Решение от 22 марта 2024 г. по делу № А40-206097/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-206097/22-176-1655
22 марта 2024 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 22 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2024 года


Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: ООО «Альтивия»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Москвы, ГКУ УПТ

об установлении размера возмещения за изымаемое имущество

с участием: от истца - ФИО2 по дов. от 11.12.2023;

от ответчика - ФИО3 по дов. от 30.01.2024;

от ГКУ УПТ - ФИО4 по дов. от 18.12.2023;

от Правительство Москвы - ФИО2 по дов. от 22.02.2024;



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции об изъятии у ООО «Альтивия» (далее по тексту также - ответчик) для нужд города Москвы нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенный по адресу: <...> вл.25, стр.2, с установлением суммы возмещения в соответствии с отчетом ООО «КОМПАС» от 25.02.2022 № 04-0222 в размере 18.351.814 рублей 00 копеек.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ГКУ УПТ.

Решением от 06.10.2022 по делу № А40-126727/22-176-1009 Арбитражный суд города Москвы изъял у АО «Альтивия» для нужд города Москвы нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенный по адресу: <...> вл.25, стр.2, с установлением суммы возмещения в соответствии с отчетом ООО «КОМПАС» от 25.02.2022 № 04-0222 в размере 18.351.814 рублей 00 копеек, а также порядка и условий возмещения.

Определением от 23.09.2022 по делу № А40-126727/22-176-1009 в отдельное производство выделено исковое требование Департамента городского имущества города Москвы о размере возмещения за изымаемое для нужд города Москвы у ООО «Альтивия» нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенный по адресу: <...> вл.25, стр.2.

При рассмотрении выделенного требования о размере возмещения за изымаемое имущество, истец указал на то, что установленный решением от 06.10.2022 по делу № А40-126727/22-176-1009 размер возмещения за изымаемое имущество является достаточным для покрытия возникших у ответчика всех убытков, причиненных ему изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, ходатайствовал об установлении суммы возмещения за изъятый объект недвижимости исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Третьи лица поддержали позицию истца.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению с учетом выводов заключения эксперта ООО «ЭСЭМ-Консалт» ФИО5 от 01.02.2024 № 2024/02/01-СЗ по делу.

Порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован положениями ст.ст.279-282 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.49, 56 Земельного кодекса РФ, ст.32 Жилищного кодекса РФ.

Статьей 7.4. Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ст.8 Закона г.Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе, законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 6 ст.279 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.282 Гражданского кодекса РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст.49). Применительно к порядку выкупа у собственника и правам собственника ст.55 Земельного кодекса РФ отсылает к гражданскому законодательству.

Таким образом, указанные нормы прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного права. При этом правообладатель имеет право на компенсацию, размер которой в случае спора определяется судом.

Решением от 06.10.2022 по делу № А40-126727/22-176-1009 Арбитражный суд города Москвы изъял у АО «Альтивия» для нужд города Москвы нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенный по адресу: <...> вл.25, стр.2, с установлением суммы возмещения в соответствии с отчетом ООО «КОМПАС» от 25.02.2022 № 04-0222 в размере 18.351.814 рублей 00 копеек, а также порядка и условий возмещения.

Согласно ч.ч.10 и 12 ст.10 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ в случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом. При этом размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению.

В случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет. Наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество.

Как следует из указанного судебного акта, размер возмещения не определен окончательно в связи с наличием спора о размере возмещения, который подлежит рассмотрению в рамках данного дела.

В связи с наличием разногласий в части размера возмещения в рамках рассмотрения дела судом определением от 19.12.2022 по ходатайству ответчика назначена судебная независимая оценочная экспертиза для определения выкупной цены (с включением в нее отдельно рыночной стоимости объекта недвижимости, всех убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду) объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенного по адресу: <...> вл.25, стр.2, на момент рассмотрения спора – 19.12.2022.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ПГС» ФИО6

Согласно экспертному заключению ООО «ПГС» ФИО6 № ССТЭ/493-22 по делу выкупная цена нежилого помещения с включением в нее всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составила 71.361.400 рублей 00 копеек, в том числе: нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>: 4.814.000 рублей 00 копеек; земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенного по адресу: <...> вл.25, стр.2: 38.441.000 рублей 00 копеек; размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 27.106.400 рублей 00 копеек.

Впоследствии, 10.07.2023 экспертом ООО «ПГС» ФИО6 в материалы дела представлены письменные пояснения, в которых эксперт пояснил, что в связи с поступившими 07.07.2023 от ответчика в адрес экспертного учреждения по электронной почте письменными замечаниями к подготовленной экспертизе, он скорректировал ранее представленные суду выводы относительно выкупной цены изымаемых объектов недвижимости, в результате чего выкупная цена (с включением в нее отдельно рыночной стоимости объекта недвижимости, всех убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду) изымаемых объектов недвижимости на момент рассмотрения спора – 19.12.2022 составила 100.753.800 рублей 00 копеек, в том числе: нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, - 10.600.000 рублей 00 копеек; земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенного по адресу: <...> вл.25, стр.2, - 62.047.400 рублей 00 копеек и размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду – 28.106.400 рублей 00 копеек.

Департаментом городского имущества города Москвы, Правительством Москвы и ГКУ УПТ в рамках рассмотрения дела заявлены ходатайства о проведении повторной судебной оценочной экспертизы по тому же вопросу, поскольку при оценке земельного участка и строения, расположенного не нем, эксперт в нарушение п.п.5 и 10 ФСО 5 «Подходы и методы оценки» и п.22 ФСО 7 «Оценка недвижимости» подобрал несопоставимые аналоги не схожие по характеристикам, местоположению, виду разрешенного использования, функционального назначения объектов, а также неверно применил корректировку на местоположение, что существенно повлияло на итоговую стоимость объектов.

В связи с наличием разногласий в части размера возмещения в рамках рассмотрения дела судом определением от 19.12.2023 по ходатайству Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и ГКУ УПТ назначена повторная судебная независимая оценочная экспертиза для определения выкупной цены (с включением в нее отдельно рыночной стоимости объекта недвижимости, всех убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду) объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенного по адресу: <...> вл.25, стр.2, на момент рассмотрения спора – 19.12.2022.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЭСЭМ-Консалт» ФИО5

Согласно экспертному заключению ОО «ЭСЭМ-Консалт» ФИО5 от 01.02.2024 № 2024/02/01-СЗ по делу выкупная цена нежилого помещения с включением в нее всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составила 94.801.400 рублей 00 копеек, в том числе: рыночная стоимость спорного нежилого здания площадью 297,2 кв.м, составила 4.612.900 рублей 00 копеек, рыночная стоимость спорного земельного участка площадью 638 кв.м, составила 64.460.000 рублей 00 копеек, размер убытков составил 25.728.500 рублей 00 копеек.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие стороны с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

Таким образом, в ходе проведенной по делу оценочной экспертизы был установлен объективный размер возмещения, включающий в себя действительную рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения, а также убытки, возникающие в связи с его изъятием. Заключение эксперта соответствует установленным требованиям, является достоверным и отражает реальную стоимость объекта оценки.

Между тем согласно выводам эксперта, содержащимся на странице 102 экспертного заключения, последний определил размер упущенной выгоды в размере 25.676.100 рублей 00 копеек в объеме стоимости совокупного денежного потока с учетом представленного ответчиком в материалы дела договора аренды нежилого помещения от 01.08.2022 № 08-22.

Согласно п.5 ч.8 ст.56.8 Земельного кодекса РФ при определении размера возмещения не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Ответчик был надлежащим образом уведомлен о принятом решении об изъятии, посредством направления ему проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества и отчета об оценке и получения данных документов 11.04.2022.

Согласно выводам эксперта, содержащимся в экспертном заключении, данный договор аренды нежилого помещения от 01.08.2022 № 08-22, заключенный правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, повлек за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

При таких обстоятельствах на основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта путем возмещения истцу убытков в виде выкупной цены с включением в нее рыночной стоимости нежилого помещения, всех убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду в размере 69.125.300 рублей 00 копеек.

Таким образом, с учетом уже присужденной ответчику решением от 06.10.2022 по делу № А40-126727/22-176-1009 первоначальной выплаты в размере 18.351.814 рублей 00 копеек, размер окончательной доплаты за изымаемое недвижимое имущество по рассматриваемому делу составляет 50.773.486 рублей 00 копеек.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.9, 64, 65, 70, 71, 110, 123, 124, 156, 167-171, 174, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Установить АО «Альтивия» (ОГРН <***>) размер компенсации за изымаемые для нужд города Москвы объекты недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0004004:1072 площадью 297,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004004:103 площадью 638 кв.м, расположенный по адресу: <...> вл.25, стр.2, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2022 по делу № А40-126727/22-176-1009 и в соответствии с заключением эксперта ООО «ЭСЭМ-Консалт» ФИО5 от 01.02.2024 № 2024/02/01-СЗ в размере 50.773.486 рублей 00 копеек.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу АО «Альтивия» (ОГРН <***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 32.500 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Д.С. Рыбин