Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А05-5076/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5076/2025
г. Архангельск
07 августа 2025 года


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело

по исковому заявлению администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Новострой" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, наб.Северной Двины, дом 112, корп. 2, пом. 6)

о взыскании 331 253 руб. 58 коп.,

при участии в судебном заседании 23.07.2025 представителя истца – ФИО1 по доверенности от 17.01.2025 №19-37/45,

установил:

Администрация городского округа "Город Архангельск" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Новострой" (далее - ответчик) 331 253 руб. 58 коп. штрафа по договору аренды №7/24л от 08.05.2024 за неисполнение ответчиком условий, установленных подпунктами 5.2.18, 5.2.19 и 5.2.30.

Определением суда от 07.05.2025 исковое заявление принято к производству с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просит отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в нем.

В порядке части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражным судом назначено судебное заседание 23.07.2025 в 14 час. 00 мин.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель истца, принявший участие в судебном заседании, поддержал исковые требования, представил письменные возражения на отзыв ответчика.

29.07.2025 Арбитражным судом Архангельской области в порядке статьи 229 АПК РФ принято решение в виде резолютивной части об отказе в удовлетворении исковых требований.

Истец обратился в суд с заявлением о составлении мотивированного решения.

Поскольку истцом срок подачи заявления о составлении мотивированного решения соблюден, суд находит указанное заявление подлежащим удовлетворению и изготавливает решение по правилам главы 20 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов истца, оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска с учётом следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 08.05.2024 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №7/24л, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду принадлежащее на праве собственности истцу нежилое здание общей площадью 341,1 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", <...> кадастровый номер 29:22:050501:57, являющееся неиспользуемым объектом культурного наследия регионального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, "Дом Н.В. Никольского", находящееся в неудовлетворительном состоянии, расположенное на земельном участке площадью 758 кв.м, кадастровый номер 29:22:050501:846.

Объект аренды передается для целей проведения работ по его сохранению и дальнейшего использования под историко-культурную деятельность (пункт 1.4. договора).

Срок аренды составляет 49 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды, составленному по форме согласно приложению №6 к договору (пункт 2.2. договора).

Между сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды 08.05.2024.

По условиям договора арендатор обязан:

- ежеквартально, начиная со дня заключения Договора, предоставлять Арендодателю отчет о проделанной работе по форме согласно Приложению № 7 к Договор) с приложением материалов фотофиксации этапов проведения работ по сохранению Объекта аренды, выполненных в течение отчетного квартала и копий разрешительной документации на эти работы (пункт 5.2.18 договора);

- не позднее 3 (трех) месяцев со дня заключения Договора на период до окончания работ по сохранению Объекта аренды и / или ремонтных работ установить защитное ограждение территории по периметру Объекта аренды и его территории с установкой знаков, информирующих граждан о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия. Установку защитного ограждения согласовать с Арендодателем и лицами, чьи интересы могут быть затронуты. Установку защитного ограждения выполнить в соответствии с требованиями Правил благоустройства города Архангельска, утвержденных решением Архангельской городской Думы от 25 октября 2017 года № 581 "Об утверждении Правил благоустройства города Архангельска", законодательством Российской Федерации. Ограждение должно быть установлено на Объекте аренды на период до окончания соответствующих работ (пункт 5.2.19 договора)

- не позднее 6 (шести) месяцев со дня заключения Договора разместить на главном фасаде Объекта аренды строительную (защитную) противоаварийную сетку с изображением (рисунком) главного фасада Объекта аренды. Размещение сетки согласовать и выполнить в соответствии с требованиями действующих норм и правил, в том числе Федерального закона № 73-ФЗ. Сетка должна быть размещена на Объекте аренды до окончания соответствующих работ (пункт 5.2.30 договора).

В ходе проверки выполнения пользователем условий договора аренды представителями департамента имущественных отношений установлено, что на фасаде здания и защитном ограждении имеются несанкционированные надписи (граффити), знаки, информирующие граждан о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия не установлены, строительная (защитная) противоаварийная сетка на фасаде здания не размещена (акты от 26.09.2024, от 30.09.2024, от 24.02.2025).

Пунктом 7.7 договора установлено, что в случае нарушения арендатором других условий договора (за исключением тех условий договора, ответственность за нарушение которых предусмотрена пунктами 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5 и 7.6 договора), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от кадастровой стоимости объекта аренды, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушений условий договора, за каждое нарушение.

Согласно выписке из Единого государственного объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта составляет 1 104 178 руб. 55 коп.

Истцом по выявленным нарушениям произведено на основании пункта 7.7 договора начисление неустойки на общую сумму 331 253 руб. 58 коп. (по 110 417 руб. 86 коп. за каждое нарушение).

Направленные ответчику требования об уплате неустойки, оставлены им без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с рассматриваемым иском в Арбитражный суд Архангельской области.

Не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, в представленном отзыве ответчик поясняет, что знаки, информирующие граждан о проведении работ, не установлены в связи с тем, что общество из-за конфликтной ситуации с администрацией не приступило к выполнению работ. Поскольку Общество не приступило к выполнению работ по сохранению объекта, не нарушая при этом установленных договором сроков проведения работ, постольку основания для начисления штрафных санкций за неустановку знаков о проведении таких работ отсутствуют. Полагает, что установка знаков о проведении работ в то время, когда такие работы, не ведутся, будет являться недостоверной и вводящей в заблуждение граждан.

Также, по мнению ответчика, основания для начисления штрафных санкций за непредоставление отчета о проделанной работе и за неразмещение сетки отсутствуют, поскольку Общество не приступило к выполнению работ по сохранению объекта.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из пункта 4 данной статьи следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Спорный договор аренды заключен в отношении объекта культурного наследия – «Дом Н.В. Никольского», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации).

Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон №73-ФЗ) регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также на реализацию прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

Пунктом 2 статьи 1 Закона №73-ФЗ предметами регулирования настоящего Федерального закона являются, в том числе, особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особым видом недвижимого имущества.

Абзацами 1, 5 и 6 статьи 3 Закона №73-ФЗ к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

К объектам культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения, относящиеся в соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" к имуществу религиозного назначения); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия.

Сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (пункт 1 статьи 40 Закона №73-ФЗ).

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия установлен в статье 45 Закона №73-ФЗ.

Согласно условиям пунктов 5.2.10 по 5.2.13 заключенного договора, в обязанности арендатору вменено:

- организовать проведение работ по сохранению Объекта аренды, в том числе; разработку научно-проектной документации по сохранению Объекта аренды, включая документацию на проведение противоаварийных и консервационных работ, противоаварийные и консервационные работы.

- получить задание и разрешение на проведение работ по сохранению Объекта аренды в порядке, установленном Административным регламентом предоставления государственной услуги по выдаче заданий и разрешений на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения и выявленных объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденным постановлением инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 30 декабря 2022 года № 90-п.

- в течение 2 (двух) лет со дня передачи в аренду Объекта аренды выполнить подготовку и согласование проектной документации по сохранению Объекта аренды.

Состав и содержание разделов проектной документации определяются заданием на проведение работ по сохранению Объекта аренды, утвержденным инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области.

- провести работы по сохранению Объекта аренды в соответствии проектном документацией по сохранению Объекта аренды и Охранным обязательством, в срок, не превышающий 7 (семи) лет со дня передачи указанного Объекта аренды, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению Объекта аренды. не превышающий 2 (двух) лет со дня передачи его в аренду. Работы по сохранению Объекта аренды проводятся в соответствии со статьей 45 Федерального закона № 73-ФЗ на основании задания и разрешения на проведение работ по сохранению Объекта аренды, а также проектной документации, согласованных инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области, при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением, в объеме определенном актом осмотра технического состояния объекта (выявленного объекта) культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации от 13 июня 2023 года № 53впл.

Пунктом 1 статьи 45 Закона №73-ФЗ установлено, что работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Исходя из положений статьи 45 Закона №73-ФЗ, все действия в отношении объекта культурного наследия (памятника), связанные с проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

По условиям пунктов 5.2.10 - 5.2.13 заключенного договора ответчик также должен получить задание и разрешение на проведение работ по сохранению Объекта аренды, разработать научно-проектную документацию.

Абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из толкования договора во взаимосвязи с Законом №73-ФЗ, следует, что все работы в отношении памятника культурного наследия, ответчик вправе будет производить только после получения задания и разрешения на проведение работ по сохранению памятника и подготовки, а также согласования проектной документации по его сохранению.

Установление начала течения срока по пунктам 5.2.18, 5.2.19, 5.2.30 с даты заключения договора противоречит как иным пунктам договора, так и положениям Закона № 73-ФЗ.

Выполнение каких-либо работ на объекте, являющемся памятником культурного наследия, до получения соответствующих разрешений является нарушением Закона №73-ФЗ и влечет предусмотренную законодательством ответственность.

Ответчиком задание и разрешение на проведение работ по сохранению памятника не получено.

При этом ответчик в течение 2 (двух) лет со дня передачи в аренду Объекта аренды обязан выполнить подготовку и согласование проектной документации по сохранению Объекта аренды. Срок для совершения данных действий еще не истек.

В пункте 5.2.30 прямо указано, что размещение сетки согласовать и выполнить в соответствии с требованиями действующих норм и правил, в том числе Федерального закона № 73-ФЗ.

Согласно приложению №7 к договору аренды, распечатанного арбитражным судом с сайта torgi.gov.ru «Ежеквартальный отчет арендатора о проделанной работе по сохранению объекта аренды (форма)» включает себя информацию о дате, наименовании видов работ, объема выполненных работ, объема затрат (инвестиций) и информации об ответственном лице. При представлении отчета ответчик обязан прикладывать разрешительную документацию на проведение работ.

Содержание приложения № 7 предполагает отражение в отчете выполненных работ по сохранению объекта аренды, которые должны выполняться с соблюдением положений статьи 45 и 47.3 Закона № 73-ФЗ.

В отношении нарушения пункта 5.2.19 договора суд отмечает, что согласно исковому заявлению ответчику не вменялось отсутствие защитного ограждения, в связи с чем доводы Администрации о том, что защитное ограждение было установлено не ответчиком, а истцом не может быть принято во внимание.

Из толкования пункта 5.2.19 следует, что ответчиком должен быть установлен знак, информирующий граждан о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия. Следовательно, обязанность по установке знака должна устанавливаться не ранее того момента, когда какие-либо работы на объекте могут быть выполнены ответчиком. Как указывалось ранее, к выполнению работ ответчик не приступил, поскольку необходимые согласования для проведения работ не получены, следовательно, обязанность по информированию граждан о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия которые фактически не проводятся и не могут быть проведены, на момент направления ответчику претензии отсутствует.

Все нарушения, которые истцом положены в основание начисления штрафа, связаны с проведением работ на объекте культурного наследия (в том числе по его сохранению), то есть которые, ответчик вправе производить только после получения разрешения на них и согласования.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что, так как ответчиком подготовка и согласование проектной документации по сохранению Объекта аренды не произведена, срок для выполнения данных работ не истек, то оснований для наложения штрафа за неисполнение пунктов 5.2.18, 5.2.19 и 5.2.30 не имелось, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В связи с изложенными обстоятельствами суд отказывает истцу в удовлетворении иска.

Арбитражный суд Архангельской области, руководствуясь статьями 309, 330, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 40, 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", статьями 106, 110, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения – со дня принятия решения в полном объеме.

Судья

О.А. Суханова