/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-10128/2017

16 мая 2018 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Барской А.Л., Бурковой О.Н.,

при участии в судебном заседании представителей Министерства имущественных отношений Иркутской области Сокольниковой Ю.С. (доверенность от 11.12.2017), общества с ограниченной ответственностью «Делоцентр» Шолоховой Ю.Ю. (доверенность от 19.07.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Делоцентр» на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 февраля 2018 года по делу № А19-10128/2017 Арбитражного суда Иркутской области (суд первой инстанции: Уразаева А.Р., суд  апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Желтоухов Е.В., Сидоренко В.А.), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Делоцентр» (ОГРНИП 1143850034822,  далее – ООО «Делоцентр», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее – министерство, ответчик) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 4943 от 01.02.2013 в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015 за 2016 год с применением коэффициента к размеру арендной платы К равного 1,2 и без применения коэффициента инфляции.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу

исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 февраля 2018 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

ООО «Делоцентр», не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить в силе решение Арбитражного суда Иркутской области.

Из кассационной жалобы следует, что вывод суда апелляционной инстанции о  применении при расчете арендной платы коэффициента Ку равного 2,0 без оценки и исследования наличия либо отсутствия нарушения со стороны арендатора установленного срока строительства сделан с нарушением норм материального права. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка изменилась в 2015 году, применение коэффициента инфляции в 2016 году является неправомерным. Изменение кадастровой стоимости земельного участка и перерасчет арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка не является тождественными понятиями, в связи с чем применение судом апелляционной инстанции положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) без учета пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки государственная собственность не разграничена (далее - Положение), утвержденного Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-ПП, свидетельствует о нарушении норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией города Иркутска (арендодателем) и ООО «ЖКУ «Левобережье» (арендатором) 01.02.2013 заключен договор аренды земельного участка № 4943, в соответствии с п.1.1. которого, арендатору предоставлен за плату во временное пользование и владение земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, 12-й Советский пер., 25, кадастровый номер 38:36:000003:13324, площадью 21241 кв.м. из земель населенных пунктов.

В силу п.1.6. договора цель использования земельного участка: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

Срок действия договора установлен с 24.01.2013 по 24.01.2023.

Государственная регистрация договора произведена 01.03.2013, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре.

Земельный участок предоставлен арендатору по передаточному акту 24.01.2013.

В отношении ООО «ЖКУ «Левобережье» произведена реорганизация в форме слияния, в результате которой правопреемником прав и обязанностей по договору аренды является ООО «Делоцентр» на основании договора о слиянии № 1 от 22.05.2014.

Дополнительным соглашением № 189 от 24.02.2015, заключенным между министерством (арендодателем) и ООО «Делоцентр» (арендатор), в договор аренды внесены изменения.

Согласно пункту 4.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015) размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Пунктом 4.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015) предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно. Арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области.

Размер арендной платы на 2016 год установлен расчетом арендной платы на 2016 год за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и составил 2 994 428 рублей 61 копейку.

В указанном расчете применен коэффициент Ку, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков, равный 2,0, а также коэффициент инфляции.

Названный расчет арендной платы составлен на основании утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем первым настоящего пункта.

Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.

Согласно абзацу 1 пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, арендная плата за использование земельного участка ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется арендодателем в одностороннем порядке на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который изменяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В силу абзаца 2 названного пункта при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Расчет арендной платы составлен с учетом коэффициента инфляции 1,193808  в соответствии с Федеральным Законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», Федеральным Законом от 14.12.2015 № 359 - ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год»; коэффициента к размеру арендной платы, равном 2,4 (Кри равного 1,2; Ку равного 2,0) в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9.

Истец, полагая применение при расчете арендной платы за 2016 год коэффициента инфляции и коэффициента Ку равного 2,0 необоснованным, обратился в досудебном порядке урегулирования спора к ответчику с письмом от 15.03.2016, с просьбой выполнить корректировку расчета арендной платы.

Письмом от 25.03.2016 исх. № 51-35-4016/6 ответчик указал истцу об отсутствии оснований для корректировки расчета арендной платы.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований правомерно исходил из правомерности применения министерством коэффициента Ку равного 2,0 и коэффициента инфляции при расчете арендной платы на 2016 год.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о правомерности применения ответчиком при расчета арендной платы земельного участка на 2016 год коэффициента инфляции и соответствует пункту 12 Положения, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015               № 601-пп.

Вместе с тем, суд округа полагает, что оснований для применения повышающего коэффициента Ку равного 2 не имеется в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему на момент заключения договора аренды, в настоящее время аналогичные положения содержаться в статье 39.7 Земельного кодекса РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовал пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009        № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации, действующий с 04.08.2009 (далее – постановление № 582).

К основным принципам определения размера арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной просторы расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедших свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующим компетентным органам в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом, в пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации была предусмотрена повышающая ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

Каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством. При этом арендодатель вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации содержится в определении от 28.04.2016 № 14-АПГ16-7.

Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующих размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия законодательству (в том числе основным принципам, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582) и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков (постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года № 15837/11 по делу № А47-7623/2010).

Судами не дана оценка Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного  постановлением  Правительства Иркутской области от 01.12.2015              № 601-пп.

При таких условиях судебные акты первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны отвечающими требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о законности, обоснованности и мотивированности, поскольку выводы судов не основаны на полном и всестороннем выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, дать оценку расчету размера арендной платы с учетом правовой позиции суда кассационной инстанции и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу    № А19-10128/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от       01 февраля 2018 года по  тому же дулу отменить, дело направить на новое рассмотрение  в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

М.А. Первушина

А.Л. Барская

О.Н. Буркова