Постановление от 13 февраля 2020 г. по делу № А40-188754/2019

816/2020-37028(2)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-1534/2020

Дело № А40-188754/19
г. Москва
13 февраля 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2020 года Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2020 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Яковлевой Л.Г., судей: Лепихина Д.Е., Суминой О.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АЛЬФА-М" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2019. по делу № А40-188754/19

принятое судьей Уточкиным И.Н., по заявлению ООО "АЛЬФА-М" к Управлению Росреестра по г. Москве третье лицо: АО Фирма «БукСейл»

о признании незаконным уведомления от 01.07.2019 г. № 77/009/273/2019-788 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды

при участии: от заявителя: Кожуховский Ю.В. по дов. от 27.12.2019, Запольская К.С. по

дов. от 05.08.2019;

от заинтересованного Петрова Т.А. по дов. от 30.12.2019; лица: от третьего лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "АЛЬФА-М" (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (ответчик, Управление) о признании незаконным уведомления от 01.07.2019 г. № 77/009/273/2019-788 об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды.

Решением от 03.12.2019 Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.


Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Согласно материалам дела, 20.04.2018 между ООО «Альфа-М» (арендатор) и АО Фирма «Буксэйл» (арендодатель) был заключен договор аренды № АМ-661-07/2018, в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, проезд Ольминского, д.3А, стр.3 для торговли в качестве универсама.

26.02.2019 ООО «Альфа-М» было получено Решение об отказе в предоставлении государственной услуги № 23-01-17-76-П/Р «Лицензирование розничной продажи алкогольной продукции» для магазина, расположенного по адресу: Москва, проезд Ольминского, д.3А, стр.3), что является безусловным основанием для расторжения договора аренды № АМ-661-07/2018.

04.03.2019 арендатором арендодателю направлено уведомление о расторжении договора телеграммой в адрес: 143912, МО, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов, вл.11, стр.18., которая в соответствии с ответом почтовой организации от 05.03.2019 не была получена АО Фирмой «Буксэйл» в связи с отсутствием по указанному адресу. 04.03.2019 арендодателю было направлено уведомление о расторжении договора письмом с почтовым идентификатором 45400731676919, которое в настоящий момент не получено.

11.03.2019 арендатором арендодателю было направлено уведомление о явке для передачи помещения телеграммой, которая в соответствии с ответом почтовой организации от 12.03.2019 не была получена АО Фирмой «Буксэйл» в связи с отсутствием по указанному адресу. В связи с изложенными обстоятельствами 18.03.2019 ООО «Альфа-М» был составлен односторонний акт приёма-передачи нежилого помещения, в соответствии с положениями п. 2.6.4. Договора аренды, который имеет силу двусторонне подписанного документа.

21.03.2019 ООО «Альфа-М» было подано заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 77/009/273/2019-788.

01.07.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве было вынесено решение № 77/009/273/2019-788 об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

Не согласившись с оспариваемым отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, ввиду следующего.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.


Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ отказ арендатора от договора является односторонней сделкой.

При этом к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).

Досрочное расторжение аренды согласно ст. 450 ГК РФ возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Согласно ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Закона о недвижимости государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр.

В соответствии со ст. 51 Закона о недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как верно установлено судом первой инстанции, 21.03.2019 ООО «АЛЬФА-М» в лице представителя по доверенности Бадамшина С.Н. через МФЦ Района Алексеевский обратилось в Управление с заявлением № 77/009/273/2019-788 от 21.03.2019 о прекращении аренды в отношении объекта недвижимости площадью 150, 8 кв.м, с кадастровым номером 77:02:0022013:2990, расположенного по адресу: город Москва, пр-д Ольминского, д. 3А, стр. 3.

При этом на государственную регистрацию прекращения аренды с заявлением № 77/009/273/2019-788 от 21.03.2019 представлены следующие документы, что подтверждается описью от 21.03.2019: Заявление № 77/009/273/2019-788 от 21.03.2019;


Доверенность от 18.08.2017 № 3637080; Доверенность от 25.08.2016 № 3122836; Акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 18.03.2019 (3 подлинных экземпляра); Письмо от 04.03.2019 ООО «АЛЬФА-М»; Решение об отказе в предоставлении госуслуги от 26.02.2019 № 23-01-17-76-П7Р; Опись отправленных документов от 04.03.2019, Почта России; Кассовый чек от 04.03.2019; Отслеживание посылки от 19.03.2019; Телеграмма от 04.03.2019; Письмо от 04.03.2019; Письмо от 11.03.2019; Опись отправленных документов от 11.03.2019, Почта России; Кассовый чек об отправке от 11.03.2019; Отслеживание посылки от 19.03.2019; Телеграмма от 11.03.2019; Письмо от 12.03.2019; Выписка из ЕГРЮЛ от 19.03.2019; Опись принятых документов от 21.03.2019.

По итогам проведенной правовой экспертизы, предусмотренной нормами п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости, представленных на государственную регистрацию прав документов 01.04.2019 государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственной регистрации, что подтверждается уведомлением Управления № 77/009/273/2019-788 от 01.04.2019 на срок до 01.07.2019.

В уведомлении о приостановлении указаны причины, препятствующие проведению государственной регистрации ввиду наличия предусмотренных ст. 26 Закона о недвижимости оснований.

Уведомлением о приостановлении Управление сообщило ООО «АЛЬФА-М» о том, что внесение в ЕГРН записи о государственной регистрации прекращения договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды.

Согласно сведениям ЕГРН, Договор аренды нежилого помещения от 20.04.2018 № АМ-661-07/2018 между ЗАО Фирма «БУК СЭЙЛ» (арендодатель) и ООО «АЛЬФА- М» (арендатор) заключен сроком на 7 лет с даты государственной регистрации. Договор аренды нежилого помещения от 20.04.2018 № АМ-661-07/2018 зарегистрирован в ЕГРН 12.12.2018 за № 77:02:0022013:2990-77/009/2018-1,2 (запись ЕГРН № 77/009/279/2018-727).

Таким образом, на момент подачи заявления о расторжении договора аренды, срок аренды (до 12.12.2025 года) не истек.

Согласно представленным уведомлениям о расторжении договора аренды, направленным в адрес Арендодателя, Арендатор уведомляет о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке в связи с отказом выдачи Арендатору компетентными органами лицензии на розничную продажу алкогольной продукции.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества представляются в порядке, указанном в пункте 2 части 3 статьи 21 Закона, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Закона о регистрации.

Вместе с тем в нарушение указанной нормы Закона на государственную регистрацию представлены ксерокопии документов.

При этом документы, подтверждающие получение арендодателем уведомления о расторжении договора аренды, в Управление не представлены.

22.04.2019, 25.04.2019, 21.05.2019 ООО «АЛЬФА-М» обратилось в

Управление с заявлениями № 77/009/273/2019-1371, № 77/009/273/2019-1449, № 77-009-273/2019-1618 соответственно о принятии дополнительных документов.

Вместе с тем, ввиду неустранения причин, препятствующих государственной регистрации, 01.07.2019 на основании ст. 27 Закона о недвижимости государственным


регистратором принято решение об отказе по внесению в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

Срок договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 МАМ-661-07/2018 в соответствии с п. 5.1 данного договора составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве, то есть с 12.12.2018.

Кроме того, в данном договоре в п. 5.3 указано, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

У ООО «АЛЬФА-М» как у арендатора право одностороннего расторжения договора отсутствовало ввиду п. 5.5 договора аренды, согласно которому арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив об этом арендодателя в срок, не менее чем за один календарный месяц; указанный срок начинает исчисляться со дня получения арендодателем соответствующего уведомления.

Между тем, факт получения указанных уведомлений арендодателем в лице АО Фирмы «БУК СЭЙЛ» документами, представленными на государственную регистрацию, заявителем в лице ООО «АЛЬФА-М» не подтвержден, что также свидетельствует о законности действий Управления.

Учитывая, что срок действия договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 № АМ-661-07/2018 не истек и не утратил силу в соответствии с нормами ст. 425, п. 1 ст. 610 ГКР, договор аренды является действующим.

Необходимо отметить, что между контрагентами по данному договору имеют место правопритязания, таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что спор о праве не может быть разрешен судом в рамках гл. 24 АПК РФ. Так, апелляционным судом установлено, что в рамках дела № А40-202543/19 рассматривается спор между заявителем и АО Фирмы «БУК СЭЙЛ» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.04.2018 МАМ-661-07/2018. Учитывая изложенное, избранный ООО «АЛЬФА-М» способ защиты права не является надлежащим.

Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРН в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 № 943 (Порядок).

Согласно п. 99 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости).

Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременения объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, пришел к правильному выводу, что оспариваемое уведомление Управления Росреестра по


Москве является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, не подлежит отмене.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 03.12.2019. по делу № А40-188754/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Л.Г. Яковлева

Судьи: Д.Е. Лепихин

О.С. Сумина