Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А40-262751/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-262751/22-180-2013
22 сентября 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КУ2" (123056, <...>, ПОМ IIА КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.04.2018, ИНН: <***>)

О взыскании 6 666 608 руб. 68 коп. задолженности по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18, из них: 5 317 788 руб. 91 коп. – долг по базовой части арендной платы, 11 089 руб. 58 00 коп. – долг по эксплуатационным расходам, 1 337 730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы.

Встречный иск об изменении договора аренды нежилого помещения №07/3297- 18 от 10.10.2018г., уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 28.03.2020 г. по 22.06.2020 г. на 50% и уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. № 2/42 от 28.04.2022

От ответчика – ФИО2, дов. от 22.12.2022г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований о взыскании 6 666 608 руб. 68 коп. задолженности по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18, из них: 5 317 788 руб. 91 коп. – долг по базовой части арендной платы, 11 089 руб. 58 00 коп. – долг по эксплуатационным расходам, 1 337 730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы.

13.04.2023 принят к рассмотрению встречный иск об изменении договора аренды нежилого помещения №07/3297- 18 от 10.10.2018г., уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 28.03.2020 г. по 22.06.2020 г. на 50% и уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

В судебном заседании истец поддерживал первоначально заявленные требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик поддерживал встречный иск, просил отказать в первоначально заявленных требованиях.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Между АО «ДОМ.РФ» (Арендодатель) и ООО «КУ2» (Арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды от 10.10.2018 года № 07/3297-18 в редакции дополнительного соглашения №1 от 28.04.2021 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 общей площадью 175,3 кв. метра, расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, г. Москва. Пресненская наб., д. 10, стр. 2 (далее - «Помещение»)

Помещение передано по акту приема-передачи от 16.10.2018 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора начиная с даты приема-передачи Помещения Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение всего срока аренды Арендную плату, состоящую из Базовой Арендной платы. Эксплуатационных расходов и Переменной Арендной платы.

Согласно п. 5.5, 5.8 Договора Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 Договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации Арендной платы.

По Договору купли-продажи №01/6270-21 от 13.12.2021 года АО «ДОМ.РФ» передало Помещение третьему лицу, переход права зарегистрирован 24.12.20212 года.

Истец ссылается на то, что в нарушение условий Договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате арендной платы до даты перехода права на Помещение третьему лицу, в связи с чем у ответчика имеется долг по договору..

В соответствии с п. 5.4. Базовая Арендная плата представляет собой плату завладение и пользование Арендатором Помещением

Согласно п. 5.4.1. Договора Базовая арендная плата в течение первых 4-х месяцев с даты приема-передачи: 469 025,00 руб. в месяц не включая НДС, и рассчитывается по следующей формуле:

БСА х Арендуемая площадь /12, где

БСА (Базовая ставка аренды), равная 30 000.00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год. не включая НДС.

Согласно п. 5.4.2. начиная с 5-го месяца до первой даты индексации: 938 050,00 руб. в месяц не включая НДС, и рассчитывается по формуле: БСА х Арендуемая площадь /12, где

БСА (Базовая ставка аренды), равная 60 000.00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Пунктом 5.5. Договора установлено, что начиная с первой годовщины даты Приема-передачи размер Базовой Арендной платы подлежит ежегодной индексации.

В связи с этим с 16.10.2019года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 63 000.00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. Начиная с 16.10.2020 года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 66 150.00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. С 16.10.2021 года - размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 70 998.80 за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Согласно п. 5.13 Договора Базовая Арендная плата подлежит уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Истец ссылается на то, что в нарушение указанных положений Договора Арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовался долг за период с 16.10.2018 года по 23.12.2021 года в размере 5 051 999 руб. 51 коп.

В соответствии с п. 5.7 Договора Эксплуатационные расходы представляютсобой плату за предоставление Эксплуатационных услуг. Ежемесячный размерЭксплуатационных расходов с даты Приема-передачи до первой даты индексациисоставляет 117 256,25 руб. в месяц, не включая НДС, и рассчитывается как:

СЭР х Арендуемая площадь Помещения/12, где

СЭР (ставка эксплуатационных расходов) равная 7 500,00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС, которая подлежит индексации ежегодно. Пунктом 5.8 Договора установлено, что начиная с первой годовщины даты Приема-передачи размер Эксплуатационных расходов подлежит ежегодной индексации.

В связи с этим с 16.10.2019 года размер Эксплуатационных расходов рассчитывается исходя из ставки 7 875,00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. Начиная с 16.10.2020 года размер Эксплуатационных расходов рассчитывается исходя из ставки 8 268,75 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год. не включая НДС. С 16.10.2021 года - исходя из ставки 8 874.85 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год. не включая НДС.

Согласно п. 5.13 Договора Эксплуатационные расходы подлежат уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

Истец ссылается на то, что в нарушение указанного положения Договора Арендатором не исполнены обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовался долг за период с 16.10.2018 года по 23.12.2021 года в размере 11 089 руб. 58 коп.

Согласно п.5.11 Переменная Арендная Плата представляет собой плату за Коммунальные Услуги, которая состоит из:

расходов за потребленную электроэнергию, рассчитанных согласно показаниям индивидуальных приборов учета, установленных в Помещении, в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

расходов за горячее и холодное водоснабжение, рассчитанных согласно показаниям индивидуальных приборов учета, установленных в Помещении, в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

расходов за водоотведение. Рассчитанных исходят суммы объемов холодной и горячей воды, предоставленных в Помещении и определенных по показаниям приборов учета холодной и (или) горячей воды за расчетный период в соответствии со ставками и тарифами соответствующих городских коммунальных служб;

расходов за теплоснабжение Помещения, рассчитанных согласно тарифам соответствующих городских коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади в Здании:

расходов за потребленные Коммунальные Услуги в Местах Общего Пользования в Комплексе пропорционально площади, занимаемой Арендатором в Комплексе;

расходов за потребленные Коммунальные Услуги в Местах Общего Пользования в Здании пропорционально площади, занимаемой Арендатором в Здании.

Согласно п. 5.14 Договора Переменная арендная плата подлежит уплате в течение 10 рабочих с даты выставления счета.

Истец ссылается на то, что в нарушение названного положения договора Арендатором не исполнены обязательств по уплате Переменной части арендной платы в размере 1 337 730.19 руб.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец направил ответчику претензию (письмо №12780-ЮЛ от 29.09.2022 года) с требованиями погасить образовавшуюся задолженность по Договору, однако денежные средства оплачены не были, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчиком заявлено о пропуске Истцом срока исковой давности по части требований.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление истцом подано в Арбитражный суд города Москвы 29.11.2023 г., при этом, требования заявлены о взыскании задолженности за период с 16.10.2018 по 23.12.2021. Принимая во внимание ст. 202 ГК РФ, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям до 29.10.2019 г.

В отзыве на иск и во встречном иске ответчик (истец по встречному иску) ссылается на то, что согласно п. 2.4. Договора Помещение передается для размещения кафе («Разрешенное Использование»).

В соответствии с п.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. №12-УМ «О введении режима повышенной готовности» в городе Москве введен режим повышенной готовности. Согласно п.п. 3.2.1. этого Указа с 28 марта 2020 г. по 14 июня 2020 г. (включительно) приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов.

В соответствии с Указом Мэра Москвы от 8 июня 2020 г. № 68-УМ "Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности" с 16.06.2020 г. возобновляется доступ посетителей и работников в здания, строения, сооружения (помещения в них), на территории сезонных летних кафе при стационарных предприятиях общественного питания с соблюдением требований, установленных Департаментом торговли и услуг города Москвы; с 23 июня 2020 г. возобновляется доступ посетителей и работников в здания, строения, сооружения (помещения в них), на территории: - ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, в том числе в парках культуры и отдыха, с соблюдением требований, установленных Департаментом торговли и услуг города Москвы.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Ответчик ссылается на то, что осуществляет свою деятельность в сфере общественного питания. Основным видом деятельности, указанным в ЕГРЮЛ, является деятельность под кодом 56.10 - «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания».

Арендуемые по Договору помещения в соответствии с разрешенным по договору видом использования используются для размещения в них ресторана японской кухни «Ки: Рамен Изакая бар».

Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код ОКВЭД 56) включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15 апреля 2020 года №Д13и 11577, если в перечне указан класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

10 мая 2018 года ООО «КУ2» включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. В период с 10.05.2018 по 10.07.2022 общество являлось микропредприятием. С 10.07.2022 г. по текущую дату общество является малым предприятием.

Ответчик считает, что Общество соответствует всем критериям, установленным ч.4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ для предприятий, которым предоставлено право требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 98-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Ответчик также ссылается на то, что на основании распоряжения ДТиУ г. Москвы от 10.06.2020 N 129 "Об утверждении требований, направленных на недопущение заноса и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на предприятиях общественного питания" предприятиям общественного питания предписано:

«п.8. Обеспечить возможность соблюдения дистанции 1,5 м между посетителями, в том числе путем нанесения разметки. Размещение обеденных столов должно быть предусмотрено на расстоянии не менее 1,5 м между посадочными местами».

«п. 24. Запрещается проведение в предприятиях общественного питания массовых мероприятий (свадьбы, поминки, юбилеи), а также открытие детских и игровых зон, буфетов и салат-баров, мест скопления людей (развлекательных, танцевальных зон, игр и др.), использование кальянов».

В соответствии с п.п. 8, 8.1. Указа Мэра Москвы от 10 ноября 2020 г. N 107-УМ "О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 8 июня 2020 г. N 68-УМ" установлено, что с 13 ноября 2020 г. по 15 января 2021г. включительно в период с 23:00 до 6:00 приостанавливается оказание гражданам услуг общественного питания (за исключением продажи товаров, обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений предприятий, доставки заказов и оказания бытовых услуг), проведение зрелищно-развлекательных мероприятий, в том числе в ночных клубах, барах, на дискотеках, в караоке, боулинг-клубах, картинг-центрах. В дальнейшем указанное ограничение было продлено и отменено только с 27.01.2021 г.

Таким образом деятельность ООО «КУ2», и, как следствие возможность использования помещения, арендованного у АО «ДОМ.РФ», на протяжении года с момента наступления невозможности использования помещения (с 28 марта 2020 года) были существенно ограничены.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

На основании изложенного, ответчик просит суд изменить договор аренды нежилого помещения №07/3297- 18 от 10.10.2018г., уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 28.03.2020 г. по 22.06.2020 г. на 50% и уменьшив размер Базовой Арендной Платы за период с 23.06.2020 по 27.03.2021 на 30%.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд соглашается с доводами истца о том, что в материалы дела не были представлены доказательства невозможности осуществления экономической деятельности, а также невозможности использования спорного имущества в период действия ограничений. Также ответчиком не представлено доказательств того, что в спорный период деятельность ответчика была прекращена.

На официальном сайте ответчика (https://kuramen.ru/) опубликована информация о том, что ответчик работает на доставку еды.

Таким образом, ответчик не был ограничен в использовании Помещения для целей своей деятельности, а также ведения в нем иной деятельности, что позволяет установить отсутствие оснований для снижения аренды.

Кроме того, согласно абз. 2, ч.4, чт. 19 в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако ответчик о расторжении не заявлял, несмотря на то, что сторонами не было достигнуто соглашение о заключении дополнительного соглашения о снижении арендной платы за спорный период.

Из материалов дела также следует, что в период с апреля 2020 года по июнь 2020 года ответчик использовал Помещение, что подтверждается, в том числе, показаниями приборов учета.

Согласно показаниям приборов учета, снятым управляющей компанией ООО «НИКОЛИЕРС» (ранее ООО «Коллиерз Интернешнл»), осуществлялось потребление коммунальных услуг в спорном помещении.

На основании данных, представленных управляющей компанией, ответчику были выставлены счета на оплату коммунальных услуг.

Указанные обстоятельства подтверждают фактическое использование ответчиком помещения в спорный период.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска.

Иные доводы ответчика отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что первоначально заявленные требования подлежат удовлетворению в размере 6 389 729 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18, из них: 5 051 999 руб. 51 коп. – долг по базовой части арендной платы, 1 337 730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы, в остальной части первоначального иска и во встречном иске суд отказывает.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ, при этом суд учитывает, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. (п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 ).

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 70, 71, 75, 101, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КУ2" (123056, <...>, ПОМ IIА КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.04.2018, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>) 6 389 729 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды от 10.10.2018г. №0/3297-18, из них: 5 051 999 руб. 51 коп. – долг по базовой части арендной платы, 1 337 730 руб. 19 коп. – долг по переменной части арендной платы, а также 53 993 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" из дохода Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 19 715 руб., перечисленную по платежному поручению № 238177 от 23.11.2022г.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.