Решение от 8 февраля 2019 г. по делу № А01-3022/2018

Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А01-3022/2018
г. Майкоп
8 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.02.2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 08.02.2019г.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Мусифулиной Н.Г., при ведении протокола секретарем Мачуковым М.О., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мир Холдинг» (ИНН 0105043428, ОГРН 1040100545430, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Дорожная, д. 93/1, оф. 1) к администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» (ИНН 0106006387, ОГРН 1020100826118, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Гагарина, д. 41/1) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 19.06.2012 № 449 недействительным, при третьем лице: администрации муниципального образования «Тахтамукайский район», при участии в судебном заседании:

от истца - директора ФИО2 (приказ от 07.07.2009 №1-О), ФИО3 (доверенность от 10.12.2018);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 09.01.2019 № 06);

от третьего лица – ФИО5 (доверенность от 13.04.2017 №01-6-1440),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мир Холдинг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями к администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение" (далее – администрация городского поселения) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 19.06.2012 № 449 недействительным.

Заявленные требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 01:05:3009002:305, площадью 6 600 кв.м., расположенный по улице Дорожной в поселке Яблоновский, Тахтамукайского района Республики Адыгея, был предоставлен в аренду гр. ФИО6 на основании договора от 19.06.2012 № 449, заключенного администрацией муниципального образования «Тахтамукайский район». По договору цессии от 06.02.2015, права аренды на земельный участок перешли к обществу-истцу. В редакции дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 329 срок аренды был установлен до 19.06.2061г., однако арендодатель в мае 2018г. немотивированно отказался от исполнения договора. О расторжении договора по инициативе администрации городского поселения арендатору стало известно лишь в октябре 2018г. при обращении с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка. Истец, основываясь на положениях статей 10, 168, 610 ГК РФ, просит признать односторонние действия ответчика не соответствующими требованиям действующего законодательства и нарушающими имущественные интересы общества.

В ходе рассмотрения дела к его участию привлечена администрация муниципального образования «Тахтамукайский район» (далее – администрация муниципального района).

В отзыве на иск ответчик с требованиями общества не согласился, ссылаясь на отсутствие у него как нового арендодателя информации о заключении прежним арендодателем дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 329, установившего срок использования земельного участка (до 19.06.2061г.). Ввиду отсутствия данной информации и в едином государственном реестре недвижимости, администрация городского поселения, основываясь на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ и п.6.1 договора аренды от 19.06.2012 № 449, реализовала право на односторонний отказ от исполнения договора. Учитывая наличие доступа к зданиям, принадлежащим истцу на праве собственности и расположенным на смежных земельных участках, а также нарушение договорных обязательств самим арендатором, ответчик полагал права общества не подлежащими восстановлению удовлетворением настоящего иска.

В заседании суда истцом поддержаны исковые требования. В дополнении обращено внимание суда на направление ответчиком юридически значимого сообщения - уведомления о расторжении договора от 15.05.2018 не по адресу регистрации арендатора.

Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве. Утверждения истца о направлении уведомления не по адресу общества полагал несостоятельными ввиду несообщения самим арендатором сведений об изменении адреса.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, подтвердила факт заключения дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 329 с обществом, оставив разрешение иска на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в заседание, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

19 июня 2012г. между администрацией муниципального района и гр. ФИО6 был заключен договор аренды № 449 земельного участка с кадастровым номером 01:05:3009002:305, площадью 6 600 кв.м., расположенного по улице Дорожной в поселке Яблоновский, Тахтамукайского района Республики Адыгея (л.д. 12-20).

В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный земельный участок был передан для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Пунктом 6.1 договора стороны согласовали возможность одностороннего отказа от исполнения договора с предупреждением контрагента за один месяц по правилам п.2 ч.2 статьи 610 ГК РФ.

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи от 19.06.2012.

Постановлением администрации городского поселения от 09.04.2014 № 109 на основании обращения ФИО6 был изменен вид разрешенного использования арендуемого земельного участка – «для размещения автостоянки». Сторонами подписано дополнительное соглашение № 162 от 26.06.2014 к договору аренды от 19.06.2012 № 449 о внесении изменений в предмет договора (л.д. 23-25).

6 февраля 2015г. ФИО6, на основании договора уступки прав аренды земельного участка, передал права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 01:05:3009002:305 ООО «Мир Холдинг» (л.д. 27-30).

Договор уступки прав был зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует заверительная печать управления Росреестра от 19.02.2015.

26 февраля 2015г. администрацией муниципального района и обществом подписано дополнительное соглашение № 329 к договору аренды от 19.06.2012 № 449, в соответствии с которым стороны установили срок аренды земельного участка – на 49 лет с 19.06.2012г. по 19.06.2061г. (л.д.31). Пояснениями представителей истца и третьего лица установлено, что указанное дополнительное соглашение его участниками на регистрацию не представлялось.

С 1 января 2017 года в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а именно полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы органам местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Ссылаясь на пункт 6.1 договора аренды, администрация городского поселения направила в адрес общества уведомление от 15.05.2018 о прекращении действия договора аренды от 19.06.2012 № 449 (л.д.71).

В связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора, 19.09.2018г. регистрационная запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 01:05:3009002:305 правами аренды ООО «Мир Холдинг» была погашена.

Полагая действия арендодателя по отказу от договора направленными на причинение ущерба интересам истца ввиду использования спорного участка для доступа к торговым павильонам общества, расположенным на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 01:05:3009002:206 и 01:05:3009002:207, заявитель просил суд признать одностороннюю сделку по отказу от исполнения договора аренды недействительной и применить последствия недействительности сделки, восстановив легитимность его права аренды.

Удовлетворяя исковые требования общества, суд исходит из следующего.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 153 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. При этом, как установлено пунктом 4 названной статьи, сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Данное правило распространяется и на дополнительные соглашения, изменяющие существенные условия договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред., действовавшей на дату заключения дополнительного соглашения от 26.02.2015) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Довод ответчика о том, что правовые последствия по дополнительному соглашению от 26.02.2015 не возникли ввиду отсутствия его государственной регистрации, подлежит отклонению ввиду следующего.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Представителями лиц, участвующих в деле, не оспаривался факт заключения дополнительного соглашения от 26.02.2015 № 329, в соответствии с которым стороны согласовали срочность договора (с 19.06.2012г. по 19.06.2061г.). При этом в силу закона администрация городского поселения в рассматриваемом правоотношении является универсальным правопреемником администрации муниципального района. Непередача экземпляра дополнительного соглашения от администрации муниципального района к администрации городского поселения не может служить основанием к освобождению публичного органа от принятых на себя обязательств.

Системный анализ положений действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что ответчик как сторона договора не может ссылаться на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку таковая является способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.

При таких условиях, арендодатель не вправе в одностороннем порядке заявлять о досрочном расторжении договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ.

Одновременно с этим, по мнению суда, не могут считаться соблюденными ответчиком и требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ и п. 6.1 договора аренды от 19.06.2012 № 449, поскольку администрация городского поселения при направлении уведомления от 15.05.2018 № 2144 в нарушение данных норм указала на прекращение договора «с момента получения настоящего уведомления».

Ссылки ответчика на нарушение истцом платежной дисциплины и неиспользование им арендованного земельного участка, в данном случае не могут являться основаниями к отказу в удовлетворении рассматриваемого иска.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в определенных случаях, регламентирована положениями статьи 619 ГК РФ.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Доводы истца о том, что ответчик не представил допустимых доказательств уведомления общества о прекращении арендных правоотношений, и возражения ответчика о направлении юридически значимого сообщения (уведомления) по адресу общества, указанному в договоре аренды, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку данное уведомление независимо от его доставки не влечет юридических последствий в виде одностороннего расторжения договора аренды арендодателем по правилам в абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

На основании изложенного, руководствуясь согласованием принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора и необходимостью обеспечения стабильности оборота, суд удовлетворяет требования общества о применении последствий недействительности односторонней сделки в виде восстановления его права аренды на земельный участок с кадастровым номером 01:05:3009002:305, площадью 6 600 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дорожная, пгт. Яблоновский, Тахтамукайского района Республики Адыгея.

При обращении с настоящим заявлением, обществом была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством и, исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации прекращаются после ее уплаты.

В свою очередь, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу муниципального органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мир Холдинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Дорожная, д. 93/1, оф. 1) к администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Гагарина, д. 41/1) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение" от исполнения договора аренды земельного участка от 19.06.2012 № 449, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Мир Холдинг", выраженный в уведомлении от 15.05.2018 № 2144, и применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Взыскать с администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Гагарина, д. 41/1) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мир Холдинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пгт. Яблоновский, ул. Дорожная, д. 93/1, оф. 1) государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.

Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья Н.Г. Мусифулина