АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-23417/2019

г. Краснодар"27" декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 27 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-23417/2019

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи 

к открытому акционерному обществу «Санаторий «Южное взморье» (ОГРН1022302715710, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельнымучастком, пени,

при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 27.12.2018), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 31.05.2019),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу «Санаторий «Южное взморье» (далее - общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком по договору аренды от 01.12.1998 №4900000856 с кадастровым номером 23:49:0402024: 21, расположенным по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Калинина, 1, за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 в размере 1 496 008,08 рублей и пени (по состоянию на 26.04.2019) в размере 180 142,13 рублей.

В судебном заседании, состоявшемся 12.11.2019, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме. Представитель ответчика просил в иске отказать, по доводам, изложенным в письменных объяснениях.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Сочи № 2/6 от 08.01.1998 г. между ОАО «Санаторий «Южное взморье» и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 16.04.1998 г. № 856 (далее - Договор аренды).

27.03.2015 г. сторонами заключено дополнительное соглашение к Договору аренды – «дополнительное соглашение к договору от 01.12.1998 г. № 4900000856».

Договор аренды от 16.04.1998 г. и дополнительное соглашение от 27.03.2015 г. зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем в ЕГРН сделана запись №23:49:0402024:21-23/050/2017-2 от 13.02.2017 г.

Согласно п. 1.1 Договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 110 300 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория по ул. Калинина, 1 в Адлерском районе.

В дополнительном соглашении от 27.03.2015 г. стороны установили, что с 01.01.2015 г. сумма арендной платы по Договору аренды составляет 10 006 937,17 рублей в год (таблица № 1). В дальнейшем арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, без согласования с арендатором (п. 2).

В 2018 году администрацией в одностороннем порядке был изменен порядок расчета арендной платы, арендная плата была определена на основании Отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 09.02.2018 г. № 3-П/03.

Однако какого-либо соглашения об изменении порядка расчета арендной платы сторонами арендных отношений подписано не было. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Письмом от 04.12.2018 г. № 30442/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил общество о наличии долга по договору аренды в размере 1 358 470,05 рублей. Невыполнение обществом требований об уплате данной задолженности явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В то же время, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). 

При этом в пункте 16 постановления Пленума № 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Спорный Договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума № 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, истолковав условия договора аренды (пункт 2.4) с учетом содержания дополнительного соглашения от 27.03.2015 г. по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, суд приходит к выводу, что к спорному Договору аренды от 16.04.1998 г. № 490000856 не применяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. 

Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). 

Из условий договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Одностороннее изменение администрацией методики исчисления арендной платы при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего методику расчета арендной платы, является неправомерным.

Данный вывод подтверждается правоприменительной практикой, например, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2018 г. № Ф08-3612/2018 г. по делу № А32-44823/2016, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 г. № Ф08-10571/2018 по делу № А32-4333/2018.

Исходя из содержания дополнительного соглашения от 27.03.2015 г., согласно которому размер годовой арендной платы с 01.01.2015 г. установлен в размере 10 006 937,17 р. и ежегодно увеличивается с учетом коэффициента инфляции, суд соглашается с расчетом размера арендной платы, представленным ответчиком: 10 006 937,17 р. за 2015 год; 10 647 381,15 р. за 2016 год (с учетом установленного на 2016 год коэффициента инфляции 1,064); 11 073 276,40 р. за 2017 год (с учетом установленного на 2017 год коэффициента инфляции 1,040); 11 516 207,46 р. за 2018 год (с учетом установленного на 2018 год коэффициента инфляции 1,040); 12 011 404,38 р. за 2019 год (с учетом установленного на 2019 год коэффициента инфляции 1,043).

При этом факт полной оплаты арендной платы по Договору аренды за 2018 год и первое полугодие 2019 года, то есть за период, включающий в себя спорный период по настоящему делу – с 01.10.2018 г. по 31.03.2019 г., в общем размере 17 521 909,65 р., подтверждается соответствующими платежными поручениями, представленными ответчиком в материалы дела: №14408 от 07.03.2018 г., №14411 от 08.06.2018 г., №14413 от 07.09.2018 г., №14415 от 09.11.2018 г., №22135 от 11.03.2019 г., №22137 от 07.06.2019 г., №26152 от 31.07.2019 г., №26154 от 31.07.2019 г.

Данные обстоятельства не оспариваются истцом и подтверждаются представленным им в материалы дела по запросу суда актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что задолженность ответчика по Договору аренды перед администрацией по оплате арендных платежей за период с 01.10.2018 г. по 31.03.2019 г. отсутствует, что является основанием для отказа в удовлетворении данных исковых требований.

При этом в отношении требований о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы по Договору аренды по состоянию на 26.04.2019 г. в размере 180 142,13 р. суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в виду следующего.

Расчет пени, приведенный истцом, не может быть признан судом обоснованным.

В силу пункта 2.3 Договора аренды арендная плата вносится Арендатором в три срока: за первое полугодие – в размере полугодовой суммы не позднее 15 июля, за третий квартал – в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 октября, за четвертый квартал – в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 ноября.

Согласие с указанным порядком внесения платы за использование земельного участка было выражено сторонами при подписании Договора аренды от 16.04.1998 г. Сведений об изменении порядка внесения арендных платежей (статья 432 ГК РФ) в материалах дела не имеется, и на данные обстоятельства стороны не ссылаются. Следовательно, учитывая периодичность платежей, предусмотренную Договором аренды, за указанный истцом период, расчет пени следует производить с учетом содержания пункта 2.2 Договора аренды.

В соответствии с п. 5.3 Договора аренды в случае нарушений сроков внесения арендной платы, установленных п. 2.3 договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Суд учитывает, что договор аренды земельного участка от 01.12.1998 №856 заключен в качестве арендодателя комитетом по управлению имуществом города Сочи, то есть органом, которому в указанный период принадлежали полномочия федерального собственника по распоряжению земельными участками, расположенными в границах курорта федерального значения. 

Таким образом, условия данного договора аренды и дополнительных соглашений к нему подлежат полному применению и должны учитываться при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах, учитывая несвоевременное внесение арендной платы, допущенное ответчиком, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика пени, рассчитанной по состоянию на указанную администрацией в иске дату (26.04.2019), в размере 17 799,77 р. 

В удовлетворении остальной части требований исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с открытого акционерного общества «Санаторий «Южное взморье» (ОГРН1022302715710, ИНН 

<

***>) в пользу администрации города Сочи пеню по договору аренды от 01.12.1998 №856 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:21 по состоянию на 26.04.2019 в размере 17 799 рублей 77 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Санаторий «Южное взморье» (ОГРН1022302715710, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 316 рублей 04 копейки.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца с даты изготовления решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков