Решение от 16 июня 2020 г. по делу № А21-16142/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-16142/2019

«16» июня 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 июня 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 16 июня 2020 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Группа»

к Администрации городского округа «Город Калининград»

третье лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград»

о снижении установленного размера арендной платы

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Группа» (ОГРН <***>, место нахождения: 236010, <...>) (далее – ООО «Бизнес Группа», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Администрация, ответчик) о снижении установленного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 39:15:110902:26 по ул. Бассейной в Центральном районе до 47 028,70 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объёме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований и указал на то, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу по результатам итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка под строительство спортивного комплекса, расторжение договора аренды ранее срока его действия не является основанием для исчисления арендной платы до даты регистрации до даты регистрации права собственности на объект недвижимости.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, 07.02.2017, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № 1 от 02.02.2017, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 55/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:110902:26 по ул. Бассейной в Центральном районе, площадью 11370 кв.м., под строительство спортивного комплекса, с разрешенным использованием – спорт (далее – договор).

Срок действия договора установлен в течение 66 месяцев с момента его заключения (пункт 2.1 договора).

Размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с последним предложением по цене по лоту № 1 и составляет 8 230 040 руб. (пункт 4.4 договора).

28 декабря 2018 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдано разрешение № 39-RU39301000-340-2018 на ввод в эксплуатацию физкультурно-оздоровительного комплекса.

Общество, полагая, что поскольку земельный участок не используется «под строительство спортивного комплекса», то назначение и вид разрешенного использования земельного участка изменилось. Кроме того, истец указывает, что объект возведен и может быть передан в пользование либо в собственность третьим лицам с частью земельного участка для использования объекта недвижимости. Таким образом, по мнению общества, у него в аренде осталась только часть спорного земельного участка, свободная от здания. Истец также ссылается на то, годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 39:15:110902:26 следует исчислять из размера его рыночной стоимости равной 5 953 000 руб., определенной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.01.2018 № 39. Кроме того, общество обратило внимание на то, что часть спорного земельного участка находится под обременением и ограничением, что снижает пригодную к использованию для строительства площадь земельного участка.

Указанные доводы Общества послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, при этом исходит из следующего.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

В соответствии с положениями части 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу части 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Пунктом 6 статьи 448 ГК РФ определено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в - торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 статьи 448 ГК РФ).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 ЗК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В рассматриваемом случае спорный договор от 07.02.2017 № 55/2017-А заключен с Обществом по результатам аукциона.

Заключая договор ООО «Бизнес Группа» подписало его без каких-либо замечаний и возражений, в том числе относительно условия о размере арендной платы, а, следовательно, выразило свою волю и согласие на заключение договора аренды земельного участка на предложенных условиях.

В силу части 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

В рассматриваемом случае начальная цена предмета аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы, в связи с чем изменение кадастровой стоимости не относится к изменению порядка расчета арендной платы.

Таким образом, изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не влечет изменение размера ежегодной арендной платы, в связи с чем данный довод судом отклоняется как основанный на неправильном понимании действующего законодательства.

Кроме того, в пункте 10.1 договора аренды стороны определили, что любые изменения и дополнения к договору не могут касаться арендной платы.

Оснований для признания в рассматриваемом случае показателя кадастровой стоимости земельного участка одним из компонентов формулы расчета арендной платы не имеется.

В связи с чем, довод Общества о возможности уменьшения цены заключенного договора несостоятелен, поскольку, исходя из целей проведения аукциона дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо. Заключение договора с единственным участником аукциона, то есть отсутствие конкурентного спроса, не изменяет порядок заключения договора.

В части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу указанных норм разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает только факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота.

Таким образом, с 28.12.2018 общество завершило строительство объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, выступающем предметом договора аренды от 07.02.2016 № 55/2017-А, при этом право собственности на объект строительства не зарегистрировано, объект не продан.

Согласно пунктам 2.1 и 8.1 договора он прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

При этом, сам факт расторжения договора аренды ранее срока его действия не является основанием для исчисления арендной платы до даты регистрации права собственности на объект недвижимости.

Кроме того, суд принял во внимание пояснения представителя Администрации, спорный земельный участок является неделимым, вид и разрешенное использование участка не изменялось, а договор аренды земельного участка, в силу статьи 413 ГК РФ, прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка от 26.02.2019 № 41/2019-С, который не содержит условий о порядке взимания арендной платы и прекратил действие в связи с выполнением всех обязательств сторонами. С данными пояснениями оснований не согласиться у суда не имеется

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истец принял в аренду земельный участок, в спорный период занимал земельный участок и не ограничивался в доступе на земельный участок, то есть фактически пользовался им. С требованиями о расторжении договора аренды ввиду невозможности его использования ответчик к истцу не обращался.

Таким образом, довод Общества на наличие на спорном земельном участке обременений и ограничений также не может являться основанием для снижения размера арендной платы.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения искового заявления Общества.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова