Решение от 15 октября 2020 г. по делу № А40-303321/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-303321/19-37-2193
г. Москва
15 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

"ГЛЕН" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "МОССАХАР" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 01.10.2018 № I-18/055 в

размере 2 175 000 руб.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.11.2019 № 03/2019;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.01.2020 № 02-20.

эксперт РОССИЙСКОГО ЭКСПЕРТНОГО ФОНДА "ТЕХЭКО" ФИО4

Викторович – явился, паспорт гражданина РФ.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ГЛЕН» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу Торгово-промышленная компания «МОССАХАР» о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 01.10.2018 № I-18/055 в размере 2 175 000 рублей.

Иск мотивирован обязанностью ответчика возвратить обеспечительный платеж в связи с прекращением договора аренды.

В судебном заседании 24.08.2020г. истцом заявлено ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ об изменении размера исковых требований в части обеспечительного платежа до 1 494 029 руб. 73 коп., а также заявлено новое требование о взыскании процентов в размере 81 438 руб. 81 коп. за период с 11.09.2019 по 11.08.2020.

Суд принял изменение размера исковых требований в части обеспечительного платежа до 1 494 029 руб. 73 коп., отказал в принятии изменения исковых требований в части процентов как нового требования.

Судом рассмотрен спор о взыскании 1 494 029 руб. 73 коп.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Эксперт ФИО4 ответил на заданные ему вопросы.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01 октября 2018 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды № I-18/055.

Во исполнение обязательств по договору аренды от 01 октября 2018 года № I- 18/055 арендатором был уплачен обеспечительный платеж в сумме 2 175 000 (два миллиона сто семьдесят пять тысяч) рублей платежными поручениями № 3576 от 16.10.2018на сумму 725 000 (семьсот двадцать пять тысяч) рублей, № 3901 от 06.11.2018 на сумму 725 000 (семьсот двадцать пять тысяч) рублей, № 4407 от 05.12.2018 на сумму 725 000 (семьсот двадцать пять тысяч рублей).

В связи с прекращением договора аренды по истечении срока обеспечительный платеж в сумме 2 175 000 (два миллиона сто семьдесят пять тысяч) рублей подлежит возврату арендатору, так как Объект аренды возвращен согласно Акту приема-передачи от 31 августа 2019 г., задолженности по арендной плате и другим платежам не имеется.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Требование арендатора от 11.09.2019 № 25-19 в срок до 25.09.2019 г. возвратить обеспечительный платеж в сумме 2 175 000 (два миллиона сто семьдесят пять тысяч) рублей ответчик добровольно не исполнил, что подтверждается письмом ответчика от 19.09.2019 № 142, из которого следует, что помещение возвращено ответчику с недостатками, стоимость которых, по предварительным расчетам ответчика, составляет 4 300 000 рублей и которые арендатор обязан устранить за свой счет. В связи с чем, ответчик не усмотрел оснований для удовлетворения требований о возврате суммы обеспечительного платежа.

Экспертами ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость» по заказу истца проведена строительно-техническая экспертиза помещений, являвшихся объектом аренды по Договору от 01 октября 2018 года № I-18/055, из выводов которой следует, что все повреждения возникли в результате естественного износа и не могли возникнуть в результате ненадлежащей эксплуатации арендатором складских помещений. На момент заключения договора в 2018 году и тем более прекращения в 2019 году, состояние здания оценивалось как неудовлетворительное, исходя из нормальной эксплуатации и нормального накопленного физического износа, без учета действий арендатора и требовало капитального ремонта уже на момент приемки в 2018 году. Капитальный ремонт касается основных несущих и ограждающих конструкций, которые не находятся в ведении арендатора, но напрямую влияют на состояние отделочных покрытий, которые на них нанесены. Обязанность содержания основных несущих и ограждающих конструкций здания лежит на собственнике здания.

Согласно пояснениям ответчика, между ООО «ГЛЕН» (истец, арендатор) и АО ТПК «МОССАХАР» (ответчик, арендодатель), в течении продолжительного времени действовали договоры аренды недвижимого имущества.

С 2005 г. - по 2010 г. помещения арендовались ЗАО «ГЛЕНКО» (предшественник ООО «ГЛЕН», общий вид деятельности - торговля товарами марки «Glenfild», общий учредитель), с 2011 - по 2019г. - ООО «ГЛЕН». Арендуемые помещения находились в пользовании ООО «ГЛЕН» более 9 лет.

01.10.2018г. был заключен Договор № 1-18/55 аренды нежилого помещения сроком на 11 (одиннадцать) месяцев, действовавший до 31.08.2018 г. Согласно Акту приема передачи от 01 октября 2018 г. (Приложение № 1 к Договору), состояние помещений удовлетворительное, отвечает требованиям правил пожарной эксплуатации, не требует капитального ремонта и пригодно для использования их по назначению.

Между сторонами велись переговоры и направлялись письма (письма АО ТПК «МОССАХАР» - № 97 от 26.06.2019 , исх. № 105 от 19.07.2019, письмо ООО «ГЛЕН» - исх. № 23-19 от 27.06.2019 г.), целью которых было согласование условий нового договора. Однако, новый Договор аренды на 2019-2020 г. заключен не был, ООО «ГЛЕН» отказался от его подписания на условиях, предложенных АО ТПК «МОССАХАР».

28.08.2019г. в связи с истечением срока действия Договора аренды сотрудниками АО ТПК «МОССАХАР» был проведен предварительный осмотр арендуемых ООО «ГЛЕН» помещений и направлено уведомление б/н от 28.08.2019 г. в адрес ООО «ГЛЕН» с предложением устранить обнаруженные недостатки при подготовке помещений к возврату.

30.08.2019г. АО ТПК «МОССАХАР» и Арендатором произведен совместный осмотр возвращаемых арендованных нежилых помещений, находящихся по адресу: <...>.

По результатам осмотра АО ТПК «МОССАХАР» составлен Акт приема передачи от 31.08.19 г. (далее - Акт в редакции Арендодателя (АО ТПК «МОССАХАР»), направленный Арендатору почтовым отправлением. Установленные Актом повреждения свидетельствуют об ухудшении технических характеристик и эксплуатационных показателей помещений, в связи с чем помещения признаны ограниченно пригодными для использования по назначению и требующими восстановительного ремонта.

02.09.2019г. в адрес АО ТПК «МОССАХАР» поступило почтовое отправление, в котором находились подписанный Арендатором 2 экз. Акт приема передачи имущества от

31.08.2019 г. (далее - Акт в редакции Арендатора).

Согласно п. 1 Акта в редакции Арендатора, в соответствии со ст. 655 ГК РФ Арендодатель передал, а Арендатор примял во временное пользование нежилые помещения, для размещения склада готовой продукции.

В соответствии с п. 3 Акта в редакции Арендатора, Помещения указанные в п. 1 Акта Арендатора, Арендатором осмотрены и приняты в том виде и в том техническом состоянии, какое оно есть на момент подписания акта приема передачи. Акт в редакции Арендатора был подписан АО ТПК «МОССАХАР», отсканирован и направлен Арендатору электронным сообщением.

13.09.2019г. в адрес АО ТПК «МОССАХАР» поступило требование ООО «ГЛЕН» исх. № 25-19 от 11.09.2019 г. о возврате суммы обеспечительного платежа, ранее уплаченного ООО «ГЛЕН» по Договору аренды нежилого помещения от 01.10.2018г. В ответ на требование ООО «ГЛЕН» № 25-19 от 11.09.2019 г. АО ТПК «МОССАХАР» был направлен мотивированный ответ с отказом возвратить сумму обеспечительного платежа.

По мнению АО ТПК «МОССАХАР», отсутствуют основания для возврата обеспечительного платежа по Договору № 1-18/55 аренды нежилого помещения от 01.10.2018 г. в связи со следующим.

Ответчик полагает, что ООО «ГЛЕН» не исполнены обязательства/требования по договору аренды в части условий для возврата обеспечительного взноса.

Арендатором ухудшено состояние арендованного имущества.

При осмотре нежилых помещений Арендодателем выявлено изменение первоначального состояния помещения, конструктивные элементы помещений (стены, колонны и т.д.) имеют механические повреждения, сколы, трещины. Текущий ремонт помещений не производился. Все указанные в Акте повреждения образовались в результате механического воздействия, в т.ч., образовавшегося вследствие использования Арендатором в вышеуказанном складском помещении приспособлений для перемещения грузов, монтажа, демонтажа стеллажей и перегородок различного назначения.

С учетом установленных повреждений нарушено исправное состояние помещений, выявленные недостатки в арендуемых помещениях возникли в связи с нарушением Арендатором условий договора аренды.

Установленные Актом повреждения свидетельствуют об ухудшении технических характеристик и эксплуатационных показателей помещений, в связи с чем помещения признаны ограниченно пригодными для использования по назначению и требующими восстановительного ремонта, в т.ч. шпатлевка отдельными местами, грунтовка, окраска в два слоя стен, колон, полов и потолков.

Пунктом 2.2.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт внутри арендуемого помещения, с целью его поддержания в том состоянии, в котором оно находилось на момент передачи его в аренды.

Текущий ремонт помещений за все время аренды с 2011 - по 2019 г. арендатором ООО «ГЛЕН» не производился.

Ответчиком представлено техническое экспертное заключение ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» по результатам проведенного обследования помещений, расположенных по адресу: <...>, после освобождения помещений арендатором.

Экспертом сделаны следующие выводы:

1. Описанные в тексте технического заключения дефекты и повреждения конструктивных элементов и отделочных покрытий не являются следствием естественного износа и не могут быть отнесены к физическому износу, вызванному длительной эксплуатацией здания. Данные повреждения являются результатом неосторожного и халатного обращения в результате хозяйственной деятельности.

2. Несущие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, за исключением отдельных элементов (железобетонных колонн).

Выявленные дефекты конструктивных элементов (железобетонных колонн) снижают несущую способность, требуется проведение ремонтных работ. Категория технического состояния несущих железобетонных колонн по совокупности обнаруженных дефектов в результате обследования согласно СП 13-102-2003 «Правило обследования несущих строительных зданий и сооружений», оценена как ограниченно-работоспособное состояние.

3. По результатам проведенного экспертом анализа рынка строительно-монтажных работ по Московскому региону определена стоимость работ по устранению выявленных дефектов и повреждений. Так, стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 3 657 386,16 (Три миллиона шестьсот пятьдесят семь тысяч триста восемьдесят шесть и 16/100) рублей.

Определением от 28.01.2020г. суд назначил проведение по делу судебной строительной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено экспертам РОССИЙСКОГО ЭКСПЕРТНОГО ФОНДА "ТЕХЭКО" (ИНН <***>, ОГРН <***> зарегистрировано 30.08.1995, адрес: 119034, <...>) ФИО5 и/или ФИО4 и/или ФИО6.

По результатам проведенной судебной строительной экспертизы па делу №А40-303321/19-37-2193 экспертами получены следующие ответы на поставленные вопросы.

Вопрос 1. Какие повреждения, не связанные с естественным износом помещений, имеются в нежилых помещениях, находящихся по адресу <...>, а именно: - складское помещение площадью 1475,3 кв.м., расположенное в стр. 2, этаж 2, комната 1; - складское помещение площадью 1291,8 кв.м., расположенное в стр. 2, этаж 2, ком. 47; - складское помещение площадью 1290,4 кв.м., расположенное в стр. 2, этаж 5, комната 30; - складское помещение площадью 544,0 кв.м., являющееся частью комнаты 1 общей площадью 1618,3 кв.м., расположенное в строении 2; - складское помещение площадью 621,4 кв.м., являющееся частью комнаты 25 общей площадью 1299,6 кв.м., расположенное в строении 2, этаж 5?

Ответ. В нежилых помещениях, находящихся по адресу: <...>, а именно: - складское помещение площадью 1475,3 кв.м., расположенное в стр.2, этаж 2, комната 1; - складское помещение площадью 1291,8 кв.м., расположенное в стр. 2, этаж 2, ком. 47; - складское помещение площадью 1290,4 кв.м., расположенное в стр. 2, этаж 5, комната 30; - складское помещение площадью 544,0 кв.м., являющееся частью комнаты 1 общей площадью 1618,3 кв.м., расположенное в строении 2; - складское помещение площадью 621,4 кв.м, являющееся частью комнаты 25 общей площадью 1299,6 кв.м., расположенное в строении 2, этаж 5, имеются следующие повреждения, не связанные с естественным износом помещений:

Полы

следы анкерного крепления диаметром до 15 мм (предположительно складских стеллажей) с нарушением целостности покрытия;

наплывы на покрытии пола из мягкого липкого материала неизвестного происхождения;

глубокие выбоины вследствие механического воздействия.

Колонны

сколы бетона на ребрах с разрушением бетона на глубину до 100 мм вследствие механического воздействия;

следы механического повреждения окрасочного слоя в виде глубоких царапин и потертостей.

Стены (перегородки)

следы механического повреждения окрасочного слоя в виде глубоких царапин и потертостей;

следы пятен и брызг темного цвета от материала неизвестного происхождения.

Потолочная поверхность плит перекрытия (покрытия)

следы пятен и брызг темного цвета от материала неизвестного происхождения.

Вопрос 2. Если имеются, то какие из перечисленных повреждений являются следствием естественного износа?

Ответ. Следствием естественного износа являются следующие повреждения строительных конструкций и отделочных покрытий:

Полы

мелкие (волосяные) усадочные трещины (паутина);

трещины шириной раскрытия до 1 мм вследствие деформации каркаса здания;

трещины шириной раскрытия более 1 до 10 мм с разрушением кромок вследствие деформации каркаса здания;

стертости в ходовых частях, неглубокие выбоины вследствие механического воздействия;

стертости в ходовых частях, неглубокие выбоины;

щели в местах сопряжения пола и стен шириной раскрытия до 15-20 мм.

Колонны

трещины с отслоением защитного слоя бетона;

окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения.

Стены (перегородки)

разрушение защитного слоя бетона стеновых панелей;

трещины шириной раскрытия до 2 мм;

трещины и разрушение (выволы) цементного раствора по горизонтальным и вертикальным швам панелей на глубину до 40 мм; окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения.

Потолочная поверхность плит перекрытия (покрытия)

следы намокания вследствие протечек;

трещины в стыках плит покрытия шириной раскрытия до 1 мм;

места установки монтажных клипс электропроводки освещения;

окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения.

Вопрос 3. Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ указанных вмещений:

- общая стоимость?

- стоимость, связанная с естественным износом?

Ответ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ указанных помещений составляет:

6 619 173,46 рублей, включая 20% НДС - общая стоимость по устранению всех повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий (см. локальный сметный расчет № 1 Приложения В настоящего заключения);

5 938 203,19 рублей, включая 20% НДС - стоимость по устранению повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий, связанных с естественным износом (см. локальный сметный расчет №2 Приложения В настоящего заключения).

Ответчиком были сформулированы вопросы эксперту.

1. Какими методами и нормативными документами руководствовались эксперты для установления естественности или неестественности причин возникновения повреждений?

2. Каков механизм образования естественного износа в обследованных экспертами и нежилых помещениях?

3. В течении какого срока образовался указанный в заключении естественный износ?

4. Если бы Арендатор делал регулярный текущий ремонт, как указано в договоре, то естественный износ помещений был бы таким существенным?

Вопросы, поименованные под № 1, 2, 3, 4 перечня вопросов ответчика, сняты судом, как не относящиеся к предмету экспертизы, носящие теоретический и предположительный характер соответственно.

5. Каким образом определялись размеры (площадь или объем или глубина) поврежденных участков колонн, стен, как учитывались площади повреждений на разных колоннах и стенах?

Ответ: На листе 9 Заключения указано:

«Исходя из требований и указаний данного нормативного документа, определялись полнота и объем проводимого исследования, устанавливались объемы и виды необходимых измерений, определялись места натурного исследования.

В ходе натурного исследования экспертами проведены работы по определению конструктивного исполнения, геометрических параметров строительных конструкций и отделочных покрытий, параметров дефектов и повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий, а также выполнена фотофиксация.».

Размеры определялись путем измерений геометрических параметров.

При ответе на вопрос, поименованный под № 5 перечня вопросов ответчика, эксперт дополнительно пояснил:

-СП13-102-2003 правила обследования несущих конструкций зданий, сооружений.

6. Почему экспертами не полно отражены повреждения стен от отверстий и потолков от анкерных креплений стеллажей к стенам и потолкам в помещениях?

Ответ: В части спорных помещений на момент проведения экспертизы стеллажи демонтированы и эксперты не могут утверждать, что они были или не были закреплены к стенам и потолкам посредством анкерного крепления. Часть помещений на момент проведения экспертизы сданы в аренду новым арендаторам с установкой в данных помещениях «новых» стеллажей.

В заключении экспертов указано: «следы анкерного крепления диаметром до 15 мм (предположительно складских стеллажей) с нарушением целостности покрытия» (л. 15 Заключения) и «места установки монтажных клипс электропроводки освещения» (л. 17 Заключения).

7. Каким образом экспертами производилось разделение имеющихся выбоин в полах, к повреждениям, не связанным с естественным износом и являющимся следствием естественного износа ?

8. Какая глубина выбоин в полах дает основание для отнесения повреждений, вызванным механическими воздействиями, и какая глубина выбоин дает основание считать возникновение выбоин следствием естественного износа?

Ответ на вопросы 7 и 8: На л. 9 Заключения указано:

«Экспертами были применены следующие общенаучные методы и приемы экспертного исследования: системный анализ, синтез, индукция, дедукция, конкретизация.

Формирование выводов осуществлялось экспертами по их внутреннему убеждению, основанному на независимом, всестороннем, полном и объективном исследовании, изучении представленных материалов и полученной в процессе исследования доказательной информации и их профессиональном мнении.».

9. Почему повреждения полов в виде глубоких выбоин не отражены в Приложении А заключения экспертов №12954/Ц, а также не учтены затраты на их восстановление в Локальном сметном расчете ?

Вопрос № 9 не направлялся эксперту, в связи с чем, письменный ответ на указанный вопрос отсутствует. Кроме того, заданный вопрос не соответствует содержанию вопроса № 9, представленного суду ответчиком.

На указанный вопрос ответчика эксперт поясняет:

-Повреждения полов в виде выбоин учтены, отражены в определении стоимости ремонтно-восстановительных работ на стр. 103 экспертного заключения (позиции 138, 138.1).

10. Почему экспертами не рассматривались последствия повреждения несущих колонн с точки зрения утраты прочностных характеристик и возмещений расходов на их восстановление?

Ответ: Определение прочностных характеристик и несущей способности несущих строительных конструкций, в том числе и несущих колонн здания не являлось предметом данной судебной экспертизы. Исследования по определению прочностных характеристик материалов и несущей способности несущих строительных конструкций выполняются в рамках детального обследования технического состояния, проводимого по ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

11.На основании каких методик и принципов экспертами в Сметах рассчитывалось локальное восстановление поврежденных поверхностей колонн, стен и потолков, не связанных с естественным износом?

Ответ: На л. 7 Заключения указано:

16.ТСН-2001.1 Средние сметные цены на материалы, изделия и конструкции.

17.ТСН-2001.2 Сметные цены эксплуатации строительных машин.

18.ТСН-2001.3 Сборники норм и расценок на строительные работы.

19.ТСН-2001.4. Общие положения по применению расценок на монтаж оборудования.

20.ТСН-2001.5 Сборники расценок на пусконаладочные работы.

21.ТСН-2001.6 Общие положения по применению норм и расценок на ремонтно-строительные работы.

22.ТСН-2001.8 Нормы накладных расходов и сметной прибыли.

23.ТСН-2001.9 Дополнительные затраты, связанные с производством строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ в зимнее время.

24.ТСН-2001.10 Сметные нормы затрат на временные здания и сооружения.

25.ТСН-2001.11 Прочие работы и затраты.

26.ТСН-2001.12 Общие указания по применению ТСН-2001 (с учётом дополнений 1-52).

27.ТСН-2001.15-1 Сборник 1. Перевозка грунта и строительного мусора.

28.Сборник общих положений и технических частей к ТСН-2001 (с учетом дополнений 1-56).

На л. 19 Заключения указано:

«Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ спорных складских помещений по адресу: <...> выполнялось в соответствии с действующими сметными нормативами, включенными в федеральный реестр сметных нормативов. Сметная стоимость определялась базисно-индексным методом.

Сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ рассчитывалась по сметно-нормативной базе «Территориальные сметные нормативы для Москвы ТСН-2001 (М-ны)» в соответствии с МДС 81-35.2004 и нормативных документов Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Территориальные сметные нормативы для Москвы рассмотрены Межведомственным Советом по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы (Протокол от 25 сентября 2006 года № МС-9-06), введены в действие с 1 декабря 2006 года Постановлением Правительства Москвы от 14 ноября 2006 г. №900-ПП «О порядке перехода на определение сметной стоимости строительства объектов в городе Москве с применением территориальных сметных нормативов в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года»

Локальные сметные расчеты составлены в базе 2000 г. с пересчетом в текущий уровень цен на июнь 2020 г. по индексам, утвержденными приказом №МКЭ-ОД/20-33 от 25.06.2020 г.

Стоимость материалов принята по ТСН-2001.1 «Средние сметные цены на материалы, изделия и конструкции».

Стоимость ремонтных составов MasterTop 500, MasterEmaco N310, MasterEmaco N5200 и MasterEmaco А640 принималась по прайс-листам, прилагаемым в Приложении Г настоящего заключения.

Нормы накладных расходов и сметной прибыли определены в соответствии с ТСН-2001.8.

Сметные нормы дополнительных затрат, связанных с производством строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ в зимнее время определены в соответствии с ТСН-2001.9.

За итогом сметного расчета учтены затраты, связанные с налогом на добавленную стоимость в размере 20%.».

12. Почему в смете окраска всего помещения (стен, колонн) отнесена на естественный износ, а не рассчитывается с учетом повреждения поверхностей от разных видов воздействий?

Ответ: На л. 16-17 Заключения указано:

«Эксперты считают, что часть выявленных и приведенных в таблице повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий, характерных для всех спорных помещений, является следствием физического (естественного) износа и не связано с интенсивной эксплуатацией спорных помещений, а именно:

Полы

мелкие (волосяные) усадочные трещины (паутина);

трещины шириной раскрытия до 1 мм вследствие деформации каркаса здания;

трещины шириной раскрытия до 1 мм вследствие деформации каркаса здания;

трещины шириной раскрытия более 1 до 10 мм с разрушением кромок вследствие деформации каркаса здания;

стертости в ходовых частях, неглубокие выбоины вследствие механического воздействия;

стертости в ходовых частях, неглубокие выбоины;

щели в местах сопряжения пола и стен шириной раскрытия до 15-20 мм.

Колонны

трещины с отслоением защитного слоя бетона;

окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения.

Стены (перегородки)

разрушение защитного слоя бетона стеновых панелей;

трещины шириной раскрытия до 2 мм;

трещины и разрушение (выволы) цементного раствора по горизонтальным и вертикальным швам панелей на глубину до 40 мм;

окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения.

Потолочная поверхность плит перекрытия (покрытия)

следы намокания вследствие протечек;

трещины в стыках плит покрытия шириной раскрытия до 1 мм;

места установки монтажных клипс электропроводки освещения;

окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения.».

Повреждения в виде «окрасочный слой местами потемнел и загрязнился; местами отслоения» на всей площади стен, колонн и потолка спорных помещений являются следствием физического (естественного) износа и не связано с интенсивной эксплуатацией спорных помещений. Работы, связанные с восстановлением отделочных покрытий, при ремонте помещений не выполняются кусками или отдельными местами, их необходимо восстанавливать в объемах, необходимых для замены всего отделочного покрытия, а не только пострадавшей части. Это связано с тем, что отделочные покрытия (окрасочный слой, керамическая плитка, обои и т.п.) на поверхностях стен, пола и потолка подвергаются температурно-световому воздействию, под действием которого меняют цветовой оттенок. Так же покрытия утрачивают свой первоначальный вид от жизнедеятельности человека. Работы, связанные с восстановлением отделочных покрытий, из аналогичных поврежденным материалов, но с разницей по времени в 6 месяцев и больше, будут иметь разные оттенки, видимые на глаз, что будет нарушать товарно-эстетический вид помещений.

13. Как, исходя из заключения, определить стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению всех повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий спорных помещений без учета естественного износа?

Ответ: На л. 23 Заключения указано:

«Вопрос 3. Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ указанных помещений:

-общая стоимость?

-стоимость, связанная с естественным износом.

Ответ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ указанных помещений составляет:

6 619 173,46 рублей, включая 20% НДС - общая стоимость по устранению всех повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий (см. локальный сметный расчет №1 Приложения В настоящего заключения);

5 938 203,19 рублей, включая 20% НДС - стоимость по устранению повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий, связанных с естественным износом (см. локальный сметный расчет №2 Приложения В настоящего заключения).

Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий спорных помещений, связанных с неестественным (ненормальным) износом, выходит за рамки поставленных перед экспертами вопросов.

Суд отклоняет возражения ответчика на заключение эксперта, выразившееся в том, что по мнению ответчика, экспертом в заключении не отражены повреждения пола, не связанные с естественным износом.

Вместе с тем, на странице 25 заключения, строки 5 и 6 в столбце, отражающем повреждения, не связанные с естественным износом, отражают повреждения площадью 384,0 и 180,0 кв.м соответственно.

Ответчик не обосновал свой вывод о том, что указанные на странице 15 заключения выбоины вследствие механических воздействий не могут возникнуть в результате демонтажа анкерного крепления. Подобных выводов заключение не содержит.

Суд оценивает процессуальное поведение ответчика, выразившееся в заявлении ходатайства о назначении повторной экспертизы представителем ответчика на стадии прений, как злоупотребление процессуальными правами. На вопрос суда о наличии заявлений, дополнений, ходатайств на стадии исследования доказательств ответчик заявил об отсутствии таковых. После объявления судом о завершении стадии исследования доказательств ответчик также не заявил о наличии у него ходатайств по делу.

Во исполнение определения суда от 12.12.2019 по вопросу отсутствия долга за октябрь 2018 года истец пояснил, что оплата истцом базовой арендной платы за октябрь 2018 года произведена платежным поручением № 3492 от 11.10.2018 сразу же после подписания договора, которое состоялось 10.10.2018, на основании счета ответчика № 1367 от 11 октября 2018 года (л.д. 141, том 3). До момента подписания договора не была согласована арендная плата, в связи с чем, оплатить ее не представлялось возможным. Подтверждает отсутствие задолженности и Акт сверки взаиморасчетов на 31.12.2018, подписанный сторонами, в котором данная задолженность отсутствует (л.д. 142-143, том 3).

Согласно заключению экспертов № 12954/Ц общая стоимость по устранению всех повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий составляет 6 619 173, 46 рублей, включая 20% НДС. Стоимость по устранению повреждений строительных конструкций и отделочных покрытий, связанных с естественным износом, составляет 5 938 203, 19 рублей.

Таким образом, по Договору аренды от 01 октября 2018 года № 1-18/055 сумма неосновательного обогащения на стороне ответчика составляет 1 494 029, 73 (один миллион четыреста девяносто четыре тысячи двадцать девять) рублей 73 копейки.

Расходы по оплате экспертизы в размере 180 000 рублей 00 копеек подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Госпошлина в размере 27 040 рублей 00 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Излишне оплаченная госпошлина в размере 5 935 рублей 00 копеек подлежит возврату истцу из федерального бюджета

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 381.1, 395, 614, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 132, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "МОССАХАР" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛЕН" (ОГРН <***>, ИНН <***>) долг 1 494 029 (один миллион четыреста девяносто четыре тысячи двадцать девять) руб. 73 коп., а также 180 000 (сто восемьдесят тысяч) руб. 00 коп. расходов по экспертизе и 27 040 (двадцать семь тысяч девятьсот сорок) руб. 00 коп. госпошлину.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛЕН" (ОГРН <***>, ИНН <***>) из Федерального бюджета РФ 5 935 (пять тысяч девятьсот тридцать пять) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Ю.А. Скачкова