Решение от 17 декабря 2020 г. по делу № А32-37960/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-37960/2016


г. Краснодар «17» декабря 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2020 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 17 декабря 2020 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-37960/2016


по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея


к обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы»


о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании задолженности по арендной плате, пени,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ООО «Анапское производственное предприятие «Меркурий-2»,


при участии в судебном заседании 10 – 17 ноября 2020 года представителя МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея – ФИО1 (по доверенности от 17.03.2020, до перерыва), представителя общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы», а также общества с ограниченной ответственностью Анапское производственное предприятие «Меркурий-2» - ФИО2 (по доверенностям от 07.01.2020, 27.07.2020, до и после перерыва),



УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (в настоящее время – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы» (далее – общество) со следующими требованиями:

1) о взыскании задолженности по договору аренды №01-09/1036 от 24.07.2015 года в размере 2 195 193, 05 рублей, из которых: 1 029 761,95 рублей - задолженность по арендной плате за период с 24.03.2015 по 31.12.2015 г.; 984 289,27 рублей - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2016; 181 141,83 рублей - пеня по состоянию на 19.09.2016 г. (дело № А32-37960/2016);

2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 01-09/1036 от 24.07.2015 года в размере 3 870 334 рублей 37 копеек, из которых 1 811 926 рублей 74 копейки задолженность по арендной плате за период с 24.03.2015 по 31.12.2015, 1 739 510 рублей 45 копеек задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2016, 318 897 рублей 18 копеек пени по состоянию на 19.09.2016 г. (дело № А32-37961/2016);

3) о расторжении договора аренды земельного участка № 01-09/1032 от 24.07.2015 года и взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 109 745, 79 руб., из которых 3 658 004,83 рубля задолженности по арендной плате, 451 740,96 рублей задолженности по пене (дело № А32-45266/2017);

4) о расторжении договора аренды земельного участка № 01-09/1035 от 24.07.2015 года и взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 951 849, 96 руб., из них 5 297 728,86 рублей задолженности по арендной плате, 645 121,10 рублей задолженности по пене (дело № А32-45269/2017).

Определением арбитражного суда от 14.07.2020 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А32-37960/2016.

К участию в рассматриваемых делах, впоследствии объединенных в дело №А32-37960/2016, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены администрация муниципального образования город-курорт Анапа, а также ООО «Анапское производственное предприятие «Меркурий-2».

После объединение дел в одно производство, межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось с заявлением от 10.11.2020 об уточнении исковых требований, с учетом объединения дел в одно производство, в котором просило:

- взыскать с ООО «АППА» в пользу Межрегионального территориального управления задолженность по договору аренды земельного участка от 24.07.2015 г. № 01-09/1032 в размере 474 162,45 руб. за период с 18.07.2016 г. по 19.04.2018 г.;

- взыскать с ООО «АППА» в пользу Межрегионального территориального управления задолженность по договору аренды земельного участка от 24.07.2015 г. № 01-09/1035 в размере 3 963 359,21 руб. за период с 24.03.2015 г. по 19.04.2018 г.;

- взыскать с ООО «АППА» в пользу Межрегионального территориального управления задолженность по договору аренды земельного участка от 24.07.2015 г. № 01-09/1036 в размере 966 494,37 руб. за период с 24.03.2015 г. по 31.12.2016 г.

Указанное ходатайство об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 10 по 17 ноября 2020 года, представитель теруправления, участвовавший в судебном заседании до перерыва, исковые требования поддержал, с учетом уточнения исковых требований. Представитель ответчика, также являющийся представителем третьего лица - ООО «Анапское производственное предприятие «Меркурий-2», участвовавший в судебном заседании до и после перерыва, возражал против заявленных требований. Администрация муниципального образования город-курорт Анапа, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:78:0000000:1478, 23:78:0000000:1477, 23:78:0000000:1476, были образованы в результате раздела находившегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:26.

Соответствующее распоряжение № 203-р от 24.03.2015 г. издано МТУ Росимущества на основании заявления общества от 21.07.2014 г. с приложенным к нему договором водопользования от 08.10.2013 г. № ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т2013-01800/00.

24.07.2015 г. между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «АППА» (арендатор) заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков (№ 01-09/1032 от 24.07.2015 г., № 01-09/1036 от 24.07.2015 г., № 01-09/1035 от 24.07.2015 г. (далее – договоры аренды)) сроком до 01.01.2033 г. (пункт 2.1 договоров).

В пункте 1.1 договоров определено, что земельный участок имеет разрешённое использование – «проектирование и строительство берегозащитных сооружений».

Согласно пунктам 5.1.2, 5.2.6 договоров аренды арендатору предоставлено право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями предоставления участков, а также в соответствии с целями и условиями договора водопользования от 08.10.2013 г. № ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т-2013-01800/00, использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием, указанным в пункте 1.1 договоров аренды, а также в соответствии с договором водопользования от 08.10.2013 г. № ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т-2013-01800/00.

Из содержания пункта 3.1 договоров аренды следует, что размер годовой арендной платы был определён сторонами в размере произведения рыночной стоимости земельного участка на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, что составило:

- для земельного участка с кадастровым номером 23:78:0000000:1478 - 1 614 984,03 руб.,

- для земельного участка с кадастровым номером 23:78:0000000:1477 – 1 328 138,21 руб.,

- для земельного участка с кадастровым номером 23:78:0000000:1476 – 2 336 937,32 руб.

Из содержания пункта 3.2 договоров аренды следует, что рыночная стоимость земельных участков была определена в отчетах независимого оценщика от 16.07.2015 г. № 22/1-2015, 16.07.2015 г. № 22/2-2015, 16.07.2015 г. № 22/3-2015.

Согласно актам приёма-передачи земельные участки переданы МТУ Росимущества во владение ООО «АППА» 24.07.2015 г.

В соответствии с пунктом 3.5 договоров аренды арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платёж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации каждого договора.

Пунктом 6.2 договоров предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

При обращении с иском МТУ Росимущество указало, что у общества образовался долг по оплате арендной платы по спорным договорам, что повлекло направление ему управлением соответствующих претензий с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности.

Ввиду того, что ООО «АППА» претензии управления оставило без финансового удовлетворения, МТУ Росимущество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

По договорам аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 утверждены основные Принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Принципы, Правила).

Принцип экономической обоснованности заключается в установлении арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Пунктом 2 Правил предусмотрена возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт «а»), по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (подпункт «б»), в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (подпункт «в»), на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г»).

Согласно процессуальной позиции МТУ Росимущества, размер арендной платы за использование спорных земельных участков должен определяться в размере рыночной стоимости арендной платы, как это закреплено в пункте 3.1 договоров аренды.

Возражая против удовлетворения исковых требований, общество указывает, что целью предоставления земельных участков являлось проектирование и строительство на них берегозащитных сооружений, которые по своей сути являются гидротехническими сооружениями.

Пунктом 5 Правил к случаям, когда арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, отнесено предоставление земельных участков без проведения торгов для размещения, в том числе гидротехнических сооружений.

Приказом Минэкономразвития России от 02.06.2012 № 322 утверждена ставка арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения, в том числе гидротехнических сооружений, в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 1).

При вынесении настоящего судебного акта суд руководствуется правовым подходом суда, выраженным по делу № А32-37962/2016. Обстоятельства, установленные по указанному делу являются преюдициальными для части требований по договору № 01-09/1032 от 24.07.2015 г., кроме того, по данному делу судом уже исследовались доказательства правомерности предоставления в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 23:78:0000000:1474, 23:78:0000000:1475, 23:78:0000000:1476, 23:78:0000000:1477, 23:78:0000000:1478, такие как: распоряжение № 203-р от 24.03.2015 г., договор водопользования от 08.10.2013 № ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т-2013-01800/00. С учетом вынесенного судебного акта по делу № А32-37962/2016 суд пришел к следующему.

По итогам проведения открытого аукциона № 230713/2644174/02 между Кубанским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов и ООО «АППА» заключён договор водопользования от 08.10.2013 г. № ВО-00.00.00.000-М-ДРБВ-Т-2013-01800/00 со сроком действия до 01.01.2033 г. По условиям данного договора ООО «АППА» в пользование предоставлена акватория Чёрного моря для использования акватории водного объекта в рекреационных целях (пункт 1 договора). Границы водного объекта, предоставляемого ООО «АППА», описаны в пункте 6 договора водопользования.

По условиям пункта 19.1 договора водопользования ООО «АППА» обязалось вести целевое использование водного объекта: использование акватории водного объекта в рекреационных целях (с разметкой границ акватории водного объекта для купания отдыхающих без применения маломерных плавательных средств).

На момент заключения договоров аренды земельных участков и в настоящее время выше указанный договор водопользования являлся действующим, недействительным в установленном законом порядке не признан и не расторгнут. Из содержания распоряжения МТУ Росимущества № 203-р от 24.03.2015 о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:26, на основании которого был произведён раздел указанного земельного участка с образованием земельных участков с кадастровыми номерами и предоставление вновь образованных земельных участков в аренду ООО «АППА», следует, что общество с требованием о предоставлении земельных участков обратилось к учреждению 21.07.2014 г.

Заявление общества о предоставлении земельного участка является основанием для начала реализации уполномоченным органом процедуры оформления его передачи заявителю, что включает в себя обязанность произвести раздел земельного участка, подготовить и направить проект договора аренды земельного участка, содержащего все существенные условия, что представляет собой не одномоментный акт, а длительный процесс, предшествующий подписанию договора аренды земельного участка.

Таким образом, именно с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по поводу предоставления земельных участков в аренду, и с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие обязанности, предусмотренные нормами законодательства.

В соответствии с пунктом 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим на дату обращения ООО «АППА» с заявлением о предоставлении земельных участков (на 21.04.2014 г.), договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключаются с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Таким образом, необходимым условием для предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов являлось наличие у лица статуса пользователя водного объекта и при соблюдении данным лицом требования по обеспечению свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

В качестве основания для издания распоряжения № 203-р от 24.03.2015 г. МТУ Росимущества также указало нормы пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, факт издания МТУ Росимущества распоряжения № 203-р от 24.03.2015, основанного на нормах пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу действия принципа эстоппеля лишает истца права в отсутствие предоставления доказательств заявлять об отсутствии оснований для предоставления обществу спорного земельного участка без проведения процедуры публичных торгов.

Доказательства того, что на момент обращения ООО «АППА» с требованием о предоставления земельных участков в аренду в порядке пункта 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обществом осуществлялась хозяйственная деятельность, исключающая свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации МТУ Росимущества также не предоставило.

С учётом изложенного, ООО «АППА» как пользователь водного объекта, имело преимущественное право на заключение в отношении спорных земельных участков договоров аренды без проведения торгов. Следовательно, оснований для квалификации договоров аренды в качестве ничтожных сделок у суда не имеется.

Как указывалось ранее, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, носит нормативно установленный характер.

При определении размера арендной платы ООО «АППА» руководствовалось абзацем 13 пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическим указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Приказом Минэкономразвития России от 02.06.2012 № 322 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства» (пункт 1) установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Прежде всего, на спорных земельных участках отсутствует инфраструктура морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства, что подтверждается материалами дела.

Само по себе указание в договоре аренды на то, что земельный участок предназначался для проектирования и строительства берегоукрепительных сооружений не означало, что ООО «АППА» использовало его для указанной цели в рассматриваемый период.

ООО «АППА» в материалы дела представлен договор № 1/213 от 03.09.2015 г., заключённый с ООО «НПЦ «Берегозащита» на выполнение проектно-изыскательских работ по объекту «Строительство волногасящего пляжа и набережной протяжённостью 800 м в районе автомобильного съезда на пляжную полосу в створе ул. 40 лет Победы в городе-курорте Анапа Краснодарского края». В материалы дела представлена подготовленная ООО «НПЦ «Берегозащита» проектная документация для строительства «Апарт-отеля в районе автомобильного съезда на пляжную полосу в створе ул. 40 лет Победы в городе-курорте Анапа Краснодарского края, с отсыпкой искусственного волногасящего пляжа протяжённостью 800 м».

Вместе с тем, доказательства того, что данный договор был заключён и проектная документация была разработана в целях последующего освоения именно спорных земельных участков, в материалы дела не представлено. Напротив, действующее законодательство не позволяет застраивать места общего пользования, к каковым относится береговая полоса Чёрного моря, также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действующие градостроительный план и правила землепользования и застройки позволяли ООО «АППА» возводить на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества, в том числе искусственного волногасящего пляжа.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в заявленный период на спорных земельных участках ООО «АППА» осуществлялась хозяйственная деятельность по организации общественных пляжей, что в полной мере соответствовало требованиям как договора водопользования, так и договоров аренды (пункты 5.1.2, 5.2.6 договора). Следовательно, к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы абзаца 13 пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582.

На спорных земельных участках отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие ООО «АППА», следовательно, к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы пункта 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582.

Суд приходит к выводу, что с учётом основания для заключения спорных договоров аренды (пункт 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), к спорным правоотношениям подлежат применению нормы абзаца 2 подпункта «д» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

Судом самостоятельно произведен расчет арендной платы по спорным договорам аренды. Производя расчет суд руководствовался:

- аб. 2 пп. «д» п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582;

- Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов»;

- Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год»;

- Федеральным законом от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов»;

- Федеральным законом от 05.12.2017 N 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов».

Расчетный период размера задолженности и пени в деле № А32-37962/2016 и настоящем деле по договору аренды № 01-09/1032 от 24.07.2015 г. частично совпадают, что предполагает наличие возможности неправомерного повторного взыскания задолженности и пени за период с 24.03.2015 г. по 30.09.2016 г., в связи с чем, требование о взыскании задолженности за указанный период не подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:78:0000000:1478 в период с 01.10.2016 г. по 31.01.2017 г. составляла 34 818 455 руб. 70 коп., в период с 01.02.2017 г. по 19.04.2018 г. кадастровая стоимость составляла 6 876 457, 2 руб.

С учётом изложенного, принимая во внимание положения пункта постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582, за период с 01.10.2016 г. по 10.04.2017 г. ООО «АППА» было обязано внести арендую плату в общей сумме 542 325 руб. 13 коп., а именно:

1) размер арендной платы за 1 день 2016 года составлял 2 363 руб. 45 коп.: 34 818 455 руб. 70 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 = 917 870 руб. 08 коп. / 366 дн. = 2 507 руб. 85 коп.,

следовательно:

- за четвертый квартал 2016 года (за 92 дня) – 230 722 руб. 20 коп.

2) размер арендной платы за 1 день 2017 года (с 01.01.2017 г. по 31.01.2017 г.) составлял 2 615 руб. 3 коп.: 34 818 455 руб. 70 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04 = 954 584 руб. 9 коп. / 365 дн. = 2 615 руб. 3 коп.,

следовательно:

- за период с 01.01.2017 г. по 31.01.2017 г. (31 день) – 81 074 руб. 33 коп.

3) размер арендной платы за 1 день 2017 года (с 01.02.2017 г. по 31.12.2017 г.) составлял 516 руб. 5 коп.: 6 876 457 руб. 2 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04 = 188 525 руб. 4 коп. / 365 дн. = 516 руб. 5 коп.,

следовательно:

- за период с 01.02.2017 г. по 31.03.2017 г. (59 дней) – 30 473 руб. 5 коп.

- за второй квартал: с 01.04.2017 г. по 30.06.2017 г. (91 день) – 47 001 руб. 5 коп.

- за третий квартал: с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г. (92 дня) – 47 518 руб.

- за четвертый квартал: с 01.10.2017 г. по 31.12.2017 г. (92 дня) - 47 518 руб.

4) размер арендной платы за 1 день 2018 года (с 01.01.2018 г. по 19.04.2018 г.) составлял 537 руб. 2 коп.: 6 876 457 руб. 2 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04 х 1,04 = 96 066 руб. 38 коп. / 365 дн. = 537 руб. 2 коп.,

следовательно:

- за период с 01.01.2018 г. по 19.04.2018 г. (108 дней) – 58 017 руб. 6 коп.

С учётом порядка внесения арендной платы, положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, по расчёту суда за период с 11.10.2016 г. по 19.04.2018 г. МТУ Росимущества вправе претендовать на взыскание неустойки, рассчитанной по условиям пункта 6.2 договора в размере 56 633 руб. 22 коп.

Представленными в материалы дела платежными поручениями № 111 от 15.08.2017 г., № 175 от 27.11.2017 г. и № 183 от 01.02.2018 г. подтверждается, что после обращения МТУ Росимущества в арбитражный суд с настоящими требованиями ООО «АППА» оплатило арендную плату в размере 164 742 руб. 86 коп.

В связи с этим, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по внесению арендной платы по договору аренды № 01-09/1032 от 24.07.2015 г. за период с 01.10.2016 г. по 19.04.2018 г. в размере 377 582 руб. 27 коп. (542 325 руб. 13 коп. – 164 742 руб. 86 коп.), неустойку за период с 11.10.2016 г. по 19.04.2018 г. в размере 56 633 руб. 22 коп.

Расчет арендной платы по договору № 01-09/1036 от 24.07.2015 г. произведен следующим образом.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:78:0000000:1477 в период с 24.03.2015 г. по 31.12.2016 г. составляла 27 771 547 руб. 30 коп.

С учётом изложенного, принимая во внимание положения пункта постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582, за период с 24.03.2015 г. по 31.12.2016 г. ООО «АППА» было обязано внести арендую плату в общей сумме 1 265 588 руб. 55 коп., а именно:

1) размер арендной платы за 1 день 2015 года составлял 1 885 руб. 11 коп.: 27 771 547 руб. 30 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 = 688 066 руб. 09 коп. / 365 дн. = 1 885 руб. 79 коп.,

следовательно:

- за период с 24.03.2015 г. по 31.03.2015 г. (за 8 дней) размер арендной платы составил 15 080 руб. 9 коп.;

- за второй квартал 2015 года (за 91 день) – 171 545 руб. 01 коп.;

- за третий квартал 2015 года (за 92 дня) – 173 430 руб. 12 коп.;

- за четвёртый квартал 2015 года (за 92 дня) – 173 430 руб. 12 коп.;

2) размер арендной платы за 1 день 2016 года составлял 2 000 руб. 28 коп.: 27 771 547 руб. 30 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 = 732 102 руб. 32 коп. / 366 дн. = 2 000 руб. 28 коп.,

следовательно:

- за первый квартал 2016 года (за 91 день) размер арендной платы составил 182 025 руб. 44 коп.;

- за второй квартал 2016 года (за 91 день) – 182 025 руб. 44 коп.;

- за третий квартал 2016 года (за 92 дня) – 184 025 руб. 76 коп.;

- за четвертый 2016 года (за 92 дня) – 184 025 руб. 76 коп.

С учётом порядка внесения арендной платы, положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации по расчёту суда за период с 21.09.2015 г. по 31.12.2016 г. МТУ Росимущества вправе претендовать на взыскание неустойки, рассчитанной по условиям пункта 6.2 договора, в размере 138 407 руб. 20 коп.

Представленными в материалы дела платежными поручениями №№ 156, 157, 158, 159, 160 от 15.11.2017 г. подтверждается, что после обращения МТУ Росимущества в арбитражный суд с настоящими требованиями ООО «АППА» оплатило арендную плату в размере 739 560 руб. 11 коп., по платежным поручениям № 162, 163, 164, 165, 166 от 15.11.2017 г. оплатило неустойку в размере 110 452 руб. 69 коп.

В связи с этим, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по внесению арендной платы за период с 24.03.2015 г. по 31.12.2016 г. в размере 526 028 руб. 44 коп. (1 265 588 руб. 55 коп. - 739 560 руб. 11 коп.), неустойку за период с 21.09.2015 г. по 31.12.2016 г. в размере 27 954 руб. 51 коп. (138 407 руб. 20 коп. – 110 452 руб. 69 коп.).

Расчет арендной платы по договору № 01-09/1035 от 24.07.2015 г. произведен следующим образом.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:78:0000000:1476 в период с 24.03.2015 г. по 31.01.2017 г. составляла 99 156 906 руб. 45 коп., в период с 01.02.2017 г. по 19.04.2018 г. кадастровая стоимость составляла 19 582 954 руб. 20 коп.

С учётом изложенного, принимая во внимание положения пункта постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582, за период с 24.03.2015 г. по 19.04.2018 г. ООО «АППА» было обязано внести арендую плату в общей сумме 5 406 107 руб. 58 коп., а именно:

1) размер арендной платы за 1 день 2015 года составлял 6 730 руб. 7 коп.: 99 156 906 руб. 45 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 = 2 456 705 руб. 22 коп. / 365 дн. = 6 730 руб. 7 коп.,

следовательно:

- за период с 24.03.2015 г. по 31.03.2015 г. (за 8 дней) размер арендной платы составил 53 845 руб. 6 коп.;

- за второй квартал 2015 года (за 91 день) – 612 493 руб. 7 коп.;

- за третий квартал 2015 года (за 92 дня) – 619 224 руб. 4 коп.;

- за четвёртый квартал 2015 года (за 92 дня) – 619 224 руб. 4 коп.;

2) размер арендной платы за 1 день 2016 года составлял 7 141 руб. 9 коп.: 99 156 906 руб. 45 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 = 2 613 934 руб. 35 коп. / 366 дн. = 7 141 руб. 9 коп.,

следовательно:

- за первый квартал 2016 года (за 91 день) размер арендной платы составил 649 912 руб. 64 коп.;

- за второй квартал 2016 года (за 91 день) – 649 912 руб. 64 коп.;

- за третий квартал 2016 года (за 92 дня) – 657 054 руб. 8 коп.

- за четвертый квартал 2016 года (за 92 дня) – 657 054 руб. 8 коп.

3) размер арендной платы за 1 день 2017 года (с 01.01.2017 г. по 31.01.2017 г.) составлял 7 447 руб. 9 коп.: 99 156 906 руб. 45 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04 = 2 718 491 руб. 72 коп. / 365 дн. = 7 447 руб. 9 коп.,

следовательно:

- за период с 01.01.2017 г. по 31.01.2017 г. (31 день) – 230 885 руб. 6 коп.

4) размер арендной платы за 1 день 2017 года (с 01.02.2017 г. по 31.12.2017 г.) составлял 1 470 руб. 9 коп.: 19 582 954 руб. 20 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04 = 536 887 руб. 45 коп. / 365 дн. = 1 470 руб. 9 коп.,

следовательно:

- за период с 01.02.2017 г. по 31.03.2017 г. (59 дней) – 86 783 руб. 1 коп;

- за второй квартал: с 01.04.2017 г. по 30.06.2017 г. (91 день) – 133 851 руб. 9 коп.;

- за третий квартал: с 01.07.2017 г. по 30.09.2017 г. (92 дня) – 135 322 руб. 8 коп.;

- за четвертый квартал: с 01.10.2017 г. по 31.12.2017 г. (92 дня) - 135 322 руб. 8 коп.

5) размер арендной платы за 1 день 2018 года (с 01.01.2018 г. по 19.04.2018 г.) составлял 1 529 руб. 8 коп.: 19 582 954 руб. 20 коп. х 2% х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04 х 1,04 = 558 363 руб. / 365 дн. = 1 529 руб. 8 коп.,

следовательно:

- за период с 01.01.2018 г. по 19.04.2018 г. (108 дней) – 165 218 руб. 4 коп.

С учётом порядка внесения арендной платы, положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации по расчёту суда за период с 21.09.2015 г. по 19.04.2018 г. МТУ Росимущества вправе претендовать на взыскание неустойки, рассчитанной по условиям пункта 6.2 договора в размере 1 006 140 руб. 78 коп.

Представленными в материалы дела платежными поручениями №№ 113, 114, 115 от 25.08.2017 г., № 174 от 21.11.2017 г. и № 184 от 01.02.2018 г. подтверждается, что после обращения МТУ Росимущества в арбитражный суд с настоящими требованиями ООО «АППА» оплатило арендную плату в размере 3 109 720 руб. 99 коп., по платежному поручению № 121 от 25.08.2017 г. оплатило неустойку в размере 401 378 руб. 7 коп.

В связи с этим, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по внесению арендной платы за период с 24.03.2015 г. по 19.04.2018 г. в размере 2 296 386 руб. 59 коп. (5 406 107 руб. 58 коп. - 3 109 720 руб. 99 коп.), неустойку за период с 21.09.2015 г. по 19.04.2018 г. в размере 604 762 руб. 08 коп. (1 006 140 руб. 78 коп. - 401 378 руб. 7 коп.).

Суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды № 01-09/1035 от 24.07.2015 ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Вместе с тем, согласно распоряжению МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея № 137-р от 05.03.2018 г. «О безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Анапа», участки с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1474, 23:37:0000000:1475, 23:37:0000000:1476, 23:37:0000000:1477 переданы в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. Согласно указанному распоряжению № 137-р от 05.03.2018 г., а также согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1476 находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа.

В пункте 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество сам по себе не является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе.

В пункте 23 вышеуказанного информационного письма содержатся разъяснения о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1476, общей площадью: 22 401 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, от мыса Анапский до Лысой горы (запись регистрации № 23:37:0000000:1476-23/026/2018-6 от 20.04.2018 г.).

Таким образом, МТУ Росимущества не уполномочно расторгать договор, поскольку не является стороной спорного договора аренды, в то время как в силу норм гражданского законодательства, право заявить требование о расторжении договора предоставлено арендодателю.

Кроме того, между ООО «АППА» и ООО «Анапское производственное предприятие «Меркурий - 2» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.06.2018 г. № 3700008074.

Таким образом, права и обязанности по договору аренды от 24.07.2015 года № 01-09/1035 перешли от ООО «АППА» к ООО «Анапское производственное предприятие «Меркурий - 2», указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.02.2020 г. (регистрационная запись № 23:37:0000000:1476-23/026/2018-10 от 14.09.2018 г.).

Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 01-09/1032 от 24.07.2015 также не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

В обоснование требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 01-09/1032 от 24.07.2015 МТУ Росимущества указывает на нарушение ответчиком условий договора (нецелевое использование земельного участка, внесение ответчиком арендной платы не в полном объеме).

Вместе с тем, из материалов дела явствует, что ООО «АППА» использовало участок в соответствии с целевым назначением и вносило арендную плату, хотя не в полном объеме.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (то есть существенный их характер).

При предъявлении требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды арендодатель должен доказать, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды. При этом, нарушение договора должно быть не только существенным, но и неустранимым.

Использование земельного участка не по целевому назначению опровергается материалами дела, а внесение арендной платы не в полном объеме не поименовано в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиях договора аренды №01-09/1032 от 24.07.2015 г. в качестве существенного нарушения договора.

При этом, в соответствии с пунктом 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате образовалась в результате неоплаты ответчиком арендной платы в связи с применением истцом неверной методики расчета арендной платы.

Ввиду изложенного, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу, что действия арендатора по внесению арендной платы не в полном объеме не являются существенным нарушением условий договора, поскольку это обусловлено имеющимися разногласиями по размеру арендной платы. Частичная неуплата не может быть приравнена к невнесению арендной платы, определенной пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения требования МТУ Росимущества о расторжении договора аренды № 01-09/1032 от 24.07.2015 г. не имеется.

В соответствии со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых требований.

При этом суд учитывает, что частичное исполнение обязательств со стороны ООО «АППА» произошло после обращения МТУ Росимущества в арбитражный суд с иском по настоящему делу. В связи с этим, с ООО «АППА» в доход федерального бюджета надлежит взыскать 42 447 руб. государственной пошлины по иску.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 160 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

заявление Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 10.11.2020 об уточнении исковых требований удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея задолженность по договору аренды № 01-09/1032 от 24.07.2015 г. за период с 01.10.2016 г. по 19.04.2018 г. в размере 377 582 руб. 27 коп., неустойку за период с 11.10.2016 г. по 19.04.2018 г. в размере 56 633 руб. 22 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея задолженность по договору аренды № 01-09/1036 от 24.07.2015 г. за период с 24.03.2015 г. по 31.12.2016 г. в размере 526 028 руб. 44 коп., неустойку за период с 21.09.2015 г. по 31.12.2016 г. в размере 27 954 руб. 51 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея задолженность по договору аренды № 01-09/1035 от 24.07.2015 г. за период с 24.03.2015 г. по 19.04.2018 г. в размере 2 296 386 руб. 59 коп., неустойку за период с 21.09.2015 г. по 19.04.2018 г. в размере 604 762 руб. 08 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация подводного плавания Анапы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 42 447 рублей государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков