Решение от 10 ноября 2020 г. по делу № А41-14950/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Москва

10 ноября 2020 года Дело №А41-14950/20

Резолютивная часть решения объявлена 21.10.2020

Решение в полном объеме изготовлено 10.11.2020

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-14950/20

по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ЦЕНТРДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 7705938208, ОГРН 1117746001823)

о взыскании 52 843 186,47 рублей,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 03.08.2020

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.02.2020

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЦЕНТРДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее – ответчик, общество) о взыскании 52 500 000 рублей задолженности по Инвестиционному контракту (договору) от 07.12.2005 №472, 343 186,47 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.01.2020 по 27.02.2020.

Определением от 12.03.2020 иск принят к производству, делу присвоен № А41-14950/20.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЦЕНТРДЕВЕЛОПМЕНТ" о взыскании 854 918,04 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2020 по 09.06.2020 по Инвестиционному контракту (договору) от 07.12.2005 №472.

Определением от 20.07.2020 иск принят к производству, делу присвоен № А41-42412/20.

Определением от 29.09.2020 дело № А41-42412/20 объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А41-14950/20, объединенному делу присвоен № А41-14950/20.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик против иска возражал, представил отзыв на иск (с дополнением).

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ХИМКИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (администрацией, правопредшественником истца) и ЗАО «РЕСТР» (инвестором) заключен Инвестиционный контракт (договор) от 07.12.2005 №472.

Соглашением от 28.12.2006 № 02-472 ЗАО «РЕСТР» уступил, а ЗАО «ИнвестПроект» приняло в полном объеме права требования, принадлежащие ЗАО «РЕСТР» по Инвестиционному контракту.

Соглашением от 01.03.2011 № 09-472 ЗАО «ИнвестПроект» уступило, а ООО «Центр Девелопмент» (ответчик) приняло в полном объеме права требования, принадлежащие ЗАО «ИнвестПроект» по Инвестиционному контракту.

В соответствии с действующей редакцией контракта реализуется Инвестиционный проект по строительству Многоэтажного жилого комплекса с социальными объектами и с внутри и внеплощадочными инженерными сетями и сооружениями, благоустройством и озеленением прилегающей территории на земельных участках, принадлежащих Инвестору-Застройщику на праве аренды на основании заключенных договоров № ЮА-62 от 07 августа 2008 г. кадастровый номер 50:10:01 01 05:12, общей площадью 7 658 кв.м., № ЮА-66 от 19 августа 2008 г., кадастровый номер 50:10:01 01 05:9, общей площадью 7 400 кв.м., № ЮА-67 от 19 августа 2008 г., кадастровый номер 50:10:01 01 05:11, общей площадью 8 300 кв.м., № ЮА-68 от 20 августа 2008 г., кадастровый номер 50:10:01 01 05:8, общей площадью 14 400 кв.м., № ЮА-70 от 20 августа 2008 г., кадастровый номер 50:10:01 01 05:10, общей площадью 7 700 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, вдоль улицы 9 Мая, между ул. Парковая и Нагорное шоссе.

Согласно пункту 2.2 Инвестиционного контракта (в редакции Соглашения №110472 от 19.12.2013) в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор-Застройщик (Ответчик) обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести строительство Объекта максимальной этажностью 17 этажей, ориентировочной общей площадью жилых домов 94 000 кв.м., в том числе ориентировочная общая площадь квартир 60 000 кв.м.

Абзацем первым подпункта 5.2.12 пункта 5.2 Инвестиционного контракта (в редакции Соглашения №110472 от 19.12.2013) предусмотрено обязательство Ответчика принять участие в долевом финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки в размере 185 000 000 рублей. В соответствии с Графиком платежей к Инвестиционному контракту (в редакции Дополнительного соглашения №ДС-118 от 24.05.2018) предусматривается осуществление четырех платежей:

- первый платеж в размере 50 000 000 рублей выплачивается через 6 месяцев с даты окончания первого этапа работ – получение разрешения на строительство (пп. 4.1.4 п. 4.1 Инвестиционного контракта);

- второй платеж в размере 42 500 000 рублей выплачивается через 6 месяцев с даты первого платежа;

- третий платеж в размере 40 000 000 рублей выплачивается в срок до 30.11.2018;

- четвертый платеж в размере 52 500 000 рублей выплачивается через 10 банковских дней с даты получения разрешения на ввод всего Объекта в эксплуатацию.

Из представленных Ответчиком в материалы дела платежных поручений №01356 от 20.02.2015, №01915 от 31.07.2015, №02016 от 31.08.2015, №260 от 28.11.2018 следует, что Ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по выплате Истцу первых трех платежей долевого участия в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки в общей сумме 132 500 000 рублей. Данный факт Истцом не оспаривается.

На основании выданного Министерством жилищной политики Московской области Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2019 № RU50-10-15048-2019 в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса РФ был введен в эксплуатацию 14-15-ти этажный (в том числе один подземный этаж) 2-х секционный многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенным помещением детского дошкольного учреждения на 75 мест (2 этап 2 подэтап), корпус 4, общей площадью 16 580,36 кв.м, строившийся на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010105:10, 50:10:0010105:11, 50:10:0010105:12 по строительному адресу: Московская область, г. Химки, вдоль ул. 9 мая, между ул. Парковая и Нагорным шоссе.

Сторонами не оспаривается, что данный многоквартирным жилой дом является последним многоквартирным жилым домом, строившимся в рамках реализации Ответчиком инвестиционного проекта по Инвестиционному контракту, и что его ввод в эксплуатацию является предусмотренным Графиком платежей (в редакции Дополнительного соглашения №ДС-18 от 24.05.2020) основанием для выплаты Ответчиком четвертого платежа в качестве долевого участия в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки.

В соответствии с подпунктом 5.2.12 пункта 5.2 Инвестиционного контракта в редакции Соглашения №11-472 от 19.12.2013 в случае, если по соглашению Сторон либо в связи с принятием (утверждением) градостроительной документации (документации территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировки территории), будет уменьшена указанная в пункте 2.2 настоящего Контракта ориентировочная общая площадь жилых домов, указанная в абзаце первом настоящего подпункта сумма долевого участия в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки подлежит уменьшению соразмерно уменьшению ориентировочной площади жилых домов.

То есть, стороны согласовали, что, если в результате утверждения градостроительной документации, в том числе документации по планировке территории, будут приняты такие предельные параметры возможного строительства, в соответствии с которыми площадь подлежащих размещению жилых домов будет уменьшена по сравнению с тем, как она определена в пункте 2.2. Инвестиционного контракта в редакции Соглашения №11-472 от 19.12.2013, соразмерно такому уменьшению подлежит снижению сумма долевого участия Ответчика в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки.

При этом, по установленной в п. 1.7 Инвестиционного контракта в редакции Соглашения №11-472 от 19.12.2013 методике подсчета общей площади жилых домов, в нее включается суммарная площадь квартир и встроенных нежилых помещений, кроме гаражей, помещений общего пользования и инженерного назначения (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, теплоцентры, водомеры, электрощитовые, мусорокамеры и прочее).

Таким образом, под площадью жилых домов в Инвестиционном контракте понимается так называемая «полезная площадь» - площадь жилых помещений (квартир) и площадь нежилых помещений, не относящихся к гаражам и общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

Следовательно, указанная в пункте 2.2 Инвестиционного контракта в редакции соглашения в редакции Соглашения №11-472 от 19.12.2013 ориентировочная площадь жилых домов в размере 94 000 квадратных метров подразумевает под собой исключительно суммарную площадь жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и гаражам (то есть именно так называемую полезную площадь), а не общую площадь здания в габаритах наружных стен, определяемую согласно Приложению В «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» СП 54.13330.2011. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные», в которую помимо квартир и нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, также включаются площади лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа, проемов для лифтовых и других шахт, а также иных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом и следует из материалов дела, после заключения между Истцом и Ответчиком Соглашения №11-472 от 19.12.2013 к Инвестиционному контракту, в соответствии с которым в подпункт 5.2.12 пункта 5.2 Инвестиционного контракта были внесены изменения, связанные с установлением правила о соразмерном уменьшении предусмотренной абзацем первым этого подпункта суммы долевого участия Инвестора-застройщика в финансировании социально-экономических программ г.о. Химки, постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 24.12.2013 №1530 были утверждены, в том числе, Проект планировки части территории г. Химки, в районе пересечения Нагорного шоссе и ул. 9 Мая (далее – ППТ) и Градостроительный план земельного участка № RU50301000-GPU119913 (далее – ГПЗУ), действующие в отношении земельных участков, на которых осуществлялось строительство многоквартирных жилых домов в рамках реализации предусмотренного Инвестиционным контрактом Инвестиционного проекта.

В соответствии с частью 5 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ (в применимой редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 №373-ФЗ, то есть действовавшей на момент заключения Соглашения №11-472 от 19.12.2013 и утверждения ППТ и ГПЗУ) при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. То есть, действующее на момент заключения Соглашения №11-472 от 19.12.2013, вносившего в Инвестиционный контракт изменения, связанные с установлением правила о соразмерном уменьшении предусмотренной абзацем первым этого подпункта суммы долевого участия Инвестора-застройщика в финансировании социально-экономических программ г.о. Химки, и на момент утверждения ППТ и ГПЗУ – на 24.12.2013 – законодательство о градостроительной деятельности наряду с проектами планировки территории относило к документации по планировке территории также градостроительный планы земельных участков, поскольку такие градостроительные планы земельных участков не ограничивались по сроку действия.

В материалы дела представлены Положение о размещении объектов капитального строительства и характеристиках планируемого развития территории. Основная (утверждаемая) часть проекта планировки (ППТ), и Градостроительный план земельного участка № RU50301000-GPU119913 (ГПЗУ) утвержденные Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 24 декабря 2013 года № 1530.

Согласно подпункту 1.1 «Объекты жилищного строительства» пункта 1 «Размещение объектов капитального и некапитального строительства» раздела I «Положение о размещении объектов капитального строительства» Основной (утверждаемой) части проекта планировки (ППТ), представлены следующие параметры планируемого строительства на территории площадью 4,5458 га для размещения жилого комплекса:

1) максимальное количество этажей: до 17

2) площадь наземной части жилых домов в габаритах наружных стен – не более 90,4 тыс. м2

3) общая площадь квартир 58 тыс.кв.м.

2) плотность застройки жилыми домами: 19886 кв.м/га

В подпункте 2.1 «Плотность и параметры застройки территории» пункта 2 «Характеристики планируемого развития территории» раздела I «Положение о размещении объектов капитального строительства» ППТ представлены следующие показатели планируемого строительства на территории площадью 4,5458га для размещения жилого комплекса:

1) Площадь застройки жилыми домами: 0,5 га;

2) Коэффициент застройки жилыми домами: 11,0%

3) Плотность застройки: 19886 кв.м/га

В соответствии с ГПЗУ установлены следующие предельные (максимальные) параметры возможного строительства:

1) площадь пятна застройки – 0,5 Га (п. 2.2.1)

2) предельное количество этажей: 17 (п. 2.2.2)

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка: 11,7% (п. 2.2.3)

4) максимальная плотность застройки жилыми домами – 19900 кв.м./га (при 17-ти этажной застройки.

5) ограничение площади жилых зданий в габаритах наружных стен - не более 90 460 м2. (п. 2.2.4)

В соответствии с ГПЗУ установлены следующие предельные (максимальные) параметры возможного строительства:

1) площадь пятна застройки – 0,5 Га (п. 2.2.1)

2) предельное количество этажей: 17 (п. 2.2.2)

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка: 11,7% (п. 2.2.3)

4) максимальная плотность застройки жилыми домами – 19900 м2/га (при 17-ти этажной застройки.

5) ограничение площади жилых зданий в габаритах наружных стен - не более 90 460 кв.м. (п. 2.2.4).

Истцом в материалы дела не представлен обоснованной расчет взыскиваемой суммы с учетом документально подтвержденной введенной в эксплуатацию общей площади жилых домов.

Ответчиком в материалы дела представлено Заключение специалиста ООО «Центр Судебной Экспертизы и Оценки «КОНГРЕСС» ФИО4 №01/06-20 от 21.06.2020, согласно которому суммарная площадь квартир и встроенных нежилых помещений, кроме гаражей, помещений общего пользования и инженерного назначения (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, теплоцентры, водомеры, электрощитовые, мусорокамеры и прочее), которую можно достичь при проектировании и строительстве жилых домов на земельном участке (земельных участках) в отношении которого выданы ГПЗУ, исходя из требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства требования, предусмотренных Проектом планировки части территории г. Химки, в районе пересечения Нагорного шоссе и ул. 9 Мая и пунктом 2.2, подпунктами 2.2.1 - 2.2.5 ГПЗУ № RU50301000-GPU119913 составляет 69 981,95 кв.м.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Таким образом, в связи с утверждением Истцом, действовавшим как орган местного самоуправления, документации по планировке территории – ППТ и ГПЗУ - в соответствии с которой устанавливаются такие требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства в отношении территории, на которой осуществляется строительство жилых домов в рамках реализации Ответчиком предусмотренного Инвестиционным контрактом инвестиционного проекта, при соблюдении которых уменьшается указанная в пункте 2.2 настоящего Контракта ориентировочная общая площадь жилых домов по сравнению с той, которая указана в пункте 2.2 Инвестиционного контракта (в редакции Соглашения №11-472 от 19.12.2013), а именно происходит уменьшение такой площади с 94 000 кв.м. до 69 981,95 кв.м., указанная в абзаце первом подпункта 5.2.12 пункта 5.2 Инвестиционного контракта (в редакции Соглашения №11-472 от 19.12.2013) сумма долевого участия в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки подлежит уменьшению соразмерно уменьшению общей площади жилых домов со 185 000 000 рублей до 137 732 500 рублей исходя из следующего расчета: 69 981,95 кв.м. / 94 000 кв.м. = 0,7445 х 185 000 000 рублей = 137 732 500 рублей.

Таким образом, исходя из установленных ГПЗУ и ППТ ограничений площади жилых домов, сумма инвестиционного взноса Ответчика, предусмотренная абзацем первым подпункта 5.2.12 Инвестиционного контракта, подлежит уменьшению на 47 267 500 рублей (185 000 000 рублей – 137 732 500 рублей).

В связи с тем, что Ответчик перечислил Истцу три первых платежа по инвестиционному взносу в размере 132 500 000 рублей, что подтверждается представленными в материалах дела платежными поручениями и не оспаривается Истцом, то сумма предусмотренного Графиком платежей к Инвестиционному контракту (в редакции Дополнительного соглашения №ДС-118 от 24.05.2018) четвертого платежа по долевому участию в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки подлежит уменьшению на 47 267 500 рублей и составляет 5 232 500 рублей (52 500 000 рублей – 47 267 500 рублей). В остальной части требования о взыскании задолженности следует отказать.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка представляет собой самостоятельный правовой институт и является средством защиты прав кредитора, поскольку для взыскания неустойки нарушение обязательства является обязательным условием.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по Инвестиционному контракту в части своевременной оплаты долевого участия в финансировании городских программ социально-экономического развития г.о. Химки документально подтверждено.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 232 500 рублей на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 21.01.2020 по 09.06.2020 в размере 118 517,55 рублей. В остальной части требования о взыскании процентов следует отказать.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "ЦЕНТРДЕВЕЛОПМЕНТ" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 5 232 500 рублей задолженности, 118 517,55 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "ЦЕНТРДЕВЕЛОПМЕНТ" в доход федерального бюджета 49 755 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова