Решение от 6 августа 2018 г. по делу № А79-13878/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-13878/2017
г. Чебоксары
06 августа 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 30.07.2018.

Полный текст решения изготовлен 06.08.2018.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, Россия, 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к муниципальному образованию "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации <...>, Чебоксары, Чувашская республика, пр. Московский, д.33 А, ОГРН <***>, ИНН <***>,

третьи лица:

Финансовое Управление Администрации города Чебоксары Чувашской Республики,

общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис – 1",

о взыскании 1892164 руб. 42 коп.,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 09.01.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о взыскании 1892164 руб. 42 коп., в том числе: 1882725 руб. долга, 9439 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.10.2017 по 14.11.2017 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в рамках договора купли-продажи недвижимости от 19.12.2016 №Н-751 по передаче объекта надлежащего качества. Истец указал, что приобретенное по договору нежилое помещение имеет неустранимые недостатки, которые не позволяют использовать помещение по назначению.

Определением суда от 24.11.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное образование "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Финансовое Управление Администрации города Чебоксары, общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис – 1".

Определением суда от 21.02.2018 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Негосударственный экспертный центр" ФИО5. Срок проведения экспертизы установлен – 30 рабочих дней. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы до получения судом экспертного заключения.

Определением суда от 22.05.2018 производство по делу возобновлено.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении и пояснениях к исковому заявлению основаниям. В пояснениях к исковому заявлению истец указал на следующие обстоятельства.

Намерение в целях заключения договора купли-продажи спорного помещения возникло у истца на основании предварительного осмотра помещения с учетом, что помещение выставляется на продажу в состоянии, позволяющим использовать его по назначению, т.е. с действующей системой канализации и водопровода, а также соответствующей всем санитарным и противопожарным нормам. Покупатель при принятии решения предполагал ограничиться вложением в ремонтные отделочные работы и непосредственно после этого использовать помещение по назначению. Не имея специальных познаний в монтаже канализационной системы, истец не мог предполагать, что столкнется с действиями и мероприятиями по устранению указанных в экспертизе недостатков, информация по которым изначально, при предложении заключить договор купли-продажи, ответчиком не предоставлялась. Устранение выявленных экспертом недостатков требует значительных затрат и времени, так как недостатки носят существенный характер.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом при продаже спорного помещения не известил покупателя о несоответствии системы канализации действующим СНиП и невозможности использования помещения по назначению без устранения недостатков. Таким образом, покупатель, участвуя в аукционе и заключая договор, не был информирован о том, что объект имеет существенный недостаток для использования его по назначению, что покупатель должен потратить дополнительные финансовые средства и время на устранение недостатков.

Кроме того, приобретая помещение, истец предполагал после косметического ремонта непосредственно использовать помещение под складские помещения. Если бы указанные недостатки обнаружились после отделочного ремонта, при эксплуатации помещения, истец мог бы понести убытки в части повреждения товара.

Согласно акту приема-передачи помещения, являющемуся неотъемлемой частью договора купли-продажи, техническое состояние оценено сторонами как удовлетворительное. Однако, спорное помещение выставлялось на торги в неудовлетворительном состоянии (подтверждается результатами экспертизы), что не соответствует акту приема-передачи. Ввиду выявленных недостатков в спорном помещении произошло существенное изменение обстоятельств по сравнению с теми, которые имели место в момент заключения договора. Если бы истец знал о выявленных недостатках заранее, данный договор не был бы заключен. Нежилое помещение, которое фактически невозможно эксплуатировать по назначению, не было бы куплено по заявленной продавцами цене.

Кроме того, продавец выставил на аукцион объект, не соответствующий техническим параметрам, заявленным в аукционной документации, что само по себе ведет либо к невозможности использования покупателем объекта по предполагаемому использованию либо к занижению продавцом стартовой стоимости объекта, которые привели к финансовым потерям муниципального бюджета. Продавец обязан передать товар согласно техническому паспорту недвижимого имущества и той квадратуре, которая указана в аукционной документации по лоту.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. В отзыве на исковое заявление ответчик указал на то, что все участники аукциона до его проведения имели реальную возможность провести предварительный осмотр спорного помещения. При осмотре помещения истец должен был видеть указанные недостатки (последствия протечки канализационной сети). Несмотря на это, истец принял участие в аукционе по продаже спорного помещения. То есть на момент приобретения помещения у истца каких - либо претензий к помещению не возникло.

Кроме того, ИП ФИО2, произведя осмотр приобретаемого имущества могла и должна была понимать, что приобретает объект, длительное время находившийся в эксплуатации и требующий затрат для поддержания его в надлежащем техническом состоянии. При осмотре помещения истец мог идентифицировать объект на соответствие, либо не соответствие техническому паспорту, но при этом каких - либо замечаний к техническим характеристикам помещения при заключении договора не предъявил.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании протокола итогов открытого аукциона по продаже объектов недвижимости от 13.12.2016 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор №Н-751 купли-продажи объекта недвижимости от 19.12.2016, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые комнаты №№ 4, 5, 9-11, 14-18 (по плану) помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м, расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, принадлежащие продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА №395598 от 15 апреля 2008 года.

Покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него денежную сумму (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора продажная цена объекта недвижимости составляет 1882725 руб.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата стоимости объекта недвижимости производится покупателем единовременно не позднее тридцати рабочих дней со дня заключения настоящего, договора купли-продажи путем внесения покупателем на расчетный счет продавца суммы в размере 1689625 руб., равной продажной цене объекта недвижимости, за вычетом суммы внесенного покупателем задатка.

Продавец обязуется обеспечить передачу покупателю объекта недвижимости, а покупатель обязуется принять его, в течение тридцати дней с момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости покупателем (пункт 2.3 договора).

Оплата стоимости объекта недвижимости произведена истцом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика платежными поручениями №463 от 02.12.2016, №16 от 18.01.2017.

Объект недвижимости передан истцу по акту прима передачи 17.02.2017.

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение произведена 14.03.2017.

Претензией от 06.10.2017 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть уплаченную денежную сумму в связи с обнаружением неустранимых недостатков в переданном объекте недвижимости (т.1 л.д.18).

Письмом от 23.10.2017 №039-6278 Чебоксарский городским комитетом по управлению имуществом отказал истцу в удовлетворении требования о возврате денежной суммы (т.1 л.д.19).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Следовательно, в отношении объектов недвижимого имущества в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из представленных истцом актов от 18.04.2017, от 25.08.2017 обследования технического состояния нежилого помещения №4, расположенного в многоквартирном доме №7/2 по ул. Ильбекова, г. Чебоксары, составленных представителями истца и управляющей организацией – ООО "Жилкомсервис-1", 14.04.2017 по причине засора стояка канализации произошло затопление помещения без причинения ущерба имуществу (т.1 л.д.16, 17).

Определением от 21.02.2018 по ходатайству истца с целью установления наличия в нежилом помещении неустранимых недостатков по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Негосударственный экспертный центр" ФИО5.

Как установлено экспертом, исследуемое помещение является техническим подвалом, в котором расположены все инженерные сети, питающие жилой многоквартирный дом: трубопроводы холодной и горячей воды, канализационные выводы, провода электроснабжения и т.д. (страница 5 заключения эксперта от 03.05.2018 №656 – т.1 л.д.109-165).

По результатам проведенной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам (заключение эксперта от 03.05.2018 №656 – т.1 л.д. 109-165):

- причиной затопления канализационными стоками нежилого объекта недвижимости - нежилые комнаты №№ 4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м, расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д.7, копус 2, является несоответствие монтажа внутренней системы канализации требованиям строительных норм и правил;

- недостаток нежилого объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1кв.м., расположенного в подвале (литера А Г) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д. 7, копус 2, в виде затопления канализационными стоками, является устранимым недостатком;

- для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить ремонт системы канализации в границах объекта недвижимости - нежилые комнаты №№4,5, 9-11, 14-18 (по плану), помещения №4 с тамбуром (литера а2) общей площадью 193,1 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Ильбекова, д. 7, копус 2 в соответствии с требованиями: СП 40-107-2003 Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб, СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий, СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы, а именно:

1) Заменить присоединения к стояку отводных трубопроводов, располагаемых под потолком помещения на косые крестовины и тройники.

2) Предусмотреть наличие ревизий и прочисток, на расстоянии друг от друга не более 15 метров, согласно нормативу.

3) Загерметизировать стыки труб, согласно техническим требованиям, монтажа трубопроводов.

4) Закрепить трубопроводы к конструкциям здания (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.

5) Заделать плиты перекрытий в местах канализационных выводов вертикальных стояков цементным раствором на всю толщину перекрытия, с устройством гидроизоляции, путем обертывания рулонным гидроизоляционным материалом без зазора.

Оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что недостатки, на которые ссылается истец, не являются скрытыми и неустранимыми. Система канализации, проходящая через нежилое помещение истца, имеет видимые недостатки, требующие ремонта, но их характер как неустранимых или невозможность их устранения без несоразмерных расходов или затрат времени, не доказаны материалами дела. Кроме того, суд отмечает, что система канализации, несмотря на ее расположение в границах приобретенного истцом объекта недвижимости, в определенной части является общим имуществом собственников всех помещений жилого многоквартирного дома.

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2008 №491 (далее – Правила №491) в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В пункте 42 Правил №491 закреплено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Судом установлено, что оформленный во исполнение договора купли-продажи объекта недвижимости от 19.12.2016 №Н-751 акт приема-передачи от 17.02.2017 подписан ответчиком без каких-либо замечаний по площади и качеству помещения, данным актом зафиксировано, что техническое состояние объекта недвижимости является удовлетворительным, претензии покупателя в отношении приобретенного им объекта недвижимости отсутствуют.

Условиями договора купли-продажи не оговорены цели последующего использования ответчиком нежилого помещения, не установлены специальные правила о качестве продаваемого товара, в том числе о таких его качествах, которые были бы обусловлены целями приобретения спорных объектов.

Таким образом, односторонний отказ от договора купли-продажи, заявленный истцом в претензии от 06.10.2017, является неправомерным; основания для возврата истцу уплаченных им по договору купли-продажи денежных средств отсутствуют.

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать. Правовых оснований для отнесения на ответчика расходов истца на оплату судебной экспертизы, а также на оплату услуг представителя отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

индивидуальному предпринимателю ФИО2 в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

Н.В. Юрусова