Решение от 4 мая 2017 г. по делу № А14-2354/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-2354/2017

« 04 » мая 2017 г.

Резолютивная часть изготовлена 26.04.2017 г.

Мотивированное решение изготовлено 04.05.2017 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Пименовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Ростов-на-Дону к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Богучар Воронежской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года №3,

при участии

от заявителя: ФИО2, представителя по доверенности №Д-37/17 от 30.12.2016 года (сроком до 31.12.2017 года копия в деле), паспорт,

от Администрации: ФИО3, представителя по доверенности от 27.03.2017 №820 (сроком на 1 год копия в деле), паспорт,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» (далее – ООО «Газэнергосеть розница» или истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (далее – Администрация или ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года №3.

Определением суда от 01.03.2017 года исковое заявление принято судом к рассмотрению, назначены предварительное и судебное заседания.

Рассмотрение дела откладывалось.

В судебном заседании 18.04.2017 года истец поддержал свои требования, просит принять проект договора купли-продажи в части цены земельного участка в его редакции.

Администрация не согласна с иском, просит принять проект договора в спорной части в ее редакции.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 18 по 26 апреля 2017 года.

Из материалов дела установлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» имеет в собственности многотопливную АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2015 года № 36-36/001-36/001/118/2015-1849/1.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного для строительства многотопливного заправочного комплекса, с кадастровыми номером 36:03:53:00009:119 адресный ориентир: участок находится примерно в 550 метрах по направлению на север от ориентира северная граница г. Богучар в юго-западной части кадастрового квартала 36:03:5300009 км 2+390 (лево) автодороги М4 «Дон-1» Богучар-Петропавловка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область, Богучарский район.

Данный земельный участок предоставлен заявителю на основании договора аренды с Администрацией Богучарского района от 01.12.2015 года №236 сроком с 18.02.2015 по 18.02.2064 г.г. и передан истцу по акту приема-передачи к указанному договору. Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию.

17.11.2015 года Общество с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» обратилось в Администрацию Богучарского района Воронежской области с заявлением №08-02-14-463-15 о предоставлении в собственность без проведения торгов арендуемого земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости (зарегистрировано в Администрации 20.11.2015 года).

По результатам рассмотрения данного заявления Администрация направила Обществу с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» 14.04.2016 года проект договора купли-продажи земельного участка, датированный 11.04.2016 года.

При рассмотрении указанного проекта договора между сторонами возникли разногласия, часть из которых они урегулировали добровольно.

По пункту 4 договора, касающемуся стоимости подлежащего приватизации земельного участка, стороны не пришли к согласию, что и послужило основанием для обращения Общества с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» в арбитражный суд для урегулирования редакции указанного пункта договора в судебном порядке.

В редакции Администрации стоимость подлежащего выкупу земельного участка составляет 1 558 800 рублей и основана на постановлении Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года №26 «Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области».

Истец считает, что стоимость земельного участка должна определяться на момент его обращения с заявлением в Администрацию о выкупе земельного участка (17.11.2015) и должна составлять 121 532 рубля. Применение к данным правоотношениям норм постановления Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года №26 «Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области», по его мнению, неправомерно, поскольку оно принято после его обращения с заявлением.

В подтверждение указанного обстоятельства истец представил решение Богучарского районного суда от 18.07.2016 года по делу №2а-п 101/2016, согласно которому признан недействующий со дня его принятия пункт 4 постановления Богучарского муниципального района Воронежской области от 26.01.2016 года №26 «Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области» в части указания на распространение его действия на правоотношения, возникшие с 01 ноября 2015 года.

Администрация с иском не согласна, полагает, что в любом случае стоимость спорного земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости по изложенным в отзыве основаниям.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, и оценив на основании ст. 71 АПК РФ все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (ст. 12 ГК РФ), в том числе, иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник в результате различных подходов к определению выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 36:03:53:00009:119 площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного истцу для строительства многотопливного заправочного комплекса.

На данном земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности объект недвижимости ООО «Газэнергосеть розница».

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При рассмотрении дела установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий Обществу с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» на праве собственности объект недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3).

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, регламентируется статьей 39.17. Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 указанной статьи рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий, в том числе:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (п. 6).

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (п.7).

Учитывая, что в силу п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган обязан рассмотреть поступившее заявление о выкупе земельного участка в течение 30 дней и по результатам совершить одно из предусмотренных указанной нормой действий, в том числе, подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи, к данным правоотношениям должно применяться законодательство, действующее по состоянию на 28.12.2015 года.

На данный момент в Богучарского муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области.

Принятое 26.01.2016 года Администрацией Богучарского муниципального района постановление №26 «Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области» в данном случае не может распространяться на возникшие до его принятия правоотношения.

Цена при продаже земельных участков, расположенных на территории Воронежской области, определялась в спорный период в соответствии с Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 № 1325 (ред. от 15.03.2016) «Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Согласно п. 1.1 данного Приказа цена земли на территории Воронежской области при продаже земельных участков, за исключением территории городского округа город Воронеж, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на них зданий, сооружений устанавливается по формуле:

Ц = КС x Ст x 7, где:

Ц - цена выкупа земельного участка;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Ст - ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка;

7 - кратность ставки земельного налога.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка на момент подачи истцом заявления составляла 1 157 450 рублей, что подтверждается кадастровой справкой (л.д. 28), приложением к договору аренды (л.д. 21).

Решением Совета народных депутатов городского поселения город Богучар Богучарского муниципального района Воронежской области от 30.10.2014 года №339 «Об установлении ставок и сроков уплаты земельного налога в 2015 году» ставка земельного налога для земель, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных, газонаполнительных станций, предприятий автосервиса была утверждена в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли.

Согласно формуле расчета цена спорного земельного участка должна составлять 121 532,25 рубля.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности применения уполномоченным органом определения выкупной цены земельного участка в размере 1 558 800 рублей на основании постановления Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года №26 «Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области».

В этой связи пункт 4 проекта договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года №3 следует принять в редакции истца.

Учитывая, что заявление ООО «Газэнергосеть розница» о выкупе земельного участка не было возвращено Администрацией в связи с представлением ненадлежащих документов и ему не было отказано в заключении договора купли-продажи, доводы Администрации против удовлетворения иска, изложенные в отзыве, не могут быть приняты судом во внимание.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию Богучарского муниципального района Воронежской области заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 11.04.2016 года №3, изложив пункт 4 договора в следующей редакции:

«Цена земельного участка установлена в размере 121 532,25 рубля (сто двадцать одна тысяча пятьсот тридцать два рубля двадцать пять копеек). Цена земельного участка установлена на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации, приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 года №1325 «Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов».

Покупатель в течение пяти (пяти) рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 121 532,25 рубля (сто двадцать одна тысяча пятьсот тридцать два рубля двадцать пять копеек) на расчетный счет <***> УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО29605000 ИНН <***> КПП 360301001 КБК 927 11406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)».

Взыскать с Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Богучар Воронежской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Газэнергосеть розница» (ОГРН <***> ИНН <***>) г. Ростов-на-Дону 6 000 рублей расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения в Девятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.В.Пименова