Решение от 15 июля 2019 г. по делу № А40-49581/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-49581/19-23-388
16 июля 2019 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 июля 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Метромаш»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании права внесения арендной платы за первый год после изменения цели предоставления в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости и 80 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды, обязании произвести перерасчет, внесении изменений в договор аренды путем изложения п. 4.10, п. 4.1.1, п. 4.11.6, раздела 1 приложения № 2 к договору, раздела 4 приложения № 2 к договору,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 25.01.2019г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 04.03.2019г.),

У С Т А Н О В И Л:

АО «Метромаш» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании права внесения арендной платы за первый год после изменения цели предоставления в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости и 80 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды, обязании произвести перерасчет, внесении изменений в договор аренды путем изложения п. 4.10, п. 4.1.1, п. 4.11.6, раздела 1 приложения № 2 к договору, раздела 4 приложения № 2 к договору.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам письменных пояснений.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор 1) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-03-050986 от 27.07.2017, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование земельный участок площадью 21 542 кв.м. по адресу: <...>, з/у 12, кадастровый номер 77:03:0002005:2097, для эксплуатации существующих зданий и сооружений сроком до 16.02.2043.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договора, расчетным периодом является квартал.

Пунктом 3.2 договора установлено, что внесение арендной платы производится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В соответствии с п. 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы указан в приложении 2 к договору.

Сторонами подписано приложение 2 к договору, согласно которому размер арендной платы определен как 1,5 % от кадастровой стоимости в год, доля арендатора составляет 984/1000.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 23.03.2018 № 8760 изменено разрешенное использование земельного участка, установлены виды 2.6.0 и 3.5.1.0.

На основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 22.06.2018 № 20478 сторонами подписано дополнительное соглашение от 26.06.2018, согласно которому земельный участок предоставлен для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 20.09.2017 № RU77157000-032983, а также установленным видом разрешенного использования, а именно: размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенные на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15 % от общей площади дома (2.6.0); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего образования (детские ясли, детские сады, школы, школы-интернаты, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению) (3.5.1.0). Срок действия договора установлен до 22.06.2024.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 39.7, ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 11 ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относится установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размеров единовременных земельных платежей, предусмотренных настоящим Законом, и организация необходимой в этих целях оценки земельных участков и имущественных прав.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (ч. 3 в редакции Закона города Москвы от 23.03.2011 № 10).

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП).

Размер и порядок внесения арендной платы после изменения цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка установлены п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП.

Пунктом 4.10 договора а редакции дополнительного соглашения от 26.06.2018 установлено, что арендная плата после изменения цели предоставления земельного участка устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 80 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды после изменения цели его предоставления, и составляет 2 228 578 621,34 руб. в соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.06.2018 № 77/100/338/2018-1678.

Согласно п. 4.11.6 договора в редакции дополнительного соглашения, установлен график платежей, согласно которому размер первого платежа составляет 133 250 430,07 руб.

Расчет арендной платы согласован в приложении 1 к дополнительному соглашению.

Платежным поручением № 463 от 25.06.2018 истом внесен первый платеж в размере 133 250 430,07 руб.

Письмом, исх. № 2.14/14080 от 04.07.2018, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве указано на наличие технической ошибки в сведениях ЕГРН, в результате чего внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 965 100 987,80 руб.

На основании указанного ответа истец обратился к ответчику письмом, исх. № 88/18 от 05.07.2018, о внесении изменений в договор аренды, в ответ на которое ответчиком письмом, исх. № ДГИ-1-52675/18-1 от 31.07.2018, указано на продолжение работы по внесению изменений в договор после получения разъяснений Росреестра.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании заявления истца от 16.07.2018, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принято решение № 51-16543/2018 от 31.07.2018 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0002005:2097 в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, 624 661 000 руб. по состоянию на 19.06.2018.

Как установлено комиссией, отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 965 100 987,8 руб. составляет более 30 %, а именно 35 %, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, является существенным превышением.

Таким образом, необоснованно завышенный размер арендной платы не может являться риском арендатора, поскольку в данном случае нарушается принцип экономической обоснованности арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и собственность на которые не разграничена, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 624 661 000 руб.

Письмом, исх. № 91 от 06.08.2018, истец обратился к ответчику о внесении изменений в договор аренды в связи с установлением кадастровой стоимости равной рыночной.

Письмом, исх. № ДГИ-1-52675/18-2 от 22.08.2018, ответчиком направлен в адрес истца проект дополнительного соглашения, в котором размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости 965 100 987,8 руб.

Истцом направлен в адрес ответчика протокол разногласий письмом, исх. № 103 от 31.08.2018 с учетом решения комиссии.

В ответ на предложенный протокол разногласий ответчиком письмом, исх. № ДГИ-1-69755/18-1 от 19.09.2018, указано на отсутствие оснований перерасчета арендной платы в соответствии с решением комиссии.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, исх. № 338/18 от 28.12.2018, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Доводы отзыва со ссылкой на п. 3.4 договора аренды, на то, что решением комиссии за истцом признано право внесения арендной платы сходя из кадастровой стоимости равной рыночной, а также с указанием на избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права не могут быть приняты судом во внимание в связи со следующим.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Признавая необходимость перерасчета арендной платы в связи с допущенной технической ошибкой, ответчиком направлено в адрес истца дополнительное соглашение, при этом п. 3.4 договора регулирует правоотношения в части изменения арендной платы, когда такое изменение соответствует закону, а в данном случае внесение изменений в договор в части размера арендной платы вызвано существенным завышением размера арендной платы более чем на 30 %, что нарушает права истца как арендатора по договору.

При таких обстоятельствах требования о признании права внесения арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка в размере 80 % от установленной комиссией кадастровой стоимости 624 661 000 руб. (499 728 800 руб.) и 1,5 % от установленной кадастровой стоимости (9 369 915 руб.), что составляет 509 098 715 руб., и об обязани произвести перерасчет исходя из установленной комиссией кадастровой стоимости, в том числе в части предоставленной рассрочки подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку редакция дополнительного соглашения, предложенная истцом, выполнена из расчета кадастровой стоимости, право внесения арендной платы в соответствии с которой признано судом за истцом, и соответствует размеру и порядку внесения арендной платы, установленному п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП, разногласия при заключении дополнительного соглашения подлежат урегулированию в соответствии со ст.ст. 445, 446 ГК РФ в редакции истца.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика, Департамент городского имущества города Москвы, возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 18 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 309, 310, 424, 445, 446, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за АО «Метромаш» (ОГРН <***>, 107143, <...>) право внесения арендной платы по договору аренды № М-03-050986 от 27.07.2017 за первый год после изменения цели его предоставления для осуществления реконструкции (строительства) в размере 509 098 715 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 624 661 000 руб.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) произвести перерасчет арендной платы по договору аренды № М-03-050986 от 27.07.2017 за первый год после изменения цели его предоставления для осуществления реконструкции (строительства), в том числе в части рассрочки платежей в соответствии с кадастровой стоимостью 624 661 000 руб.

Урегулировать разногласия при изменения условий договора, изложив п. 4.10, п. 4.11, п. 4.11.6 договора, разделы 1, 4 приложения № 2 к договору в редакции истца, приведенной в исковом заявлении:

п. 4.10. «Арендная плата по договору аренды земельного участка от 27 июля 2017 № М-03-050986 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 80 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 509 098 715 (пятьсот девять миллионов девяносто восемь тысяч семьсот пятнадцать) руб. 00 коп.»;

п. 4.11. «Арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 509 098 715 (пятьсот девять миллионов девяносто восемь тысяч семьсот пятнадцать) руб. 00 коп. за первый год срока аренды в рассрочку на следующих условиях:»

п. 4.11.6. «Установить следующий график платежей:

30 439 860,67 руб. – в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 22 июня 2018 года № 20478;

30 055 385,08 руб. – до 05 октября 2018 года;

29 670 909,48 руб. – до 05 января 2019 года;

29 286 433,89 руб. – до 05 апреля 2019 года;

28 901 958,30 руб. – до 05 июля 2019 года;

28 517 482,71 руб. – до 05 октября 2019 года;

28 133 007,12 руб. – до 05 января 2020 года;

27 748 531,52 руб. – до 05 апреля 2020 года;

27 364 055,93 руб. – до 05 июля 2020 года;

26 979 580,34 руб. – до 05 октября 2020 года;

26 595 104,75 руб. – до 05 января 2021 года;

26 210 629,15 руб. – до 05 апреля 2021 года;

25 826 153,56 руб. – до 05 июля 2021 года;

25 441 677,97 руб. – до 05 октября 2021 года;

25 057 202,38 руб. – до 05 января 2022 года;

24 672 726,79 руб. – до 05 апреля 2022 года;

24 288 251,19 руб. – до 05 июля 2022 года;

23 903 775,60 руб. – до 05 октября 2022 года;

23 519 300,01 руб. – до 05 января 2023 года;

23 134 824,42 руб. – до 05 апреля 2023 года;

22 750 348,83 руб. – до 05 июля 2023 года;

22 365 873,23 руб. – до 05 октября 2023 года;

21 981 397,64 руб. – до 05 января 2024 года;

21 596 922,05 руб. – до 05 апреля 2024 года.»


Раздел 1 Приложения № 2 к договору:


«1. РАСЧЕТ ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1.1

Площадь участка, всего

кв.м.

21 542.0

1.2.

Кадастровая стоимость земельного участка*

руб.

624 661 000

1.3.

Ставка арендной платы:

1.3.1.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости с даты государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения за первый год аренды после изменения цели (в соответствии с приложением № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП)

%
1.5

1.3.2.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости с даты государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения за первый год аренды после изменения цели (в соответствии с приложением № 3 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП)

%
80.0

1.3.3.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости за второй год аренды после изменения цели, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке

%
1.5

1.3.4.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости за третий год аренды после изменения цели

%
3.0

1.3.5.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости за четвертый год аренды после изменения цели

%
5.0

1.3.6.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости за пятый год аренды после изменения цели

%
7.0

1.3.7.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости за шестой год аренды после изменения цели

%
8.0

1.3.8.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости за период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства

%
10.0

1.4.

Годовая арендная плата**:

руб.

1.4.1

Годовая арендная плата за первый год аренды после изменения цели начисляется с даты государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения (81.5% от кадастровой стоимости)

руб.

509 098 715.00

1.4.2.

Годовая арендная плата за второй год аренды после изменения цели, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке

руб.

9 369 915.00

1.4.3.

Годовая арендная плата за третий год аренды после изменения цели

руб.

18 739 830.00

1.4.4.

Годовая арендная плата за четвертый год аренды после изменения цели

руб.

31 233 050.00

1.4.5.

Годовая арендная плата за пятый год аренды после изменения цели

руб.

43 726 270.00

1.4.6

Годовая арендная плата за шестой год аренды после изменения цели

руб.

49 972 880.00

1.4.7.

Годовая арендная плата за период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства

руб.

62 466 100.00


* В соответствии с Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве от 31 июля 2018 года № 16543/2018:

** В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.».


Раздел 4 Приложения № 2 к договору:

«4. ПРИМЕЧАНИЕ.

Расчет ежегодной арендной платы произведен на основании постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) в пользу АО «Метромаш» (ОГРН <***>, 107143, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин