Решение от 10 мая 2017 г. по делу № А40-614/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-614/17
10 мая 2017 г.
г. Москва


10-4

Решение объявлено 20 апреля 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 10 мая 2017 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску ООО "КООПЕРАТОР КУБАНИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества г.Москвы(ИНН <***>,ОГРН <***>)

о признании недействительным уведомления,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3 по дов. №б/н от 23.12.2016г.,

от ответчика: ФИО4 по дов. №33-Д-21/17 от 09.01.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительными уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 22.01.2015г. №33-4-619/15 о ставке арендной платы на 2015г., от 27.11.2015г. №200698/15-(0)-0 о ставке арендной платы на 2016г. по договору аренды от 10.09.1999г. №07-00587/99.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, заявил о пропуске срока исковой давности, поскольку считает спорные уведомления оспоримыми сделками.

Заслушав истца, ответчика, исследовав представленные в материалы дела документы с позиции положений ст. 71 АПК РФ, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства.

23.06.2016г. истец обратился в департамент с заявлением о выдаче акта сверки расчетов по договору аренды.

Письмом от 15.07.2016г. за №ДГИ-136267-(0)-1 департамент известил заявителя о том, что по состоянию на 15.07.2016г. у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 13 793 539,08 руб. и пени – 1 639 624,03 руб., приложен расчет за период с 01.01.2014г. по 15.07.2016г.

25.08.2016г. за №ДГИ-1-65046/16-1 на вопрос о разъяснении причины возникновения задолженности департамент направил заявителю следующие документы: предложение о направлении дополнительного соглашения к договору аренды от 22.01.2015г. №33-4-619/15 об изменении условий оплаты; проект дополнительного соглашения к договору; оспариваемые уведомления о ставке арендной платы на 2015г. и 2016г. Из указанных документов усматривается, что департамент в одностороннем порядке изменил условия договора, исходя из рыночной ставки арендной платы.

Полученные истцом юридически значимые сообщения об установлении нового размера арендной платы направлены на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу ст. 153, п. 2 ст. 154 ГК РФ имеют характер односторонней сделки.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Гражданское законодательство не содержит императивных норм, обязывающих участников гражданских отношений руководствоваться устанавливаемыми органами власти централизованными ставками арендной платы. В то же время, стороны вправе согласовать условие о распространении действия распорядительного акта органа государственной власти на отношения сторон.

Заключенный между сторонами договор таких условий не содержит.

В договоре стороны определили условия оплаты аренды помещения.

Согласно п. 5.1 договора в случае изменений условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется «Дополнительное соглашение», которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.5.2 договора, при пересчета арендной платы арендатор в двухнедельный срок оплачивает разницу в стоимости аренды за периоды, указанные в п.5.1 договора или в дополнительных соглашениях, если таковые имеются.

Согласно п.5.3 договора начисление арендной платы производится на основании представленных арендатором справки о техническом состоянии помещения и копии информационного письма органов статистики с указанием классификационных кодов организации.

Согласно п.5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв.м. строительства, изменения минимальной ставки арендной платы или методики расчета.

Согласно п.8.11 договора изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых сторонами с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.

Учитывая, что в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за нежилые помещения по определенной формуле, данная методика после согласования стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего дополнительного соглашения к договору в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Изменение методики определения размера арендной платы, которая уже согласована ее сторонами и стала условием договора, само по себе не может повлечь автоматического пересмотра расчета, такое изменение возможно в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Договор не предусматривает возможность департамента в одностороннем порядке производить корректировку ставки арендной платы при изменении актов публичного образования.

Рыночная стоимость объекта исчисляется путем умножения рыночной цены предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" ред. от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 23.12.2013 г. N 869-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП) и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 15.04.2013 г. N 236-ПП, от 01.07.2013 г. N 424-ПП, от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП). Последней действующей и установленной с 01.01.2013г. являлась ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год.

В пункте 2.4 приложения к указанному постановлению предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Аналогичное положение относительно установления рыночной ставки арендной платы, определенной на основании заключения независимого оценщика содержится в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов, принадлежащих частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 были утверждены федеральные стандарты оценки, регламентирующие все аспекты оценочной деятельности (ФСО 1 - 7) и на основании которых должна проводиться оценочная деятельность. При этом итоговая величина стоимости таких объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев.

Из материалов дела следует, что общество не получало предложения о направлении дополнительного соглашения к договору аренды об изменении ставки арендной платы на 2014г., в связи с чем данная ставка не является установленной.

Поскольку ставка на 2014г. в размере 12 500 руб. за 1 кв.м. в год сторонами не была установлена, она не может являться основанием для расчета ставки арендной платы на 2015г. в размере 13 750,45 руб. за 1 кв.м. в год.

Оспариваемые уведомления департамента не содержат ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы объекта недвижимости, Отчет об оценке истцу предоставлен не был.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Из оспариваемых уведомлений, не следует, что они предусматривают централизованное изменение ставки арендной платы, которое на основании условий договора влечет изменение арендной ставки в одностороннем порядке, а также возможность такого одностороннего изменения

Спорная сделка нарушает интерес истца на сохранение арендной платы, как субъекта малого предпринимательства. Обязательность договора для заключивших его лиц и запрет на одностороннее изменение его условий установлены законом, следовательно, интерес истца охраняется законом.

При таких обстоятельствах, требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности в данном случае отклоняется, поскольку не соответствует действующему законодательству, оспариваемые уведомления являются недействительными в силу их ничтожности.

Руководствуясь ст. ст. 153, 168, 307 – 310 ГК РФ, ст. ст. 65, 71, 110,167 - 171, 176, 180, 181, 185 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными уведомления Департамента городского имущества города Москвы от 22.01.2015г. №33-4-619/15 о ставке арендной платы на 2015г., от 27.11.2015г. №200698/15-(0)-0 о ставке арендной платы на 2016г. по договору аренды от 10.09.1999г. №07-00587/99.

Взыскать с Департамента городского имущества г.Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО "КООПЕРАТОР КУБАНИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 (двенадцать тысяч) руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Л.В. Пулова