Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-18084/21-6-127

18 июня 2021 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 июня 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СРЕДАСТРОЙСНАБ" (127055, 

<

...>, Э 3 ПОМ III К 3 ОФ 107, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2019, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об обязании осуществить расчет арендной платы с 18.05.2020; обязании осуществить перерасчет арендной платы

при участии:

от истца – ФИО2 дов. от 20.01.2021г. (дип. ВСА 0385704 от 30.06.2006г.)

от ответчика – ФИО3 дов. от 29.12.2020г. (дип. ВСБ 0215644 от 19.06.2004г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Средастройснаб" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании осуществлять расчет арендной платы по договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019 г. в отношении земельного участка площадью 3 617 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> с 18.05.2020г.; обязании осуществить перерасчет арендной платы, оплаченной ООО «СредаСтройСнаб» по договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019г. в отношении земельного участка площадью 3 617 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, уменьшив размер арендной платы по договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019 г. на размер арендной платы за период с 21.02.2020 г. по 18.05.2020 г. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам отзыва на иск. 

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «СредаСтройСнаб» (далее - Общество) и Департаментом городского имущества города Москвы по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства и эксплуатации № И-08-001769 от 30.10.2019г.

 Предметом договора является земельный участок площадью 3 617 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей строительства и эксплуатации многофункционального культурно-досугового комплекса.

 В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          Размер ежегодной арендной платы указан в п. 3.1 договора.

 Пунктом 3.2 договора установлены условия перечисления в бюджет города Москвы годовой арендной платы:

- сумма за первые три месяца аренды участка с учетом внесенного задатка перечисляется арендатором в течение 3 рабочих дней после даты проведения аукциона на счет Департамента;

 - со второго квартала сумма аренды участка, определенная по итогам аукциона, перечисляется арендатором ежегодно в течение срока поквартально равными платежами с даты государственной регистрации договора аренды участка.

 Как указывает истец, подача документов на регистрацию договора аренды в соответствии с аукционной документацией производилась Департаментом городского имущества города Москвы.

Прием и выдача договора аренды арендатору осуществлялись через Департамент г. Москвы по конкурентной политике, который являлся организатором аукциона и в соответствии с аукционной документацией. 

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН 21.02.2020 г., однако выдан  ООО «Средастройснаб» только 20.05.2021г.

Учитывая, что в период с 21.02.2020 по 18.05.2020 арендатор не мог использовать земельный участок в соответствии с целями, которые указаны в договоре аренды № И-08-001769 от 30.10.2019 г., поскольку отсутствие зарегистрированного договора аренды не позволяет приступить к получению разрешительной документации, необходимой для строительства на земельном участке, истец полагает, что основания для начисления арендных платежей за указанный период отсутствуют.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать  соответственного   уменьшения   арендной  платы,   если   в  силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, определении Верховного Суда РФ от 18.05.2021 г. по делу № 305-ЭС20-7170.

Как установлено судом, спорный договор аренды носит целевой характер -осуществление строительства объекта недвижимости и подлежит обязательной государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2020 по делу № 310-ЭС19-16588 для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

Вместе с тем, в отсутствие договора аренды истец не мог обратиться к третьим лицам за получением документов, необходимых для разработки проектной документации и получением разрешения на строительство.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту Обществу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку у истца в спорный период отсутствовала юридическая возможность использования земельного участка в целях, согласованных условиями договора аренды, суд пришел к выводу, об отсутствии оснований начисления арендной платы в период с 21.02.2020 по 18.05.2020г.

Доводы ответчика изложенные ответчиком в отзыве на исковое заявление, о том, что просрочка в выдаче договора произошла не по вине Департамента городского имущества подлежат отклонению, поскольку органы исполнительной власти города Москвы в рамках межведомственного взаимодействия действуют от имени собственника земельного участка - города Москвы, осуществляя предоставленные им полномочия. Арендные платежи подлежат внесению в адрес ответчика, в связи с чем Департамент городского имущества по требованиям об обязании произвести перерасчет является надлежащим ответчиком с учетом того, что он представляет интересы города Москвы и является получателем арендных платежей и стороной по договору аренды.

Заключение дополнительного соглашения к договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019 о предоставлении арендатору рассрочки уплаты арендных платежей не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ссылка ответчика о том, что истцом могли проводиться предварительные работы для подготовки к получению разрешительной документации в отсутствие зарегистрированного договора аренды, в том числе, изыскательские и геодезические, необоснованна, поскольку для начала выполнения изыскательских и геодезических работ необходимо получение инженерно-топографического плана земельного участка в ГБУ «Мосгоргеотрест». При этом в соответствии с административным регламентомпри предоставлении указанной услуги необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок - договор аренды либо свидетельство о праве собственности.

Также для получения технических условий на подключение к централизованным сетям электро- и водоснабжения, теплоснабжения ресурсоснабжающей организации необходимо представлять правоустанавливающий документ на земельный участок в виде зарегистрированного договора аренды. Указанные требования закреплены в пункте 10 Правил Технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861, пункте 12 регламента АО «Мосводоканал», разработанного на основании постановления Правительства Российской Федерации от 9 августа2017 г. № 955 «Об установлении особенностей оказания услуг по подключению (технологическому присоединению) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в электронной форме на территории Московской области и гг. Москвы и Санкт-Петербурга в 2017 - 2021 годах», пункте 9 Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.07.2018 № 787.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу под строительство, при этом невозможность освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением ответчиком не оспорена,  у истца не возникло обязанности вносить арендную плату за спорный период, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

          На основании изложенного,  ст. ст. 10, 11, 12, 328, 405, 406, 606, 611, 614 ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) осуществлять расчет арендной платы по договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019г. в отношении земельного участка площадью 3 617 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> с 18.05.2020г.

           Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>) осуществить перерасчет арендной платы, оплаченной ООО «СредаСтройСнаб» по договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019г. в отношении земельного участка площадью 3 617 кв.м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0002021:8048, имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, уменьшив размер арендной платы по договору аренды № И-08-001769 от 30.10.2019г. на размер арендной платы за период с 21.02.2020г. по 18.05.2020г.

           Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СРЕДАСТРОЙСНАБ" (127055, 

<

...>, Э 3 ПОМ III К 3 ОФ 107, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                            Е.В. Коршикова