Решение от 20 ноября 2017 г. по делу № А45-19406/2017

30/2017-198656(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19406/2017
г. Новосибирск
21 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2017 года В полном объеме решение изготовлено 21 ноября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ТК Галеон» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово- промышленная корпорация «Сибпром» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

о взыскании залогового платежа в сумме 14 000 руб. 00 коп., обеспечительного платежа в сумме 18 658 руб. 80 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 (директор на основании сведений из ЕГРЮЛ, паспорт);

от ответчика: ФИО3 (доверенность № 1 от 29.08.2017, паспорт).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ТК Галеон» (далее по тексту – Истец, ООО «ТК Галеон») обратилось в Арбитражный суд

Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная корпорация «Сибпром» (далее по тексту – Ответчик, ООО «ФПК «Сибпром») о взыскании залогового платежа в сумме 14 000 руб. 00 коп., обеспечительного платежа в сумме 18 658 руб. 80 коп., оплаченных по договору аренды нежилого помещения № 24/05/2016 от 03.05.2017 и безосновательно удерживаемых Ответчиком после прекращения договорных отношений.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему. По мнению Ответчика, нежилое арендованное помещение было возвращено после прекращения договора аренды, в нарушение его условий, не в том состоянии, в котором передавалось в аренду, что является основанием для невозврата обеспечительного платежа в сумме 14 000 руб. 00 коп.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ФИО2 и ООО «ФПК «Сибпром» 24.05.2016 был заключен Договор аренды нежилого помещения № 24/05/2016 03.05.2017 года (далее по тексту - Договор). По условиям п. 3.4. Договора ФИО2 внесла обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы за последний месяц аренды до подписания Договора, а именно 19 600 руб. 00 коп., в соответствии с п. 3.5. денежные средства в размере 14 000 руб. 00 коп. в счет обеспечения надлежащего исполнения обязательства (залоговый платеж) рублей, что подтверждается Чеком СБОЛ от 25.05.2016. 23 июня 2016 года в Договоре произошла замена стороны - Арендатора с ФИО2 на ООО «ТК Галеон» и было заключено Дополнительное соглашение № 1 от 23.06.2016.

На основании письма исх. № 555-555/1 от 26.01.2017 Арендатор повысил арендную плату с 490,00 руб/м2 до 516,46 руб/м2 в связи этим, ООО «ТК Галеон» произвело доплату обеспечительного платежа в размере 1058,40 рублей.

14.04.2017 ООО «ТК Галеон» уведомило ООО «ФПК «Сибпром» письмом Исх. № 016 от отказе перезаключать Договор на новый срок и стороны 03.05.2017 подписали Акт приема-передачи (возврата) к Договору № 24/05/2016 аренды помещения от 24 мая 2016 года.

По условиям Договора, а именно п. 3.5 залоговый платеж «возвращается Арендатору по истечению 30 (тридцати) дней с момента подписания уполномоченными представителями сторон акта о сдаче помещения», однако 03 июня 2017 года денежные средства возвращены не были.

Обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы за последний месяц аренды по условиям п. 5.2.Договора должен быть возвращен в следующем порядке: «В течение 10-ти дней после подписания акт возврата помещения Арендатором Арендодателю, стороны согласовывают и подписывают акт сверки взаимных расчётов, после подписания акта сверки Арендодатель в течение десяти дней возвращает Арендатору арендные платежи, оплаченные сверх срока фактического пользования помещением». Сумма обеспечительного платежа составила 18 658,80 (с учетом вычета за 3 дня мая). ООО «ТК ГАЛЕОН» запросило письмом № 020 от 29.05.2017 года Акт сверки расчетов по Договору и ООО «ФПК «Сибпром» 13.06.2017 на электронную почту выслало для подписания Акт сверки расчетов, в котором было указано, что залоговый платеж в размере 14 000 руб. 00 коп. ООО «ФПК «Сибпром» возвращать не намерено.

Истец считает, что в соответствии с условиями п.п 2.2.9.Договора залоговый платеж не подлежит возврату только в одном случае- «В случае

отказа Арендатора/Полномочного представителя арендатора подписать акт с отметками о несоответствии помещения, требованиям, указанным в настоящем пункте, Арендодатель в присутствии двух свидетелей делает об этом отметку, производит фото съемку помещения, и направляет в адрес Арендатора заказным почтовым отправлением, копию акта с отметкой заверенной подписью свидетелей и приложением фотографий, что считается надлежащим подтверждением несоответствия имущества (помещения) первоначальному состоянию и у Арендатора не возникает оснований для возврата залогового платежа, указанного в п. 3.5. Договора». Факта отказа от подписания Акта возврата помещения со стороны Арендатора (ООО «ТК ГАЛЕОН») зафиксировано не было. ООО «ТК ГАЛЕОН» без возражений сдало помещение и подписало Акт возврата 03.05.2017г., а следовательно оснований для невозврата залогового платежа не возникло. ООО «ФПК «Сибпром» в одностороннем порядке изменил условия договора, не имея на это законных оснований.

Истец в обоснование исковых требований, ссылает на то, что после переезда в офис 102 по адресу, <...> ООО «ТК ГАЛЕОН» согласовало демонтаж временной перегородки (письмо исх. № 07 от 01.06.2016) и произвело работы. При демонтаже обнаружилось, что линолеум не сквозной, а под временной перегородкой отсутствует. Об этом был поставлен в известность представитель ФИО4 Поскольку на этом месте была размещена рабочая зона, то отсутствие небольшого фрагмента не мешало рабочему процессу. В соответствии с п.2.2.4 Договора ООО «ТК ГАЛЕОН» произвело за свой счёт косметический ремонт, восстановив стены и потолок, а также имеющиеся дыры в стенах, оставленных предыдущими арендаторами помещения.

В соответствии с п.п. 2.2.9. Договора- «В случае несоответствия помещения требованиям, указанным в настоящем пункте, в момент согласованный сторонами для передачи помещения, об этом в акте

делается отметка с указанием на несоответствия и сроки их устранения, силами Арендатора, в этом случае помещение не считается надлежащим образом возвращенным Арендодателю».

Представитель ООО «ФПК «Сибпром» сделал опись качественного и технического состояния помещения, однако в Акте не был указан ни срок устранения несоответствий силами Арендатора, по условиям п.п. 2.2.9 Договора, ни представлена смета на восстановительные работы, таким образом, ООО «ФПК «Сибпром» нарушил условия Договора.

Рассмотрев доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об обоснованности искового требования о взыскании 18 638 руб. 80 коп.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, с учетом отсутствия в материалах дела возражений Ответчика на исковое требование о возврате 18 638 руб. 80 коп. а также непредставления Истцом доказательств внесения арендной платы, суд полагает указанное исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Исковые требования о возврате 14 000 руб. 00 коп. залогового платежа не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Истец считает, что ответчик в нарушение условий договора не возвращает залоговый платеж в размере 14 000 рублей, однако при этом, Истцом не учитывается, что в силу п. 3.5 Договора залоговый платеж возвращается в случае отсутствия у Арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения, при этом, сам Истец в иске подтверждает, что

нежилые помещения возвращены им Арендодателю не в том состоянии в котором они были приняты, а с недостатками, которые подробно указаны в акте приема-передачи (возврата) от 23.05.2017.

Договор содержит положения относительно двух платежей, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств принятых на себя Арендатором, в части уплаты арендных платежей (обеспечительный платеж - п. 3.4. договора), а также в части надлежащего использования и возврата в первоначальном состоянии принятого в аренду недвижимого имущества (залоговый платеж - п. 3.5. договора).

Указанные платежи являются самостоятельными платежами, имеющими разную правовую природу, в том числе, относительно основания для их удержания и возврата.

В связи с тем обстоятельством, что при возврате арендованного имущества у Арендодателя имелись замечания к его состоянию, которые отражены в акте приема-передачи (возврата) от 23 мая 2017 года, и наличие которых не отрицается Арендатором, следовательно, имеется факт возврата имущества Арендодателю с недостатками, не в первоначальном состоянии, в котором оно было передано арендатору, следовательно, оснований для возврата залогового платежа в соответствии с п 3.5. договора у Ответчика не имеется.

Согласно статьям 329, 334 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества.

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения: проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых

расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Из буквального содержания пункта 3.5 договора аренды следует, что арендатор вносит на расчетный счет арендодателя денежные средства в размере 14 000 руб. 00 коп. в счет обеспечения надлежащего исполнения обязательства (залоговый платеж), предусмотренного пунктом 2.2.9 настоящего договора в день подписания договора.

В случае отсутствия у арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения, а также в случае отсутствия задолженности у арендатора, указанный платеж возвращается по истечении 30 дней с момента подписания уполномоченными представителями сторон акта о сдаче помещения.

В соответствии с пунктом 3.5 договора и положений статьи 337 ГК РФ при наличии у арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения залоговый платеж в размере всей суммы не возвращается арендатору, поскольку является исполнением обеспеченного залогом

обязательства по возврату помещения в том состоянии, в котором его принял арендатор от арендодателя при заключении договора.

Истец считает, что залоговый платеж, предусмотренный п. 3.5 Договора, не должен быть возвращен Арендатору в единственном случае, предусмотренном п. 2.2.9 договора, однако при этом Истцом не учитывается буквальное содержание пунктов 2.2.9 и 3.5 спорного договора.

Основания для удержания залогового платежа, в части обеспечения возврата Арендатором, имущества Арендодателю в первоначальном состоянии, содержатся в п. 3.5. Договора, а именно, «В случае отсутствия у арендодателя претензий к состоянию возвращаемого помещения, а также в случае отсутствия задолженности у арендатора, указанный платеж возвращается по истечении 30 дней с момента подписания уполномоченными представителями сторон акта о сдаче помещения».

Пункт 2.2.9 Договора содержит положения относительно порядка и состояния возвращаемого Арендатором Арендодателю имущества. Оснований для удержания залогового платежа данный пункт договора не содержит

В этой связи, довод Истца о том, что залоговый платеж не подлежит возврату в единственном случае, отказа Арендатора подписать акт возврата имущества с остатками является несостоятельным.

Истец, считает, что удержание всей суммы залогового платежа является со стороны Ответчика необоснованным, так как, по его мнению, устранение замечаний по акту возврата имущества оценивается в меньшую сумму, однако при этом, Истцом не учитывается следующее.

Право Арендодателя на удержание залогового (обеспечительного) платежа, предусмотрено действующим законодательством и пунктом 3.5 Договора, заключенного сторонами без разногласий. Доказательств

недействительности или незаключенности договора аренды Истцом не представлено.

Согласно условиям Договора, обязанность Арендатора, возвратить имущество в его первоначальном состоянии не обуславливается каким- либо встречным исполнением обязательства Арендодателя, в связи с чем, обязанность возвратить имущество в первоначальном состоянии лежат исключительно на Арендаторе.

В этой связи доводы Истца о том, что Арендодатель должен был составить смету расходов и представить её арендатору для согласования, не основаны на положениях Договора или действующего законодательства.

В этой же связи, являются необоснованными доводы Истца о том, что по вине Арендодателя в акте возврата помещения не указаны сроки устранения недостатков. Данный пункт договора обязанность по указанию в акте недостатков и сроков их устранения исключительно на одну сторону договора не возлагает, а учитывая, что Акт является двухсторонним документом, любая из Сторон, включая Арендатора, могла воспользоваться указанным правом и указать сроки их устранения.

При той степени осмотрительности, которая требовалась в данной ситуации, Истец имел возможность, как указать в акте сроки устранения недостатков, так и самостоятельно их устранить перед датой возврата имущества Арендодателю, однако действуя своей волей и в своем интересе, своим правом не воспользовался.

В этой связи, довод Истца о наличие оснований для возврата залогового платежа, предусмотренного п. 3.5 Договора является несостоятельным.

Расходы по госпошлине суд относит пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований на истца и ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансово- промышленная корпорация «Сибпром» (ОГРН:<***>), г. Новосибирск в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТК Галеон» (ОГРН: <***>), г.Новосибирск 18 638 руб. 80 коп. основного долга, 1 143 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа (г.Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.А. Уколов