ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-22281/2017

28 мая 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 мая 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 мая 2018 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Дерхо Д.С., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный

номер 08АП-2622/2018) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 05.02.2018 по делу №А46-22281/2017 (судья Храмцов К.В.) по иску бюджетного профессионального образовательного учреждения Омской области «Омский автотранспортный колледж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды, при участии в деле в качестве третьего лица: Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Омской области,

при участии в судебном заседании представителя бюджетного профессионального образовательного учреждения Омской области «Омский автотранспортный колледж» – ФИО3 (паспорт, доверенность № 11-22/516 от 23.05.2018 сроком действия до 23.05.2019),

установил:

Бюджетное профессиональное образовательного учреждение Омской области «Омский автотранспортный колледж» (далее – БПОУ «Омский АТК», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды № 1 от 01.09.2015, заключенного между истцом и ответчиком.

Протокольным определением от 18.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.02.2018 по делу №А46-22281/2017 исковые требования БПОУ «Омский АТК» удовлетворены в полном объеме. Расторгнут договор аренды нежилого помещения (здания) № 1 от 01.09.2015, заключенный между БПОУ «Омский АТК» и ИП ФИО2 С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с решением суда, ИП ФИО2 в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что в рассматриваемой ситуации имело место несвоевременное исполнение обязательств по независящим от стороны договора обстоятельствам, отсутствуют условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а именно существенность нарушения обязательства. Указывает, что исполнял обязательства по договору регулярно, производил ремонты, за счет личных средств и средств банковского кредита приобрел торговое и кухонное оборудование, поддерживал в рабочем состоянии электро- водо-, теплоснабжение, финансовые средства истца не привлекались, в коммерческой деятельности предусматривались комплексные обеды студентам и скидки для сотрудников. Обращает внимание, что размещение организации общественного питания в учебном заведении создает определенные ограничения, связанные с особым статусом истца, как учебного учреждения, которые негативно отражаются на конкурентноспособности. Считает избранную меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных нарушений и балансу интересов сторон.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123  АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель БПОУ «Омский АТК» просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между БПОУ «Омский АТК» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) № 1 (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения № 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 на втором этаже, № 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48 на третьем этаже, общей площадью 503,3 кв. м, находящиеся в здании учебного корпуса литер А, А1, А2, расположенного по адресу: 

<

...>, находящиеся в собственности Омской области, для использования для организации общественного питания, именуемые в дальнейшем «объект аренды». Срок действия настоящего договора: пять лет с даты фактической передачи объекта аренды, оформленной путем подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязуется: своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды на момент заключения настоящего договора устанавливается в размере 51 180 руб. 58 коп. в месяц без учета НДС, 60 393 руб. 08 коп. в месяц с учетом НДС согласно отчету об оценке рыночной величины арендной платы № 153/15 от 16.07.2015 г. Арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1. настоящего договора, по реквизитам, указанным в разделе 8 настоящего договора, до 01 числа месяца, за который производится оплата. Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя с письменным уведомлением арендатора не менее, чем за месяц до даты расторжения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора (пункт 1.1, 1.2, 2.2.3, 3.1, 3.2, 5.3 договора).

Требование пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» о предварительной оценке последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания при заключении вышеуказанного договора соблюдены.

Согласно заключению комиссии по оценке последствий принятия решения о реконструкции, модернизации, об изменении назначения или о ликвидации объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося собственностью Омской области, а также о реорганизации или ликвидации государственных организаций Омской области, образующих социальную инфраструктуру для детей, в сфере образования от 18.06.2015 принятие решения о предоставлении в аренду вышеуказанных объектов недвижимого имущества для ведения деятельности, в том числе по организации питания обучающихся и работников колледжа, производству кондитерских изделий, не приведет к ухудшению условий для обеспечения жизнедеятельности образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.09.2015.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 01.07.2016 к договору, арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения № 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 на втором этаже, № 41, 42 на третьем этаже, общей площадью 401,3 кв. м, находящиеся в здании учебного корпуса, назначение: нежилое. Площадь: общая 7284,1 кв. м. Этажность: 6. Подземная этажность: 1, расположенном по адресу: 

<

...>, находящиеся в собственности Омской области, для использования для организации общественного питания, именуемые в дальнейшем «объект аренды». Арендная плата за указанный в пункте 1.1 настоящего договора объект аренды устанавливается в размере 40 808 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС, 48 153 руб. 68 коп. в месяц с учетом НДС, согласно отчету ООО «А-КОНСАЛТ» об оценке рыночной величины арендной платы № 153/15 от 16.07.2015 г. Во всем остальном условия договора аренды нежилого помещения от 01.09.2015 № 1 остаются неизменными (пункты 1, 2, 4 дополнительного соглашения).

По акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 01.07.2016 арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилые помещения № 43, 44, 45, 46, 48 общей площадью 102 кв. м, находящиеся на третьем этаже здания учебного корпуса литер А, А1, А2, расположенного по адресу: 

<

...>.

12.09.2017 ответчиком получена претензия истца № 01-22/688 от 12.09.2017 с требованием в срок до 30.09.2017 погасить задолженность по арендной плате в сумме 238 922 руб. 08 коп., по возмещению затрат по оплате коммунальных услуг и услуг телефонной связи в сумме 56 511 руб. 94 коп., а также уплатить пени за просрочку арендных платежей в сумме 24 544 руб. 50 коп.

Уведомлением № 01-22/769 от 05.10.2017 о досрочном расторжении договора аренды истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.09.2015 № 1 досрочно, освободить арендуемые помещения, передать их арендодателю по акту приема-передачи и произвести полный расчет по платежам.

Указанное уведомление ответчиком получено 09.10.2017 и оставлено без ответа.

Задолженность по арендной плате за период с апреля по август 2017 года погашена ответчиком платежными поручениями № 26 от 09.10.2017 на сумму 155 000 руб., № 27 от 10.10.2017 на сумму 37 615 руб., № 1 от 08.11.2017 на сумму 48 153 руб. 68 коп.

Систематическое нарушение ответчиком установленных договором сроков внесения арендной платы, явилось причиной обращения истца в арбитражный суд с  настоящим требованием о расторжении договора аренды от 01.09.2015 №1.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Исходя из условия заключенного договора, судом первой инстанции правильно дана квалификация сложившимся между сторонами правоотношениям и применены нормы параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт передачи объекта аренды арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2015.

Вместе с тем, в нарушение условий заключенного договора ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, допустив образование задолженности перед арендодателем за период с апреля по август 2017.

Факт невнесения арендных платежей и наличия задолженности ответчиком в суде первой инстанции не оспаривался.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В частности, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 5.3 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть настоящий договор с письменным уведомлением не менее, чем за месяц до даты расторжения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора.

Уведомлением № 01-22/769 от 05.10.2017 о досрочном расторжении договора аренды истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.09.2015 № 1 досрочно, освободить арендуемые помещения, передать их арендодателю по акту приема-передачи и произвести полный расчет по платежам.

Поскольку ИП ФИО2 за период с апреля по август 2017 года более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа надлежащим образом не исполнил обязанность по уплате арендной платы, задолженность погашена только после получения претензии, требование о расторжении договора аренды заявлено обоснованно.

При этом судом апелляционной инстанции не принимаются в качестве обоснованных доводы ответчика об ограничении конкуренции вследствие особого статуса истца.

Ответчику при подписании данного договора аренды и акта приема-передачи объекта аренды, был известен статус истца, следовательно, ответчик, подписывая договор, соглашался с возможными последствиями указанных условий.

С учетом изложенного, судом также отклонены доводы ответчика о несвоевременном исполнении обязательств по независящим от стороны договора обстоятельствам.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии существенных нарушений условий договора и несоразмерности степени ответственности допущенным нарушениям и балансу интересов сторон, коллегия суда отклоняет.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Вышеуказанной общей норме права корреспондирует специальная норма, предусмотренная абзацем 3 статьи 619 ГК РФ, согласно которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Требование арендодателя о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы подтверждено претензией от 12.09.2017 №01-22/688.

Предупреждение арендатора о расторжении договора аренды подтверждено уведомлением от 05.10.2017 № 01-22/769.

Принимая решение, суд первой инстанции правильно руководствовался пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как верно установлено судом первой инстанции, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении соответствующего договора аренды, ссылаясь на нарушение ответчиком сроков внесения предусмотренных договором платежей 20.11.2017, после уплаты долга ответчиком 08.11.2017.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что разумный срок для предъявления исковых требований о расторжении договора в порядке статьи 619 ГК РФ, пункта 5.3 договора БПОУ «Омский АТК» не пропущен.

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения ответчиком соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 г. по делу № А76-4474/2015).

С учётом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы оказывали влияние на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 05.02.2018 по делу № А46-22281/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-  ибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий                                                                                        Д.Г. Рожков

 

Судьи                                                                                                                         Д.С. Дерхо

 

Н.В. Тетерина