Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А40-288306/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-288306/23-60-1038
г. Москва
05 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКЮ" ЭКСПЕРТИЗА. КОНСУЛЬТАЦИИ. ЮРИСПРУДЕНЦИЯ (125040, <...> ЭТАЖ ПОМ. 2,3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи помещения № 371-00966/23 от 15.06.2023года, о взыскании 1 389 000 руб.,


по встречному иску:

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКЮ" ЭКСПЕРТИЗА. КОНСУЛЬТАЦИИ. ЮРИСПРУДЕНЦИЯ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>):

- о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 15.06.2023 № 371-00966/23 с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...>;

- об обязании ООО «ЭКЮ» возвратить Департаменту жилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...>;

- указать в резолютивной части, что данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества в части прекращения права собственности ООО «ЭКЮ» в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...> и регистрации права собственности города Москвы на него;

- о взыскании с ООО «ЭКЮ» пени в порядке п. 5.1. договора за период с 22.06.2023 г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1/365 (одной  трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно;

- взыскать с ООО «ЭКЮ» пени в порядке п. 5.1. договора за период с 22.06.2023 по день фактического исполнения обязательств в размере 1/365 (одной трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно,

при участии: согласно протокола судебного заседания 



УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭКЮ" ЭКСПЕРТИЗА. КОНСУЛЬТАЦИИ. ЮРИСПРУДЕНЦИЯ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о расторжении договора купли-продажи помещения № 371-00966/23 от 15.06.2023года, а также о взыскании 1 389 000 руб.

Ответчиком в предварительном судебном заседании подано встречное исковое заявление, в котором он просит:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 15.06.2023 № 371- 00966/23 с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...>;

-обязать ООО «ЭКЮ» возвратить Департаменту жилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...>;

- указать в резолютивной части, что данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества в части прекращения права собственности ООО «ЭКЮ» в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...> и регистрации права собственности города Москвы на него;

- взыскать с ООО «ЭКЮ» пени в порядке п. 5.1. договора за период с 22.06.2023 г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1/365 (одной трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Определением от 25 марта 2024 года суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы к ООО "ЭКЮ" Экспертиза. Консультации. Юриспруденция для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Исковые требования по первоначальному иску о расторжении договора и возврата денежных средств (задатка) мотивированы наличием предоставления Департаментом недостоверных сведений в части площади помещения и конфигурации комнат объекта недвижимости.

В обоснование заявленных встречных требований истец по встречному иску указал, что ответчик по встречному иску не произвел полную оплату по вышеуказанному договору купли-продажи жилого помещения до настоящего времени, что является существенным нарушением условий договора.

Доводы истца рассматриваются по исковому заявлению, ответчика – по встречному иску.

Истец поддержал первоначальные  исковые требования в полном объеме, просил их  удовлетворить, по встречному иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск.

Ответчик с первоначальным исковыми требованиями не согласен, по доводам, изложенным в отзыве, просит в первоначальном иске отказать, при этом требования по встречному иску поддержал.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в обоснование первоначального иска указано, что 29.05.2023г. согласно подведению итогов по электронным торгам (процедуре) в электронной форме ООО «ЭКЮ» было признано единственным участником и победителем аукциона проходящем на электронной площадке АО ЭТП Росэлторг. Предмет торгов: Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, жилое помещение по адресу: <...> общей площадью 79,6 кв. м (Этаж № 2), кадастровый номер: 77:01:0005008:2990. Продавец Департамент городского имущества г. Москвы.

15.06.2023 года между ООО «ЭКЮ»(истец) и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор купли-продажи жилого помещения находящегося в собственности города Москвы №371-00966/23.

Стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере 27 780 000 рублей, согласно пункту договора 3.1.

Истец произвел оплату задатка по договору купли-продажи в размере 1 389 000 рублей, согласно пункту 3.2 договора.

Денежные средства были зачтены, путем перечисления данной суммы в качестве задатка для участия в торгах, на р/с открытый в личном кабинете на площадке АО ЭТП Росэлторг.

При этом истец по первоначальному  иску указал, что полной оплаты по договору им произведено не было.

Согласно условиям договора продавец продал покупателю недвижимость, соответствующую требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодную для проживания и эксплуатации (пункт 7.5 договора).

Право собственности на указанное имущество зарегистрировано со стороны продавца ДГИ г. Москвы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №77:01:0005008:2990-77/072/2023-2 от 30.06.2023.

Однако, истец указал, что в ходе эксплуатации объекта недвижимого имущества были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были отражены в лотовой документации к процедуре или оговорены сторонами при заключении вышеназванного договора.

Покупателем с привлечением МосгорБТИ была произведена техническая инвентаризация объекта, и изготовлена техническая документация БТИ (технический паспорт) в отношении вышеуказанного объекта недвижимости от 25.07.2023г., исходя из данного документа, тот план БТИ, и те технические характеристики объекта указанные в лотовой документации, не соответствуют действительности, а именно:

1.Площадь объекта не соответствует той, что была представлена в технической документации к торгам.

2.Нарушение целостности конструкции объекта, демонтирован кусок несущей стены, что является критичным, для эксплуатации объекта.

Таким образом, по мнению истца, при заключении сделки он был введен ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

18.09.2023 года истец направил в адрес ответчика претензионное письмо с предложением расторгнуть договор купли-продажи и возвратить денежные средства, уплаченные по договору в качестве задатка, а также произвести перерегистрацию данного объекта недвижимости на ДГИ г. Москвы.

Срок для добровольного исполнения, установленный в письме, - 10 дней с момента его получения.

Однако, до настоящего времени ответчиком в добровольном порядке требования не исполнены.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с первоначальными требованиями о расторжении спорного договора по вышеуказанным основаниям и взыскании денежных средств в размере 1 389 000 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных обществом требований, ответчик предъявил встречный иск, в котором указал, что ввиду существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества, в связи с чем просил о расторжении договора и возврате Департаменту вышеуказанного жилого помещения.

Суд,  рассмотрев требования по первоначальному и встречному искам, пришел к выводу об оставлении первоначального иска без удовлетворения и частичном удовлетворении требований по встречному иску ввиду следующего.

Как было указано выше, основанием первоначальных исковых требований истца о расторжении договора и возврата денежных средств (задатка) является наличие недостоверных сведений в части площади помещения и конфигурации комнат объекта недвижимости.

При этом из материалов дела следует, что Департаментом в рамках постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 № 371-ПП «Об утверждении единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве» была реализована продажа жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0005008:2990, расположенного по адресу: <...> (запись в ЕГРН от 07.05.2014 № 77-77-12/015/2014-768).

По результатам торгов в отношении указанного жилого помещения с ООО «ЭКЮ» был заключен договор купли-продажи жилого помещения от 15.06.2023 № 371-00966/23 (далее - Договор) на сумму 27 780 000 руб. (протокол об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, от 29.05.2023 № 21000005000000010410).

В соответствии со ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Таким образом, подав заявку на участие в аукционе и став участником электронного аукциона, ответчик  по встречному иску принял на себя обязательство выполнять условия аукциона и условия договора купли-продажи.

В составе информационного сообщения о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы была размещена техническая документация (экспликация и поэтажный план), изготовленная ГБУ МосгорБТИ (которое в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП «О Порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы» осуществляет технический учет объектов жилищного фонда на территории города Москвы).

При этом в данной технической документации были отображены изменения характеристик объекта продажи, указаны сведения об отсутствии разрешения на произведенное переоборудование продаваемого объекта.

Таким образом, судом установлено, что Общество надлежащим образом было уведомлено о существующем положении объекта продажи.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 495 ГК РФ и п. 4.2.3. лотовой документации, ответчик по встречному иску, как и любое заинтересованное лицо, со дня начала приема заявок до даты окончания срока приема заявок на участие в аукционе вправе осмотреть выставленное на продажу жилое помещение.

Более того, согласно положениям заявки на участие в аукционе в электронной форме по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы по адресу: <...>, участники аукциона  подтверждают, что на дату подписания заявки ознакомлены с характеристиками имущества, указанными в лотовой документации о проведении настоящей процедуры, что им была представлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, в порядке, установленном Информационным сообщением о проведении настоящей процедуры, и что претензий они не имеют.

В соответствии с п. 1 ст. 495 ГК РФ, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже.

Таким образом, ответчик по встречному иску надлежащим образом был уведомлен и информирован о состоянии помещения и существующем положением объекта продажи.

В соответствии со ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Подав заявку на участие в аукционе и став участником электронного аукциона, ответчик по встречному иску принял на себя обязательство выполнять условия аукциона и условия договора купли-продажи.

Кроме того, в п. 1 распоряжения Департамента от 06.02.2023 № 5642 «О продаже на аукционе жилых помещений, расположенных по адресу: <...>» указано, что продажа объекта недвижимости осуществляется в существующем положении (согласно технической документации, которая размещается в составе лотовой документации).

Согласно п. 2.5 договора, покупатель ознакомлен и удовлетворен фактическим состоянием объекта, а также согласен с условиями выкупа, указанными в лотовой документации. В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Доводы Общества о том, что в ходе эксплуатации объекта недвижимого имущества были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были отражены в лотовой документации к процедуре или оговорены сторонами при заключении вышеназванного договора, являются несостоятельными, документально необоснованными, поскольку из совокупности представленных доказательств следует, что Общество надлежащим образом было уведомлено о существующем положении объекта продажи, при этом, согласно положениям заявки на участие в аукционе в электронной форме по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы по адресу: <...>, участники аукциона подтверждают, что на дату подписания заявки ознакомлены с характеристиками имущества, указанными в лотовой документации о проведении настоящей процедуры, что им была представлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, в порядке, установленном Информационным сообщением о проведении настоящей процедуры, и что претензий они не имеют.

С учетом изложенного, доводы Общества, в том числе о том, что оно при заключении сделки было введено в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков являются несостоятельными, поскольку продажа объекта недвижимости осуществлялась в существующем положении (согласно технической документации, которая размещается в составе лотовой документации), при этом, согласно п. 2.5 договора, покупатель ознакомлен и удовлетворен фактическим состоянием объекта, а также согласен с условиями выкупа, указанными в лотовой документации.

Таким образом, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие и подтверждающие наличие скрытых недостатков, которые не были указаны в документации по проведению торгов, и невозможность ознакомления с ними.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Учитывая изложенное, принимая во внимание тот факт, что истец надлежащим образом был уведомлен и информирован о состоянии помещения и существующем положением объекта продажи, в данном случае оснований для расторжения договора по мотивам, изложенным в первоначальном иске, не имеется.

Кроме того, суд, исходя из условий договора, а также позиций сторон, приходит к выводу, что оснований для возврата денежных средств (задатка) также не имеется.

Так, по результатам торгов в отношении указанного жилого помещения с ООО «ЭКЮ» был заключен договор купли-продажи жилого помещения от 15.06.2023 № 371-00966/23 (далее - Договор) на сумму 27 780 000  руб. (протокол об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, от 29.05.2023 № 21000005000000010410).

Сумма внесенного ответчиком задатка составляет 1 389 000 руб.

В соответствии с п. 3.3 договора, оставшаяся часть суммы 26 391 000 руб. должна была быть оплачена ответчиком в срок не позднее 7 календарных дней с даты заключения договора.

Однако, до настоящего времени денежные средства в бюджет города Москвы не поступили.

В соответствии с п. 5.2. договора, в случае нарушения срока оплаты, установленного п. 3.3 договора, более чем на 1 (один) месяц истец в одностороннем порядке без обращения в суд расторгает договор путем направления уведомления.

При этом договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с даты направления уведомления, а внесенная ответчиком сумма, в том числе задаток, не возвращается.

04.08.2023 в связи с непоступлением денежных средств с учетом п. 3.3 и п. 5.1 договора истцом в личный кабинет ответчика направлено соглашение о расторжении договора, которое до настоящего времени не подписано.

Истец по первоначальному  иску не отрицал, что полной оплаты по договору им произведено не было.

С учетом изложенного, принимая во внимание направление в адрес Общества соглашения о расторжении договора, а также, исходя из буквального толкования п. 5.2. договора, суд считает, что в данном случае, внесенная покупателем сумма, задаток, не подлежит возврату.

При таких обстоятельствах, первоначальный иск следует оставить без удовлетворения.

Вместе с тем, рассмотрев требования по встречному иску, в том числе оценив, основания, приведённые в обоснование расторжения спорного договора,  суд пришел к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения от 15.06.2023 № 371-00966/23 на сумму 27 780 000 руб. (протокол об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, от 29.05.2023 № 21000005000000010410).

Стоимость Объекта составляет 27 780 000 (двадцать семь миллионов семьсот восемьдесят тысяч) руб. (протокол об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, от 29 мая 2023 г. № 21000005000000010410).

Сумма ранее внесенного задатка составляет 1 389 000  руб. и засчитывается в счет оплаты объекта.

Сумма внесенного ответчиком задатка составляет 1 389 000  руб.

В соответствии с п. 3.3 договора, оставшаяся часть суммы 26 391 000 руб. должна была быть оплачена ответчиком в срок не позднее 7 календарных дней с даты заключения договора.

Однако, до настоящего времени денежные средства в бюджет города Москвы не поступили.

30.06.2023 в связи с техническим сбоем (без подтверждения оплаты денежных средств) на спорный объект недвижимости зарегистрировано право собственности Ответчика (запись в ЕГРН от 30.06.2023 № 77:01:0005008:2990-77/072/2023-2).

14.07.2023 Ответчику выданы ключи от объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5.2. договора, в случае нарушения срока оплаты, установленного п. 3.3 договора, более чем на 1 (один) месяц истец в одностороннем порядке без обращения в суд расторгает договор путем направления уведомления.

При этом договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней, с даты направления уведомления, а внесенная ответчиком сумма, в том числе задаток, не возвращается.

04.08.2023 в связи с непоступлением денежных средств с учетом п. 3.3 и п. 5.1 договора истцом в личный кабинет ответчика направлено соглашение о расторжении договора, которое до настоящего времени не подписано.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, неоплата покупателем приобретенного имущества относится к существенному нарушению условий договора купли-продажи (Определение Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (ч. 3 ст. 488 ГК РФ).

Соответственно, обязательственные правоотношения между продавцом и покупателем могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, на основании реализации истцом права, закрепленного статьей 488 ГК РФ.

Согласно пункту 65 (абзац 4) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с п. п. 1,2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Учитывая вышеуказанные положения закона, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

В качестве основания для расторжения договора и возврата имущества Департамент указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Судом установлено, что до настоящего времени полная оплата по договору не произведена.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком не произведена оплата переданного по Договору недвижимого имущества, следовательно, покупатель в нарушение ст.с. 309 и 310 ГК РФ не исполнил своих обязательств по оплате недвижимого имущества в предусмотренном размере и в установленный Договором срок.

При этом отсутствие встречного предоставления со стороны покупателя по договору купли-продажи недвижимости является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются основания для расторжения договора.

Таким образом, неоплата ответчиком переданного ему по Договору недвижимого имущества является безусловно существенным нарушением условий Договора.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Неполучение продавцом платы за объекты лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении Договора; нарушение покупателем условий Договора в том объеме, на который рассчитывал продавец, позволяет последнему отказаться от исполнения договора на основании ч. 2 ст. 489 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Нарушение ответчиком договорных обязательств в данном случае носит существенный характер.

Ответчиком обязательства по оплате спорного договора не произведены, что им не оспаривается, как и не оспаривается факт направления в его адрес требования о расторжении договора.

Таким образом, неоплата покупателем приобретенного имущества относится к существенному нарушению условий договора купли-продажи (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018г. № 4-КГ18-27).

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2 ст. 489 ГК РФ).

Соответственно, обязательственные правоотношения между продавцом и покупателем могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного п.2 ст. 489 ГК РФ.

Суду при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий необходимо установить наличие такого нарушения, влекущего за собой необходимость расторжения договора в целях защиты (восстановления) прав истца. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара в размере не менее половины цены товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

До настоящего времени оплата по договору не произведена, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении иска в части расторжения договора не имеется.

Поскольку требования истца о расторжении договора купли-продажи является правомерным, то ответчик обязан возвратить переданное ему недвижимое имущество.

Учитывая, что материалами дела не подтверждается факт оплаты ответчиком по встречному иску по договору купли-продажи за приобретение спорного жилого помещения, допустимых и относимых доказательств обратного не представлено, то само по себе указанное обстоятельство является основанием для удовлетворения требования о расторжении указанного договора и возврате имущества продавцу.

Суд приходит к выводу, что истцом соблюдены требования ст. ст. 450 - 453 ГК РФ, в связи с чем, что заявленные в претензиях истца требования в установленный срок ответчиком не исполнены, суд в соответствии с вышеперечисленными нормами права признает требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Поскольку материалами дела подтверждено, что пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели право продавца в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.3 договора, в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом Общество в нарушение статьи  65 АПК РФ не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о внесении денежных средств по договору купли-продажи в счет оплаты приобретенного имущества в полном объеме, то требования Департамента в части расторжения договора купли-продажи и обязании Общества возвратить истцу жилое помещение заявлены истцом правомерно.

На основании изложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд пришел к  выводу, что имеются основания для расторжения договора и передачи спорного имущества Департаменту, поскольку ответчиком до настоящего времени денежные средства в полном объеме не оплачены, в добровольном порядке соглашение о расторжении договора не подписано.

При этом требование Департамента об указании в резолютивной части, что данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества в части прекращения права собственности ООО «ЭКЮ» в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...> и регистрации права собственности города Москвы на него не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку на объект недвижимости перешло право собственности от ДГИ г. Москвы к Обществу, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, оснований для указания в резолютивной части, что данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества в части прекращения права собственности ООО «ЭКЮ» в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...> и регистрации права собственности города Москвы на него, не имеется, поскольку судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является достаточным основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Кроме того, Департамент просил о взыскании с ООО «ЭКЮ» пени в порядке п. 5.1. договора за период с 22.06.2023 по день фактического исполнения обязательств в размере 1/365 (одной трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно п. 5.1. договора, в случае нарушения срока оплаты, установленного пунктом 3.3, начисляются пени в размере 1/365 (одной трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно. Уплата пеней не освобождает покупателя от взятых на себя обязательств.

По состоянию на 02.08.2023 Департаментом начислены пени в соответствии с условиями договора купли - продажи в размере 404 903 руб. 02 коп.

По общему правилу пунктов 2, 4 статьи 253 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила своё обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60).

Из п. 2 ст. 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.).

Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора").

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут, обязательство ответчика по оплате товара прекратилось.

В свою очередь у истца возникло право требования возврата переданного ответчику товара.

Как указано выше, требование об обязании Общества возвратить истцу жилое помещение признано правомерным.

Вместе с тем, поскольку суд усмотрел основания для расторжения договора и для последующего применения в связи с этим сторонами (возврат жилого помещения), а также, учитывая, что задаток возврату не подлежит, то взыскание штрафных санкций с одной из сторон будет явным злоупотреблением и приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Таким образом, учитывая, что после расторжения договора обязательства покупателя по оплате товара прекратились, правовых оснований для начисления пени за период с 22.06.2023 по день фактического исполнения обязательств в размере 1/365 (одной трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно, у Департамента не имелось.

Соединение истцом двух требований - об уплате пени, с одной стороны, и расторжении договора с возвратом имущества, а также невозвратом задатка по договору, с другой, является недопустимым, поскольку удовлетворение одновременно двух требований приводило бы к нарушению справедливого баланса имущественных интересов сторон сделки.

В связи с изложенным суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика санкций за нарушение условий об оплате, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит, поскольку договор купли-продажи расторгнут в судебном порядке, а само имущество подлежит возврату Департаменту, то требование о взыскании пени в порядке п. 5.1. договора за период с 22.06.2023 по день фактического исполнения обязательств в размере 1/365 (одной трехсот шестьдесят пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно представляется необоснованным.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствие со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного  удовлетворения  встречных исковых требований

Судебные расходы по делу распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 421,450, 452, 453 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетвориться частично:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 15.06.2023 № 371- 00966/23 с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...>, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ЭКЮ».

Обязать ООО «ЭКЮ» возвратить Департаменту городского имущества города Москвы жилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005008:2990 по адресу: <...> по Акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления.


Судья                                                                                                                 Т.В. Кравченко