Решение от 4 апреля 2019 г. по делу № А65-41059/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-41059/2018

Дата принятия решения – 04 апреля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 28 марта 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Мурадымовой Г.И.,

рассмотрев 28 марта 2019 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Неофит», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, г.Менделеевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 в размере 106 385 руб. и земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 в размере 201 111 руб.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 26.12.2018,

от ответчика - ФИО2, председатель Палаты на основании распоряжения,

от третьего лица: Исполнительного комитета Менделеевского муниципального района РТ - не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Неофит", г.Казань (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан", г.Менделеевск (ответчик) о признании права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельными участками с кадастровыми номерами: 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31.

Определением суда от 11.01.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет Менделеевского муниципального района РТ.

27.02.2019 истец представил в материалы дела землеустроительную экспертизу от 25.02.2019, проведенную ООО «Земельное бюро» (т. 1л.д.99-132).

Определением суда от 18.03.2019 в порядке ст.49 АПК РФ судом было принято уточнение исковых требований, истец просил признать право на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 в размере 106 385 руб. и земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 в размере 201 111 руб.

28.03.2019 от третьего лица через сервис подачи документов «Мой арбитр» в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в иске просил отказать.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к исковому заявлению, постановление ИК Менделеевского муниципального района №433 от 07.07.2018 об утверждении ГПЗУ в отношении земельного участка с кадастровым №16:27:110165:31, постановление ИК Менделеевского муниципального района №79 от 18.02.2019 об утверждении ГПЗУ в отношении земельного участка с кадастровым №16:27:110165:30, заявление о внесение изменений в виде разрешенного использования земельного участка.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела расчета стоимости 1 кв.м. земельного участка, согласно расчету ответчика 1 кв.м. земельного участка с кадастровым №16:27:110165:30 составляет 49,62 руб., 1 кв.м. земельного участка с кадастровым №16:27:110165:31 составляет 46,66 руб.

Судом данные документы приобщены к материалам дела.

Истец в связи с представленным ответчиком расчетом и имеющимися арифметическими ошибками в собственном расчете заявил уточнение исковых требований в части, просил признать право на соразмерное уменьшение арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:27:110165:31 в сумме 201 104,50 руб.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения исковых требований.

Истец с учетом всех уточнений иск поддержал, просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик требования не признал, просил в иске отказать.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Как следует из материалов дела, 07.10.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании протокола №1 от 26.09.2016 открытого аукциона заключен договор №131, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:30, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, общей площадью 2 757 кв.м., разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Договор заключен на срок с 07.10.2016 по 06.10.2026 (п.2.2. договора).

Арендодатель гарантировал, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

Согласно п.3.1. договора арендная плата на основании отчета №2015-01/2521 составляет 136 795 руб. в год. Арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца.

В соответствии с п.4.2.2. договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его разрешенных использованием и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

По акту приема-передачи земельный участок 07.10.2016 передан истцу в аренду, согласно акту указаны ограничения по использованию земельного участка: соблюдение целевого назначения и с учетом существующих охранных зон (т.1 л.д.19).

07.10.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании протокола №1 от 26.09.2016 открытого аукциона заключен договор №132, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, общей площадью 5 303 кв.м., разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Договор заключен на срок 10 лет с 07.10.2016 по 06.10.2026 (п.2.2. договора).

Арендодатель гарантировал, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

Согласно п.3.1. договора арендная плата на основании отчета №2015-01/2521 составляет 247 430 руб. в год. Арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца.

В соответствии с п.4.2.2. договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его разрешенных использованием и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

По акту приема-передачи земельный участок 07.10.2016 передан истцу в аренду, согласно акту указаны ограничения по использованию земельного участка: соблюдение целевого назначения и с учетом существующих охранных зон (т.1 л.д.27).

Истец полагая, что вблизи предоставленных в аренду земельных участков имеются биотермический и сибиреязвенный скотомогильники, расположенные в южной части города Мнделеевск, на берегу р.Кама, вследствие чего часть земельных участков с кадастровыми номерами 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 входит в санитарную защитную зону, обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Суд установил, что договора №131 и №132 от 07.10.2016 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Если имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может отказаться оплачивать его аренду.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно распоряжению Кабинета Министров №620-р от 21.04.2012 «О перечне сибиреязвенных скотомогильников и биотермических ям, в отношении которых органы местного самоуправления муниципальных районов и городского округа «город Набережные Челны» (с изменениями от 27.04.2013) утвержден перечень сибиреязвенных скотомогильников и биотермических ям, в перечень которого входит и сибиреязвенный скотомогильник в г.Менделеевск, в 2 км на юг (т.1 л.д.141-144).

В соответствии с п.1 ст.1 Закона Республики Татарстан №9-ЗРТ от 13.01.2012 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов отдельными государственными полномочиями Республики Татарстан в сфере организации проведения мероприятий по предупреждению и ликвидации болезней животных, их лечению, отлову и содержанию безнадзорных животных, защите населения от болезней, общих для человека и животных» органы местного самоуправления наделяются следующими государственными полномочиями Республики Татарстан в сфере организации проведения мероприятий по предупреждению и ликвидации болезней животных, их лечению, отлову и содержанию безнадзорных животных, защите населения от болезней, общих для человека и животных (далее - государственные полномочия):

1) содержание сибиреязвенных скотомогильников и биотермических ям (далее - объекты), в том числе их обустройство, приведение в надлежащее санитарное состояние, в соответствии с действующим законодательством;

2) принятие мер по обеспечению безопасности объектов;

3) консервация биотермических ям и т.д.

Менделеевский муниципальный район включен в список органов местного самоуправления наделенных вышеуказанными полномочиями (ст.2 Закона).

Решением Совета Менделеевского муниципального района №92 от 13.06.2007 утверждено Положение о муниципальном земельном контроле за использованием земель на территории Менделеевского муниципального района, согласно п.1.3., 1.4. которого органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории Менделеевского муниципального района, является Палата имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района (далее - Палата). Муниципальный земельный контроль осуществляется на основании положений статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальных правовых актов и в порядке, предусмотренном настоящим Положением (в редакции, действовавшей на период заключения договора аренды) (т.1 л.д.150-154).

Решением Совета Менделеевского муниципального района Республики Татарстан от 26 июня 2018 года №154 «Об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле за использованием земель на территории Менделеевского муниципального района Республики Татарстан» вышеуказанные функции также закреплены за Палатой.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.02.2019 земельный участок с кадастровым номером 16:27:050501:1243 дата присвоения кадастрового номера 27.11.2012, площадью 94,9 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, г.Менделеевск, в 2 км на юг, наименование объекта сибиреязвенный скотомогильник (т.1 л.д.121-127).

В силу пункта 5.1. СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Согласно п. 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом N 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с гл. VII и приложениями 1 - 6 к названным санитарным правилам.

В соответствии с требованиями санитарно-эпидемиологических правил и нормативов: ориентировочный размер санитарно-защитной зоны для скотомогильников с захоронениями в ямах в соответствии с разделом 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, класс I – санитарно-защитная зона 1000 м.

В силу п. 7.1 СП 3.1.7.2629-10 организация мер по обеспечению безопасности сибиреязвенных захоронений входит в полномочия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения безопасности сибиреязвенных захоронений проводят работы по содержанию в надлежащем санитарном состоянии сибиреязвенных скотомогильников, биотермических ям, отдельных старых захоронений животных, павших от сибирской язвы: устанавливают ограждения по всему периметру, исключающие случайный доступ людей и животных, формируют по всему внутреннему периметру канавы и обозначают их предупреждающими табличками с надписью «сибирская язва»; принимают меры по обеззараживанию почвы в местах с достоверно установленными границами захоронений трупов животных, павших от сибирской язвы; обеспечивают контроль за недопущением использования территорий, находящихся в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника, для проведения какой-либо хозяйственной деятельности (организации пастбищ, пашни, огородов, водопоев, работ, связанных с выемкой и перемещением грунта, строительства жилых, общественных, промышленных или сельскохозяйственных зданий и сооружений).

Согласно землеустроительной экспертизе №91/14 от 25.02.2019, проведенной ООО «Земельное бюро» по поручению ООО «Неофит»:

- земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:30 площадью 2757 кв.м. находится частично в санитарно-защитной зоне скотомогильника. Площадь части земельного участка, попадающего в санитарно-защитную зону, составляет 2144 кв.м. расстояние от скотомогильника до наиболее удаленной точки границы земельного участка №16:27:110165:30 составляет 1031,63 м.

- земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 площадью 5303 кв.м. находится частично в санитарно-защитной зоне скотомогильника. Площадь части земельного участка, попадающего в санитарно-защитную зону, составляет 4310 кв.м. расстояние от скотомогильника до наиболее удаленной точки границы земельного участка №16:27:110165:31 составляет 1024,41 м. (т. 1 л.д.99-132).

Однако в сведениях о земельных участках с кадастровыми номерами 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 (т.1 л.д.61-78) какая-либо информация о наличии санитарно-защитной зоны не содержится.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в 1000 метровой зоне Палатой предоставлены земельные участки для размещения сельскохозяйственного производства, соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки не внесены. Меры по сокращению санитарно-защитной зоны Палатой не приняты.

В судебном порядке сторонами о проведении экспертизы заявлено не было, ответчиком и третьим лицом представленная истцом экспертиза не оспорена.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что спорный земельные участки не соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, на части земельных участков с кадастровым номером 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 изначально запрещено осуществлять какую-либо хозяйственной деятельности (организации пастбищ, пашни, огородов, водопоев, работ, связанных с выемкой и перемещением грунта, строительства жилых, общественных, промышленных или сельскохозяйственных зданий и сооружений).

Вышеуказанные обстоятельства делают невозможным использование земельного участка истцом в тех целях, для реализации которых он приобрел право аренды.

Соответствующие сведения при проведении аукциона на продажу право аренды земельного участка под обеспечение сельскохозяйственного производства при отсутствии возможности использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, арендатору предоставлены не были.

Поскольку арендованные земельные участки в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказались в состоянии, не пригодном для использования, суд приходит к выводу о том, что требования истца о соразмерном уменьшении арендной платы подлежат удовлетворению.

Истцом в материалы дела были представлены платежные поручения, подтверждающие внесения арендной платы по договорам аренды №131 и №132 от 07.10.2016.

Согласно расчету истца, представленного в материалы дела (т.2 л.д.13) соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 ежегодно составит в размере 106 385 руб. (136 795 руб. : 2757 кв.м.=49,62 руб. за 1 кв.м. х 2144 кв.м.). Соразмерное уменьшение арендной платы по договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:31 ежегодно составит в размере 201 104 руб. (247 430 руб. : 5303 кв.м.=46.66 руб. за 1 кв.м. х 4310 кв.м.).

Ответчиком в материалы дела представлен расчет размера арендной платы за 1 кв.м. по каждому участку.

Истцом с учетом представленного ответчиком расчета были уточнены исковые требования.

Расчет истца судом проверен, признан верным, подлежащим применению.

Доводы ответчика и третьего лица, изложенные в отзывах, суд считает ошибочными, ввиду неверного толкования норм права и опровергнутыми представленными в материалы дела доказательствами.

Учитывая изложенное, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом суд считает необходимым указать следующее, договоры аренды №131 и №132 от 07.10.2016 заключены по результатам аукциона.

Согласно п.2 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона, следовательно, не подлежит изменению.

В данном случае п.3.3. договора стороны согласовали, что размер арендной платы не является фиксированным, может изменяться и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения в соответствии с законодательством, введения иных ставок арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органов местного самоуправления без согласования с арендатором.

Таким образом, в случае, предусмотренном п.3.3. договоров размер арендной платы может быть изменен, в связи с чем и пересмотрена сумма соразмерного уменьшения арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 16:27:110165:30 и 16:27:110165:31 как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, до даты устранения ограничения владения и пользования земельными участками.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать право Общества с ограниченной ответственностью "Неофит", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) на соразмерное уменьшение арендной платы по договору №131 от 07.10.2016 и договору аренды №132 от 07.10.2016 в виде освобождения от внесения арендной платы за период с 07.10.2016 до даты устранения ограничения владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 16:27:110165:30 ежегодно в размере 106 385 руб. и земельный участок с кадастровым номером 16:27:110165:31 ежегодно в размере 201 104 руб.

Взыскать с Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан", г.Менделеевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Неофит", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф. Хуснутдинова