Решение от 8 февраля 2019 г. по делу № А32-14336/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-14336/2017

08.02.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.01.2019

Мотивированное решение изготовлено 08.02.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Капитал Строй», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования Динской район, ст. Динская (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

Третьи лица: 1) ЖСК «Красноград», г. Краснодар,

2) Прокурор Динского района, станица Динская,

3) Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, ст. Динская (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

4) Администрация муниципального образования Южно-Кубанское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район, п. Южный (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о признании отказа незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 на основании доверенности

от администрации ФИО3 по доверенности

от ЖСК ФИО4 по доверенности

ООО «Капитал Строй» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просило:

признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв. м категории земель – земли населенных пунктов для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности, расположенного по адресу: <...> а, на новый срок для завершения строительства;

обязать администрацию муниципального образования Динской район заключить с ООО «Капитал Строй» договор аренды земельного участка площадью 11357 кв. м с кадастровым номером 23:07:0301003:64 с местоположением: <...> а, для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности, на срок 3 (три) года на условиях ранее действовавшего договора от 11.01.2012 № 0700002964.

Истец изменил предмет требований и просил:

признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв.м, расположенного по адресу: <...> а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 г. № 09.01-05/75, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации:

обязать администрацию муниципального образования Динской район подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 по делу № А32-14336/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационном постановлении указано на следующее.

Признавая незаконным отказ, обязывая администрацию подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды спорного участка, суд первой инстанции не определил нормы закона, подлежащие применению к спорным правоотношениям (статьи 133, 168 Арбитражного процессуального кодекса), судебные инстанции не оценили, на предмет соответствия установленной такими (подлежащими применению) нормами процедуре, заявление ООО "Капитал Строй" от 20.12.2016 (т. 1, л.д. 40-41), в котором, в том числе отсутствует какое-либо указание на расположение на испрашиваемом участке объектов незавершенного строительства, нуждающихся в завершении строительства, на основания их возведения, на подтверждающие данные обстоятельства документы. Судебные инстанции не проанализировали соответствие выданных администрацией Южно-Кубанского сельского поселения разрешений на строительство условиям договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности и возведение на спорном участке объектов незавершенного строительства в соответствии с выданными разрешениями на строительство, не обсудили вопрос о привлечении к участию в деле арендодателя, в качестве которого выступило управление имущественных отношений, и органа, выдавшего разрешения на строительство. Суды не учли при разрешении спора, что один из незавершенных строительством объектов (литера 4), для завершения строительства которого (наряду с остальными объектами), обществом испрашивается земельный участок площадью 11 357 кв. м, находился на момент рассмотрения дела на стадии котлована, не оценили возможность предоставления участка для завершения строительства такого объекта, не установили площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства объектов, без учета названного литера 4. Вывод о необходимости предоставления заявителю земельного участка испрашиваемой площадью и для завершения строительства объекта, имеющего степень готовности 40% (литера 3) постановлен судами без надлежащего исследования технической документации на указанный объект, заявлений общества от 26.10.2016 (т. 3, л.д. 17-18) и от 01.11.2016 (т. 3, л.д. 19), в которых выражено намерение о завершении строительства только двух объектов (многоквартирные дома литеры 1, 2), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301003:64. В представленном в суд апелляционной инстанции решении Динского районного суда Краснодарского края о запрете деятельности по строительству на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301003:64, также имеется информация о том, что к моменту истечения в 2015 году срока действия ранее выданных разрешений на строительство, строительство многоквартирных жилых домов литеры 3 и 4 находилось на нулевом цикле. Названным решением иск прокурора был удовлетворен, ЖСК "Красноград", ООО "Капитал Строй", любым иным физическим и юридическим лицам судом запрещено осуществлять деятельность по строительству объектов капитального строительства на спорном участке до получения соответствующего разрешения (т. 3, л.д. 134-136). В суд апелляционной инстанции также представлены решение Динского районного суда от 01.06.2016 по делу N 2-745/2016, апелляционное определение от 29.09.2016 по делу N 33-23028/2016 и определение об отказе в передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции судьи Краснодарского краевого суда от 01.03.2017 по делу N 44г-57/17, в которых имеются выводы об осуществлении строительства многоквартирных жилых домов литеры 1 и 2 вопреки выданным разрешениям на строительство, с отступлением от проектной и разрешительной документации, без осуществления обязательного государственного строительного надзора; допустимость заключения нового договора аренды земельного участка испрашиваемой площадью для завершения строительства таких объектов, имеющих признаки самовольного строительства, судами не проверена (т. 3, л.д. 122-126, 127-130, 131-133). Кроме того, суды не установили наличие (отсутствие) взаимосвязи между заявлением общества от 20.12.2016, не содержащим указания на его повторный (иной неоднократный) характер и на какие-либо прилагаемые к нему документу, ответ администрации на которое оспаривается в настоящем деле, и заявление от 26.10.2016, с которым в администрацию представлен ряд документов, не установили результат рассмотрения последнего. Ссылаясь на то, что на момент подачи обществом заявления (без указания даты) оно являлось арендатором спорного земельного участка, судебные инстанции не проверили правомерность изданного администрацией постановления от 26.12.2014 N 2055 о продлении срока действия договора аренды и заключенного в соответствии с ним дополнительного соглашения от 30.12.2014 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 11.01.2012 N 0700002964, факт государственной регистрации последнего.

На новом рассмотрении общество изменяло предмет требований и в окончательном виде просит суд:

признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв. м, расположенного по адресу: <...> а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 г. № 09.01-05/75, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.

обязать администрацию муниципального образования Динской район подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (ОГРН <***>; ИНН <***>) проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства - литера 1, литера 2, литера 3.

Выполняя обязательные указания суда кассационной инстанции, суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ЖСК «Красноград», г. Краснодар, Прокурора Динского района, станица Динская, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, ст. Динская, администрацию муниципального образования Южно-Кубанское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район, п. Южный.

Обществом заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы для установления площади и конфигурации земельного участка, необходимого для завершения строительства объектов литеры 1, 2, 3. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку ответы специалиста на поставленные заявителем вопросы, не могут повлиять на результат рассмотрения дела.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Постановлением от 11.01.2012 № 21 администрацией муниципального образования Динской район принято решение о предоставлении ФИО5 сроком до 01.08.2014 в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв. м категории земель - земли населенных пунктов для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности.

11.01.2012 сторонами подписан договор № 0700002964 аренды этого земельного участка.

30.05.2012 в договор арендатором вступил ФИО6.

04.09.2013 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ФИО6 выдано разрешение № Ru 23508310-214 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края» Литер 3.

09.01.2014 в договор арендатором вступило ООО «Капитал Строй».

14.08.2014 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выдано разрешение № Ru 23508310-246 на строительство односекционного трехэтажного жилого дома в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края» Литер 4.

02.10.2014 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выдано разрешение № Ru 23508310-250 на строительство многоквартирного жилого дома Литер 1; по ГП площадью застройки 522,23 кв.м; общая площадь здания 2108 кв.м (32-квартирный).

23.10.2014 в указанное разрешение на строительство внесено изменение – указана площадь здания - 2108,36 кв.м.

02.10.2014 Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО «Капитал Строй» выдано разрешение № Ru 23508310-251 на строительство многоквартирного жилого дома дом Литер 2; по ГП площадь застройки 782,58 кв.м; общая площадь здания 3109,48 кв.м (44-квартирный).

23.10.2014 в это, последнее разрешение внесено изменение - 48-квартирный жилой дом.

26.12.2014 постановлением № 2055 администрации муниципального образования Динской район срок договора был продлен на 2 года.

30.12.2014 ООО «Капитал Строй» и администрацией было заключено дополнительное соглашение к договору, которым срок действия договора увеличен до 26.12.2016.

20.12.2016 ООО «Капитал Строй» направило в администрацию муниципального образования Динской район письмо об увеличении срока действия договора аренды для завершения строительства объектов на нем.

27.03.2017 обществом получен ответ на обращение, с отказом в удовлетворении заявления по следующим основаниям:

заявитель не представил доказательства, подтверждающие регистрации права собственности на объекты недвижимости, в то время, как согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках;

сроки действий разрешений на строительство истекли;

объекты не введены в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

нарушение оспариваемым решением Управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на заявителя каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;

несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Верховный суд в своем Определении от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 указал на следующее.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Заявление ООО "Капитал Строй" от 20.12.2016 в администрацию (т. 1, л.д. 40-41) не содержало информации о том, что на спорном земельном участке расположены объекты капитального строительства и, что участок на новый срок испрашивается для завершения строительства этих объектов. Кроме того, обращение не имело ссылки на нормы закона, которые бы позволили адресату установить правовое и фактическое основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Разрешенным использованием аредовавшегося обществом земельного участка являлось строительство торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности. Такое разрешенное использование было внесено в государственный земельный кадастр и содержалось в заключенном сторонами договоре.

Разрешения на строительство по литерам 1 и 2 были выданы на строительство многоквартирных жилых домов с указанием площади застройки, общей площади зданий и количества квартир.

В представленном в деле положительном заключении негосударственной экспертизы указаны параметры фактически существующих строений.

Обществу было разрешено строить литеру 2 с количеством квартир – 44, фактически построенный объект имеет 48 квартир.

Остальные параметры строений в разрешениях на строительство и в построенных объектах совпадают.

Касательно объекта литера 3, обращения общества в администрацию не содержали информации о том, что спорный земельный участок необходим ему для завершения строительства этого объекта (заявления общества от 26.10.2016 (т. 3, л.д. 17-18) и от 01.11.2016 (т. 3, л.д. 19), в которых выражено намерение о завершении строительства только двух объектов (многоквартирные дома литеры 1, 2), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301003:64.

В представленном в суд апелляционной инстанции решении Динского районного суда Краснодарского края от 12.04.2016 по делу N 2-1076/2016 по иску прокурора Динского района, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к жилищно-строительному кооперативу "Красноград" и ООО "Капитал Строй" о запрете деятельности по строительству на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301003:64, имеется информация о том, что к моменту истечения в 2015 году срока действия ранее выданных разрешений на строительство, строительство многоквартирных жилых домов литеры 3 и 4 находилось на нулевом цикле. Названным решением иск прокурора был удовлетворен, ЖСК "Красноград", ООО "Капитал Строй", любым иным физическим и юридическим лицам судом запрещено осуществлять деятельность по строительству объектов капитального строительства на спорном участке до получения соответствующего разрешения (т. 3, л.д. 134-136).

В суд апелляционной инстанции также представлены решение Динского районного суда от 01.06.2016 по делу N 2-745/2016, апелляционное определение от 29.09.2016 по делу N 33-23028/2016 и определение об отказе в передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции судьи Краснодарского краевого суда от 01.03.2017 по делу N 44г-57/17, в которых имеются выводы об осуществлении строительства многоквартирных жилых домов литеры 1 и 2 вопреки выданным разрешениям на строительство, с отступлением от проектной и разрешительной документации, без осуществления обязательного государственного строительного надзора.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона разрешений с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом установлено, что признаки самовольной постройки выявлены вступившими в законную силу судебными актами по всем спорным литерам (1-3):

по литерам 1 и 2 в силу их строительства вопреки выданным разрешениям на строительство, с отступлением от проектной и разрешительной документации, без осуществления обязательного государственного строительного надзора;

по литере 2 - в силу строительства объекта по количеству квартир, не совпадающему с их количеством, указанным в разрешении на строительство;

по литере 3 – строительство после истечения срока действия разрешения на строительство.

Исследовав вопрос о взаимосвязи между заявлением общества от 20.12.2016 и заявлением от 26.10.2016, с которым в администрацию представлен ряд документов, суд приходит к следующим выводам.

Отдельный, самостоятельный (кроме оспариваемого в настоящем деле) ответ на обращение общества от 26.10.2016, администрация и другие, участвующие в деле лица, суду не представили.

Заявление от 20.12.2016, как было указано выше, не содержит правового и фактического обоснования просьбы об увеличении срока действия заключенного ранее договора аренды земельного участка.

В то же время, в заявлении от 26.10.2016 указано на необходимость завершения строительством объектов литеры 1 и 2.

Из оспариваемого обществом отказа от 19.01.2017 следует, что администрация имела информацию о том, на основании каких норм общество просит ее продлить договор аренды земельного участка.

Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ от 19.01.2017 изготовлен администрацией на два обращения общества – от 26.10.2016 и 20.12.2016.

В части заключенности дополнительного соглашения от 30.12.2014 к договору от 11.01.2012 N 0700002964 в силу наличия его государственной регистрации, и, как следствие, обращения общества в администрацию в пределах срока действия договора, суд считает необходимым указать на следующее.

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания суда кассационной инстанции являются обязательными для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по настоящему делу является общедоступным.

Имея намерение доказать свои позиции по заявленным требованиям, именно стороны по делу, как заинтересованные в результате его рассмотрения лица, должны были представить суду доказательства во исполнение указаний вышестоящего суда.

В части регистрации дополнительного соглашения такие доказательства переданы суду не были, ходатайство об истребовании информации в связи с невозможностью ее получения, участвующие в деле лица не заявляли.

У суда в силу его процессуального положения заинтересованность в результате рассмотрения дела отсутствует.

Поскольку доказательства регистрации соглашения от 30.12.2014 в дело не представлены, оно признается судом незаключенным.

Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство.

В дело доказательство того, что решение о предоставления спорного земельного участка в аренду для жилищного строительства было принято до указанной даты (01.10.2005), лица, участвующие в деле, суду не представили.

При таких обстоятельствах договор от 11.01.2012 №0700002964 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, было установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из указанного следует, что ООО»Капитал-Строй» арендатором участка не стало и не может требовать заключения договора аренды на новый срок.

Отсутствие договора аренды земельного участка, влечет за собой признание возведенных на нем объектов самовольными постройками по этому, самостоятельному основанию.

Действующее законодательство не предоставляет застройщику право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства самовольно возведенных объектов.

При таких обстоятельствах заявленные требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство о назначении экспертизы оставить без удовлетворения

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько