Решение от 13 ноября 2025 г. по делу № А56-75451/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75451/2025
14 ноября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Стоматология Нобель" (адрес: Россия, 192007, <...> литер а, помещ. 6-н , ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, <...> литер а, помещ. 2-н, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании

при участии

- от истца: представитель по доверенности от 08.08.2025, ФИО1 - от ответчика: представитель по доверенности от 27.12.2024, ФИО2

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стоматология Нобель" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее - заинтересованное лицо, Комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, оформленный уведомлением от 12.05.2025 г. № 05-26-19924/25-0-0, в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 5-Н;

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, оформленный уведомлением от 12.05.2025 г. № 05-26-19926/25-0-0, в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 6-Н;

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, оформленный письмом от 21.07.2025 г. № 05-26-68801/25-0-2, в реализации ООО «Стоматология Нобель» преимущественного права выкупа в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 5-Н;

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, оформленный письмом от 21.07.2025 г. № 05-26-68804/25-0-1, в реализации ООО «Стоматология Нобель» преимущественного права выкупа в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 6-Н;

- обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем выдачи Обществу с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» проекта договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 5-Н, проекта договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, Литовский проспект, д. 228, литера А, помещение 6-Н; совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ по заявлениям Общества от 04.07.2025 г.

Определением суда от 14.08.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 30.10.2025.

До судебного заседания от ответчика поступил письменный отзыв.

В судебном заседании 30.10.2025 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (в настоящее время - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» (арендатором), на основании протоколов открытого аукциона на право заключения договора аренды от 24.09.2014 г., заключены договоры аренды от 02.10.2014 г. № 21-A002493 (далее - Договор 1) и от 02.10.2014 г. № 21-А002494 (далее - Договор 2), в соответствии с которыми Комитет предоставляет, а Общество принимает за плату во временное владение и пользование объекты нежилого фонда, принадлежащие городу Санкт-Петербургу на праве государственной собственности, в частности:

- нежилое помещение с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 5-Н (далее - Объект 1);

- нежилое помещение с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 6-Н (далее - Объект 2).

Согласно пункту 1.3 Договоров он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действуют по 01.10.2024.

Заявитель, на основании положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 Nº 135-ФЗ «О защите конкуренции», обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлениями от 30.01.2025 г. о заключении договора аренды, в отношении арендуемых по договорам аренды объектов недвижимости, на новый срок без проведения торгов.

Кроме того, 04.07.2025 Общество, в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа арендованного по договорам имущества (помещений с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 и с кадастровым номером 78:13:0007319:1476).

Комитет уведомлениями от 12.05.2025 г. № 05-26-19924/25-0-0, от 12.05.2025 г. № 05-26-19926/25-0-0, от 21.07.2025 № 05-26-68801/25-0-2, от 21.07.2025 № 05-26-68804/25-0-1 отказал в заключении договоров аренды на новый срок и сообщил об отсутствии у Общества преимущественного права на выкуп арендованного имущества, указав на прекращение договоров аренды в связи с истечением срока действия и невозможность применения к правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении действия договора на неопределенный срок.

Полагая данный отказ незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Порядок рассмотрения арбитражным судом дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, регулируется положениями главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону

или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки

рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального

имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как было указано выше, на основании вышеназванных норм права, заявитель, обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, сначала 30.01.2025 с заявлениями о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, а затем, 04.07.2025 с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества.

Комитет уведомлениями от 12.05.2025 г. № 05-26-19924/25-0-0, от 12.05.2025 г. № 05-26-19926/25-0-0, от 21.07.2025 № 05-26-68801/25-0-2, от 21.07.2025 № 05-26-68804/25-0-1 отказал в заключении договоров аренды на новый срок и сообщил об отсутствии у Общества преимущественного права на выкуп арендованного имущества, указав на прекращение договоров аренды в связи с истечением срока действия и невозможность применения к правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении действия договора на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1.3 Договоров он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действуют по 01.10.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор по правилам статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Заявитель полагает, что договоры аренды от 02.10.2014 г. № 21-А002493 и от 02.10.2014 г. № 21-А002494 по истечении срока их действия, установленного п. 1.3 Договоров, в силу положений части 2 статьи 621 ГК РФ являются возобновленными на неопределенный срок.

Вместе с тем, Общество не учитывает следующее.

В соответствии со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)".

Положения ФЗ от 27.06.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", устанавливающие требования к проведению процедуры торгов в целях заключения договоров аренды муниципального имущества вступили в силу 02 июля 2008 года.

Из материалов дела усматривается, что спорные договоры аренды заключены 02.10.2014, то есть после вступления в законную силу ФЗ N 135 от 27.06.2006 г., следовательно, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы.

Таким образом, договоры аренды от 02.10.2014 г. № 21-А002493 и от 02.10.2014 г. № 21-А002494 следует признать прекратившими свое действие 01.10.2024.

Поскольку на момент обращения Общества в Комитет с заявлениями в порядке положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 Nº 135-ФЗ и части 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, договоры были прекращены в связи с истечением срока действия, оснований для принятия решения о заключении договоров аренды на новый срок и решения о приватизации имущества у Комитета не имелось.

Позиция заявителя основана на ошибочном толковании положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьи 621 Гражданского кодекса РФ, постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Нарушение Комитетом сроков рассмотрения заявлений не может быть расценено судом как основание для признания принятых решений незаконными.

При этом, арбитражный суд отмечает, что действительно, Общество является медицинской организацией (основной вид деятельности - Стоматологическая практика, код 86.23 по ОКВЭД), что в силу пункта 6 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ дает право на заключение договора аренды в отношении государственного имущества без проведения торгов.

Так, в соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в части 1 названной статьи, в том числе предоставления прав организациям, осуществляющим медицинскую деятельность (пункт 6 части 1).

Вместе с тем, Общество не обращалось в Комитет с заявлением о предоставлении спорных объектов в аренду на основании п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Судебные акты арбитражных судов в силу статьи 2 АПК РФ о задачах судопроизводства не могут подменять собой решения органов государственной власти, местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, в том числе по проверке представленных документов и установлении (оценке) юридически значимых обстоятельств, тем более, в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

В связи с чем, тот факт, что Общество имеет права на заключение договора аренды в отношении государственного имущества без проведения торгов на основании п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, в отсутствие соответствующего обращения в Комитет, не может являться основанием для признания незаконными спорных уведомлений.

При указанных обстоятельствах, оспариваемые отказы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, соответствуют требованиям закона. Оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Титова М.И.