Решение от 28 марта 2022 г. по делу № А53-568/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-568/22
28 марта 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2022 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поляковой Д.А.,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 27.12.2021, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 10.01.2022, представителя третьего лица Войсковой части 41497 ФИО3 по доверенности от 10.01.2022, представителя третьего лица Администрации Аксайского района Ростовской области ФИО2 по доверенности от 12.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-568/22 по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица - Войсковая часть 41497, Администрация Аксайского района Ростовской области

о расторжении договора аренды земельного участка №16 от 28.01.2019, взыскании уплаченных арендных платежей в размере 6125379,09 руб., убытков в размере 962051,50 руб.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» (далее также истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее также ответчик, комитет) с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка №16 от 28.01.2019, взыскании 6125379 рублей 09 копеек уплаченных арендных платежей, 956551 рубль 50 копеек убытков, понесенных в связи с заключением договора аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:02:00813301:179 непригоден для осуществления жилищного строительства, заведомо не мог быть использован арендатором по его целевому назначению, о чем арендодатель не сообщил арендатору ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды.

В отзыве на исковое заявление ответчик просил отказать в удовлетворении требований на том основании, что в заключении главного архитектора Аксайского района о возможности предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:02:00813301:179 было указано об отнесении участка к приаэродромной территории. Иные ограничения отсутствовали. При этом, получив отказ командира войсковой части 41497 в согласовании размещения многоквартирных жилых домов на земельном участке, истец продолжил мероприятия по подготовке к строительству восьмиэтажных жилых домов, в связи с чем ответчик усматривает в действиях истца злоупотребление правом, выразившееся в непринятии мер к своевременному прекращению договора аренды, умышленному увеличению расходов по договорам, а также по непринятию мер об уведомлении арендодателя о невозможности использования земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика и третьего лица Администрации Аксайского района Ростовской области возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, приведенным в отзыве.

Представитель третьего лица Войсковой части 41497 поддержал доводы, приведенные в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

По результатам торгов на основании протокола открытых аукционных торгов от 16.01.2019 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №16 от 28.01.2019 (далее также договор аренды), по которому истцу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 15870 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0081301:179, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п.Верхнетемерницкий, строительный квартал V, с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка, сроком на 4 года 5 месяцев. Срок аренды установлен с 28.01.2019 по 27.06.2023.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер аренды составляет 2478894 рубля. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в размере ¼ не позднее 20-го числа последнего месяца квартала текущего года.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в соответствии с заключением главного архитектора Аксайского района от 15.11.2018 №63.6/5395 земельный участок расположен в приаэродромной территории.

Из статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) следует, что особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах являются одним из оснований ограничения прав на землю.

Согласно положениям части 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российско Федерации (далее также ВК РФ) в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти устанавливается приаэродромная территория. Указанным решением на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации. Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий (часть 3 статьи 47 ВК РФ).

Охранные зоны устанавливаются в целях безопасного и безаварийного функционирования и эксплуатации соответствующих объектов, в том числе, объектов транспорта и энергетики.

Следовательно, строительство объектов капитального строительства в границах приаэродромных территорий и полос воздушных подходов на аэродромах в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 N 135-ФЗ возможно лишь при согласовании размещения этих объектов с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации (для аэродрома государственной авиации).

В силу статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации какая-либо хозяйственная деятельность в пределах приаэродромной территории без согласования с собственником аэродрома запрещена.

Требованиями Воздушного кодекса Российской Федерации закреплена непосредственная обязанность получать согласование на строительство у собственника аэродрома, которое по существу представляет собой специальное разрешение и носит обязательный характер.

Требования воздушного законодательства Российской Федерации носят специальный характер и должны учитываться уполномоченными органами муниципальных образований при принятии решений о развитии городских и сельских поселений или при выдаче разрешений на строительство объектов в пределах приаэродромной территории (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.07.2017 N 18-КГ17-29).

Заявитель (ранее наименование ООО «Созидатель») обратился в войсковую часть 41497 с заявлением от 15.03.2019 №9 по согласованию размещения объекта «восьмиэтажные многоквартирные жилые дома».

Согласно заключению командира войсковой части 41497 от 25.04.2019 №123/543 объекты с координатами в системе ПЗ-90.02 в соответствии с техническим отчетом №1936-19 располагаются в границах приаэродромной территории в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) под траекторией маршрутов взлета и захода на посадку воздушных судов. На основании пункта 47 Федеральных авиационных правил, утвержденных приказом Министра обороны Российской Федерации от 2 ноября 2006 г. N 059, не допускается строительство новых зданий и сооружений в пределах полосы воздушного подхода. В связи с изложенным истцу отказано в согласовании строительства многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке.

Информация о границах приаэродромной территории и полосах воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) была размещена в открытом доступе в сети Интернет на официальном сайте Министерства обороны Российской Федерации по адресу: http://mil.ru – раздел «Воздушно-космические силы» - вкладка «Карта приаэродромных территорий» - аэродром Ростов-на-Дону (Центральный).

В градостроительном плане земельного участка №RU61502000-3342 от 17.04.2019 указано, что земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:179 расположен в территориальной зоне Ж-3, зона развития многоквартирной жилой застройки, установлен градостроительный регламент, основной вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка. В разделе 5 градостроительного плана «Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий» указано, что земельный участок расположен полностью в пределах приаэродромной территории, в границах полосы воздушных подходов.

Согласно заключению от 26.03.2020 №123/273 командира войсковой части 41497 жилые дома с координатами в системе ПЗ-90.02 и полностью земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:179 в соответствии с техническим отчетом ООО «БТИ-Техпаспорт» №1936-19 располагаются в границах приаэродромной территории в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный) под траекторий маршрутов взлета и захода на посадку воздушных судов.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:179 находится полностью в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный), под траекторией маршрутов взлета и захода на посадку воздушных судов.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Таким образом, требование истца расторгнуть договор аренды земельного участка №16 от 28.01.2019 правомерно и подлежит удовлетворению.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, полученные по договору аренды арендодателем платежи в виде арендной платы и пени на сумму 6125379 рублей 09 копеек являются неосновательным обогащением последнего, в связи с чем подлежат взысканию с комитета в пользу общества в полном объеме.

В данном случае не имеет правового значения, с какого момента арендатору стало известно о том, что на земельном участке невозможно какое-либо новое строительство, поскольку участок не мог использоваться по целевому назначению с момента его предоставления, следовательно, обязанность арендодателя предоставить земельный участок для целей его использования не была исполнена.

При этом из материалов дела не усматривается и стороны, в том числе, комитет, не доказали суду факт использования арендатором земельного участка вопреки полученным сведениям о невозможности его использования для строительства. Попытки арендатора оспорить в судебном порядке отказ Войсковой части 41497 в согласовании строительства, а также получение повторно заключения Войсковой части 41497 в 2020 году и внесение арендных платежей не могут быть квалифицированы как злоупотребление правом со стороны арендатора. В данном случае, арендатор пользовался надлежаще своими материальными и процессуальными правами, запрашивал разрешение уполномоченного органа согласовать строительство на земельном участке. В 2020 году арендатором было получено заключение Войсковой части 41497 от 26.03.2020 №123/273 относительно непригодности для строительства всего земельного участка в целом.

Возражая против взыскания арендных платежей как неосновательного обогащения, комитет как арендодатель не привел суду разумного обоснования поведения муниципальных органов по предоставлению спорного земельного участка, поскольку в договоре аренды земельного участка №16 от 28.01.2019 имелась информация о нахождении земельного участка в приаэродромной территории, но отсутствовали сведения о нахождении земельного участка в границах полосы воздушных подходов. При этом в градостроительном плане от 17.04.2019 уже имелась информация о том, что земельный участок находится в границах приаэродромной территории, а также в границах полосы воздушных подходов, что не предполагает новое строительство.

В случае, если комитету был необходим спорный земельный участок для использования в иных целях в период с 2019 года по 2021 год, комитет вправе был предложить арендатору расторгнуть договор добровольно.

Само по себе внесение арендатором платежей по договору не является злоупотреблением правом. Напротив, данные действия направлены на надлежащее исполнение договорных условий.

Оснований для применения пункта 4 статьи 1109 ГК РФ не имеется, поскольку доказательства, свидетельствующие о намерении общества передать денежные средства безвозмездно и безвозвратно, ответчиком не представлены.

Аналогичный правоприменительный подход применен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2019 N Ф08-7790/2019 по делу N А32-3950/2018.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 6125379 рублей 09 копеек арендных платежей и пени с первого квартала 2019 года по второй квартал 2021 года правомерны и подлежат удовлетворению.

Поскольку отношения сторон основаны на договоре аренды, к данным правоотношениям применимы разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 N 13

"О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации".

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика убытков в связи с подготовкой строительства на арендованном земельном участка на сумму 956551 рубль 50 копеек согласно уточненным требованиям (т.1 л.д.63-69).

Пунктом 1 статьи 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, часть 2 статьи 393 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Расходы истца на выполнение топографической съемки земельного участка, на подготовку проекта планировки территории, предпроектного решения по межеванию территории, на подготовку схемы генплана земельного участка, на юридическое консультирование по вопросам формирования земельного участка, на публикацию информации о проведении общественных слушаний понесены истцом до заключения договора с комитетом и не могут быть отнесены к расходам, связанным с ненадлежащим исполнением комитетом договора аренды от 28.01.2019 №16.

Изменение вида разрешенного использование земельного участка не является предметом настоящего спора. Более того, истец был инициатором данной процедуры. Кроме того, юридическое сопровождение спорной сделки не может быть отнесено на комитет как убыток общества, связанный с заключением и исполнением договора аренды.

После заключения договора истец, действуя разумно и добросовестно как профессиональный застройщик, должен был знать о необходимости получения согласования строительства многоквартирных жилых домов у собственника аэродрома, поскольку в договоре аренды прямо указано на нахождение земельного участка в приаэродромной территории.

Следовательно, понесенные истцом расходы на разработку гидравлического расчета газопровода среднего давления к застройке строительного квартала преждевременны, поскольку без получения согласования строительства какие-либо проектные работы производить не следовало в данной ситуации. Необходимость определения координат и высот в системе ПЗ-90.02 предполагаемых к строительству объектов также отсутствовала, так как в данном случае для получения согласования собственника аэродрома достаточно было предоставить сведения о координатах земельного участка, так как земельный участок полностью находится в полосе воздушных подходов аэродрома Ростов-на-Дону (Центральный). Поэтому любое строительство на земельном участке нормативно запрещено. Действуя разумно и добросовестно, истец не должен был нести указанные расходы, тем самым, наращивая свои убытки.

Расходы на подготовку проектной документации, на лабораторные испытания, исследования и измерения, связанные с подготовкой проекта, на проведение экспертизы по вопросу наличия технических ограничений для размещения на земельном участке многоквартирных домов, на разработку грунта на земельном участке понесены истцом после получения отрицательного заключения Войсковой части 41497. В данный момент истцу однозначно было известно о невозможности строительства, поэтому данные расходы не подлежат отнесению на ответчика, поскольку вина ответчика в данном случае отсутствовала. Истец самостоятельно и добровольно способствовал увеличению расходов.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд не усматривает законных и достаточных оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика понесенных истцом убытков.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Излишне уплаченная государственная пошлина в связи с уменьшением исковых требований подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка №16 от 28.01.2019, заключенный между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз».

Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» 6125379 рублей 09 копеек неосновательного обогащения, 56518 рублей 50 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» из федерального бюджета 27 рублей 35 копеек излишней государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №87 от 27.12.2021.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяЖигало Н. А.