Решение от 17 марта 2021 г. по делу № А14-10038/2020

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-10038/2020

«17» марта 2021 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Калашниковой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 304366426700020, ИНН <***>)

к 1. Индивидуальному предпринимателю ФИО3, Воронежская обл. (ОГРНИП 316366800064922, ИНН <***>)

2. Администрации Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл. (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным

при участии:

от Индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО4 – представителя по доверенности № 36 АВ 3240355 от 23.11.2020 (сроком на три года, копия в деле), диплом ВСВ 1660822 регистрационный номер 1334 02 июля 2005 года (копия в деле);

от иных участников процесса: представители не явились, извещены в установленном законом порядке;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – также, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – также, ответчик 1, ФИО3), Администрации Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области (далее – также, ответчик 2, Администрация) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 18 от 16.05.2016, заключенного между администрацией Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:25:6945026:993, площадью 15 000 кв.м. адрес (местонахождение) объекта: Воронежская область, Рамонский район, Айдаровское сельское поселение, территория Промышленная, улица 2-я Промышленная зона, 8, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для строительства пилорамы, сушилки, гаражей и ремонтной базы; о применении последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка № 18 от 16.05.2016, а именно: обязав ФИО3 возвратить земельный участок с кадастровым номером 36:25:6945026:993 администрации Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области; о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 36:25:6945026:993.

Ответчик 1 в представленном отзыве считает иск не подлежащим удовлетворению, указывая, что истцом не представлено доказательств наступления для него негативных последствий в результате заключения оспариваемой сделки. Ссылается на то, что истец уже реализует один из способов защиты своего права обратившись в суд (дело №А14-15055/2019) с иском о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:25:6945026:993, о выделении земельного участка в счет причитающейся доли, что свидетельствует о невозможности удовлетворения его иска о признании недействительной сделки, стороной которой истец не является. Кроме того, указывая, что сделка является оспоримой, ответчик 1 заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик 2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – третье лицо) отзывы не представили, позиции по существу спора не выразили.

Дело слушалось в порядке ст. ст. 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), с объявлением перерыва с 10.03.2021 по 17.03.2021 (с учетом выходных дней 13.03.2021, 14.03.2021).

Из искового заявления, материалов дела следует, что 16.05.2016 между ответчиками заключен договор купли – продажи земельного участка №18, по условиям которого ответчик 2 (Продавец) обязуется передать в собственность ответчика 1 (Покупателя) земельный участок площадью 15 000 кв.м. кадастровый номер 36:25:6945026:993 расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ОКБ «Мотостроения», в районе производственной базы «Сельхозхимия». Участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Воронежская область, Рамонский район, для строительства пилорамы, сушилки, гаражей и ремонтной базы. Цена земельного участка составляет 848 043,00 руб. Оплата за земельный участок производится одной суммой в день передачи земельного участка.

16.05.2016 подписан акт приема-передачи земельного участка.

02.06.2016 ответчику 1 выдано свидетельство о регистрации права собственности на указанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что истцу на праве собственности принадлежит железнодорожный подъездной путь, расположенный в т.ч. на земельном участке с кадастровым номером 36:25:6945026:993, при этом от ответчика 1 в адрес истца поступила претензия о демонтаже принадлежащего истцу объекта недвижимости, на то, что площадь земельного участка предоставленного по оспариваемому договору значительно превышает площадь здания для эксплуатации которого земельный участок предоставлен, заключенный договор нарушает исключительное право истца на приватизацию земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, истец обратился в суд с заявленным иском.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абз.1 п.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснений п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п.75 Постановления №25).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации заинтересованным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 №738-О-О).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 №3668/05).

Как следует из представленных документов истец не является стороной договора купли-продажи земельного участка №18 от 16.05.2016.

Предъявляя исковые требования по настоящему делу, истец указывает на нарушение его интереса, поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, при этом заключение спорного договора лишает последнего законного исключительного права на приватизацию земельного участка под объектом принадлежащего ему недвижимого имущества.

Права собственности истца на объект железнодорожный подъездной путь кадастровый номер 36:25:6945026:6820, образованный путем раздела объекта с кадастровым номером 36:25:0000000:3696 право собственности ФИО2 на который зарегистрировано 18.06.2008, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрирован за истцом, указанный объект как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости расположен в пределах иных объектов недвижимости, в т.ч. с кадастровым номером 36:25:6945026:993.

Согласно преамбуле договора №18 от 16.05.2016, последний заключен в соответствии с п.п.6 п.2 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с п.п.6 п.2 ст. 39.3. ЗК РФ (в ред. на дату подписания оспариваемого договора), без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст. 39.20. ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п.1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ в ред. на дату заключения договора), приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из искового заявления, что документально не оспорено иными участниками процесса, здание, которое явилось основанием для выкупа земельного участка в преимущественном порядке без проведения торгов, является контрольно-пропускной пункт, назначение - нежилое здание, площадью 9 кв.м., кадастровый номер 36:25:0000000:3289.

Документальных доказательств, что для размещения контрольно-пропускного пункта, площадью 9 кв.м., с учетом отсутствия доказательств наличия на момент заключения договора на спорном земельном участке иных объектов недвижимости принадлежащих ответчику 1, вследствие чего и права на приобретение в собственность всего земельного участка на основании положений ст. 39.20 ЗК РФ, в материалы дела не представлено.

Суд не может не учитывать положения ст. ст. 39.3, 39.20. ЗК РФ предусматривающие предоставление земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества и для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. При этом ответчик 1 является собственником здания – контрольно – пропускного пункта, то есть объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Наличие на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у ответчика 1, права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном, применительно к настоящему делу, ст. 39.20. ЗК РФ.

При этом, доводы ответчика 1 ссылающегося на выводы судебной экспертизы проведенной по делу №А14-15055/2019, суд не может считать безусловным основанием для отказа в заявленных требованиях, принимая во внимание, дату заключения оспариваемого договора – 16.05.2016, все вышеуказанное, сведения Единого государственного реестра недвижимости, предмет и основания настоящего иска, документы находящиеся в материалах дела.

Одновременно, суд не может не учитывать положения гл. 37 АПК РФ, и наличие у ответчика 1 права на обращение с соответствующим заявлением.

Указание ответчика 1 на реализацию истцом одного из способов защиты права, с учетом наличия дела №А14-15055/2019 суд также не может принять во внимание, исходя из отсутствия доказательств рассмотрения данного дела по существу, предмет и основания настоящего иска и обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дела, а также в т.ч. учитывая определение от 02.09.2020 о приостановлении производства по делу (отсутствие отмены (изменения) данного определения, его мотивировочной части), из которого следует, что рассмотрение настоящего дела (№А14-15055/2019) невозможно до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-10038/2020.

Суд не может не учитывать пояснения истца, указывающего, что предъявление иска о признании права общей долевой собственности на земельный участок было превентивной мерой, направленной на защиту права собственности истца на железнодорожный подъездной путь в связи с заявлением претензии о демонтаже данного пути и лишь в процессе рассмотрения дела были установлены (истцу стали известны) основания приобретения земельного участка ответчиком 1.

Кроме того, ответчиком 1 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу п.1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из искового заявления, 10.04.2019 в адрес истца от ответчика 1 поступила претензия, содержащая требования о демонтаже принадлежащего истцу объекта по причине нахождения железнодорожного подъездного пути на земельном участке, принадлежащем ответчику 1. В объяснениях на отзыв истец ссылается на то, что информацией о наличии соответствующего договора истец стал обладать не ранее января 2019, после устных обращений в адрес истца с требованиями о демонтаже, а о начале исполнения сделки при рассмотрении дела №А14-15055/2019.

Документальных доказательств иного ответчиком 1 не представлено. При этом, доводы ответчика 1 ссылающегося на публичность сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суд не может считать безусловным основанием для применения срока исковой давности, применительно к настоящему делу, учитывая в т.ч. указание истца, документально не опровергнутые ответчиками, на отсутствие какой – либо деятельности (строительство и т.п.), в связи с осуществлением которой, у истца могли возникнуть сомнения в принадлежности (передачи земельного участка) иному лицу, а также исходя из того, что запись в ЕГРН не означает, что со дня ее внесения истец должен был знать о совершении сделки с земельным участком. Ссылки ответчика 1 на судебную практику, суд не может принять во внимание, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела.

С настоящим исковым заявлением, истец обратился в суд 16.07.2020, в связи с чем, с учетом всего вышеизложенного, суд считает, что срок исковой данности истцом не пропущен.

На основании изложенного суд считает, что договор купли-продажи земельного участка №18 от 16.05.2016, заключенный Администрацией Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО3, следует признать недействительным.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п.2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. В ином случае, если возврат исполненного осуществляет только одна из сторон, баланс интересов нарушается.

Учитывая все вышеуказанное, фактические обстоятельства настоящего дела, условия договора, обстоятельства его заключения, позиции сторон и находящиеся в материалах дела документы, суд считает возможным применить последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО3 земельного участка ответчику 2 и возврата Администрацией денежных средств, уплаченных ответчиком 1 по недействительному договору купли-продажи.

Суд считает необходимым возложить обязанность по возврату денежных средств, уплаченных за земельный участок, на продавца по сделке, которым выступал ответчик 2, с указанием на взыскание денежных средств за счет казны муниципального образования.

Согласно разъяснений абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебный акт, в котором суд признал сделку с недвижимым имуществом недействительной и применил последствия ее недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по ней, является основанием для регистрирующего органа для погашения записи о регистрации самой сделки, если эта сделка была зарегистрирована. В таком случае происходит восстановление положения, существовавшего до нарушения права, то есть право собственности на недвижимость, реализованную по недействительной сделке, восстанавливается у прежнего правообладателя, имеющего действительные и законные основания для возникновения такого титула. Изложенное позволяет сделать вывод, что применение последствий недействительности договора купли-продажи №18 от 16.05.2016 в рассматриваемом случае означает не только осуществление фактического возврата полученного сторонами, но и приведение государственного реестра прав в состояние, существовавшее до заключения и исполнения недействительной сделки купли-продажи.

Иные доводы участников процесса судом исследованы, оценены и не могут повлиять на выводы суда.

Государственная пошлина по делу в сумме 6 000 руб. 00 коп. (оплачена истцом при подаче иска по платежному поручению №540 от 15.07.2020) относится на ответчиков в пользу истца в равных долях (ст.ст. 110, 112 АПК РФ, ст. 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный Администрацией Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО3 договор купли – продажи земельного участка №18 от 16.05.2016.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО3 возвратить Администрации Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области земельный участок, кадастровый номер 36:25:6945026:993, взыскать с Администрации Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области за счет средств казны муниципального образования в пользу ФИО3 848 043 руб. 00 коп.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Администрации Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области в порядке части 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Е.В. Калашникова