Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А83-14934/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-14934/2021
8 апреля 2024 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 8 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Евдокимовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухтаровой А.Р., рассмотрев исковое заявление

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент»,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации города Ялта Республики Крым, Государственного казённого учреждения Республики Крым «Крымская республиканская аварийно-спасательная служба «Крым-Спас» Федерального государственного бюджетного учреждения «Санаторий Гурзуфский», Межрегиональной общественной организации «Общества рыболовов-любителей «Гурзуф», ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «Чеховский Домик», Федерального государственного бюджетного учреждения «Детский медицинский центр» Управления делами Президента Российской Федерации,

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности,

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности №03-19/69,

от ответчика – ФИО3, полномочия согласно приказу №3 от 24.08.2022г.,

от третьего лица (МОО «Общества рыболовов-любителей «Гурзуф») – ФИО4, представитель по доверенности №б/н от 25.09.2023г.,

от третьего лица (Администрация г. Ялты РК) – ФИО5, представитель по доверенности №13622/02.1-42 от 29.12.202г.,

иные участники процесса – не явились.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент», и с учетом заявления об уточнении от 20.12.2022 , просит суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, в прибрежной зоне, в районе улицы Чехова, заключенный между Гурзуфским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент» 11.10.2006;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2015 по 30.11.2022 в размере 4467429,59 рублей, пени за период с 11.02.2015 по 19.12.2022 в размере 6100478,03 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2021г. суд принял указанное исковое заявление, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 14.12.2021г. суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству.

Истец во время судебного разбирательства исковые требования поддержал в полном объеме с учетом заявления об уточнении.

Ответчик во время судебного разбирательства возражал против удовлетворения искового заявления, в обоснование своей позиции предоставлял отзывы на исковое заявление.

Третьи лица предоставили письменные пояснения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.

Между Гурзуфским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент» 11 октября 2006 заключен договор аренды земельного участка площадью 0,3500 га (кадастровый номер 0111946800:01:004:0097), расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, в прибрежной зоне, в районе улицы Чехова, зарегистрированный в установленном порядке 5 марта 2009 года за № 04070700006 (далее - Договор).

В связи с ликвидацией органов местного самоуправления Форосского, Симеизского, Ливадийского, Массандровского поселковых советов, Алупкинского и Ялтинского городских советов, имущественные комплексы предприятий, учреждений и исполнительных органов Форосского, Симеизского, Кореизского, Гаспринского, Ливадийского, Массандровского, Гурзуфского поселковых советов и Алупкинского городского совета, правопреемником всех прав и обязанностей по данному Договору является Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, (далее - Департамент).

В соответствии с п. 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,3500 га, классификация угодий земельного участка (в соответствии с «Отчетом о наличии земель и распределению их по собственникам земли, землепользователям, угодьям видам экономической деятельности» - форма 6-зем.), - земли общественного назначения (строка 12.4 шифр 97 формы 6-зем.), по угодьям - «открытые земли без растительного покрова либо с незначительным растительным покровом, каменистые места, галька (графы 67,68 формы 6- зем.)».

Земельный участок предоставлен для строительства Набережной с организацией яхтенного клуба и развитием инфраструктуры (п. 5.1 Договора).

Договор заключен на 25 лет (п.3.1 Договора).

Арендодатель вправе требовать от Арендатора своевременного внесения арендной платы (п. 9.1 Договора). Пунктом 9.4 Договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату.

Разделом 4 Договора стороны определили, что арендная плата устанавливается арендодателем в сумме 82 208,77 грн. в год и вносится Арендатором в течение 30 календарных дней, следующих за последним днем отчетного месяца.

Размер арендной платы пересматривается в случаях: изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, изменения размеров земельного налога; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами; изменения денежной оценки, ставок арендной платы согласно действующему законодательству и принятых решений сессии Гурзуфского поселкового Совета; в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.

На дату подачи настоящего искового заявления Договор не расторгнут и не прекращен, ни одной из сторон не совершены действия, направленные на досрочное расторжение Договора.

Как отмечает истец, ответчик длительное время не производит оплату арендной платы в полном объеме по указанному договору аренды.

В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в адрес ответчика была отправлена претензия №03-19/1153 от 15.04.2021 года, которая оставлена без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, изучив позиции истца, ответчика, третьих лиц, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

Во исполнение требований Устава города Ялта, Ялтинским городским советом 1-го созыва было принято решение от 28 ноября 2014 года №131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты».

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением от 17 сентября 2015 года № 11 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета, вменено обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта в области имущественных и земельных отношений (п.2.6. Положения), администрирование в установленном законодательством порядке неналоговых доходов, в том числе от использования имущества и земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности городского округа Ялта Республики Крым (п. 2.5. Положения), обращение в судебные органы в случае нарушения законодательства в части распоряжения и использования муниципальной собственности, участие в судах в качестве истца и ответчика, третьего лица (п.4.9 Положения).

Таким образом, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты наделен необходимыми процессуальными правами, в том числе, правом предъявления иска в пользу муниципального образования городской округ Ялта по вопросам землепользования.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым является надлежащим истцом по данному делу.

В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер – Земельный участок был предоставлен для строительства Набережной с организацией яхтенного клуба и развитием инфраструктуры.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

На основании Договора аренды от 11 октября 2006 г. ранее образованный земельный участок 0111946800:01:004:0097, площадью 3500 кв.м., по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, в прибрежной зоне, в районе улицы Чехова, был поставлен на кадастровый учет за К/Н 90:25:030104:354.

Без согласования с ООО «Таурус Девелопмент» Истец выделил из площади земельного участка K/H 90:25:030104:354 и передал в собственность, аренду иным физическим и юридическим лицам земельные участки: К/Н 90:25:030104:629; 90:25:030104:380, 90:25:030104:379, 90:25:030104:381, 90:25:030104:467 90:25:030104:376, 90:25:030104:397, 90:25:030104:401, 90:25:030104:399, 90:25:030104:375, 90:25:030104:404, 90:25:030104:405, 90:25:030104:400, 90:25:030104:403, 90:25:030104:402.

В результате действий Истца, размер земельного участка К/Н 90:25:030104:354 сократился, а его использование для целей, предусмотренных договором аренды стало невозможным.

В случае, если препятствия к строительству и использованию участка по прямому назначению вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Аналогичный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 по делу N А83-20325/2017, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2018 по делу N А48-5182/2016, в рамках которого Определением Верховного Суда РФ от 16.08.2018 N 310-ЭС18-11835 отказано в передаче дела N А48-5182/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Обстоятельства настоящего дело достоверно свидетельствуют, что земельный участок на протяжении длительного времени (спорный период) ответчиком не использовался, доказательств обратного истцом не представлено.

Ответчик во время судебного разбирательства пояснил, что в действительности не приступал к освоению земельного участка, не использовал его ввиду наличия ряда споров, что также подтверждается судебной землеустроительной экспертизой, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Городской центр судебной экспертизы» ФИО6, согласно которой:

- границы земельного участка К/Н 90:25:030104:354 пересекаются, сформированными после 2014 года, земельными участками К/Н 90:25:030104:3165, К/Н 90:25:030104:3165, К/Н 90:25:030104:629, К/Н 90:25:030104:3202, К/Н 90:25:030104:3176.

- на момент проведения исследования ООО «Таурус Девелопмент» с учетом объектов капитального строительства третьих лиц и формированием земельных участков, имеющих наложение, свободная от застройки и от прав третьих лиц площадь земельного участка с какдастровым номером 90:25:030104:354 составляет 998 кв.метров. Данная свободная площадь расположена между строениями и береговой линией Черного моря и не обеспечена доступом к землям или земельным участкам общего пользования, как это предусмотрено частью 6 статьи 22 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

- ООО «Таурус Девелопмент» не может использовать никакую площадь земельного участка 90:25:030104:354 в соответствии с целями, установленными договором аренды от 11.10.2006 года под строительство набережной с организацией яхтенного клуба и развитием инфраструктуры.

Таким образом, установленные экспертом обстоятельства подтверждают факт нарушения Истцом условий договора аренды от 11.10.2006 г., что сделало невозможным для ООО «Таурус Девелопмент» использовать указанный земельный участок для целей, предусмотренных договором.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени.

Относительно требований истца о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, в прибрежной зоне, в районе улицы Чехова, суд отмечает следующее.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком закреплены в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:

- взаимному согласию сторон;

- решением суда по требованию одной из сторон в результате невыполнения одной из сторон обязанностей, предусмотренных договором и в результате случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также по другим основаниям, определенным законом.

Как было указано судом выше, Истец выделил из площади земельного участка K/H 90:25:030104:354 и передал в собственность, аренду иным физическим и юридическим лицам земельные участки: К/Н 90:25:030104:629; 90:25:030104:380, 90:25:030104:379, 90:25:030104:381, 90:25:030104:467 90:25:030104:376, 90:25:030104:397, 90:25:030104:401, 90:25:030104:399, 90:25:030104:375, 90:25:030104:404, 90:25:030104:405, 90:25:030104:400, 90:25:030104:403, 90:25:030104:402.

Вместе с тем, как было отмечено судом выше, согласно судебной землеустроительной экспертизе, ООО «Таурус Девелопмент» не может использовать никакую площадь земельного участка 90:25:030104:354 в соответствии с целями, установленными договором аренды от 11.10.2006 года под строительство набережной с организацией яхтенного клуба и развитием инфраструктуры.

Таким образом, из системного анализа вышеизложенного, суд приходит к выводу, что вышеуказанный договор должен быть расторгнут.

Учитывая вышеизложенное, требования истца о расторжении договора подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

1. Исковое заявление – удовлетворить частично.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, в прибрежной зоне, в районе улицы Чехова, заключенный между Гурзуфским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент» 11.10.2006г.

3. В удовлетворении другой части искового заявления - отказать.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Таурус Девелопмент» в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья Е.А. Евдокимова