Поскольку имеющие значение для дела обстоятельства, касающиеся размера исковых требований судом апелляционной инстанции не исследованы, а суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по исследованию доказательств, установлению фактических обстоятельств, обжалуемое торговым центром постановление подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует устранить вышеотмеченные недостатки, надлежащим образом исследовать расчет исковых требований по сумме компенсации заявленных арендатором затрат на подготовку помещения к его использованию, в том числе исходя из того объема и вида работ, который согласован сторонами к выполнению каждой из них; затрат, отнесение расходов по которым согласно условиям договора предусмотрено за счет самого арендатора без их компенсации арендодателем; улучшений помещения, которые оставлены арендатором за собой или остались у арендодателя и т.д.

При проверке размера исковых требований необходимо исходить из того, что обязанность его доказывания возлагается на истца, учитывая, что соответствующие работы выполнялись стороной арендатора и именно он обладает документацией, обосновывающей проведение работ. Позиции сторон по расчету компенсационного возмещения подлежат проверке судом применительно к условиям к условиям договора, положениям ГК РФ о неотделимых и отделимых улучшениях, представленным сторонами доказательствам, их доводам и возражениям.

При установлении наличия обстоятельств для удовлетворения иска суду апелляционной инстанции следует определить размер компенсации, подлежащей взысканию, исходя из которой установить размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по состоявшемуся апелляционному и кассационному рассмотрению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по делу                   № А70-22915/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    Д.С. Дерхо

 

ФИО1