Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А41-39061/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-39061/17
07 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в лице судьи Валюшкиной В. В.,

протокол судебного заседания вел секретарь судебного заседания Богатова А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СК Центрстрой-М», обществу с ограниченной ответственностью «Центрстрой» о признании договора купли-продажи от 28.04.2015 объекта недвижимости недействительным, о признании права собственности на нежилое здание, об истребовании имущества из незаконного владения,

третье лицо – Управление Росреестра по Московской области,

при участии в судебном заседании представителей истца, ответчиков,

у с т а н о в и л:

исковое заявление предъявлено на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, в порядке норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчиков возражений по существу заявленных требований не высказал, представил в материалы дела заявления от ответчиков о признании иска.

В судебное заседание третье лицо, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, представителей не направило. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, суд не усматривает препятствий для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города ФИО1 и ООО «СК Центрстрой-М» заключены договор №11 от 27.01.2005 об инвестировании строительства жилых домов по адресу г. ФИО1, микрорайон-9, ул. Рабочая, корп. 28 и дополнительное соглашение от 27.05.2010 к договору инвестирования.

Согласно п. 1.1. договора инвестирования, предметом договора является инвестирование сторонами и строительство жилого дома по адресу: <...> корпус 28 с целью получения в собственность квартир, нежилых помещений.

Пунктом 1 дополнительного соглашения п. 1.1. договора инвестирования изложен в следующей редакции: предметом настоящего договора является инвестирование и строительство сторонами жилого дома по адресу: <...> корпус 28 (объект №1) с целью получения в собственность квартир, нежилых помещений; строительство и проектирование административного здания ориентировочно общей площадью 1000 кв.м на земельном участке площадью 2500 кв.м, с кадастровым номером №50:48:0030203:0036 по адресу: ул. Октября в границах города ФИО1 Московской области (Объект №2).

Инвестиционная стоимость объекта включает в себе затраты на предпроектные и проектные работы по строительству объекта, затраты на строительство объекта, затраты, связанные с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома на эксплуатационное обслуживание, затраты администрации на развитие инфраструктуры города и городских сетей (2.1 Договора инвестирования).

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения пункт 2.1. договора инвестирования изложен в следующей редакции: инвестиционная стоимость объектов включает в себя затраты на предпроектные и проектные работы по строительству объекта №1 и Объекта №2, затраты на строительство объектов, затраты связанные с вводом объектов эксплуатацию, затраты Администрации на развитие инфраструктуры города и городских сетей, компенсацию за сносимое здание МУП «Реутовская теплосеть», расположенное по адресу: <...> дом.34, закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП «Реутовская теплосеть».

В соответствии с условиями договора инвестирования определен следующий порядок взаиморасчетов и распределения долей: в счет компенсации за сносимое здание МУП ПТО ГХ г. ФИО1, инвестор осуществляет за свой счет строительство нового здания общей площадью 1000 кв.м, что эквивалентно десяти процентам общей площади квартир в доме новостройке (п.5.1.1. главы 5 договора инвестирования).

Согласно п.5.2. договора инвестирования соотношение раздела имущества по итогам настоящего договора устанавливается между сторонами в пропорции:

Администрации города ФИО1: 6% доли общей площади квартир; вновь созданные наружные инженерные коммуникации (теплосети, водопровод, канализация, электросети и т.д.) и сооружения, а также объекты инженерного обеспечения, реконструируемые согласно техническим условиям, выданным уполномоченными коммунальными службами города при оформлении разрешения на строительство, в размере доли равной их балансовой стоимости или затрат на реконструкцию соответственно.

Инвестору: 94% общей площади квартир; 100% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения «Объекта» (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).

Дополнительным соглашением внесены изменения в гл. 5 договора инвестирования.

Пункт 5.1.1. главы 5 договора инвестирования - исключен (п.7 Дополнительного соглашения).

В соответствии с п.8 дополнительного соглашения, пункт 5.2. изложен в следующей редакции: соотношение раздела имущества по итогам настоящего договора устанавливается между сторонами в пропорциях:

Объект №1:

«Администрация»: 6% доли общей площади квартир; вновь созданные наружные коммуникации (теплосети, водопровод, канализация, электросети и т.д.) и сооружения, а также объекты инженерного обеспечения, реконструируемые согласно техническим условиям, выданным уполномоченными коммунальными службами города при оформлении разрешения на строительство, в размере доли равной их балансовой стоимости или затрат на реконструкцию соответственно.

«Инвестору»: 94% общей площади квартир; 100% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения «Объекта №1» (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).

Объект №2 - вновь возводимое административное здание ориентировочной общей площадью 1000 кв.м с инженерными сетями и исходно-разрешительной, проектной, рабочей документацией на данное задание - в собственность города ФИО1 с последующей передачей в хозяйственной ведение МУП «Реутовская Теплосеть».

Как следует из п.5 Дополнительного соглашения, глава 4 «Обязанности сторон» дополнена следующими пунктами: инвестор осуществляет снос здания МУП «Реутовская теплосеть», расположенного по адресу: <...>; инвестор осуществляет функции заказчика-застройщика на строительство и проектирование объекта №2 с последующей передачей Объекта; №2 в муниципальную собственность в счет компенсации за сносимое здание МУП |«Реутовская теплосеть», расположенное на земельном участке по адресу: <...>, попадающее в пятно застройки.

Распоряжением Администрации от 11.10.2012 №174-РА утверждено разрешение №RU50314000-2011 на ввод в эксплуатацию построенного ООО «СК Центрстрой-М» объекта капитального строительства «Административное здание» по адресу: Московская область, г. ФИО1, улица имени академика В.Н. Челомея, д.8

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что в 2016 году Администрации стало известно, что право собственности на вышеуказанное здание, построенное во исполнение договора инвестирования, зарегистрировано в отношении ООО «Центрстрой».

В ответ на запрос Администрации о разъяснении сложившейся ситуации, а также на предложение предоставить документы-основания представленные на регистрацию Управление Росреестра по Московской области сообщило, что регистрация права собственности за ООО «СК Центрстрой-М» была произведена ошибочно.

Из представленных ООО «СК Центрстрой-М» документов следует, что административное здание передано им по договору купли продажи от 28.04.2015 ООО «Центрстрой».

К отношениям по созданию спорного объекта недвижимости подлежали применению положения Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Согласно статье 1 Закона об инвестиционной деятельности инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Статьей 4 данного закона установлено, что субъектами инвестиционной деятельности являются: инвесторы, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации; заказчики, уполномоченные на то инвесторами; подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному -контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в то числе иностранные,: а также государственные органы, органы местного самоуправления иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (п.6 ст.4 Закона об инвестиционной деятельности).

Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений (п.6 ст.4 Закона об инвестиционной деятельности).

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из положения ст.219 ГК РФ следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, сами по себе не означают, что лицо, создавшее объект незавершенного строительства своими силами либо за свой счет, не имеет на него никаких прав либо то, что его права не подлежат защите, поскольку в силу положений ч. ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, а следовательно не носит правоустанавливающего характера.

Основания возникновения гражданских прав приведены в ст. 8 ГК РФ, основания возникновения права собственности на спорный объект у ответчиков не возникли

Таким образом, незаконным отчуждением объекта капитальных вложений были нарушены не только обязательственные права истца как стороны инвестиционного договора, но и его вещные права на результат инвестиционной деятельности.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В случае признания судом права собственности данный собственник имеет право на удовлетворение его требований способом, предусмотренным ст.ст.301, 302 ГК РФ путем истребования имущества из чужого незаконного владения.

Лицо, право собственности которого не было зарегистрировано, не лишено права заявлять одновременно два требования - о признании права собственности и об истребовании имущества.

Последовательное предъявление требований - вначале о признании права собственности, а после вступления решения в силу - об истребовании имущества, обязательным не является.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Таким образом, регистрацией права собственности на объект капитальных вложений ООО «СК Центрстрой-М» и последующая передача спорного объекта по договору купли-продажи ООО «Центрстрой» нарушаются права истца, а именно право собственности и сопряженные с ним право владения, пользования и распоряжения созданным объектом инвестиционной деятельности, существующее в силу закона, и Договора инвестирования.

В соответствии со ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.ч.1,2 ст.2 данного кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права, обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Основания возникновения гражданских прав приведены в ст.8 ГК РФ.

Поскольку строительство административного здания осуществлялось в рамках исполнения договора инвестирования, по условиям которого право собственности на здание возникает у Администрации, у инвестора отсутствовали правовые основания для распоряжения им, а, следовательно, отсутствовали полномочия по передачи административного здания по договору купли-продажи в собственность ООО «Центрстрой».

Принимая во внимание отсутствие полномочий продавца по распоряжению Административным зданием, заключенный Договор купли-продажи является недействительным.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2 ст. 168 ГК РФ).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч.3ст. 66 ГК РФ).

Как следует из пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

На основании вышеизложенного, суд не находит препятствий для удовлетворения заявленных требований истца.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 319 АПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 28.04.2015, заключенный ООО «СК Центрстрой-М» и ООО «Центрстрой» в отношении объекта недвижимости – нежилого здания (кадастровый номер 50:48:0030203:3624) площадью 1´548,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область город ФИО1 улица имени Академика В.Н. Челомея дом 8.

Признать право собственности Администрации города ФИО1 в отношении объекта недвижимости – нежилого здания (кадастровый номер 50:48:0030203:3624) площадью 1´548,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область город ФИО1 улица имени Академика В.Н. Челомея дом 8.

Истребовать из незаконного владения ООО «Центрстрой» объект недвижимости – нежилое здание (кадастровый номер 50:48:0030203:3624) площадью 1´548,2 кв.м, расположенное по адресу: Московская область город ФИО1 улица имени Академика В.Н. Челомея дом 8.

Взыскать с ООО «Центрстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9´000 руб.

Взыскать с ООО «СК Центрстрой-М» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9´000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Судья В.В. Валюшкина