Решение от 21 июня 2023 г. по делу № А40-94872/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-94872/23-125-259
г. Москва
21 июня 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 21 июня 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Самодурова К. С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОКТЯБРЬСКАЯ" (115054, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ, КОСМОДАМИАНСКАЯ НАБ., Д. 52, СТР. 1, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. I, К. 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании при участии представителей

от истца: ФИО1 по дов от 24.04.2023г., дип от 30.06.2022г. от ответчика: ФИО2 по дов от 22.12.2022, дип от 08.07.2019г.

У С Т А Н О В И Л:

ООО«Специализированный застройщик «Октябрьская» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании за ООО «Специализированный застройщик «Октябрьская» права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024003:1424, общей площадью 4 663 кв.м., расположенного по адресу: <...>, от 20.01.2021 г. № И-02-002062 за первый год срока аренды в размере 159 055 400, 00 рублей, без учета процентов за предоставление рассрочки, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000, 00 рублей; об обязании Ответчика произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды от 20.01.2021 г. № И-02-002062, за первый год срока аренды земельного участка, в том числе в части платежей по рассрочке, с учетом ранее произведенных платежей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000, 00 рублей.

Согласно п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда


Российской Федерации от 20.12.06 г. N 65, если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Протокольным определением судом в порядке ст. ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом отсутствия возражений сторон, завершено предварительное заседание и открыто судебное заседание суда первой инстанции.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению. Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 77:02:0024003:1424, общей площадью 4 663 кв.м., расположенным по адресу: <...>, на основании Договора аренды, зарегистрированного в ЕГРН за № 77:02:0024003:1424-77/051/2021-5, дата регистрации 19.03.2021 г.

На момент заключения Договора аренды кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 30.10.2019 г., составляла 306 584 556, 05 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2021 г. № КУВИ-002/2021-161311392.

Из указанной кадастровой стоимости ответчиком была рассчитана арендная плата за первый год срока аренды, исходя из ставки арендной платы 81,5 % (п. 1.3, п. 1.4.1 Приложения № 2 к Договору аренды), определенной в соответствии с п. 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Размер арендной платы за первый год срока аренды, определенный в соответствии с приведенной кадастровой стоимостью и ставкой, составил 249 866 413, 18 рублей, что прямо следует из п. 4.8 Договора аренды, пп. 1.4.1 Приложения № 2 к Договору аренды. Оплата арендной платы за первый год срока аренды осуществляется в рассрочку, сроком на 3 года (п. 4.8.1 Договора аренды).

Реализуя свое законное право, считая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024003:1424, определенную по состоянию на 30.10.2019 г., завышенной, истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Датой подачи административного искового заявления постановлено считать 16.12.2021 г.

25.10.2022 г. Московским городским судом по делу № 3а-589/2022 вынесено решение об установлении кадастровой стоимости участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.10.2019 г., в размере 195 160 000, 00 рублей.

Указанное решение оставлено без изменений апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12.01.2023 г. и вступило в законную силу.

07.02.2023 г. установленная судом стоимость участка внесена в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2023-57245325 от 08.03.2023 г.

17.03.2023 г. истец обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы за первый год срока аренды с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера установленной судом


кадастровой стоимости участка в размере рыночной, а также с просьбой предоставить измененный график платежей и произвести зачет фактической переплаты в счет будущих платежей по Договору аренды.

Ответным письмом от 07.04.2023 г. № ДГИ-Э-33915/23-1 арендодатель отказал в перерасчете размера арендной платы, ссылаясь на ее государственную регулируемость и отсутствие оснований для испрашиваемого перерасчета.

Полагая, что оснований для отказа в перерасчете арендной платы у ответчика не имелось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как указано в п. 12 ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 3, 5 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Пунктами 2 и 5 ст. 20 указанного закона предусмотрено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п. 1 ст. 20 Закона о землепользовании в г. Москве, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответчик со ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены ряд основополагающих принципов при определении размера арендной платы.

Одним из таких принципов, исходя из которого определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип - экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного


регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Истец, являющийся арендатором, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из такового определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.

Вместе с тем внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно ч. 4 ст. 20 ФЗ № 237, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января, хода, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ № 237.

Пунктом 4 ст. 6 ФЗ № 269-ФЗ предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 ФЗ № 237 применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

При этом в п. 3.4- Договора аренды указано: «Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор. В случае принятия таких актов, исчисление и уплата Арендатором


арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной пл1йи ...кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор».

Кроме того, согласно разъяснениям к п. 1.4. «в случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя».

Принимая во внимание, что дата, по состоянию на которую была определена оспоренная истцом кадастровая стоимость, приходится на 30.10.2019 г., а датой обращения истца с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, согласно решению Московского городского суда от 25.10.2022 г., постановлено считать 16.12.2021 г., датой, начиная с которой для целей определения арендных платежей подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной, – 01.01.2021 г.

Установление размера арендной платы за первый год аренды земельного участка исходя из завышенной кадастровой стоимости, является нарушением принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, а отказ ответчика от применения кадастровой стоимости, установленной решением Московского городского суда от 25.10.2022 г., свидетельствует о нарушении п. 4 ст. 20 ФЗ № 237-ФЗ.

Таким образом, арендная плата за первый год аренды земельного участка, определяемая с применением ставки 81,5 %, установленной в соответствии п. 3.2.1. Постановления Правительства № 273-ПП, а также исходя из утвержденной решением Московского городского суда от 25.10.2022 г. кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.10.2019 г. в размере 195 160 000, 00 рублей, должна составлять, сумму в размере 159 055 400, 00 рублей.

Поскольку, в соответствии с Постановлением Правительства № 273-ПП, размер арендной платы за земельные участки определяется в виде процентной величины от кадастровой стоимости земельного участка, департамент обязан руководствоваться предписанным Постановлением Правительства № 273-ПП размером арендной платы, определяемым от кадастровой стоимости земельного участка, и не вправе применять другой размер арендной платы, в том числе ссылаясь на величину кадастровой стоимости, которая признана завышенной, пересмотрена и изменена в результате оспаривания кадастровой стоимости.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

В силу статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Применение такого способа защиты, как требование о признании за истцом права на оплату арендой платы по договору аренды земельного участка исходя из установленной судом кадастровой стоимости, квалифицируется по способу защиты как иск о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абзац третий статьи 12 ГК РФ), а равно как иск о признании договорного правоотношения существующим в определенном виде (абзац второй статьи 12 ГК РФ).

При этом право истца уплачивать арендную плату исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, установленного решением суда, существует, а законный интерес, за защитой которого обращается истец, заключается в судебном подтверждении данного факта, а также в превентивном пресечении негативных правовых последствий, которые может повлечь для него исчисление


размера арендной платы в большем размере. Что касается перерасчета арендной платы, то данное требование истца правомерно, соответствует нормам закона и условиям договора.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями такого обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства № 273-ПП, изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

В соответствии с п. 3.4. Договора аренды, а также разъяснений, указанных п. 1.4 «Годовая арендная плата» Приложения № 2 к Договору аренды, арендная плата подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости участка и определяется на основании уведомления арендодателя

Иными словами, как законом, так и договором, именно на ответчика возложена обязанность осуществлять как расчет, так и перерасчет арендной платы, а уклонение ответчика от ее исполнения является неправомерным и нарушает права истца.

Тем самым, требование арендатора об обязании произвести перерасчет арендной платы направлено на внесение правовой определенности в отношения сторон, исключающей возникновение в будущем споров о взыскании санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей арендатора, с одной стороны, либо взысканием неосновательного обогащения с арендодателя, с другой, и представляет собой способ реализации права арендатора быть информированным об изменении размера арендной платы, корреспондирующего установленной договором аренды обязанности арендодателя уведомить арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем является надлежащим способом защиты права применительно к рассматриваемой ситуации.

Таким образом, исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина в размере 12 000, 00 рублей, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, ст. ст. 12, 39.7, 65 ЗК РФ, и ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167 – 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОКТЯБРЬСКАЯ" удовлетворить.

Признать за ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОКТЯБРЬСКАЯ" право вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 20.01.2021 г. № И-02002062 (зарегистрирован в ЕГРН за № 77:02:0024003:1424-77/051/2021-5, дата регистрации 19.03.2021 г.), за первый год срока аренды земельного участка в размере 159 055 400 (сто пятьдесят девять миллионов пятьдесят пять тысяч четыреста) рублей 00 копеек, без учета процентов за предоставление рассрочки, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000 (сто девяносто пять миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.


Обязать Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды земельного участка от 20.01.2021 г. № И-02-002062 (зарегистрирован в ЕГРН за № 77:02:0024003:1424-77/051/2021-5, дата регистрации 19.03.2021 г.) за первый год срока аренды земельного участка, в том числе в части платежей по рассрочке, с учетом ранее произведенных платежей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 195 160 000 (сто девяносто пять миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ДГИ г. Москвы за счет бюджета г. Москвы в пользу ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ОКТЯБРЬСКАЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 12 000 (Двенадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: К.С. Самодурова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.03.2023 11:27:00

Кому выдана Самодурова Карина Сергеевна