/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-41682/2018

Дело № А65-41972/2017

г. Казань

28 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца – Лохтиной Е.Н. (доверенность от 09.01.2019), Мелиховской И.А. (доверенность от 09.01.2019),

ответчика – Антоновой Н.И. (доверенность от 24.09.2018),

в отсутствие:

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, общества с ограниченной ответственностью «АНиС»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-41972/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АНиС», Республика Татарстан, г. Набережные Челны, (ОГРН 1081682001345, ИНН 1639038666) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, г. Казань (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации, г. Москва, федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк «Нижняя Кама», Республика Татарстан, Елабужский район,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АНиС» (далее – ООО «АНиС», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области) о понуждении ответчика заключить с ООО «АНиС» сроком на 49 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:000000:574 площадью 45 011 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, в редакции истца, а также взыскать с ответчика госпошлину 6000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2018 иск удовлетворен. На МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «АНиС» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:39:000000:574 площадью 45 011 кв. м, расположенного по адресу Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, сроком на 49 лет в редакции ООО «АНиС». С МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО «АНиС» взысканы расходы истца по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2018 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «АНиС» просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 отменить, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2018 оставить в силе, мотивируя нарушение судом апелляционной инстанции  норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 изменить, включить в мотивировочную часть выводы о наличии права постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк «Нижняя Кама» (далее – ФГБУ «Национальный парк «Нижняя Кама»), по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 15.01.2019 объявлен перерыв до 09 часов 15 минут 22.01.2019. Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 22.01.2019 в 09 часов 15 минут в том же составе.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьей 14 Земельного кодекса РСФСР 1970 года, действовавшего на момент предоставления земельных участков дирекции строящегося автомобильного завода, предоставление земельного участка находящегося в пользовании, другому землепользователю, производится только после изъятия данного участка в порядке, установленном статьями 33-35 Земельного кодекса РСФСР (1970 года). 

Согласно Распоряжения Совета Министров РСФСР от 18.04.1975 № 571-р, Решения Совета Министров РСФСР от 01.12.1976 за № 1934р, Распоряжения Совета Министров ТАССР от 11.02.1971 № 177, Решения Совета Министров РСФСР от 18.11.1971 за № 2341р, Решений Совета Министров РСФСР от 14.01.1977, от 16.12.1977, постановлений Совета Министров РСФСР от 14.03.1975, от 18.04.1975 и Распоряжения Совета Министров РСФСР от 08.07.1976 № 1017р, в соответствии со статьями 13, 14, 34 Земельного кодекса РСФСР (1970 года), из состава земель совхоза «Камский» изъяты земельные участки и отведены (переданы) Дирекции строящегося автомобильного завода «КАМАЗ» для строительства спорткомплекса, баз отдыха, детских дошкольных учреждений. 

На момент издания постановления Совета Министров РСФСР от 20.04.1991 № 223 «О создании государственного природного национального парка «Нижняя Кама», (постановление КМ ТССР от 19.09.1991 № 410), спорные земельные участки находились в составе земель на праве бессрочного постоянного пользования ПО «КАМАЗ», у ПО «КАМАЗ» не изымались и в гослесфонд не передавались.

Распоряжением Совета Министров РСФСР от 14.01.1977 № 72-р дирекции строящегося Камского комплекса заводов по производству большегрузных автомобилей из земель совхоза «Камский» Минсельхоза РСФСР был отведен земельный участок площадью 2,4 га, из земель Елабужского мехлесхоза – земельный участок площадью 124,7 га для строительства комплекса пионерских лагерей (с правом рубки леса под габариты сооружений). 

Распоряжением Совета Министров РСФСР от 16.12.1971 № 2522-р дирекции строящегося Камского автомобильного завода из земель Гослесфонда (Елабужский лесхоз) был отведен земельный участок площадью 10,3 га для строительства пионерских лагерей (с правом рубки леса под габариты строений и сооружений).

Распоряжением Совета Министров РСФСР от 18.04.1975 № 571-р дирекции строящегося Камского автомобильного завода из земель Елабужского мехлесхоза был отведен земельный участок площадью 25,73 га (из них 4,35 га – во временное пользование сроком до 3 лет) для строительства спортивного комплекса с трамплинами, подъездной автомобильной дороги и коммуникаций (с правом рубки леса под габариты сооружений).

На основании перечисленных распоряжений, а также распоряжения Совета Министров РСФСР от 14.03.1975 № 11 Исполнительным комитетом Тукаевского районного Совета депутатов трудящихся дирекции Камского объединения по производству большегрузных автомобилей «КАМАЗ» Минавтопрома СССР был выдан Государственный акт на право пользования землей от 07.06.1977 б/н «об отведении в постоянное бессрочное пользование 196,9 га согласно плану и описанию границ». 

На основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 18.04.1975 № 571-р Исполнительным комитетом Тукаевского районного Совета депутатов трудящихся Дирекции Камского объединения по производству большегрузных автомобилей «КАМАЗ» Минавтопрома СССР был выдан Государственный акт на право пользования землей от 08.12.1978 серии А-I № 898314 о закреплении за указанным землепользователем в бессрочное и бесплатное пользование 26,3 га земли в границах согласно плану землепользования для строительства.

Распоряжением Совета Министров РСФСР от 01.12.1976 № 1934-р дирекции строящегося Камского комплекса заводов по производству большегрузных автомобилей «КАМАЗ» из земель совхоза «Камский» Минсельхоза РСФСР был отведен земельный участок площадью 205,5 га для строительства детских дошкольных учреждений в г. Набережные Челны согласно генплану развития города.

Распоряжением Совета Министров РСФСР от 18.11.1971 № 2341-р дирекции строящегося Камского автомобильного завода из земель Совхоза «Камский» Минсельхоза РСФСР был отведен земельный участок площадью 33 га во временное пользование сроком до 5 лет, из земель совхоза «Гигант» Минсельхоза РСФСР – земельный участок площадью 34 га (из них 25,1 га – во временное пользование сроком до 5 лет) для строительства коммуникаций и автодороги.

На основании перечисленных распоряжений, а также распоряжения Совета Министров ТАССР от 11.02.1971 № 177 дирекции Камского объединения по производству большегрузных автомобилей «КАМАЗ» Минавтопрома СССР Татарской республики был выдан Государственный акт на право пользования землей от 27.07.1979 серии А-I № 898287 о закреплении за указанным землепользователем в бессрочное и бесплатное пользование 211,6 га земли в границах согласно плану землепользования, для строительства детских дошкольных учреждений. Распоряжением Совета Министров РСФСР от 08.07.1976 № 1017-р Камскому комплексу заводов по производству большегрузных автомобилей из земель «КАМАЗ» Елабужского мехлесхоза был отведен земельный участок площадью 234,49 га для строительства баз отдыха (без права рубки леса). 

На основании указанного распоряжения Исполнительным комитетом Тукаевского районного Совета народных депутатов дирекции Камского объединения по производству большегрузных автомобилей «КАМАЗ» Минавтопрома СССР выдан Государственный акт на право пользование землей от 01.11.1984 серии А-I № 902269 о закреплении за указанным землепользователем в бессрочное и бесплатное пользование 234,5 га земли в границах согласно плану землепользования для строительства кратковременных баз отдыха ОАО «КАМАЗ». 

Таким образом, в период с 1971 года по 1984 года дирекции Камского объединения по производству большегрузных автомобилей «КАМАЗ» Минавтопрома СССР под объекты социальной сферы из земель Елабужского мехлесхоза Гослесфонда и земель совхозов Минсельхоза РСФСР в постоянное бессрочное пользование на основании вышеуказанных государственных актов были предоставлены земельные участки общей площадью 669,3 га (данные обстоятельства следуют из многочисленных судебных споров между сторонами в отношении земельных участков по делам № А65-177/1999, № А65-35731/2009, № А65-35731/2009, № А65-34505/2009, № А65-29409/2010).

Постановлением Совета Министров РСФСР от 20.04.1991 № 223 и постановлением Кабинета Министров ТАССР от 19.09.1991 № 410 был создан государственный природный национальный парк «Нижняя Кама» Министерства лесного хозяйства РСФСР в Татарской ССР общей площадью 26112 га. 

В соответствии с действующим законодательством постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.09.1991 № 410 утверждено Положение о Государственной природном национальном парке. В соответствии с указанным постановлением Государственному природному национальному парку «Нижняя Кама» предоставлено 17 518 га земель государственного лесного фонда Елабужского мехлесхоза Министерства лесного хозяйства Татарской ССР и 533 га земель государственного запаса Елабужского района.

Также в состав государственного природного национального парка «Нижняя Кама» включено 7111 га земель сельскохозяйственных предприятий Министерства сельского хозяйства и продовольствия Татарской ССР, 436 га земель города Елабуга и 494 га земель, переданных промышленным предприятиям и организациям под учреждения отдыха, без изъятия их из хозяйственной эксплуатации пользователей.

Главной задачей национального парка определено сохранение уникальных природных комплексов Нижнего Прикамья и создание условий для развития организованного отдыха трудящихся.

Согласно решений Тукаевского районного суда РТ от 18.02.2009 по делу №2-237 и от 09.09.2009 по делу № 2-1336, изъятие у ОАО «КАМАЗ» земельных участков общей площадью 384 (369) га., их передача в ФГУ НП «Нижняя Кама», признано незаконным. Также признан недействительным кадастровый план земельного участка (выписка из ГЗК) от 11.12.2001 № 2-у-2001-1234, якобы свидетельствующий, по утверждениям администрации ФГУ НП «Нижняя Кама», о постановке земель национального парка на территории Тукаевского муниципального района РТ на государственный кадастровый учет, включая земли ОАО «КАМАЗ». Соответственно, судом было признано недействительным и свидетельство о государственной регистрации права 16 ТА № 223376 от 14.04.2004, согласно которого 9539 га. земель, включая земли ОАО «КАМАЗ», были отнесены в собственность Российской Федерации, как земли лесного фонда, а также соответствующая запись о регистрации права.

Однако факт создания национального парка «Нижняя Кама», законность правовых актов о его создании, также как факт и законность включения в его состав 371 га земель концерна «КАМАЗ», закрепленных за последним на праве постоянного бессрочного пользования, никем до настоящего времени не оспорены.

К постановлению Кабинета Министров ТАССР от 19.09.1991 № 410 определена экспликация земель государственного природного национального парка «Нижняя Кама» в Татарской ССР, в состав указанных земель вошел и земельный участок с кадастровым номером 16:39:000000:574 площадью 45 011 кв. м, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, виды разрешенного использования – для строительства кратковременных баз отдыха, адрес объекта (установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка) – Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. 

Распоряжениями Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района от 25.06.2009 № 2028-2032 утверждены схемы расположения на кадастровой карте соответствующей территории земельных участков общей площадью 5 478 396 кв. м, уточненной в результате межевания, предоставленных ОАО «КАМАЗ» для строительства спортивного комплекса «Белоус», пионерских лагерей, кратковременных баз отдыха, гостиницы «Лесная» и детских дошкольных учреждений, расположенных по адресу: Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение.

В 2010 году земельные участки общей площадью 424,6 га с кадастровыми номерами 16:39:000000:543, 16:39:000000:544, 16:39:000000:545 были разделены на 47 земельных участков, 25 из которых общей площадью 55,499 га с кадастровыми номерами 16:39:102101:326, 16:39:102101:327, 16:39:000000:571, 16:39:102101:312, 16:39:102101:313, 16:39:102101:314, 16:39:102101:315, 16:39:102101:316, 16:39:102101:317, 16:39:102101:296, 16:39:102101:297, 16:39:102101:298, 16:39:102101:299, 16:39:102101:300, 16:39:102101:301, 16:39:102101:302, 16:39:102101:303, 16:39:102101:304, 16:39:102101:305, 16:39:102101:306, 16:39:102101:307, 16:39:102101:308, 16:39:102101:309, 16:39:102101:310, 16:39:102101:311 и 22 земельных участка общей площадью 419 га с кадастровыми номерами 16:39:102101:321, 16:39:000000:570, 16:39:000000:569, 16:39:102101:323, 16:39:102101:324, 16:39:102101:319, 16:39:102101:320, 16:39:102101:322, 16:39: 102101:332, 16:39:000000:573, 16:39:102101:331, 16:39:000000:575, 16:39:000000:576, 16:39:000000:574, 16:39:102101:329, 16:39:102101:330, 16:39:000000:577, 16:39:000000:572, 16:39:102101:325, 16:39:102101:328, 16:39:000000:566, 16:39:000000:567.

ООО «АНиС» в установленной публичной процедурой порядке обратилось к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:39:000000:574 площадью 45 011 кв. м, мотивируя свое право тем, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных в составе базы отдыха «Лазурная», ранее которая была приобретена у ОАО «СОЛЛЕРС» (ОАО «СОЛЛЕРС» имущество приобреталось у ОАО «Завода микролитражных автомобилей», который также был ранее структурным подразделением ОАО «КАМАЗ»).

К указанному заявлению истцом были приложены документы: проект договора, сообщение, содержащее перечень зданий, строений в составе базы отдыха «Лазурный», свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, иные документы. 

В соответствии с предложенным истцом проектом договора срок аренды устанавливался 49 лет, размер арендной платы определен истцом на основании пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 и составляет для участка – 433 руб. 19 коп. (в год). 

Согласно представленным истцом свидетельствам о государственной регистрации права ООО «АНиС» является собственником: – дома охотника, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 79,5 кв. м, инв. № 10092-3, лит. Д, д, адрес объекта – Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, с/п Малошильнинское, основание возникновения права – договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2011; – мини гостиницы, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 193,4 кв. м, инв. № 10092-2, лит. В, в, адрес объекта – Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, с/п Малошильнинское, основание возникновения права – договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.20110; – дома администрации, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 109,9 кв. м, инв. № 10092-1, лит. Б, б1, б2, адрес объекта – Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, с/п Малошильнинское, основание возникновения права – договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2011.

В доказательство обоснованности заявленных требований истцом представлено заключение государственной экспертизы проекта освоения лесного участка площадью 4,5 га, расположенного на территории Национального парка «Нижняя Кама», переданного в аренду ООО «АНиС» для осуществления рекреационной деятельности, утвержденное Департаментом государственной политики регулирования в сфере охраны окружающей среды Минприроды России 26.09.2016.

Из материалов дела следует, что согласно договору от 18.05.1999 № 37 аренды участка лесного фонда Национальный парк «Нижняя Кама» (владелец лесного фонда) и ОАО «Завод микролитражных автомобилей» (арендатор) заключили договор, по условиям которого арендатор принял в аренду 6,3 га лесного участка в культурно-оздоровительных целях под базу отдыха «Лазурная». 

Дополнительным соглашением от 19.05.2008 № 4 к договору аренды лесного фонда от 18.05.1999 № 37 стороны согласовали замену арендатора ОАО «Завод микролитражных автомобилей» на нового арендатора ОАО «СОЛЛЕРС – Набережные Челны». 

Согласно договору аренды земельного участка от 29.04.2010 № 1438/32/07/00-10 ОАО «КАМАЗ» (арендодатель) и ОАО «СОЛЛЕРС – Набережные Челны» (арендатор) заключили договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 45 011 кв. м с кадастровым номером 16:39:000000:574, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположен по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение. 

Срок действия договора с 01.01.2010 по 30.11.2010. 

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2011 ОАО «СОЛЛЕРС – Набережные Челны» (продавец) и ООО «АНиС» (покупатель) заключили договор, по условиям которого покупатель приобрел в собственность дом охотника, мини гостиницу и дом администрации. В договоре оговорено, что имущество размещено на земельном участке, находящимся по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, с/п Малошильнинское площадью 45 011 кв. м, с кадастровым номером 16:39:000000:574, который используется продавцом по договору аренды земельного участка от 29.04.2010.

Полагая, что отказ МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в предоставлении земельного участка в аренду нарушает положения статьей 39.6, 39.20 ЗК РФ и его права (законные интересы), общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что вышеперечисленные объекты недвижимого имущества входят в состав базы отдыха «Лазурная». 

Главой VI ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ регламентируется предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Статьей 39.1. ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности указывается договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). 

С учетом вышеперечисленных норм, а также учитывая представленные в материалы дела правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, которые принадлежат истцу на праве собственности, истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка. 

Относительно площади земельного участка 45 011 кв. м, суд указал, что данная площадь определена истцом, в том числе на основании представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости. Земельный участок в указанной площади поставлен на кадастровый учет в установленном порядке. Вид разрешенного использования указан истцом также с учетом имеющихся в кадастровом паспорте сведений (л.д. 14-15).

Отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом объекты недвижимости приобретены по договору купли-продажи у ОАО «СОЛЛЕРС – Набережные Челны», который использовал земельный участок на основании договора аренды от 29.04.2010 № 1438/32/07/00-10, заключенного с прежним владельцем земельного участка (ОАО «КАМАЗ»). Доказательства прекращения указанного договора не представлены, а в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Указанное обстоятельство также исключает обязанность ответчика заключать с истцом новый договор аренды на предложенных истцом условиях. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции, установив наличие возобновленного на неопределенный срок и действующего договора аренды, отсутствие доказательств прекращения договора по какому-либо основанию и возврата земельного участка площадью 45 011 кв. м, с кадастровым номером 16:39:000000:574, сделал вывод об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды на этот участок с ООО «АНиС». 

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого заявителем решения закону, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли указанное решение.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В статье 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), что является собой выражение правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции установили, что испрашиваемый в аренду земельный участок состоит на кадастровом учете с видом разрешенного использования – для строительства кратковременных баз отдыха. 

Объекты недвижимого и движимого имущества, расположенные на земельном участке и представляющие собой имущественный комплекс базы отдыха, приобретены обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2013. 

Право собственности истца на приобретенные объекты подтверждено свидетельствами о праве собственности 16-АК 113391, 16-АК 113388, 16-АК113390 и выписками из ЕГРП. 

Назначение указанных объектов недвижимости позволяет отнести их к использованию в целях осуществления физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности. 

Для эксплуатации базы отдыха (объекты которой размещены по всему земельному участку) ранее формировался и предоставлялся земельный участок площадью именно 45 011 кв. м., которая определялась с учетом площади необходимой для размещения сооружений и физкультурно-оздоровительной деятельности (спортивные площадки, дорожки).

Договор аренды лесного участка, заключался с ОАО «КАМАЗ» (прежним собственником недвижимости) в культурно-оздоровительных целях для эксплуатации базы отдыха «Лазурная».

В связи с приобретением недвижимости ООО «АНиС» и оформления своих прав на земельный участок в установленном порядке обратилось для заключения срочного договора аренды, ранее сформированного земельного участка и поставленного на кадастровый учет прежним арендатором.

Согласно действовавшей до 01.03.2015 статье 36 ЗК РФ и действующей в настоящее время статье 39.20 данного Кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки.

Суд первой инстанции указал, что спорные земельные участки с определенной площадью, необходимые для эксплуатации комплекса зданий, принадлежащих истцу, ранее были предоставлены и использовались уже им на праве аренды на основании договора аренды участка лесного фонда, дополнительного соглашения к нему. 

Спорный земельный участок формировался с учетом комплекса зданий базы отдыха, функционального назначения объектов и исходя из фактического пользования. При этом анализ текста названного договора и дополнительных соглашений к нему, расчета арендной платы свидетельствует о том, что большую часть арендуемого земельного участка составляют хвойные насаждения и мягколиственные леса.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (действовавших в период формирования и предоставления земельного участка) предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию в соответствии с той целью, для которой предназначалось строительство объектов, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 27.01.2009 № 12202/07.

С целью исключения правовой неопределенности в судьбе земельных участков нормы земельного и градостроительного законодательства закрепляют обязательность установления предельных размеров земельных участков в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ, в свою очередь запрещает образование земельных участков с вклиниванием, вкрапливанием, изломанностью границ, чересполосицей, невозможностью размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также с нарушением требований, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В подпункте 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных приказом Росземкадастра от 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами для тех целей, в соответствии с которой объекты недвижимости создавались.

Доказательств того, что общество не использует земельный участок в соответствии с теми целями, для которых он сформирован, не представлено, при этом документально подтверждено и установлено судом первой инстанции, что предоставление земельного участка меньшей площади может привести к невозможности его функционального использования в целях физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.

В соответствии с пунктом 4.14 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78, действующего в период возведения баз отдыха и в настоящее время, площадь зеленых насаждений должна составлять не менее 50% площади площадь земельного участка учреждений отдыха, требования к обустройству баз отдыха, размеру территорий зон отдыха, соответствуют указанным нормам, размер сформированного земельного участка не превышает норм, установленных для зон массового кратковременного отдыха (не менее 50 га).

Материалы дела подтверждают, и стороны не оспаривали, что земельный участок находится в зоне объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма и сформирован в соответствии с ней для строительства и размещения базы отдыха как единого комплекса, в состав которого входят разнородные элементы, объединенные единым функциональным назначением – организацией отдыха и досуга граждан (согласно акту обследования земельного участка ФГБУ «Национальный парк «НижняяКама» на земельном участке имеются следующие объекты : скамейки 10 шт., фонари освещения 30 шт., два дома-шалаша, беседки 2 шт., дорожно-тропиночная сеть, биотуалеты, летние душевые кабины, площадки для мусорных контейнеров, линии электропередачь, водоснабжения, канализации, элементы благоустройства л.д.24, т. 2). Элементы единого комплекса, не имея отдельного статуса объектов капитального строительства (объектов недвижимости), обеспечивают эксплуатацию и обслуживание всей базы своей функциональной связью.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил иных доказательств, подтверждающих формирование спорного земельного участка с нарушениями порядка землепользования, требований земельного и градостроительного законодательства, равно как и доказательств того, что переданный по спорному договору участок имеет излишек площади, которая не должна использоваться для полноценной эксплуатации базы отдыха. Отсутствуют технико-экономическое обоснование и доказательства невозможности размещения базы отдыха как единого комплекса, включающего в себя объект недвижимости и иные элементы, на земельном участке предоставленной площади, с учетом картографического материала и фактической планировки территории, при наличии на ней обильной растительности.

Для приватизации земельного участка, сформированного и выделенного под размещение базы отдыха как единого комплекса, не является препятствием наличие на нем объектов, не являющихся недвижимостью (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – для строительства базы отдыха .

Основания для отказа в заключении договора аренды, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ, ответчиком документально не подтверждены. 

Вместе с тем, неправильное применение судом апелляционной инстанции положений статей 450.1 и 621 ГК РФ привело к принятию необоснованного судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Анализ взаимосвязанных положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункта 2 статьи 610 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что в случае реализации одной из сторон права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, такой договор считается расторгнутым в силу закона, в связи с чем, обязательства сторон на будущее время считаются прекращенными. 

В данном случае действия арендатора по подаче им заявления от 04.09.2017 о предоставлении земельного участка в аренду под объектами недвижимости в составе базы отдыха «Лазурная» в порядке статьи 39.20 ЗК РФ были направлены на прекращение договора от 03.03.2004 № 215 после истечения срока его действия и на заключение нового договора.

В связи с чем, отсутствовала воля арендатора на продолжение договора аренды земельного участка от 03.03.2004 № 215, ввиду того, что Общество как собственник недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, в порядке статьи 39.20 ЗК РФ испрашивает право долгосрочной аренды на землю, что имеет большую правовую определенность и гарантии в сфере экономической деятельности, нежели наличие договора заключенного на неопределенный срок. 

При этом факт пользования земельным участком в данном случае нельзя признать конклюдентными действиями Общества, свидетельствующими о желании на возобновление договора на неопределенный срок. 

Такое пользование вызвано наличием на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих Обществу. В данном случае принцип неразрывности судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов приводит к невозможности возврата земельного участка после истечения срока аренды, при наличии законно возведенных на нем объектов недвижимости.

Судами установлено и представленными в материалы дела документами подтверждается, что Общество является собственником зданий, для строительства которых спорный земельный участок был предоставлен первоначально в бессрочное пользование ОАО «КАМАЗ», в последствии заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в результате последовательных сделок купли продажи от первоначального собственника зданий на базе отдыха, расположенных на земельном участке, права и обязанности арендатора по Договору, опосредующей использование участка, перешли к Обществу.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет, тем самым выразив намерение заключить срочный договор аренды земельного участка.

По смыслу пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ наличие договора аренды с лицом, обратившимся с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, не является основанием для отказа в его предоставлении.

Поскольку Общество как собственник зданий на базе отдыха, расположенных на участке, является пользователем земельного участка, имеет право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, суд первой инстанции правильно заключил, что отказ ответчика в предоставлении ему в аренду такого участка не соответствует положениям пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ и обоснованно удовлетворил требования истца.

Выводы суда апелляционной инстанции со ссылкой на наличие договора, действующего в режиме неопределенного срока, о том, что оспариваемым отказом не нарушены права Общества, отклоняются судом кассационной инстанции.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

В силу подпункта 17 пункта 8 названной статьи в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Таким образом, отказ ответчика в предоставлении Обществу земельного участка в аренду на условиях срочного договора, нарушает права заявителя, предусмотренные пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ.

Наличие договора аренды, действие которого по истечении установленного в нем срока продлено на неопределенный срок в связи с отсутствием на то возражений со стороны арендодателя, не лишает арендатора земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ права требовать оформления договора аренды земельного участка на конкретный срок, поскольку правовые основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различен.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях арбитражных судов округов по делам № А40-243122/2016, № А56-56136/2017, № А57-28780/2014, № А57-8974/2014, № А55-17110/2016, № А65-18989/2015 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 306-ЭС16-15938 отказано в передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.).

Следует отметить, что по аналогичному спору по делу № А65-18989/2015 предметом спора являлся смежный земельный участок с кадастровым номером 16:39:000000:576, имеющий тот же правовой режим по его использованию, однако при разрешении настоящего спора со схожими обстоятельствами суд апелляционной инстанции посчитал допустимым дать иное толкование нормам земельного законодательства, тем самым нарушив принцип единообразия в применении.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (часть 1 статьи 4 АПК РФ). 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции, установив, что ответчик не исполнил обязательство по оформлению прав на земельный участок под базой отдыха, правомерно удовлетворил заявленные требования.

Суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше нормами права и правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в аренду, правомерно указал, что ответчик не может препятствовать реализации обществом его исключительного права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 указано, что при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, в том числе в судебном порядке, не требуется. 

Таким образом, данный довод ответчика в кассационной жалобе необоснован.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции по настоящему делу правильно определил юридически значимые обстоятельства и правомерно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению, правомерно применив правовой подход, согласно которому наличие договора аренды, действие которого по истечении установленного в нем срока продлено на неопределенный срок в связи с отсутствием на то возражений со стороны арендодателя, не лишает арендатора земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ права требовать оформления договора аренды земельного участка на конкретный срок, поскольку правовые основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различны, поскольку договор долгосрочной аренды имеет большую правовую определенность и гарантии в сфере экономической деятельности, нежели наличие договора, заключенного на неопределенный срок.

Площадь определена в границах смежных земельных участков, по результатам проведенных кадастровых работ, исходя из предоставленного под строительство конкретных объектов базы отдыха, а также сформировавшегося порядка землепользования с учетом требований земельного и градостроительного законодательства, о чем свидетельствует договор аренды от 18.05.1999 № 37. Указанный договор заключен на основании лицензии от 18.05.1999 № 64, выданной ОАО «Завод микролитражных автомобилей» на осуществление культурно-оздоровительных мероприятий база отдыха «Лазурная» (лицензия является неотъемлемым приложением к договору аренды №37).

Проект освоения лесов, на который выдано положительное заключение государственной экспертизы Министерства природных ресурсов и экологии РФ, в ведении которого находится национальный парк «Нижняя Кама», не вынесло каких-либо замечаний или претензий относительно несоответствия площади, несоразмерности земельного участка. Этими же документами Минприроды согласовало ведение ООО «АНиС» рекреационной деятельности на испрашиваемом земельном участке.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил иных доказательств, подтверждающих формирование спорного земельного участка с нарушениями порядка землепользования, требований земельного и градостроительного законодательства, равно как и доказательств того, что переданный по спорному договору участок имеет излишек площади, которая не должна использоваться для полноценной эксплуатации базы отдыха.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что Общество имело право на заключение договора аренды без проведения торгов, а отказ ответчика в заключении такого договора противоречит закону и нарушает права Общества как единственного собственника имущественного комплекса базы отдыха, расположенного на данном участке.

Поэтому суд первой инстанции признал оспариваемый отказ не соответствующим нормам земельного законодательства и нарушающим права Общества, поскольку именно на ответчика возложена обязанность по направлению Обществу проекта договора аренды земельного участка.

Правовых оснований у суда апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по делу № А65-41972/2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          С.Ю. Муравьев

 

                                                                                     В.А. Петрушкин