ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5249/2025

г. Челябинск

09 июля 2025 года

Дело № А07-7294/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Курносовой Т.В., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2025 по делу № А07-7294/2021.

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО2 (паспорт, доверенность от 25.07.2024, диплом),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО3 (паспорт, доверенность от 30.09.2024, диплом).

В судебном заседании в зале заседаний Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс» -  ФИО4 (удостоверение адвоката, доверенность от 07.04.2025),

Прокуратуры Республики Башкортостан - ФИО5 (служебное удостоверение, приказ от 11.06.2025).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Прокуратура Республики Башкортостан (далее – истец, Прокуратура, ОГРН 

<

***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик 1, Управление, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Норт» (далее – ответчик 2,  ООО «Норт», ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ответчик 3, ИП ФИО6), обществу с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс» (далее – ответчик 4, ООО Флагман-Финанс», ИНН 

<

***>), обществу «УК «СтоунХедж», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» (далее – ответчик 5, ООО «УК «БизнесПрофТрейдинг», ИНН 

<

***>), обществу «ИнвестКапиталСервис» (далее – ответчик 6, «ИнвестКапиталСервис»), ФИО7 (далее – ответчик 7, ФИО7, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Пилот-Инвест» (далее – ответчик 8, ООО «Пилот-Инвест», ИНН 

<

***>) о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас20, заключенного между Управлением и обществом «Норт»; о признании недействительным (ничтожным) соглашения о выплате действительной стоимости доли участника общества «Норт» от 08.09.2020 № ДСД-2020, заключенное между предпринимателем ФИО6 и обществом «Норт», в части передачи в собственность общества «Норт» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 13.10.2020, заключенного между предпринимателем ФИО6 и обществом «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность общества «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 11.12.2020 № ЗУ661, заключенного между обществом «Флагман-Финанс» и обществом «УК «СтоунХедж», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; об истребовании из чужого незаконного владения общества «УК «СтоунХедж», ФИО7, общества «УК «БизнесПрофТрейдинг», общества «ИнвестКапиталСервис», общества «Пилот-Инвест» в пользу Республики Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ОГРН 

<

***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением в порядке статьи 50 АПК РФ о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просила признать недействительным договор о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20, заключенного между Управлением и обществом «Норт»; применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать общество «УК «СтоунХедж», ФИО7, общество «УК «БизнесПрофТрейдинг», общество «ИнвестКапиталСервис» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, индивидуальный предприниматель ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс» общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СтоунХедж» ФИО8 паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», акционерное общество «Джи-Групп», ФИО7, закрытое акционерное общество «Первый специализированный депозитарий», акционерное общество «Национальная кастодиальная компания», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России № 39 по Республике Башкортостан, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением суда от 19.05.2022 исковые требования Прокуратуры удовлетворены частично, требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

Суд признал недействительным (ничтожным) договор о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас20, заключенный между Управлением и обществом «Норт»; признал недействительным (ничтожным) соглашение о выплате действительной стоимости доли участника общества «Норт» от 08.09.2020             № ДСД-2020, заключенное между предпринимателем ФИО6 и обществом «Норт», в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 13.10.2020, заключенный между предпринимателем ФИО6 и обществом «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность общества «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11.12.2020 № ЗУ-661, заключенный между обществом «Флагман-Финанс» и обществом «УК «СтоунХедж» ФИО8 паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; истребовал из незаконного владения общества «УК «СтоунХедж» ФИО8 паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО7, общества «ПилотИнвест», общества «УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», общества «ИнвестКапиталСервис» в пользу Администрации земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 решение суда отменено в части истребования из незаконного владения общества «УК «СтоунХедж», ФИО7, общества «ПилотИнвест», общества «УК «БизнесПрофТрейдинг» ФИО8 паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», ФИО9 Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», общества «ИнвестКапиталСервис» в пользу Администрации земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный». В указанной части в удовлетворении самостоятельных требований Администрации отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29.03.2023 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2022 по делу № А07-7294/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2025 (резолютивная часть от 04.04.2025) в удовлетворении требований Прокуратуры Республики Башкортостан и третьего лица с самостоятельными требованиями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Прокуратура (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что строительство капитальных объектов, для возведения которых ООО «Норт» предоставлялся в аренду земельный участок площадью 33,6 га, нельзя признать завершенным, в эксплуатацию введено лишь нежилое здание площадью 479,8 кв.м. Поскольку цель предоставления земельного участка в аренду (поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости) ООО «Норт» не достигнута, право на предоставление земельного участка в собственности не возникло.

По мнению подателя жалобы, выводы суда о том, что незавершение какого-либо из этапов строительства не лишает собственника построенных и введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов недвижимости исключительного права согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) на приобретение земельного участка, на котором расположены такие объекты и который необходим для их эксплуатации, в собственность или в аренду противоречат нормам материального права и правовым позициям высших судебных инстанций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08).

Также апеллянт считает, что без внимания суда оставлен тот факт, что правоустанавливающие документы на сооружения с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064 отсутствуют.

Податель жалобы отмечает, ссылаясь на результаты судебной экспертизы и указывая на то, что объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064, расположенные на спорном земельной объединены единым функциональным общим назначением и являются сложной вещью, созданной в рамках проектной документации по строительству Спортивного комплекса «Белая река», суд не учел, что названный спортивный комплекс фактически не создан, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию иных очередей и этапов, предусмотренных проектом, не выдавалось, доказательств государственной регистрации права на расположенные в границах спорного участка объекта как единого имущественного комплекса не имеется.

Не согласен апеллянт и с выводами суда о том, что объект с кадастровым номером 02:55:050233:1024 является капитальным исходя из наличия признаков линейного объекта. Как указано ранее объект с кадастровым номером 02:55:050233:1024 поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году, то есть задолго до выдачи разрешений на строительство от 05.06.2019 и ввод в эксплуатацию от 11.12.2019. В разрешении на строительство от 05.06.2019 № 02-RU03308000-1644П-2019 имеется указание на тип объекта, предполагаемого к строительству, его наименование и технико-экономические показатели. В п. 4 разрешения на строительство в разделе описания объекта с наименованием «административное здание» указано на иные показатели – организация гоночного трека для проведения видов автотранспортных состязаний, шириной 12 м., длиной 2180 м. В п. 6 разрешения на строительство «Краткие характеристики линейного объекта» какое-либо описание отсутствует, как и отсутствует в п. 4 разрешении на ввод в эксплуатацию от 11.12.2019 № 02-RU03308000-1644П-2019. Аналогично в связи с наличием признаков линейного объекта судом сделаны выводы о капитальности объекта с кадастровым номером 02:55:050233:1025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 18.06.2025.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо поддержало доводы истца. Просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Прокуратуры.

От Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве указывает на неправомерность принятого судебного акта. Просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан удовлетворить в полном объеме.

От ООО «Флагман-Финанс» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами жалобы не согласен. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От ООО «УК «Инфорс Капитал» поступило ходатайство о замене стороны по делу в порядке правопреемства.

В последующим от ООО «УК «Инфорс Капитал» поступило заявление об отзыве заявления о замене стороны по делу, в связи с чем указанное заявление судом не рассматривается.

Представленные отзывы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 18.06.2025 был объявлен перерыв до 02.07.2025.

После перерыва судебное заседание продолжено 02.07.2025 в том же составе суда.

От Прокуратуры поступили письменные пояснения, которые в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, согласно заключению по выбору земельного участка от 14.12.2010 № 01-28/1539 обществом «Норт» для спортивно-развлекательного комплекса на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан был выбран земельный участок площадью 336344,79 кв. м.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 14.11.2011 № 1446-р предварительно согласовано место размещения спортивно-развлекательного комплекса на относящемся к категории земель населенных пунктов земельном участке ориентировочной площадью 33,6 га, расположенное в территориальной зоне рекреационного назначения на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в кадастровом квартале 02:55:050233.

Постановлением главы Администрации от 02.06.2011 № 3157 утвержден проект планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Между Министерством (арендодатель) и обществом «Норт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2012 № М8-12, по условиям которого на основании приказа Министерства от 12.01.2012 № 19 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», с разрешенным использованием для строительства спортивного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 336 538 кв. м, сроком с 14.11.2011 по 13.11.2014.

Обществу «Норт» выдано разрешение от 25.10.2013 № 02-RU03308000-996-П на строительство в границах указанного участка объекта «Спортивный комплекс – первый этап первой очереди строительства в составе административного здания и гоночной трассы (этажность здания - 2, общая площадь - 456,52 кв. м, общая длина гоночной трассы - 2 180 м)».

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 05.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1024, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 2 190 м (гоночная трасса) (т. 1 л.д. 147-165).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 06.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено спортивно-оздоровительное сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1025, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 1 018 м (т. 1 л.д. 139-146).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 07.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено нежилое здание с кадастровым номером 02:55:050233:1026, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 7.7 кв. м (т. 1 л.д. 134-138).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 19.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено спортивно-оздоровительное сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1064, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 658 м (гоночная трасса) (т. 1 л.д. 172-176).

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 10.11.2014 № 3624/о земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м используется обществом «Норт». Земельный участок огорожен, на территории расположен деревянный сруб на бетонных тумбах, рядом залит фундамент, установлены: конструкция в виде сцены и деревянный вагончик, часть территории отсыпана ПГС, территория охраняется (т. 1 л.д. 84-85).

Согласно акту о прекращении от 20.10.2015 договор аренды земельного участка от 31.01.2012 № М8-12 прекращен с 26.01.2015 (т. 1 л.д. 114).

Постановлением Администрации от 26.01.2015 № 174 обществу «Норт» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для завершения строительства спортивного комплекса, в аренду на 5 лет (т. 1 л.д. 34-35).

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.06.2015 № 2677 утвержден проект планировки территории южной части жилого района; Затон-Восточный, ограниченной улицами Шмидта, ФИО10, автодорогой «Уфа-Затон», рекой Белой в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 177-178).

Между Управлением (арендодатель) и обществом «Норт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2018 № 579-18, по условиям которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в УЗИО г. Уфы (от 17.08.2018 № 26798), постановления Администрации от 26.01.2015 № 174, решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2018 по делу № А07-38608/2017, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А07-38608/2017, определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2018 по делу № А07-38608/2017, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», с разрешенным использованием для строительства спортивного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 336 538 кв. м, сроком действия с момента заключения настоящего договора до 26.01.2020 (т. 1 л.д. 115-118).

Обществу «Норт» взамен разрешения на строительство от 25.10.2013 № 02-RU03308000-996-П выдано разрешение на строительство от 05.06.2019           № 02-RU03308000-1644П-2019 в границах спорного участка объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-й очереди строительства» (т. 2 л.д. 2-4).

Согласно представленной проектной документации, разработанной            ООО АСК «АрхиТэк», строительство спортивного комплекса разделено на 3 этапа.

Первый этап предусматривает две очереди строительства, из которых 1-я очередь - административное здание (площадью 456,5 кв. м, площадь застройки 523,7 кв. м) и гоночная трасса, 2 очередь - база отдыха. Второй этап предусматривает строительство гостиницы и аквапарка, третий этап - строительство торгово-развлекательного многофункционального комплекса.

Обществу «Норт» выдано разрешение от 11.12.2019 № 02-RU03308000-1644П-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-й очереди строительства» (нежилой объект, гоночный трек для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний) (т. 2 л.д. 5-8).

В Единый государственный реестр недвижимости имущества и сделок с ним 25.12.2019 внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «Норт» на двухэтажное нежилое здание, общей площадью 479,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Постановлением Администрации от 04.03.2020 N 433/рз изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 с «для завершения строительства спортивного комплекса» на «специальные спортивно-развлекательные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения, спортивно-оздоровительные комплексы, спортивные площадки» (т. 1 л.д. 36).

Между Управлением и обществом «Норт» (приобретатель) заключен договор о предоставлении в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20, по условиям которого Управление обязуется передать в собственность, а приобретатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 336 538 кв. м, с видом разрешенного использования «специальные спортивные развлекательные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения», цена участка составляет 56 523 500 руб. (т. 1 л.д. 91-94).

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) от 21.07.2020 № 2040/о установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661 расположены: двухэтажное деревянное строение (параметры 26,8 * 11,16), площадь занимаемого участка 299,09 кв. м, павильон (будка охраны), трансформаторная подстанция. Участок частично огорожен, на въезде установлены металлические ворота.

Письмом от 31.07.2020 № 2пр-2020 заместитель прокурора города Уфы обратился в Администрацию с просьбой предоставить информацию, выдавались ли Администрацией разрешения на ввод в эксплуатацию объектов с кадастровыми номерами 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1064, в ответ на которое получил отрицательный ответ от Администрации от 05.08.2020 № 01-15-1262.

Письмом от 23.09.2020 № 7-10386/ПР Главное управление архитектуры и градостроительства сообщило Прокурору, что согласно имеющимся в базе данных материалам планировки (2011 г.) земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 частично был расположен на территории общего пользования в границах красных линий проектируемых улиц и зеленых насаждений.

Решением единственного участника общества «Норт» от 13.08.2020 № УК-1 в состав участников общества принята ФИО10 с внесением в уставной капитал 31 548,90 руб., а также принят дополнительный вклад ФИО6 в уставной капитал в размере 105 051 536,96 руб.

Между ФИО6 (участник) и обществом «Норт» (общество) было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований от 13.08.2020 № К-Н, согласно которому предметом настоящего соглашения является прекращение встречных однородных требований сторон путем проведения зачета данных требований в соответствии с положениями части 2 статьи 90, статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 4 статьи 19 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон Об обществах с ограниченной ответственностью), Устава общества, решения единственного участника от 13.08.2020 № УК1. Сумма зачета встречных однородных требований по соглашению составляет 105 051 536,96 руб. (пункт 1.2 соглашения).

Между ФИО6 (участник) и обществом «Норт» (общество) было заключено соглашение о выплате действительной стоимости доли участника общества «Норт» от 08.09.2020 № ДСД-2020, согласно которому на основании статьи 26 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, Устава общества, 01.09.2020 обществом получено заявление участника о выходе из состава участников. В соответствии со статьей 23 Закона Об обществах с ограниченной ответственностью доля вышедшего участника перешла к обществу с даты внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ - 08.09.2020 (номер записи 2200200809939).

В силу пункта 1.2 соглашения действительная стоимость доли участника соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру номинальной стоимости доли участника в уставном капитале общества, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества. Согласно данным промежуточной бухгалтерской отчетности на 31.08.2020 стоимость чистых активов общества составляет 96 982 604 руб.

Согласно пункту 1.4 соглашения стороны согласовали, что выплата действительной стоимости доли участника в размере 96 953 509 руб. осуществляется путем выдачи участнику общества такой же стоимости в натуре в соответствии с пунктом 6.1 статьи 23 Закона об обществах с ограниченной ответственностью. Передаче подлежит следующее имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м.

По договору купли-продажи от 13.10.2020 ФИО6 продал обществу «Флагман-Финанс», в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м. (т. 2 л.д. 67-68).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2020 № ЗУ-661 общество «Флагман-Финанс» продало обществу «УК «СтоунХедж», в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м. (т. 2 л.д. 85-89).

По информации общества «Национальная кастодиальная компания» от 25.01.2021, с 27.01.2022 владельцами инвестиционных паев ЗПИФК «РичЮнион» являются общество «Пилот-Инвест», общество «УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» под управлением общества «УК «БизнесПрофТрейдинг» по 12500,00000 паев у каждого. Владельцем инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» является общество «ИнвестКапиталСервис».

Полагая, что обществом «Норт» не был освоен земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м, для целей его последующей приватизации, площадь предоставленного в собственность ответчику земельного участка подлежала определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна была быть соразмерна площади объектов недвижимости имущества, указывая, что Администрация распорядилась спорным земельным участком в нарушение указанных требований, через земельный участок проходят красные линии, ссылаясь также на неверное определение выкупной стоимости земельного участка, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

На аналогичные основания ссылается и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в заявлении третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Удовлетворяя исковые требования при первом рассмотрении дела, суд исходил из того, что первый этап строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м обществом «Норт» не был завершен, разрешение на ввод в эксплуатацию других этапов строительства, предусмотренных проектной документацией, не выдавалось, общество «Норт» не доказало, что на испрашиваемом земельном участке расположены все принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок. Учитывая, что административное здание является лишь первым этапом строительства планируемого объекта (согласно представленной проектной документации ООО АСК «АрхиТэк»), цели, для которых земельный участок предоставлялся в аренду - завершение строительства спортивного комплекса, на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 06.04.2020 обществом «Норт» не были достигнуты, спортивный комплекс в объеме, предусмотренном проектной документацией, возведен не был, площадь земельного участка, выкупленного обществом «Норт», составляет 336 538 кв. м, площадь находящегося в собственности данного общества единственного объекта недвижимости (кадастровый номер 02:050233:1371) составляет 479 кв. м, то есть 0,14% от площади спорного участка, суд пришел к выводу, что исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, у общества «Норт» не возникло. Суд пришел к выводу, что после истечения срока действия договора от 01.10.2018 аренды земельного участка (26.01.2020) общество «Норт» вследствие неисполнения цели по завершению строительства спортивного комплекса не имело правовых оснований для приобретения данного участка на каком-либо праве. Исходя из того, что в соответствии с проектом планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный», ограниченной улицами Шмидта, ФИО10, автодорогой «Уфа-Затон», рекой Белой в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ, утвержденным постановлением Главы администрации от 30.06.2015 № 2677, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 частично расположен на территории общего пользования, открытых плоскостных сооружений и активного отдыха населения, суд также усмотрел данное обстоятельство как препятствие для приватизации спорного земельного участка.

Суд пришел к выводу, что действия ФИО6 по принятию решения единственного участника общества «Норт» от 13.08.2020 № УК-1 было направлено на обход установленного пунктом 2 статьи 26 Закона Об обществах с ограниченной ответственностью запрета на выход из состава участников общества, в результате которого в нем не остается ни одного участника, имели целью получение ФИО6 в собственность, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в собственность с целью последующей реализации.

Признав недействительной первичную сделку - договор купли-продажи спорного земельного участка от 06.04.2020, суд пришел к выводу о недействительности и всех последующих сделок. Установив наличие корпоративных (аффилированных) связей между ФИО7, обществом «Флагман-Финанс», ФИО11, ФИО12, обществом «Пилот-Инвест», совмещение функций руководителя и учредителя в одних и тех же организациях, а также непроявление сторонами сделки должной разумной осторожности и осмотрительности относительно незначительного периода времени между сделками по отчуждению спорного участка (08.09.2020, 13.10.2020, 11.12.2020), суд усмотрел в действиях ответчиков недобросовестность в приобретении спорного земельного участка. С учетом того, что земельный участок был предоставлен в собственность обществу «Норт» муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан, суд решил возвратить земельный участок в пользу Администрации данного муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части возврата спорного земельного участка в пользу Администрации в порядке виндикации исходил из того, что истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 07.06.2021            № 308-ЭС21-7306).

Поскольку в рассматриваемом случае на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, в том числе зарегистрированные на праве собственности за одним из ответчиков, требований об их сносе не заявлялось, их юридическая судьба не разрешалась, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований ни для истребования из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 по иску Прокуратуры, ни для применения последствий недействительности ничтожной сделки по требованию Администрации: обязания общества "УК «СтоунХедж», ФИО7, общества «УК «БизнесПрофТрейдинг», общества «ИнвестКапиталСервис» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 в пользу Администрации.

Суд апелляционной инстанции отметил, что для восстановления нарушенного материального права будет достаточным признание ничтожными оспариваемых сделок с целью последующего исключения из ЕГРН записи о правах и обременениях спорного земельного участка, в результате чего у ответчиков будет утрачен как титул собственника спорного земельного участка, так и право пользования целиком спорным земельным участком (за исключением той его части, которая необходима для эксплуатации легально возведенных на нем объектов недвижимости).

Суд кассационной инстанции, отменил судебные акты суда первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что суду следует устранить отмеченные недостатки, провести судебную экспертизу, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что недостижение целей освоения земельного участка не лишает собственника построенных и введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов недвижимости исключительного права согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ на приобретение земельного участка, на котором расположены такие объекты и который необходим для их эксплуатации, в собственность или в аренду.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами.

Исходя из части 3 статьи 52 АПК РФ прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15          «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Как следует из материалов дела, Прокуратура обратилась с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной

На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Основанием к выкупу земельного участка послужили положения подп. 6 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Из материалов дела следует, что между Министерством (арендодатель) и обществом «Норт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2012 № М8-12, по условиям которого на основании приказа Министерства от 12.01.2012 № 19 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», с разрешенным использованием для строительства спортивного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 336 538 кв. м, сроком с 14.11.2011 по 13.11.2014.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что для целей определения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства и определения, в какой части общество «Норт» имело право на выкуп земельного участка, какая часть участка является излишней, необходимо проведение судебной землеустроительной экспертизы.

В соответствии с абзацем 4 пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование процессуального законодательства, изложенные в его постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело (часть 2.1 статьи 289 АПК РФ).

Как указал суд кассационной инстанции по настоящему делу в постановлении от 29.03.2023, из материалов дела следует, что строительство спортивного комплекса, для целей которого был предоставлен земельный участок в аренду, включало 3 этапа. Первый этап предусматривает две очереди строительства, из которых 1 -я очередь - административное здание (площадью 456,5 кв. м, площадь застройки 523,7 кв. м) и гоночная трасса, 2 очередь - база отдыха. Второй этап предусматривает строительство гостиницы и аквапарка, третий этап - строительство торгово-развлекательного многофункционального комплекса. Фактически согласно разрешительным документам Администрации на момент приватизации земельного участка были построены и введены в эксплуатацию лишь объекты, относящиеся к 1 очереди первого этапа строительства (нежилое здание и гоночный трек).

Вышеуказанное обстоятельство не лишает собственника построенных и введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов недвижимости исключительного права согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ на приобретение земельного участка, на котором расположены такие объекты и который необходим для их эксплуатации, в собственность или в аренду.

Материалами дела подтверждается, что в Единый государственный реестр недвижимости 25.12.2019 внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «Норт» на двухэтажное нежилое здание, общей площадью 479,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Однако нахождение на земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных в ЕГРН прав, само по себе не препятствует реализации права на приобретение земельного участка в порядке пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, согласно разрешению на строительство от 05.06.2019 № 02-ЯИ03308000-1644П-2019 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 11.12.2019 № 02-RU 03308000-1644П-2019 введен в эксплуатацию объект капитального строительства: 1 этап 1 очереди строительства спортивного комплекса «Белая река», состоящий из нежилого административного здания общей площадью 479,8 кв. м и из гоночного трека для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний протяженность 2190 м и шириной 12 м.

Строительство вышеуказанных объектов осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, предоставленном на праве аренды (договоры аренды земельного участка № М8-12 от 31.01.2012, № 579-18 от 01.10.2018).

Материалами дела подтверждается, что в Единый государственный реестр недвижимости 25.12.2019 внесена запись о государственной регистрации права собственности общества «Норт» на двухэтажное нежилое здание, общей площадью 479,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Однако между сторонами возникли разногласия относительно необходимой площади для эксплуатации объектов.

Прокуратура и Администрация, ссылаются на неосвоение земельного участка в объеме, предусмотренном проектной документацией и несоразмерности площади предоставленного в собственность земельного участка и расположенного на нем зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости.

Возражая против указанных доводов, ответчики ссылаются на заключение кадастрового инженера ФИО13, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 не превышает площади, необходимой в соответствии с правилами землепользования и застройки ГО город Уфа.

Кроме того нежилое здание, гоночный трек, иные объекты представляют собой единое сооружение, состоящее из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением: для занятий гоночным/трекинговым спортом, проведения спортивных соревнований.

Также ответчики ссылаются на то, что расположенный на спорном земельном участке гоночный трек охватывает своим контуром всю площадь земельного участка, соответственно, раздел такого участка невозможен. Земельный участок не может использоваться для целей спортивного комплекса без расположенного на нем гоночного трека, в связи с чем площадь выкупленного земельного участка обоснована расположенными на нем объектами и их целевым использованием.

Согласно письма отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфы от 05.07.2022 (т. 11 л.д. 20), Администрацией ГО г. Уфы обществу «Норт» разрешения на строительство 2 и/или 3 очереди не выдавалось, обращений о выдаче такого разрешения с приложением проектной документации на 2 и/или 3 очередь не поступало.

Спорный земельный участок находится полностью в границах территориальной зоны Р-1 (рекреационная зона), в которой строительство баз отдыха и ТРЦ невозможно (ст. 43 Правил землепользования и застройки ГО           г. Уфы РБ, утв. решением Совета ГО г. Уфы РБ от 22 августа 2008 г. № 7/4).

Таким образом, отсутствие строительства незапланированной второй и третьей очереди не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку, даже при отсутствии постройки указанных объектов, но при наличии основного объекта - спортивного комплекса у общества «Норт» возникло право на выкуп земельного участка.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, гоночный трек охватывает своим контуром всю площадь земельного участка. С учетом существующей конфигурации трека, земельный участок невозможно размежевать таким образом, чтобы построить на нем что-либо еще.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В целях исключения злоупотребления сторонами в приобретении земельных участков без проведения публичных торгов положения статьи 39.20 ЗК РФ должны применяться с учетом экономически обоснованного размера испрашиваемого в собственность либо аренду земельного участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017              № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом вышеизложенного, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64- КГ16-2).

Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10, необходимо установить, не следует ли рассматривать вышеуказанные объекты как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем в составе объекты недвижимости вспомогательного характера. При этом суд исходит из того, что согласно вышеуказанной правовой позиции регистрация в ЕГРН прав только на отдельные объекты недвижимости не влияет на их использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка.

В целях установления вышеуказанных обстоятельств суд на основании статьи 82 АПК РФ назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено экспертам ООО «Лига Экспертов» ФИО14, ФИО15, ФИО16.

Впоследствии удовлетворено ходатайство Прокуратуры Республики Башкортостан о замене экспертной организации, произведена замена экспертной организации; производство экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации Региональное Бюро Экспертиз, экспертам ФИО17, ФИО18, ФИО19.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1.      Определить по состоянию на 06.04.2020, какие объекты недвижимости (с указанием кадастровых номеров) были размещены и введены в эксплуатацию в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, какое назначение указанных объектов недвижимости.

Относятся ли установленные объекты к объектам капитального характера?

2.      Соответствовала ли по состоянию на 06.04.2020 нормам отвода, Правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной иной технической документации площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации и использования установленных экспертом объектов недвижимости капитального характера?

Если не соответствовала, определить по состоянию на 06.04.2020 площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости капитального характера, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

3.      Соответствовала ли по состоянию на 06.04.2020 нормам отвода, Правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной иной технической документации площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371, с учетом функционального его назначения (использования), а также существующих градостроительных норм и правил, Правил землепользования и застройки.

Если не соответствует, определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации и облуживания объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371.

4.      Возможно ли разделение земельного участка с выделением земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371, с сохранением целевого назначения и разрешённого использования объекта в целях формирования земельного участка необходимого для использования и эксплуатации объекта недвижимости?

5.      Определить относятся ли по своим качественным характеристикам к объектам недвижимости капитального характера, отвечают ли признакам объекта недвижимости следующие объекты с кадастровым номерами: 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064, 02:55:050233:1371.

Определить в границах какого земельного участка размещены указанные объекты?

6.      Относится ли гоночный трек по своим качественным характеристикам к объектам недвижимости капитального характера?

7.      Являются ли по состоянию на 06.04.2020 объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064 в соответствии с проектной и разрешительной документацией вспомогательными по отношению к объекту недвижимости - двухэтажному нежилому зданию площадью 479,8 кв.м. с кадастровым номером 02:55:050233:1371?

Если да, то по каким основаниям и признакам?

8.      Являются ли по состоянию на 06.04.2020 в соответствии с проектной и разрешительной документацией объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064 единым объектом (находятся ли в физической или технологической неразрывной связи между собой) или самостоятельными объектами (не связанными между собой физически или технологически)?

В материалы дела поступило заключение экспертов № 49/С от 07.06.2024, в котором отражены следующие выводы экспертов.

По первому вопросу:

«По состоянию на 06.04.2020 в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 были размещены и введены в эксплуатацию недвижимости:

- сооружение кольцевой гоночный трек с кадастровым номером 02:55:050233:1024;

- сооружение подъездная дорога с кадастровым номером 02:55:050233:1025;

- сооружение трансформаторная подстанция с кадастровым номером 02:55:050233:1026;

- сооружение площадка с кадастровым номером 02:55:050233:1064;

- нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 02:55:050233:1371.

Установленные объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1064, 02:55:050233:1371 относятся к объектам капитального характера. Сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1026 к объектам капитального характера не относится».

По второму вопросу:

«Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 по состоянию на 06.04.2020 соответствовала нормам отвода, Правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной иной технической документации.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 соответствует площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации и использования установленных экспертом объектов недвижимости капитального характер».

По третьему вопросу:

«Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 по состоянию на 06.04.2020 соответствовала нормам отвода, Правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной иной технической документации для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371, с учетом функционального его назначения (использования), а также существующих градостроительных норм и правил, Правил землепользования и застройки».

По четвертому вопросу:

«Разделение земельного участка с выделением земельного участка, на котором расположен ТОЛЬКО объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371, с сохранением целевого назначения и разрешённого использования объекта в целях формирования земельного участка необходимого для использования и эксплуатации объекта недвижимости невозможно».

По пятому вопросу:

«По своим качественным характеристикам объекты с кадастровым номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1064, 02:55:050233:1371 относятся к объектам недвижимости капитального характера. Объект с кадастровым номером 02:55:050233:1026 не относится к объектам недвижимости капитального характера, не отвечает признакам объекта недвижимости. Указанные объекты размещены в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661».

По шестому вопросу:

«Гоночный трек по своим качественным характеристикам относится к объектам недвижимости капитального характера».

По седьмому вопросу:

«По состоянию на 06.04.2020 объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026,     02:55:050233:1064 в соответствии с проектной и разрешительной документацией вспомогательными по отношению к объекту недвижимости - двухэтажному нежилому зданию площадью 479,8 кв.м, с кадастровым номером 02:55:050233:1371 не являются».

По восьмому вопросу:

«По состоянию на 06.04.2020 в соответствии с проектной и разрешительной документацией объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064 являются единым объектом (находятся ли в физической или технологической неразрывной связи между собой) и не являются самостоятельными объектами (не связанными между собой физически или технологически)».

Так согласно экспертному заключению № 49/C от 07.06.2024, по состоянию на 06.04.2020 в соответствии с проектной и разрешительной документацией объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064 являются единым объектом (находятся ли в физической или технологической неразрывной связи между собой) и не являются самостоятельными объектами (не связанными между собой физически или технологически).

Прокуратура Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан завили возражения относительно представленного экспертного заключения, просили о назначении повторной экспертизы.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ указанное заключение экспертизы, суд первой инстанции пришел выводу, что оно не соответствующее требованиям закона, не может быть принято судом в качестве доказательства по делу.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением суда от 27.09.2024 ходатайства Прокуратуры Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о назначении повторной экспертизы удовлетворено.

Производство повторной судебной экспертизы по делу поручено эксперту филиала ППК «Роскадастр» ФИО20.

В материалы дела 10.02.2025 поступило Заключение эксперта № 25-Э/007, в котором отражены следующие выводы эксперта.

По первому вопросу:

«Определено, что по состоянию на 06.04.2020 нижеуказанные исследуемые объекты были размешены и введены в эксплуатацию в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 и имели назначение:

- кадастровый номер 02:55:050233:1371 здание, площадь 479,8 кв. м, назначение - нежилое по ЕГРН и по факту натурного исследования назначение - административное здание (относится к объекту капитального характера);

- кадастровый номер 02:55:050233:1024 сооружение, протяженность           2190 м., назначение - иные сооружения по ЕГРН, и по факту натурного исследования назначение - гоночный трек для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний (относится к объекту капитального характера);

- кадастровый номер 02:55:050233:1025 сооружение, протяженность         1018 м., назначение - сооружения спортивно-оздоровительные по ЕГРН и по факту натурного, исследования назначение - автодорога (относится к объекту капитального характера);

- кадастровый номер 02:55:050233:1026 здание, площадью 7,7 кв. м., назначение - нежилое по ЕГРН и по факту натурного исследования назначение - трансформаторная подстанция (не относится к объекту капитального характера);

- кадастровый номер 02:55:050233:1064 сооружение, протяженность 658 м., назначение - сооружения спортивно-оздоровительные по ЕГРН и по факту натурного исследования назначение - площадной объект, место для автостоянки транспортных средств (не относится к объекту капитального характера)».

По второму вопросу:

«По состоянию на 06.04.2020 площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 равная 336 538 кв.м +- 162 кв.м, соответствовала нормам отвода, Правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной иной технической документации и площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации и использования установленных экспертом объектов недвижимости капитального характера:

1. здания, кадастровый номер 02:55:050233:1471 площадь 479,8 кв.м, введенное по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию;

2. сооружения, линейный объект, кадастровый номе 02:55:050233:1024 протяженностью 2190 м, введенное по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, гоночный трек;

3. сооружения, линейного объекта, кадастровый номер 02:55:050233:1025 протяженностью 1018 м., автодорога.

А также расположенным объектам вспомогательного использования некапитального характера:

1. здания, кадастровый номер 02:55:050233:1026 площадью 7,7 кв.м, трансформаторная подстанция;

2. сооружения, кадастровый номер 02:55:050233:1064, 658 м., площадной объект для автостоянки транспортных средств».

По третьему вопросу:

«Площадь земельного участка равная 336 538 кв.м. +- 162 кв.м, с кадастровым номером 02:55:050233:661 соответствовала по состоянию на 06.04.2020 нормам отвода, Правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной иной технической документации и площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371, с учетом функционального его назначения (использования), а также существующих градостроительных норм и правил, Правил землепользования и застройки.

Площадь, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371 в составе запроектированного Спортивного комплекса «Белая река», включает в себя территорию земельного участка под зданием, а также территорию земельного участка необходимую для размещения на ней: сооружения (линейного объекта) кадастровый номер 02:55:050233:1024 протяженностью 2190 м., гоночный трек; сооружения (линейного объект), кадастровый номер 02:55:050233:1025 протяженностью 1018 м, автодорога; объектов вспомогательного использования некапитального характера: здания, кадастровый номер 02:55:050233:1026 площадью 7,7 кв.м., трансформаторная подстанция; сооружения, кадастровый номер 02:55:050233:1064, протяженностью 658 м., площадного объекта для автостоянки транспортных средств».

По четвертому вопросу:

«Реализация раздела земельного участка с выделением земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:050233:1371, с сохранением целевого назначения и разрешённого использования объекта в целях формирования земельного участка необходимого для использования и эксплуатации объекта недвижимости невозможна».

По пятому вопросу:

«Определены три объекта, которые относятся по своим качественным характеристикам к объектам недвижимости капитального характера и отвечают признакам объекта недвижимости следующие объекты с кадастровыми номерами:

- здание, кадастровый номер 02:55:050233:1371 площадь 479,8 кв.м, созданное по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию;

- сооружение, линейный объект, кадастровый номер 02:55:050233:1024  протяженностью 2190 м, созданное по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, гоночный трек;

- сооружение, линейный объект, кадастровый номер 02:55:050233:1025  протяженностью 1018 м., автодорога.

По своим характеристикам не относятся к объектам капитального характера и недвижимым вещам:

- здание, кадастровый номер 02:55:050233:1026;

- сооружение, кадастровый номер 02:55:050233:1064.

Определено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 размещены указанные объекты: 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064».

По шестому вопросу:

«Гоночный трек с кадастровым номером 02:55:050233:1024 протяженностью 2190 м, назначение - иные сооружения, относится по своим качественным характеристикам к объектам недвижимости капитального характера».

По седьмому вопросу:

«По состоянию на 06.04.2020 объект с кадастровым номером 02:55:050233:1024, протяженностью 2190 м, назначение - иные сооружения (гоночный трек) в соответствии с проектной и разрешительной документацией не является вспомогательным объектом по отношению к двухэтажному нежилому зданию площадью 479,8 кв.м, с кадастровым номером 02:55:050233:1371. Данные здание и сооружение входят в состав имущества Спортивного комплекса «Белая река» как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений, расположенных на одном земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

По состоянию на 06.04.2020 по отношению к объекту недвижимости - двухэтажному нежилому зданию площадью 479,8 кв.м, с кадастровым номером 02:55:050233:1371 в соответствии с проектной и разрешительной документацией объекты с кадастровыми номерами 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02.55.050233:1064 являются вспомогательными.

Основаниями и признаками является размещение объектов на одном земельном участке вместе с нежилым зданием площадью 479,8 кв.м, и вспомогательные объекты предназначены для обслуживания и эксплуатации данного здания и сооружения (гоночного трека)».

По восьмому вопросу:

«По состоянию на 06.04.2020 в соответствии с проектной и разрешительной документацией исследованные объекты 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064, размещенные на одном земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661 (находятся в физической связи с земельном участком). Объекты являются составными частями имущественного спортивного комплекса «Белая река», т.е. находятся в технологической и функциональной связи между собой, как единый объект в понимании положений статьи 134 ГК РФ (различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь))».

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Исходя из положений статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Исследовав и оценив экспертное заключение от 10.02.2025 № 25-Э/007, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 АПК РФ, оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; дано компетентным лицом и на основе специальных познаний; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заявителем апелляционной жалобы представлено не было.

В материалах дела отсутствуют, лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, и о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки, в силу чего принята судом в качестве допустимого доказательства, к рассматриваемому спору.

В соответствии с экспертным заключением № 25-Э/007 от 29.01.2025, по состоянию на 06.04.2020 в соответствии с проектной и разрешительной документацией исследованные объекты 02:55:050233:1371, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1064, размещенные на одном земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661 (находятся в физической связи с земельном участком). Объекты являются составными частями имущественного спортивного комплекса «Белая река», т.е. находятся в технологической и функциональной связи между собой, как единый объект в понимании положений статьи 134 ГК РФ (различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь)).

Между тем доводы о вхождении в состав спортивного комплекса объектов, не являющихся капитальными, судом обоснованно отклонены, поскольку опровергаются результатами судебной экспертизы.

Как следует из правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлениях Президиума № 9626/08 от 16.12.2008, № 14971/09 от 02.03.2010, № 6200/10 от 20.10.2010, критерием отнесения к объектам недвижимости тех объектов, которые представляют собой покрытие земельного участка, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные площадки предназначены.

Объекты, составляющие спортивный комплекс, расположены на одном земельном участке, имеют общее конкретно-определенное функциональное назначение. Все элементы комплекса, в том числе сооружения, которые не имеют статуса объектов капитального строительства (объектов недвижимости), обеспечивают эксплуатацию и обслуживание всего спортивного комплекса.

Инфраструктура спортивного комплекса включает в себя как объекты недвижимости - административное здание, гоночный трек, подъездная дорога, так и иные элементы (трансформаторная подстанция, площадка) использование которых по назначению невозможно в отрыве друг от друга.

С учетом изложенных правовых норм, судом установлено, в том числе и на основании заключения эксперта, что спорный объект представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, перечисленных выше - из объектов недвижимости (нежилое двухэтажное здание, гоночный трек, подъездная дорога), сооружений и вспомогательной инфраструктуры, объединенных общим функциональным назначением.

Согласно заключению судебной экспертизы, эксперт пришел к выводу о том, что предусмотренные объекты являются единым объектом, связаны функционально между собой, а также исходно-разрешительной документацией и единой проектной документацией.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором данный объект расположен.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности. При этом сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности позволяют суду сделать вывод о характере сооружения.

При рассмотрении признака прочной связи с землей подлежат оценке используемые критерии прочности связи объекта с землей; наличие фундамента не является однозначным свидетельством прочной неразрывной связи объекта с землей. Таким образом, в каждом конкретном случае производится индивидуальная оценка наличия такой неразрывной связи объекта с землей, исходя из конструктивных особенностей фундамента и способов соединения стеновых конструкций здания (строения) с ним.

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 № 9626/08, от 02.03.2010 № 14971/09, от 20.10.2010 № 6200/10, критерием отнесения к объектам недвижимости является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные объекты предназначены.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Таким образом, при разрешении спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения объектов к недвижимости.

При этом, для целей оценки правовой категории отнесения объекта к объектам недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств.

Согласно материалам дела, в том числе заключению эксперта № 25-Э/007 от 29.01.2025 спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, являются составными частями имущественного спортивного комплекса «Белая река», т.е. находятся в технологической и функциональной связи между собой, как единый объект.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорное нежилое здание является объектом недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Статьей 134 ГК РФ установлено, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ предусмотрено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10 по делу № А56-50083/2008, сооружение может представлять собой единый объект, который состоит из объединенных общим функциональным назначением разнородных элементов и предназначен для удовлетворения не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности потребностей граждан. К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие специально оборудованные площадки для занятий различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них - объекты недвижимости и иные элементы; размер земельного участка стадиона определяется планировкой с учетом габаритов и набора сопутствующих сооружений.

Сооружения, расположенные на спорном земельном участке, равно как и сам земельный участок, предназначены для занятий гоночным/трекинговым спортом. Вспомогательная инфраструктура, состоящая из объектов недвижимости, необходима для использования самих спортивных площадок.

В исследуемом случае сам гоночный трек является основным сооружением на участке (главной вещью), а все другие (административное здание, подъездная дорога и прочее) - вспомогательными и предназначенными для его обслуживания. В отсутствие части земельного участка, занимаемой гоночным треком, эксплуатация объектов недвижимости в соответствии с их назначением невозможна и бессмысленна.

Таким образом, формирование участка исключительно для обслуживания административного здания нарушит организацию деятельности по проведению гонок на треке, что будет препятствовать осуществлению предпринимательской деятельности, поскольку размер земельного участка поставлен в зависимость не только от размера объекта недвижимости, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, а также целей его использования.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что земельный участок не может использоваться для целей спортивного комплекса без расположенного на нем гоночного трека, в связи с чем площадь выкупленного земельного участка обоснована расположенными на нем объектами и их целевым использованием.

Кроме того, нахождение на земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных в ЕГРН прав, само по себе не препятствует реализации права на приобретение земельного участка в порядке пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Доводы апеллянта об обратном основаны на переоценке представленных в дело доказательств. Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на земельном участке, имеет право приобрести этот земельный участок в собственность или в аренду независимо от завершения всех этапов строительства указанных объектов.

Таким образом, закон прямо предусматривает возможность приобретения земельного участка собственником недвижимости, даже если строительство не было завершено всеми этапами. Это положение направлено на защиту прав собственников недвижимости и обеспечение возможности полноценной эксплуатации объектов.

В силу чего довод Администрации, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о том, что, на момент заключения договора о предоставлении в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20 объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости как единый недвижимый комплекс, признан необоснованным.

Как уже было отмечено, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10, регистрация в ЕГРН прав только на отдельные объекты недвижимости не влияет на их использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о соразмерности земельного участка и необходимости всей его площади для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем.

Ссылка Прокуратуры на то, что для использования здания с кадастровым номером 02:55:0505233:1371 достаточно 299 кв.м (0,01% от площади спорного участка) коллегией не принимается, поскольку основано на предположениях, каких-либо документальных подтверждений указанной площади Прокуратурой не представлено.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, по существу сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для переоценки которых апелляционный суд не усматривает.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2025 по делу № А07-7294/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

                       А.Х. Камаев

Судьи:

                        Т.В. Курносова

                        Ю.С. Колясникова