Решение от 14 июля 2017 г. по делу № А48-1333/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Орел Дело №А48–1333/2017

14 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2017г. Полный текст решения изготовлен 14 июля 2017г.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Подриги Н.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройРесурсПроект» (302030, <...>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Авиком-Орел», Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области,

о признании недействительным решения, изложенного в уведомлении от 30.12.2016г. № 57/001/002/2016-5735 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 09.11.2016г. к соглашению от 14.07.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011г. № 1330/з, обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 от 09.11.2016г. к соглашению от 14.07.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011г. №1330/з,

при участии в судебном заседании:

от заявителя- представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 20.02.2017 г. №106),

от ответчика- представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 09.01.2017 г. № 14),

от общества с ограниченной ответственностью «Авиком-Орел»– представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Департамента государственного имущества и земельных отношений– представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 01.12.2016г. №222/д),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройРесурсПроект» (далее- ООО «СтройРесурсПроект», Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (Управление Росреестра, ответчик) с заявлением о признании недействительным решения, изложенного в уведомлении от 30.12.2016г. №57/001/002/2016-5735 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 09.11.2016г. к соглашению от 14.07.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011г. № 1330/з, обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения №1 от 09.11.2016г. к соглашению от 14.07.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011г. №1330/з.

В обоснование своего требования заявитель указал, что на основании ст.ст.452, 164 ГК РФ соглашение от 14.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 г. №1330/з по настоящее время является действующим. В связи с этим полагает, что стороны соглашения от 14.07.2011 г. вправе изменять его условия, а регистрирующий орган обязан эти изменения зарегистрировать без вмешательство в существо волеизъявления сторон, то есть дополнительное соглашение от 09.11.2016 г. №1 к соглашению от 14.07.2011 г. подлежит в обязательном порядке регистрации Управлением Росреестра по Орловской области, поскольку соглашение от 14.07.2011 г. было зарегистрировано.

Со ссылками на пункты 3, 7 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 23.12.2013 г. №765, полагает, что заключение дополнительного соглашения №1 от 09.11.2016 г. к соглашению от 14.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 г. влечет необходимость его государственной регистрации и внесения соответствующих изменений в ЕГРП в подраздел II раздела, содержащего сведения об объекте недвижимого имущества.

Ответчик предъявленные требования не признал. В отзыве на заявление указал, что дополнительное соглашение №1 от 09.11.2016 г. к соглашению от 14.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 г. №1130/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040401:74 с видом разрешенного использования- для строения многоэтажных жилых домов со встроенными административно-торговыми помещениями по индивидуальным проектам не подлежит государственной регистрации, так как многоквартирный дом на данном земельном участке был введен в эксплуатацию 04.12.2013 г., квартиры в доме переданы застройщикам, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи. В связи с этим в силу п.26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» земельный участок перешли в общую долевую собственность, а арендные отношения по договору аренды от 01.02.2011 г. №1330/з прекратились. Полагает, что в данном случае регистрация дополнительного соглашения невозможна.

Общество с ограниченной ответственностью «Авиком-Орел» письменный отзыв на заявление не представило, в судебные заседания своего представителя не направляло, за исключением судебного заседания 07.04.2017г., в котором представитель Общества полагал требования ООО «СтройРесурсПроект» подлежащими удовлетворению.

Поскольку в судебном заседании 07.07.2017 представитель Общества, будучи надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, не явился, ходатайств об отложении не заявлял, дело в силу ч.5 ст.156 АПК РФ рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области письменный отзыв на заявление не представил, в судебном заседании указал, что в разрешении судьбы споры полагается на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 01.02.2011 г. между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области, в настоящее время именуемым Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области, (арендодатель) и ООО «Авиком-Орел» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков №1330/з в отношении в том числе земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040401:74, местоположением: <...> площадью 9 694 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования- для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными административно-торговыми помещениями по индивидуальным проектам.

Срок договора устанавливается на 5 лет – с 01.02.2011г. по 31.01.2016 г. (пункт 2.1 договора аренды). Договор является одновременно актом приема-передачи участков (п.2.2 договора).

В силу п.8.1 договора права и обязанности по договору могут быть переданы арендатором третьим лицам в соответствии со ст.22 ЗК РФ.

09.02.2011 г. договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области, о чем имеется отметка на последней странице договора (т.1, л.д.113).

14.06.2011 г. между ООО «Авиком-Орел» (первоначальный арендатор) и ООО «Стройсервис» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 г. №1330/з, в соответствии с которым новый арендатор принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей первоначального арендатора на участок, закрепленный в договоре аренды в отношении участка, в объеме, существующем на момент заключения указанного соглашения.

Согласно п.3 Соглашения первоначальный арендатор заявляет и заверяет нового арендатора, что кроме прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды и настоящего соглашения, никаких обременений и ограничений права пользования участком не имеется.

Соглашение является одновременно актом приема-передачи участка от первоначального арендатора к новому арендатору. Новый арендатор обязуется оплачивать арендные платежи по договору аренды с момента подписания соглашения. Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (пункты 5-7 соглашения).

За уступаемые права на земельный участок новый арендатор оплачивает первоначальному арендатору сумму в размере 16 млн. руб. в следующем порядке: 7 млн. руб. – до подписания соглашения, 9 млн. руб.- до 01.07.2011 г. (пункт 8 соглашения).

Указанное соглашение также было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Орловской области– 21.07.2011 г.

16 марта 2015 г. ООО «Стройсервис» на основании решения единственного участника Общества №2/2015, изменило наименование на ООО «СтройРесурсПроект» (т.1, л.д.35).

09.11.2016 г. ООО «Авиком-Орел» и ООО «СтройРесурсПроект» заключили дополнительное соглашение №1 к соглашению от 14.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 г. №1330/з, в силу которого пункт 8 соглашения от 14.06.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды изложен в новой редакции: «За уступаемые права на Участок по настоящему соглашению Новый арендатор оплачивает первоначальному арендатору сумму в размере 15 500 000,00 руб. в следующем порядке:

- 11 500 000,00 руб. в срок до 10.07.2011 г. (в настоящее время оплата в сумме 11 500 000,00 руб. Новым арендатором в адрес Первоначального арендатора произведена…),

- 1 735 908,00 руб. в срок до 09.11.2016 г. (в настоящее время оплата в сумме 1 735 908,00 руб. Новым арендатором в адрес Первоначального арендатора произведена...),

- 2 264 092,00 руб. в срок до 10.02.2017г.».

В силу пункта 2 дополнительного соглашения оно вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

22.12.2016г. ООО «СтройРесурсПроект» и ООО «Авиком-Орел» обратились в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения №1 от 09.11.2016 г. к соглашению от 14.07.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011г. №1130/з с приложением пакета документов (т.1, л.д.13).

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 30.12.2016г. №57/001/002/2016-5735, полученным ООО «СтройРесурсПроект» 11.01.2017г., Управление Россреестра по Орловской области отказало заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 09.11.2016г. на основании абзацев 4, 11 пункта 1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В обоснование отказа Управление указало, что ООО «СтройРесурсПроект», являясь застройщиком, осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040401:74, расположенном по адресу: Орловская область, г.Орел, Рощинская. 04.12.2013 г. указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а квартиры согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – переданы участникам долевого строительства. Поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Исходя из этого, указанный земельный участок входит в состав общего имущества в многоквартирном доме и принадлежит на праве собственности собственникам помещений указанного многоквартирного дома. В связи с чем осуществление государственной регистрации соглашения в отношении указанного земельного участка возможным не представляется.

С учетом изложенного Управление Росреестра пришло к выводу о том, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что в силу абзаца 4 п.1 ст.20 и абзаца 11 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации соответственно является основанием для отказа в государственной регистрации.

Полагая отказ в государственной регистрации не соответствующим п.3 ст.433, п.1 ст.450, п.1 ст.452, п.2 ст.164 ГК РФ, а также нарушающим право заявителя, предоставленное ему п.2 ст.1 ГК РФ, ООО «СтройРесурсПроект» обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования ввиду нижеследующего.

В силу норм части 1 ст.198, ч.4 ст.200 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на них каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя в регистрирующий орган) государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Так, в силу абз. 4 п.1 ст.20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно абз. 11 п.1 ст.20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В рассматриваемом случае отказ Управления Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.11.2016 г. №1, содержащийся в уведомлении от 30.12.2016 г. №57/001/002/2016-5735, мотивирован именно абзацами 4, 11 пункта 1 ст.20 Закона о государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации одним из этапов проведения государственной регистрации является проведение правовой экспертизы, проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что ООО «СтройРесурсПроект», именовавшееся ранее ООО «Стройсервис», являлось застройщиком и осуществляло строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040401:74 с привлечением средств участников долевого строительства.

Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 04.12.2013 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.10.2013г. №RU 57301000-322-1/13866, выданного администрацией города Орла. При этом квартиры в многоквартирном доме были переданы застройщиком в собственность всех участников долевого строительства, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи (государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на квартиры осуществлялась в 2013, 2014). Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040401:74 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, а арендные правоотношения, возникшие на основании договора аренды земельных участков от 01.02.2011 №1330/з, прекратились в силу закона.

Довод заявителя о том, что он намеревался зарегистрировать изменения не в прекращенный договор аренды, а в ныне действующее соглашение о передаче прав и обязанностей от 14.06.2011 г., судом отклонен.

Из текста названного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2011 г. №1330/з усматривается, что оно касалось перехода к ООО «Стройсервис» прав и обязанностей арендатора, то есть было неразрывно связано с договором аренды и подлежало государственной регистрации, так как меняло круг участников аренды. При этом соглашение от 14.06.2011 г. было заключено в период действия договора аренды.

В силу п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, право арендатора передать свои права третьему лицу ограничено сроком аренды. При прекращении договора аренды прекращается действие договора перенайма.

В настоящее время поскольку все права и обязанности по договору аренды земельных участков от 01.02.2011 г. №1330/з прекращены, государственный регистратор не вправе зарегистрировать дополнительное соглашение к договору перенайма, заключенному между первоначальным и последующим арендатором после прекращения договора аренды как в силу закона (после регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме), так и по истечении срока действия самого договора аренды (31.01.2016 г.).

На основании совокупности изложенных обстоятельств суд не усматривает нарушений в выводах Управления Росреестра по Орловской области о том, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствовали по форме или содержанию требованиям действующего законодательства и имелись противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Орловской области не нарушает права заявителя, поскольку в случае достижения ООО «СтройРесурсПроект» и ООО «Авиком-Орел» соглашения об изменении графика уплаты цены уступленного права и собственно размера цены, любая из сторон вправе понудить другую к исполнению достигнутого соглашения.

Ввиду этого ссылки заявителя на противоречие оспариваемого решения положениям ст.ст.1, 164, 450, 452 ГК РФ судом отклонены как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным решения, изложенного в уведомлении от 30.12.2016г. №57/001/002/2016-5735 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 09.11.2016г., и обязании ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения №1 от 09.11.2016 г. у суда не имеется, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Н.В. Подрига