Решение от 17 сентября 2024 г. по делу № А57-33780/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-33780/2023
18 сентября 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 04 сентября 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мнацаканян К.А., рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к ООО «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов) о взыскании задолженности, пени,

а также встречное исковое заявление ООО «Элмон» к комитету по управлению имуществом города Саратова о применении последствий ничтожной сделки в виде ничтожности дополнительного соглашения №1 от 22.11.2012 г. к договору аренды №А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 г. и взыскании с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО «Элмон» денежной суммы в размере 3 717 679,57 руб., о взыскании в качестве суммы неосновательного обогащения с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу ООО «Элмон» денежную сумму в размере 152010,87 руб.,

третьи лица - Комитет по финансам администрации МО «Город Саратов», Администрацию МО «Город Саратов». 



УСТАНОВИЛ:

25.11.2009 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 14.09.2009 № Т3437-р между Администрацией города Саратова, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ООО «Элмон», именуемым в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:51, находящийся по адресу: пр. Энтузиастов, дом 58 А, площадью 17754 кв.м, отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы. Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. За период с 01.04.2022 по 30.09.2023 ООО «Элмон» арендную плату не произвел. В связи с чем, образовалась задолженность в размере 512 774,23 руб. Арендодатель направил арендатору претензию, которая осталась без удовлетворения, что обусловило обращение в суд. Истец просил взыскать задолженность, неустойку.

Ответчик представил отзыв, согласно которому утверждал, что дополнительное соглашение от 22.11.2012 № 1 к договору аренды, котором был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровыми номерами 64:48:020333:51 заключено с нарушением законной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для целей строительства, Данное дополнительное соглашение является ничтожной сделкой и в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно вид использования земельного участка для размещения объектов торговли не возник, отсутствуют основания применения коэффициента в размере 3% от кадастровой стоимости, в свою очередь исковые требования в размере 512 774,23 руб. не обоснованны, арендная плата за указанный земельный участок фактически ответчиком оплачена излишне в размере 3 838 342,70 руб. Заявил встречный иск и просил применить последствия ничтожной сделки, в виде ничтожности дополнительного соглашения № 1 от 22 ноября 2012 г. к договору аренды № А-09-110Ю-2/К от 25 ноября 2009 года и взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу денежную сумму в размере 3 717 679,57 руб., взыскать неосновательное обогащение за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в размере 152010,87 руб.

Представитель истца возражал против удовлетворения встречного иска, просил применить срок исковой давности.

Представитель ответчика с учетом заявления истца о применении срока исковой давности уточнил заявленные исковые требования в части периода взыскания неосновательного обогащение в размере 375934,24 руб. (с 08.04.2021), и просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период 08.04.2021 по 15.08.2024 в размере 166549,41 руб. с последующим начислением.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, во встречном исковом заявление, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 25.11.2009 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ООО «Элмон» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:51, находящийся по адресу: пр. Энтузиастов, дом 58 А, площадью 17754 кв.м, отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы.

Пунктом 3.2. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении № 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.


В соответствии с п. 6.2. в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате.

За время аренды земельного участка обязанность по уплате арендной платы арендатором ООО «Элмон» по Договору № А-09-110Ю-2/К надлежащим образом не исполнялась, в результате чего за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 512774,23 руб., на которую в соответствии с пунктом 6.2. договора за период с 10.07.2023 по 17.10.2023 начислена неустойка в размере 8753,6 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без удовлетворения.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Расчет задолженности произведен истцом в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов».

При расчёте задолженности по арендной плате истец применил коэффициент в период с 01.04.2022 по 30.09.2023 в размере 3% на основании п.п. 3.5. п. 3 решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов».

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020333:51 утверждался 01.01.2019 по 31.12.2022 в размере 1 705,54 на основании Распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области»., в период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 2311,99 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 22.11.2022 г. № 1132-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Саратовской области».

Ответчик возражал против расчета представленного истцом. Пояснил, что на момент заключения дополнительного соглашения от 22.11.2012  порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30, 38.1 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей строительства только посредством проведения торгов.

Торги не производились, а также не производилась процедура составления Акта выбора земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта, а также отсутствуют доказательства принятия соответствующим исполнительным органом решения о предоставлении земельного участка под строительство.

Правовая оценка дополнительного соглашения от 22.11.2012 № 1 к договору аренды на соответствие требованиям действующего на тот период времени законодательства, приводит к выводу о том, что действия сторон договора аренды по изменению вида разрешенного использования земельного привели к уклонению от исполнения установленного правового механизма, с точки зрения законности процедур изменения вида использования, предусмотренных земельным законодательством, при предоставлении земельных участков для целей строительства.

Поскольку земельный участок является объектом недвижимости, и вид разрешенного использования земельного участка является одной из важных его характеристик. Понимание сущности вида разрешённого использования содержится в земельном, градостроительном и законодательстве о кадастровом учёте. Таким образом, при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований и норм, для единообразного понимания характеристик земельного участка во всех возможных правоотношений.

В связи с чем, представляется недопустимым произвольное установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

По смыслу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 арендодатель не наделён правом в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018г., разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В правовом смысле ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Установленный законом порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Как указывалось выше, по договору аренды № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 спорный земельный участок предоставлялся в аренду на основании ст. 36 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015, для размещения и эксплуатации объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Соглашение от 22.11.2012  к договору аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 не соответствуют требованиям действующего на тот период времени законодательства и свидетельствует о совершении сторонами договора аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для целей строительства.

С учётом анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств суд приходит к выводу о ничтожности Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009.

В связи с тем, что на земельном участке отсутствуют здания и сооружения, а так же с учетом ничтожности Соглашения от 22.11.2012 к договору аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 суд приходит к выводу о применении коэффициента в размере 2%, что согласуется с Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П, а также с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

При таких обстоятельствах, а также с учетом оплат (платежные поручения представлены в материалы дела) и датой вступления в силу решения по делу № А57-17175/2022, которым спорный договор был расторгнут, размер задолженности составит 264224,10 руб. за период 2 квартал 2023 и 3 квартал до 07.09.2023.

На основании изложенного требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в размере 264224,10 руб. В удовлетворении остальной части взыскания задолженности следует отказать.

За нарушение сроков внесения арендной платы Комитетом начислена неустойка по договору № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 за период с 10.07.2022 по 17.10.2023 в размере 8753,6 руб.

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

В соответствии с п. 6.2. в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Руководствуясь условиями договора истец определил начало периода начисления неустойки с 10.07.2022 по 17.10.2023 в размере 8753,6 руб.

Суд не соглашается с представленным расчетом. Как видно из расчета представленного истцом в материалы дела у ответчика по состоянию на 10.07.2023 отсутствовала задолженность по оплате неустойки. Более того, задолженность возникла за 2 квартал 2023 и частично за 3 квартал 2023.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки за период с 10.07.2023 по 07.09.2023 в размере 2927,07 руб. В удовлетворении остальной части взыскания неустойки следует отказать.

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением, в котором просил взыскать неосновательное обогащение в размере 375934,24 руб. (с 08.04.2021) и просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период 08.04.2021 по 15.08.2024 в размере 166549,41 руб. с последующим начислением.

Как следует из встречного искового заявления неосновательное обогащение началось с момента незаконного получения арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка, в период срока исковой давности, исчисление которого начинается с момента предъявления встречного иска с 03.04.2024 по 03.04.2021. Согласно представленного расчета разница между платежами арендной платы из расчёта 3% и 2% от кадастровой стоимости, составили сумму неосновательного обогащения в размере 375934,24 руб. Ответчиком при расчете учитывались произведённые платежи в качестве оплаты арендной платы включаемые в срок исковой давности начиная с 08.04.2021 года (дата первого платежа).

С учетом вывода суда о применении коэффициента в размере 2%, суд соглашается с представленным ответчиком расчетом. В связи с чем, требование о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 08.04.2021 по 12.04.2023 в размере 375934,34 руб. подлежит удовлетворению.

Ответчиком также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.04.2021 по 15.08.2024 в размере 166549,41 руб.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях просрочки уплате денежных средств подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд не соглашается с представленным ответчиком расчетом процентов, поскольку он произведен без учета, действовавшего мораторий.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требование ответчика о взыскании проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2021 по 15.08.2024 (за исключением периода моратория) в размере 149639,83 руб. В удовлетворении остальной части взыскания процентов следует отказать.

В связи с удовлетворением искового заявления и встречного искового заявления суд считает возможным произвести зачет встречных обязательств.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

Исковые требования комитета по управлению имуществом города Саратова к ООО «Элмон» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) задолженность по договору в размере 264224,10 руб., неустойку за период 10.07.2023 по 07.09.2023 в размере 2927,07 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования ООО «Элмон» к комитету по управлению имуществом города Саратова удовлетворить частично.

Взыскать с комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ООО «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) сумму неосновательного обогащения за период с 08.04.2021 по 12.04.2023 в размере 375934,34 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2021 по 15.08.2024 (за исключением периода моратория) в размере 149639,83 руб. В удовлетворении остальной части требований отказать.

В результате зачета встречных обязательств взыскать с комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ООО «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) денежные средства в размере 258423 руб.

Взыскать с ООО «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6880 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).



Судья                                                                                                                          В.Е. Бондаренко