Решение от 12 февраля 2025 г. по делу № А21-12234/2024

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-12234/2024 « 13 » февраля 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена « 11 » февраля 2025 года. Решение изготовлено в полном объеме « 13 » февраля 2025 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилфонд»

к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Акфен» об обязании выполнить ремонтные работы

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилфонд» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236022, <...>, далее – ООО «Жилфонд», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об обязании Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акфен» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236001, <...>, помещ. 5, далее – АО «СЗ «Акфен», ответчик) в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет выполнить следующие работы:

- лифт подъезд № 1, г/п 1000 кг – произвести замену тяговых канатов,

- лифт подъезд № 2, г/п 400 кг – произвести замену платы ARKEL IBC-S (плата ревизии кабины лифта), в кабине лифта заменить элементы

фотореверса дверей кабины, в шахте лифта выполнить работы в коробе вентиляции ТВР, выполнить работы по устранению попадания осадков при дождливой и ветреной погоде на коммуникационный шкаф на крыше кабины лифта,

- лифт подъезд № 2, г/п 1000 кг – произвести ремонт или замену безредукторной лебедки лифта, в кабине лифта заменить элементы фотореверса дверей кабины, в кабинете лифта заменить вентилятор принудительной вентиляции,

- лифт подъезд № 3, г/п 400 кг – произвести замену фоторамки лифта,

- лифт подъезд № 3, г/п 1000 кг – произвести установку крайнего аппарата освещения от самой нижней точки шахта на расстояние 500 мм,

- лифт подъезд № 4, г/п 1000 кг – произвести установку крайнего аппарата освещения от самой нижней точки шахта на расстояние 500 мм.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, с учетом их уточнения, пояснив, что до настоящего времени испрашиваемые работы не выполнены, выявленные дефекты не устранены.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, указав, что работы выполняются по мере их выявления

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, АО «СЗ «Акфен» являлся застройщиком многоквартирного жилого дома № 47 по ул. Космонавта ФИО1 в г. Калининграде, который введен в эксплуатацию на основании разрешения на строительство № 39-RU39301000-183-2015 от15.07.2021.

С 01.06.2023 ООО «Жилфонд» является управляющей организацией в отношении указанного дома.

В ходе эксплуатации дома, ООО «Жилфонд» были выявлены дефекты в работе лифтов, расположенных в доме и в адрес АО «СЗ «Акфен» направлены претензии об устранении выявленных недостатков.

Поскольку требования не исполнены, недостатки не устранены, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

На основании статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов осуществляет суд, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре (абзац 7 статьи 12 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из части 4 данной статьи следует, что договор долевого участия в строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 2 статьи 476 ГК РФ установлено, что в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

На основании статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В пункте 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, в предмет доказывания по данному делу является установление наличия недостатков, выявленных на объекте долевого строительства в пределах гарантийного срока (подлежит доказыванию истцом), а ответчик должен доказать обстоятельства, указанные в пункте 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, вследствие которых он не может нести ответственность за недостатки.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в качестве доказательств наличия недостатков, являющихся предметом исковых требований, представлены акты проверки причин аварии или поломки лифта, составленные с участием представителя подрядчика, осуществляющего техническое обслуживание лифтов (ООО «Межрегиональная лифтовая компания»). Причем, акты осмотра

составлялись как до подачи искового заявления, так и в ходе рассмотрения дела в суде.

При этом, в ходе судебного разбирательства, АО «СЗ «Акфен» не представлено доказательств того, что выявленные недостатки возникли по вине ООО «Жилфонд».

Ответчиком наличие недостатков лифтового оборудования, а также их возникновение в период гарантийного срока не оспорено.

В силу части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства устранения недостатков, обнаруженных в пределах гарантийного срока, суд приходит к выводу о том, что обоснованным и доказанным является требование истца об обязании застройщика АО «СЗ «Акфен» выполнить ремонтные работы в отношении спорных лифтов, а исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Акционерное общество «Специализированный застройщик «Акфен» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет выполнить следующие работы:

- лифт подъезд № 1, г/п 1000 кг – произвести замену тяговых канатов,

- лифт подъезд № 2, г/п 400 кг – произвести замену платы ARKEL IBC-S (плата ревизии кабины лифта), в кабине лифта заменить элементы фотореверса дверей кабины, в шахте лифта выполнить работы в коробе вентиляции ТВР, выполнить работы по устранению попадания осадков при дождливой и ветреной погоде на коммуникационный шкаф на крыше кабины лифта,

- лифт подъезд № 2, г/п 1000 кг – произвести ремонт или замену безредукторной лебедки лифта, в кабине лифта заменить элементы фотореверса дверей кабины, в кабинете лифта заменить вентилятор принудительной вентиляции,

- лифт подъезд № 3, г/п 400 кг – произвести замену фоторамки лифта,

- лифт подъезд № 3, г/п 1000 кг – произвести установку крайнего аппарата освещения от самой нижней точки шахта на расстояние 500 мм,

- лифт подъезд № 4, г/п 1000 кг – произвести установку крайнего аппарата освещения от самой нижней точки шахта на расстояние 500 мм.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Жилфонд» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова