Решение от 17 марта 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области


191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64713/2025
18 марта 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>); ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний Мега Авто» (адрес: Россия 192102, Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д.1, литераА, помещ. 11-Н, офис 4, ИНН: <***>);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Азимут»; 2) Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области;

об обязании устранить недостатки,

при участии:

- от истца: не явился, извещен;

- от ответчика: ФИО1 (доверенность от 12.01.2026),

- от третьих лиц: 1) ФИО2 (доверенность от 02.03.2025), 2) не явился, извещен;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний мега-авто» (далее – Общество, ответчик) об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки переданного имущества путем установления оборудования в лифтовую шахту в целях возможности использования помещения 8-Н площадью 951 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Северный проспект, д. 2, стр. 1, по назначению, а именно: для размещения автотранспорта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Азимут» (далее – ООО «Азимут»), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба).

Истец, Служба, извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в


суд не обеспечили, Комитет направил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не предъявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, собственника помещений 1-Н. 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н ФИО3

В соответствии со статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Необходимость в привлечении к участию в деле третьих лиц возникает в том случае, если судебное решение оказывает влияние на отношения третьего лица и стороны по делу, которое проявляется в возникновении между третьим лицом и стороной нового правоотношения (в большинстве случаев это регрессные обязательства); в изменении уже существующих между стороной и третьим лицом правоотношений; в воздействии на реализацию существующего между стороной и третьим лицом правоотношения (при этом содержание прав и обязанностей третьего лица и стороны в существующем правоотношении не изменяется); в установлении по основному спору обстоятельств, которые делают несомненным и явным существующее между стороной и третьим лицом правоотношение и открывают возможность для его реализации; в прекращении между сторонами и третьим лицом существующего правоотношения. Таким образом, в отношении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное решение не может быть вынесено, суд не определяет прав и обязанностей данного лица, однако от содержания вынесенного решения зависит возникновение в будущем процесса между третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, и одной из сторон.

В рассматриваемом случае Комитет просит привлечь к участию в деле ФИО3, ссылаясь на то, что именно к этому лицу перешло право собственности на помещения в здании. Между тем, иск заявлен Комитетом в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком, как правопреемником арендатора, условий договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Никаких отношений либо права регресса между участниками процесса и ФИО3 по результатам рассмотрения настоящего спора не возникает, ввиду чего у суда отсутствуют правовые основания для привлечения указанного лица к участию в данном деле.

В судебном заседании ответчик и третье лицо возражали на иск по основаниям, изложенным в отзывах.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «РегионСтрой» (арендатор) 28.06.2011 был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 02/ЗК-07922 (далее - Договор) в отношении земельного участка по адресу: Санкт- Петербург, Северный проспект, участок 1, (восточнее дома 107, литера Б по проспекту Энгельса), площадью 3086 кв.м., с кадастровым номером 78:36:0553301:23 (Участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного гаража.

Согласно пункту 7.6 Договора аренды по окончании строительства арендатор обязался передать в собственность Санкт-Петербурга помещения общей площадью не менее 951 кв.м (30 машиномест) (с уточнением по факту) в многоэтажном гараже, возведенном на Участке.


18.07.2012 ООО «РегионСтрой» уступило свои права и обязанности по Договору ООО «Омега-Премиум».

В последующем, 20.03.2019, ООО «Омега-Премиум» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Группа компаний Мега-Авто» (ответчик), в связи с чем права и обязанности по Договору перешли к Обществу.

Как указывает истец, на Участке был возведен объект недвижимости - здание площадью 6 854,5 кв.м. с кадастровым номером 78:36:0553301:6002, состоящее из помещений 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 1ЛК, 2Ж.

Во исполнение условий пункта 7.6 Договора Общество передало в собственность Санкт-Петербурга помещение 8-Н (площадью 951 кв.м). Право собственности Санкт-Петербурга на Помещение зарегистрировано 31.03.2023.

Однако в ходе обследования помещения сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга было установлено, что доступ автотранспорта в Помещение возможен только после установки оборудования в лифтовую шахту. Использование Помещения в целях размещения автотранспорта в настоящее время невозможно. Результаты обследования отражены в акте от 17.04.2023, составленным сотрудниками, в ходе обследования Помещения установлено,

Ссылаясь на то, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и в случае неисполнения указанного требования, покупатель вправе требовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 ГК РФ), Комитет обратился в суд с настоящим требованием об обязании Общества в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить недостатки помещения путем установления оборудования в лифтовую шахту в целях возможности использования помещения 8-Н для размещения автотранспорта.

Ответчик, возражая на иск, указал, что Комитетом необоснованно применяются к договору аренды положения гражданского законодательства о купле-продаже, в том числе нормы статей 469 и 475 ГК РФ. Помещение, по результатам исполнения договора аренды, было принято Комитетом без замечаний, 31.03.2023 оформлено право собственности Санкт-Петербурга.

Также ответчик указал, что всеми отношениями по строительству, вводу в эксплуатацию, исполнению инвестиционных обязательств по Договору аренды, занимался ООО «Азимут», с которым у арендатора участка был заключен агентский договор от 12.02.2020. В соответствии с условиями договора ООО «Азимут» как агент от своего имени заключил договор строительного подряда с ООО «АГМ Строй», а также выполнял действия по контролю за выполнением строительных работ по созданию многоэтажного гаража. Проектная и исполнительская документация по объекту с Отчетом агента от ООО «Азимут» в ООО «Группа компаний Мега-Авто» не передавалась. Многоэтажный гараж был введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта № 78-03-71-2021 от 24.11.2021, согласно которому на объекте имеется только один лифт.

ООО «Азимут» пояснило, что стороной договора аренды, заключенного между Комитетом и ответчиком не является, выполняло работы на основании проектной документации и разрешения на строительство. Результаты выполненных работ был принят Службой строительного надзора, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2021 № 78-03-71-2021.


Служба представила отзыв на иск, в котором указал, что ею в соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ было выдано разрешение на строительство Объекта от 26.03.2013 № 78-03022220-2013.

Проектная документация получила положительное заключение «СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» от 21.02.2013 № 470-2012.

По окончании строительства Объекта Службой выдано Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации от 21.07.2021 № 07-21-03022220. Основанием для выдачи указанного заключения является акт итоговой проверки от 21.07.2021 № 1/312АИ7-21.

Также Службой выдано разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию от 24.11.2021 № 78-03-71-2021.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как уже было указано выше, Комитет, заявляя настоящий, иск, ссылается на положения договора купли-продажи, полагая, что к правоотношениям сторон, вытекающим из спорного договора аренды, подлежат применению именно эти нормы.

Ответчик считает, что положения договора купли-продажи к правоотношениям сторон, связанным с передачей городу паркинга по результатам исполнения договора аренды не применимы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В данном случае между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды на инвестиционных условиях, предполагающий передачу Комитету по результатам строительства паркинга помещения общей площадью 951 кв.м (30 машиномест).

Следовательно, Комитет обоснованно полагает, что в данном случае отношения сторон следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, а потому к этим отношениям подлежат применению положения главы 30 ГК РФ.

В статье 469 ГК РФ указано, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.


Комитет полагает, что ответчиком не исполнено условие договора о качестве переданного товара, поскольку помещение 8-Н, переданное для размещения транспортных средств, не оборудовано лифтом, и, следовательно, ответчик обязан устранить этот недостаток посредством установки лифта.

Под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворить потребности и запросы покупателя, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

Под ненадлежащим качеством товара понимается такое его состояние, когда не выполнено (или не выполняется) хотя бы одно из указанных требований и вследствие этого товар ограничен в использовании либо не может быть использован по целевому назначению, а также в случае, когда товар не является безопасным.

Недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В данном случае судом установлено, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях арендатор обязался возвести на земельном участке многоэтажный гараж, и по результатам выполнения работ передать в собственность Санкт-Петербурга помещение площадью 951 кв.м. (30 машиномест) в многоэтажном паркинге.

То есть, условия договора предусматривают передачу городу именно площадей для парковки транспортных средств. Соответственно, логично предположить, что использование объекта в качестве паркинга возможно лишь в том случае, если предусмотрены способы подъема транспортных средств на территорию паркинга.

В рассматриваемом случае согласно представленной в материалы дела технической документации здание паркинга оборудовано 1 лифтом для подъема транспортных средств. Проектная документация получила положительное заключение управления государственной экспертизы от 21.02.2013.

В соответствии с актом о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства, искусственно созданного земельного участка проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов, от 26.01.2021, возведенный на участке многоэтажный гараж соответствует проектной документации. Согласно этому же документу гараж оснащен 1 лифтом.

В акте приемки объекта капитального строительства от 26.01.2021 также отражено наличие в здании многоэтажного паркинга 1 лифта.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2021 № 78-03-71-2021, выданным Службой, на объекте капитального строительства имеется один лифт.

Спорный объект принят Комитетом на основании акта от 21.03.2023. Никаких замечаний при приемке помещения Комитетом заявлено не было, подписан акт исполнения арендатором обязательств по договору, а 31.03.2023 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на помещение паркинга.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет сделать суду вывод о том, что на объекте при вводе его в эксплуатацию и приемке имелся лифт. Доказательств обратного материалы дела не содержат, о недостоверности сведений, отраженных в


разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и акте приемке объекта истцом не заявлено. При этом отсутствие лифта является тем недостатком, не заметить который при приемке многоэтажного паркинга невозможно.

Однако уже 17.04.2023 при обследовании помещения Комитетом было установлено, что лифт на объекте отсутствует, а согласно фотоматериалам к акту обследования лифтовая шахта пустая.

В соответствии с пунктом 1 статьи 459 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

В данном случае риски повреждения товара перешли к Комитету с момента передачи имущества. Следовательно, поскольку на момент принятия объекта об отсутствии лифта Комитет не заявлял, а согласно представленным документам паркинг был оснащен лифтом, возложение ответственности на Общество за недостатки переданного имущества неправомерно.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.