Решение от 2 апреля 2018 г. по делу № А78-18834/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-18834/2017
г. Чита
02 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2018 года

Решение изготовлено в полном объёме 02 апреля 2018 года

Судья Арбитражного суда Забайкальского края Н.Ю. Шеретеко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сапсан» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца – не было;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 16.10.2017г.

В судебном заседании суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сапсан» обратилось с требованием к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении краткосрочного договора аренды нежилого помещения №17/1 от 21.07.2017г. в связи с невозможностью использовать арендованное помещение по целевому назначению с даты фактического освобождения арендатором помещения 11.10.2017г. на основании ст.450,612,620 Гражданского кодекса РФ.

В порядке с.49 АПК РФ истец уточнил требования по иску и заявил о расторжении краткосрочного договора аренды нежилого помещения №17/1 от 21.07.2017г. в связи с отсутствием возможности использовать помещение по назначению.

Истец извещен о времени судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Судебное заседание проводится в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

По заявлению истца 21.07.2017г. между ООО «Сапсан» и ИП ФИО2 заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения №17/1. По акту приема-передачи в аренду ответчик передал, а истец принял нежилое помещение площадью 330,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> «г», цокольный этаж. Помещение предоставлено арендатору для организации и эксплуатации объекта общественного питания на срок по 30.06.2018г. Ответчик предоставил в пользование истцу помещение в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению, Арендатор не имеет возможности использовать помещение по назначению, поскольку качество воды не соответствует санитарно-химическим показателям, что подтверждено заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае от 20.10.2017г.; банкетный зал был залит канализационными водами, так как при полной загрузке насос для откачки канализации не откачивает воду в полном объеме. В связи с чем общество несет убытки при расторжении договоров возмездного оказания услуг по проведению банкетов по вине ресторана. 06.10.2017г. в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора и соглашение о досрочном расторжении договора аренды, акт приема-передачи помещения. Арендодатель уклоняется от приема-передачи помещения и получения ключей. Таким образом, переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. На основании ст.612,620 ГК РФ арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

В отзыве на иск ответчик иск не признал, пояснив, что 21.07.2017г между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Сапсан» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 17/1. В соответствии с условиями договора помещение предоставлялось арендатору для организации и эксплуатации объекта общественного питания. Стороны достигли соглашения, что арендатор за свой счет выполнит работы, необходимые для изменения назначения помещения с торгового на помещение общественного питания, данные расходы возмещению арендодателем не полежат, арендатор обязан использовать имеющиеся в помещении трубопроводы, оборудование и коммуникации в целях, для которых они предназначены, за свой счет содержать их в чистоте и исправном состоянии, обеспечить доступ к ним в целях надлежащего контроля и устранения неисправностей, осуществлять производственно-санитарный, технический надзор за состоянием общего имущества, инженерных и иных коммуникаций в помещении здания, произвести монтаж жироуловителей, (в количестве и с характеристиками, установленными действующими СанПиНами), проводить обслуживание и вести контроль за их эксплуатацией, осуществлять утилизацию жировых отходов, арендатор обязан своевременно устранять недостатки, обеспечивать и осуществлять контроль бесперебойной эксплуатации вентиляционной системы и её текущего обслуживания. В соответствии с п.5.29 договора аренды арендатор обязан немедленно информировать арендодателя о любых повреждениях, аварии, разрушениях или событии, нанесшем (или грозящим нанести) ущерб помещению, зданию, коммуникациям, сетям и другому оборудованию, расположенному в здании и прилегающей территории. В период с июля 2017 года по октябрь 2017 года от истца в адрес ответчика не поступало каких-либо претензий по вопросу эксплуатации переданного в аренду помещения, имущества, в том числе некачественной воды, посторонних запахов или неисправных систем канализации и вентиляции. В данном случае проблемы с системой канализации возникли из-за неправильной эксплуатации истцом системы жироуловителей, вопрос непригодности воды в пищу не соответствует информации, полученной от ресурсоснабжающей организации и исследованиям, проведенным ответчиком с привлечением третьих лиц. 11.10.2017г. ответчиком было получено уведомление истца о досрочном прекращении договора аренды с 18.10.2017г, которое ответчиком рассмотрено и предложено произвести совместное обследование арендованного помещения в целях установления причин, препятствующих эксплуатации помещения по назначению, на которое истец не явился. 26.10.2017г сторонами был произведен совместный осмотр помещения. ООО «Сапсан» были предъявлены претензии по поводу канализации и качества воды, представлено заключение от 08.10.2017 и протокол испытаний от 20.10.2017. Ответчиком незамедлительно были произведены консультации по вопросу работоспособности систем канализации и качества воды. В адрес истца направлена претензия о необходимости проведения санитарно-гигиенических мероприятий в помещении, а так же предложение по урегулированию разногласий от 05.11.2017г, которые остались без ответа. В настоящее время помещение занимает арендатор ООО «Сапсан», арендодателю помещение не передавалось, арендная плата не оплачена.

В судебном заседании ответчик поддержал ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица – Открытого акционерного общества «Российские железные дороги», которое осуществляет поставку холодной воды по договору холодного водоснабжения.

Ходатайство ответчика судом оставлено без удовлетворения, поскольку в порядке ст.51 АПК РФ оснований для привлечения к участию в деле третьего лица- ОАО «Российские железные дороги» не имеется.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

Между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Сапсан» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 21.07.2017 №17/1.

По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 330,5 м2 в торговом доме «Аллея» по адресу: <...>, цокольный этаж, выделенное на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Согласно п.1.3 договора помещение предоставляется арендатору для организация и эксплуатация объекта общественного питания. Стороны достигли соглашения, что арендатор за свой счет выполнит работы, необходимые для изменения назначения помещения с торгового на помещение общественного питания, данные расходы возмещению арендодателем не подлежат.

Срок действия договора установлен с 21.07.2017г по 30.06.2018г (п. 2.1 договора).

По акту приема- передачи от 22.07.2017г арендатор принял в пользование арендованное помещение, указав, что помещение полностью пригодно для его использования в соответствии с условиями договора; все оборудование, системы, устройства находятся в рабочем состоянии.

06.10.2017г. арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора и соглашение о досрочном расторжении договора аренды, поскольку переданное в аренду имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию по назначению, а именно- низкое качество воды, запах канализации в отопительный сезон, что не позволяет использовать указанное помещение по целевому назначению для организации и эксплуатации объекта общественного питания.

В связи с отказом арендодателя от подписания соглашения о расторжении договора аренды истец обратился с данным иском в суд на основании ст.612,620 ГК РФ.

На основании п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст.612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя досрочного расторжения договора.

Согласно ст.620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В обоснование наличия недостатков, препятствующих пользованию арендованным имущество, истец представил протокол испытаний и заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае» №14955/12.1 от 20.10.2017г. о несоответствии качества питьевой воды централизованного водоснабжения, отобранной из распределительной сети, по органолептическим и санитарно-химическим показателям требованиям п.3.5 тапб.4 СанПиН 2.1.4.1074-01 и ГН 2.1.5.1315-03.

Согласно данному заключению отбор проб осуществлялся специалистом заказчика- ООО «Сапсан».

Как следует из материалов дела, отпуск питьевой воды в нежилое помещение по адресу: <...> осуществляется ресурсоснабжающей организацией- ОАО «Российские железные дороги» по договору холодного водоснабжения от 24.04.2017г. №2017/ХВС/62.

Ответчиком в материалы дела представлены протоколы лабораторных исследований ФБУЗ «центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту» №3880 от 21.06.2017г. №8171 от 29.09.2017г., №338 от 29.01.2018г. о соответствии качества питьевой воды на магистральном трубопроводе требованиям СанПиН 2.1.4.1074-01.

Согласно протоколу испытаний ФГБУ Забайкальский референтный центр Россельхознадзора №2982 от 03.11.2017г. качество питьевой воды из централизованного водоснабжения по ул.Недорезова,3г в г.Чите соответствует требованиям СанПиН 2.1.4.1074-01.

При наличии противоречивых доказательств судебная экспертиза по делу не проводилась, поскольку истец отозвал ходатайство о назначении экспертизы проведения исследования воды в арендованном помещении.

Также истцом представлено заключение о состоянии канализационных коммуникаций Строительно-ремонтной фирмы «Стройград» от 08.10.2017г., согласно которому при монтаже данной системы были нарушены строительные нормы, система водоотведения не соответствует ГОСТам.

Согласно п.5.8 договора аренды арендатор обязан использовать имеющиеся в помещении трубопроводы, оборудование и коммуникации в целях для которых они предназначены; за свой счет содержать их в чистоте и исправном состоянии, обеспечить доступ к ним в целях надлежащего контроля и устранения неисправностей.

Пунктом 5.14 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществлять производственно-санитарный, технический надзор за состоянием общего имущества, инженерных и иных коммуникаций в помещении здания.

Согласно п.5.25 договора аренды арендатор обязан произвести монтаж жироуловителей (в количестве и с характеристиками, установленными действующими СанПин), проводить обслуживание и вести контроль за их эксплуатацией, осуществлять утилизацию жировых отходов.

По акту от 26.10.2017 г. в ходе совместного осмотра помещения представителями арендатора и арендодателя установлено, что помещение содержится арендатором в ненадлежащем состоянии, арендатору предложено представить заключение специализированной организации по работе насоса в помещении и указано на необходимость регулярно очистки жироуловителей, фильтров вытяжной вентиляции.

Каких-либо действий со стороны арендатора для проведения совместного осмотра системы канализации помещения с участием специализированной организации не было произведено.

Истцом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что арендатору было передано в пользование помещение с недостатками системы водоснабжения и водоотведения, препятствующие его пользованию по назначению.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

На основании ст.68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами

В соответствии со ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не доказано наличие недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию помещением, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При таких обстоятельствах правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды по ст.612,620 ГК РФ не имеется, и в иске подлежит отказать.

Расходы по госпошлине по иску в размере 6000 руб. относятся на истца по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Излишне уплаченная по иску госпошлина в размере 9750 руб. подлежит возврату из бюджета согласно ст.333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Сапсан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 9750 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Доступ к судебным актам по делу № А78-18834/2017, выполненным в форме электронных документов, может быть получен на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

Судья Н.Ю. Шеретеко