Решение от 19 июня 2018 г. по делу № А42-1465/2018

Арбитражный суд Мурманской области ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038 http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А42-1465/2018
город Мурманск
20 июня 2018 года
Дело рассмотрено, резолютивная часть вынесена 13.06.2018

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску МУП «Фармация» (ОГРН <***>, <...>) к АО «Центргазстрой» (ОГРН <***>, <...>) о взыскании 1 818 386 руб. 19 коп., расторжении договора, обязании освободить нежилое здание,

третье лицо - Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (пл.Ленина, д.1, г. Апатиты, Мурманской области, 184209),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, руководитель, паспорт, ФИО3, по доверенности от 08.06.2018 № 83,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 07.11.2017,

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом

установил:

МУП «Фармация» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к АО «Центргазстрой» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 1 818 386 руб. 19 коп., составляющих задолженность по арендной плате за период с 27.07.2017 по 27.05.2018 в размере 1 625 316 руб. 94 коп. и неустойки по арендной плате за период с 27.07.2017 по 30.04.2017 в размере 193 069 руб. 25 коп., расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.07.2017 № АН- 143 и обязании освободить нежилое здание (с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ требований).

В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в части полной и своевременной оплаты арендных платежей, что дает истцу право также требовать расторжения договора в судебном порядке и обязании освободить нежилое здание.

Ответчик возражал по существу исковых требований в полном объеме, в обоснование ссылался на доводы, изложенные в отзыве на иск.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного разбирательства, не явилось. В отзыве на иск указало, что поддерживает уточненное исковое заявление истца. Ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, ответчика, руководствуясь статьями 136, 137 и 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд определил рассмотреть спор по существу в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, представитель ответчика поддержал возражения на иск, против удовлетворения иска возражал.

Как следует из материалов дела 25.07.2017 между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (арендодателем) и АО «Центргазстрой» (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, сооружения), заключаемый по результатам проведения торгов (конкурсов или аукционов) № АН-143 (далее - Договор), согласно условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое отдельно стоящее здание,

сооружение (далее - Объект), расположенное по адресу: Мурманская область, г. Апатиты, ул. Жемчужная, д.23, общей площадью 1835,7 кв.м. для целевого использования под гостиницу, офис (пункты 1.1., 2.1. Договора).

На основании постановления Администрации города Апатиты от 27.07.2017 № 980 "О передачи недвижимого имущества в хозяйственное ведение" арендодателем Объекта стало МУП «Фармация».

Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в пункте 4.1. договора в размере 161 541 руб. 60 коп.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным месяцем (п.4.3. Договора).

Пунктом 6.4.2.1. Договора определено, что Договор может быть расторгнут в случае задолженности Арендатора по арендной плате более двух месяцев подряд.

Между тем, обязанность по внесению арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, за период с 27.07.2017 по 27.05.2018 у него образовалась задолженность в общей сумме 1 625 316 руб. 94 коп.

Пунктом 5.3. Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные п.4.3. Договора, Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки.

Истцом на основании указанного пункта Договора начислена пени за период с 27.07.2017 по 27.05.2018 в размере 193 069 руб. 25 коп.

19.01.2018 арендатором в адрес арендатора направлена претензия № 4, в которой ответчику предлагалось в срок до 02.02.2018 погасить образовавшуюся задолженность, также истец предупредил ответчика, что в случае непогашения задолженности в предлагаемый срок, будет вынужден обратиться к принудительному взысканию задолженности, расторжению договора и выселению из занимаемого помещения в судебном порядке.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части второй статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в случае

существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ).

Претензионный порядок, установленный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом соблюден.

Вместе с тем, ответчик возражая против заявленного требования ссылается на наличие подписанного соглашения о расторжении договора от 18.12.2017 и двухсторонний акт приема-передачи недвижимого имущества (из аренды).

Из материалов дела видно, что 18.12.2017 между МУП «Фармация» и АО «Центргазстрой» заключено соглашение о расторжении договора от 25.07.2017 № АН-143, соглашение подписано уполномоченными представителями сторон и скреплено печатями Предприятия и Общества (л.д. 58).

В указанном соглашении стороны установили считать договор от 25.07.2017 № АН-143 расторгнутым с момента подписания акта приема-передачи уполномоченными представителями сторон.

Согласно Акту приема-передачи недвижимого имущества (из аренды) от 18.12.2017, подписанному уполномоченными представителями сторон и скрепленному печатями, Арендодатель принял, а Арендатор сдал объект аренды по Договору (л.д. 59).

Ссылка истца на отсутствие согласования соглашения о расторжении договора от 18.12.2017 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области, судом отклоняется как несостоятельная.

Порядок согласования с учредителем соглашения о досрочном расторжении арендных обязательств договором от 25.07.2017 № АН-143 не предусмотрен, каких-либо дополнительных соглашений к договору с установлением такого порядка согласования сторонами не заключалось, иного в материалы дела не представлено.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо от 16.11.2017 № 7769-12/2/17 в котором Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области в ответ на заявление АО «Центргазстрой» о расторжении ранее заключенного договора аренды от 21.06.2017 № М-47 пояснил, что арендуемое по договору аренды от 25.07.2017 № АН-143 здание, передано МУП "Фармация" на праве хозяйственного ведения, в связи чем подготовлено соглашение от 31.07.2017 к вышеуказанному договору о смене Сторон договора. Также указано, что для расторжения договора аренды от 25.07.2017 № АН-143 необходимо обратиться в МУП "Фармация" (л.д. 39).

Таким образом, ни условиями договора от 25.07.2017 № АН-143, ни действующим законодательством не предусмотрено обязательное согласование соглашений о расторжении договора с учредителем.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что соглашение и акт приема-передачи недвижимого имущества (из аренды) от 18.12.2017 в указанной выше редакции подписан уполномоченными представителями сторон и скреплен печатями, недостоверными или сфальсифицированными полностью или в отдельной его части не признаны.

Учитывая изложенное, суд находит обоснованным довод ответчика о том, что договор от 25.07.2017 № АН-143 расторгнут 18.12.2017 по соглашению сторон, в связи с чем требование истца о расторжении указанного договора удовлетворению не подлежит, равно как и не подлежит удовлетворению требование об обязании

ответчика освободить нежилое здание, поскольку актом приема-передачи недвижимого имущества (из аренды) от 18.12.2017, Арендодатель принял, а Арендатор сдал объект аренды по Договору.

Доказательств использования ответчиком спорного Объекта после 18.12.2017 истцом в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, факт передачи ответчику в аренду Объекта, истцом подтвержден материалами дела (акт приема-передачи недвижимого имущества (в аренду)) от 25.07.2017 и судом установлен, ответчиком не оспаривается и признается в порядке пункта 31 статьи 70 АПК РФ.

Арендная плата подлежит оплате ответчиком в силу его обязательств по Договору, а также в соответствии с совокупностью статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Истцом задолженность по оплате арендной платы в размере 1 625 316 руб. 94 коп. рассчитана на основании пункта 4.1. Договора за период с 27.07.2017 по 27.05.2018. Учитывая, что договор расторгнут 18.12.2017 по соглашению сторон, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании долга по оплате арендных платежей за период с 27.07.2017 по 18.12.2017 в размере 756 808 руб. 83 коп., что также соответствует расчету истца за тот же период.

Доказательств оплаты арендных платежей за период с 27.07.2017 по 18.12.2017 (до даты передачи Объекта Арендодателю) по Договору в сумме 756 808 руб. 83 коп., как в установленные Договором сроки, так и на дату судебного заседания, ответчиком не представлено, долг в указанной сумме документально подтвержден, признан в порядке пункта 31 статьи 70 АПК РФ и подлежит взысканию принудительно в судебном порядке.

Довод ответчика о том, что переданный Арендодателем Объект имел препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, что влечет освобождение от обязанности внесения арендной платы, судом отклоняется как несостоятельный ввиду следующего.

В аукционной документации Объекта имелась информация об отсутствии инженерного обеспечения, также указана начальная цена лота, определенная на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости права аренды. Равно как и в акте приема-передачи недвижимого имущества (в аренду) от 25.07.2017 также указана

информация об отсутствии инженерного обеспечения передаваемого в аренду объекта. В строке "Техническое состояние" указано: необходим ремонт.

Кроме того, как верно указывает истец в возражениях на отзыв ответчика, до заключения спорного договора между сторонами ранее был заключен договор аренды

№ М-47 в отношении того же Объекта, ввиду чего Арендатор располагал информацией о состоянии Объекта аренды.

Также, пунктом 1.5. договора от 25.07.2017 стороны установили, что Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, которые были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра Объекта и проверки его исправности при передачи его в аренду.

Суд также учитывает, что с момента принятия Объекта по акту приема-передачи 25.07.2017 ответчик не предпринимал каких-либо мер для разрешения вопроса о проведении капитального ремонта и только в декабре 2017 года проявил волеизъявление к расторжению договора.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Требования истца о взыскании договорной неустойки (пеней), вытекают из факта нарушения денежного обязательства, установленного пунктом 4.1. Договора.

При таких обстоятельствах, требование неустойки является законным правом истца, предусмотренным Договором.

Истец рассчитал неустойку за общий период с 21.08.2017 по 27.05.2018 в сумме 193 069 руб. 25 коп.

Как указывалось выше, договор расторгнут сторонами 18.12.2017, в связи с чем оснований для начислений договорной неустойки после 18.12.2017 не имеется. В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются

предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Таким образом, неустойка подлежит взысканию с ответчика за период с 21.08.2017 по 18.12.2017 в сумме 31 077 руб. 92 коп. Поскольку срок внесения арендной платы за ноябрь и декабрь 2017 года на момент расторжения договора не наступил, договорная неустойка начислению не подлежит. Требования в порядке ст. 395 ГК РФ в уточненном исковом заявлении не заявлены.

Оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки, либо уменьшения ее размера, в ходе рассмотрения настоящего дела, судом не установлено, ответчиком такие основания не доказаны.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании задолженности по оплате арендных платежей и неустойки подлежит частичному удовлетворению в общем размере 787 886 руб. 75 коп., в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Истец при подаче иска произвел оплату государственной пошлины в размере 32 202 руб. (п/п № 188 от 20.02.2018, № 189 от 20.02.2018, № 255 от 07.03.2018, № 259 от 12.03.2018), тогда как при цене иска в размере 1 818 386 руб. 19 коп. и двух требований нематериального характера уплате подлежит государственная пошлина в размере 43 184 руб.

В соответствии со статьями 110 АПК РФ, 33317 и 33321 НК РФ, истцу подлежат возмещению за счет ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 512 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а государственная пошлина в размере 10 982 руб. довзыскивается с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.07.2017 № АН-143 и обязании освободить нежилое отдельно

стоящее здание, расположенное по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Жемчужная, д.23, общей площадью 1835,7 кв.м., отказать.

Взыскать с АО "Центргазстрой" в пользу МУП "Фармация" долг в размере 756 808 руб. 83 коп., пени в размере 31 077 руб. 92 коп., всего 787 886 руб. 75 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 512 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с МУП "Фармация" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 982 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Евсюкова А. В.