Решение от 16 октября 2025 г. по делу № А24-3479/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3479/2025
г. Петропавловск-Камчатский
17 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 17 октября 2025 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи М.В. Карпачева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А.Филипповой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Управления имущественных и земельных отношений

администрации Петропавловск-Камчатского городского округа –

муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН

1024101028291)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Горизонт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо временный управляющий ООО «Новый горизонт» Эйтингон

Дмитрий Юрьевич

об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 41:01:0010114:727, 41:01:0010114:728, 41:01:0010114:738, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:520, путем продажи с публичных торгов

при участии: от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 11.03.2025

№ 08-2025 (сроком до 31.12.2025), диплом ВСГ № 3152681; от ответчика: не явились; от третьего лица: ФИО2 – паспорт,

установил:

Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Горизонт» (далее – ответчик, Общество, ООО «Новый Горизонт») об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 41:01:0010114:727, 41:01:0010114:728, 41:01:0010114:738, адрес

(местонахождение) объекта: <...> расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:520, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования заявлены со ссылками на положения статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 39.6, 39.8, 39.14-39.17, Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек.

Общество явку своего представителя в предварительное судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного заседаний извещено надлежащим образом.

В предварительном судебном заседании представитель Управления поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях, приобщенных судом к материалам дела.

ФИО2 высказал свою правовую позицию по делу. Дал дополнительные пояснения.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, за ООО «Новый Горизонт» зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 41:01:0010114:727, 41:01:0010114:728, 41:01:0010114:738, расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:520 по адресу: <...>.

17.02.2022 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (Арендодатель) и ООО «Новый Горизонт» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 17/22.

По условиям данного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010114:520, площадью 0,5726 га, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): Камчатский край, г. Петропавловск- Камчатский, ул. Вулканная, вид разрешенного использования: земельные участки объектов инженерной инфраструктуры (электростанции, подстанции, распределительные пункты, трансформаторы, центральные тепловые узлы, водопроводные и канализационные насосные станции, водозаборы, артезианские скважины, водонапорные сооружения, колодцы, локальные сооружения инженерного обеспечения, антенно-мачтовые сооружения, сооружения связи, телевидения, инженерные коммуникации и подобные объекты), фактическое (целевое) использование: для завершения

строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 41:01:0010114:727, 41:01:0010114:728, 41:01:0010114:738.

В силу пункта 1.3 договора на момент заключения настоящего договора Участок, в соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи35 Земельного кодекса Российской Федерации, находится в пользовании у Арендатора с 17 января 2022 года. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Срок настоящего договора исчисляется с даты подписания и установлен на 3 года (пункт 2.2 договора).

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка истек, а строительство спорных объектов недвижимости Обществом не завершено, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от

права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждения объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленного иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 17.02.2022 № 17/22, заключенного ООО «Новый Горизонт» после вступления в силу положений статьи 239.1

ГК РФ.

Из преамбулы договора аренды земельного участка от 17.02.2022 № 17/22 следует,

что он заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3, пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001.

Фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 41:01:0010114:727, 41:01:0010114:728, 41:01:0010114:738 (пункт 1.1 договора).

Из имеющейся в материалах дела выписок из ЕГРН 10.03.2025 следует, что процент готовности объектов незавершенного строительства составляет 95 %.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом было реализовано путем заключения договора аренды земельного участка от 17.02.2022 № 17/22, строительство объектов недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи, с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Действующее земельное законодательство не предусматривает возможности неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства. Возможность однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов направлена на реализацию такого права добросовестными лицами, которые по тем или иным объективным причинам не смогли закончить строительство в установленные сроки, не использовали прежде право на однократное продление договора.

Доказательства завершения строительства спорного объекта, равно как и доказательства того, что нарушение срока строительства объектов было связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, ответчик суду не представил.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения Управления с иском истек, строительство объектов не было завершено, иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, исковые требования заявлены правомерно.

Суд также учитывает, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из материалов дела, судом установлено, что Общество за продлением срока действия договора аренды земельного участка от 17.02.2022 № 17/22 в Управление не обращалось. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При этом, вопреки позиции временного управляющего нахождение ответчика в процедуре наблюдения не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм. В настоящем случае, спорное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами

земельного и гражданского законодательства, являющимися специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Согласно пункту 21 названного Постановления средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение десяти дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

При этом новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Несмотря на то, что в случае введения в отношении собственника земельного участка процедуры банкротства (внешнее управление либо конкурсное производство) реализация принадлежащего несостоятельному должнику имущества осуществляется в рамках дела о банкротстве в установленном специальными нормами упомянутого закона порядке (статья 110), представляется более оправданным исходить из специального характера норм, устанавливающих особенности правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; учитывать, что имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации, призванной обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ носит более выгодный характер для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

Данная позиция согласуется с пунктом 11 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа «Вопросы применения земельного и градостроительного законодательств, разрешение споров, связанных с самовольным строительством», принятых по итогам заседания, состоявшегося 16 - 17.11.2023, утвержденных на заседании Президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 22.12.2023 (с учетом изменений, утвержденных Президиумом суда округа 09.02.2024)).

Суд исходит из того, что суть публичных торгов состоит в том, что государство (уполномоченное им лицо) производит принудительную реализацию имущества частного лица третьим лицам, поэтому условия и порядок проведения подобных торгов нормативно строго урегулированы, в том числе в целях реализации имущества по максимальной цене, а также защиты прав и законных интересов собственника реализуемого имущества и его кредиторов. В настоящем случае ФИО2 не представил доказательств того, что реализация объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу в рамках дела о банкротстве будет более выгодной, чем реализация объекта незавершенного

строительства с публичных торгов, учитывая, что в любом случае торги в рамках дела о банкротстве будут проведены без преимущества покупателя, основанного на пунктом 5 статьи 39.6. ЗК РФ, то есть заведомо со снижением привлекательности предмета торгов для потенциального участника торгов и соответственно по более низкой цене, чем это возможно при проведении торгов органом исполнительной власти с предоставлением права аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

Суд также критически относится к позиции о том, что продажа имущества должника в рамках дела о банкротстве заведомо выгоднее для кредиторов должника, чем продажа по правилам статьи 239.1. ГК РФ, поскольку конкурсная масса до ее распределения не уменьшается за счет преимущественного удовлетворения требования об оплате налога на прибыль.

Конституционным Судом Российской Федерации 31.05.2023 принято постановление № 28-П, которым разрешался вопрос о проверке конституционности статей 248 и 249, пункта 1 статьи 251 и статьи 271 НК РФ, а также пунктов 1 и 3 статьи 5 и пункта 2 статьи 134 Закона о банкротстве.

Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, вытекающих из Постановления № 28-П, требования об уплате налога на прибыль организаций при реализации имущества, составляющего конкурсную массу в деле о банкротстве, подлежат удовлетворению в составе третьей очереди требований кредиторов, включенных в реестр. Конституционный Суд Российской Федерации счел возможным установить именно такой порядок применения оспариваемых положений как компромиссный между противоположными по последствиям для тех или иных видов и очередей кредиторов вариантами, используемыми в судебной практике.

При этом для отнесения налога на прибыль организаций при реализации имущества, составляющего конкурсную массу в деле о банкротстве, к третьей очереди требований кредиторов, включенных в реестр, не имеет значения каким образом была произведена такая реализация имущества должника - в порядке, предусмотренном статьей 239.1. ГК РФ, либо в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, учитывая, что и в том и в другом случае собственник имущества, является лицом, в отношении которого введена процедура конкурсного производства с применением соответствующих ограничений и последствий.

Из вышеизложенного следует, что суд не усматривает неблагоприятных последствий для Общества и кредиторов ООО «Новый Горизонт» в случае удовлетворения требований из денежных средств от реализации объектов незавершенного строительства на публичных торгах.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что материалы дела также не содержат доказательств наличия обстоятельств, препятствующих реализации имущества путем продажи с публичных торгов.

Наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что продажа спорного имущества на основании статьи 239.1 ГК РФ направлена на причинение вреда ответчику, либо его кредиторам, из материалов дела суд не усматривает.

Принимая во внимание все обстоятельства в совокупности, поскольку срок договора аренды истек, а доказательств завершения строительства ответчиком не представлено, требование Управления об изъятии спорного имущества и его реализации путем продажи с публичных торгов является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой

в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче иных исковых заявлений

неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, составляет 50 000 рублей.

На основании вышеизложенного государственная пошлина в размере 50 000 рублей подлежит взысканию с ООО «Новый Горизонт» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью ««Новый Горизонт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 41:01:0010114:727, 41:01:0010114:728, 41:01:0010114:738, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенные на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010114:520, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной «Новый Горизонт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.В. Карпачев