Решение от 25 сентября 2019 г. по делу № А46-11110/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11110/2019
25 сентября 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Базис»,

в заседании суда приняли участие:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 05.10.2018, служебное удостоверение,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 20.05.2019, паспорт, ФИО4 по доверенности от 07.08.2019, паспорт,

от ООО «Базис» - ФИО5 по доверенности от 10.06.2019, паспорт, ФИО6 по доверенности от 10.07.2019, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3367 площадью 3066 кв. м, расположенный по адресу г. Омск, ФИО7 (Ориентир: г. Омск, ФИО7, просп. Мира, 5/5 путем продажи с публичных торгов; приведении земельного участка в состояние пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории.

В судебном заседании, состоявшемся 13.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – ООО «Базис», Общество, третье лицо).

В судебном заседании представитель Департамента требования поддержал.

Представитель Предпринимателя заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица просил отказать в удовлетворении заявления, а также поддержал ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А46-8202/2019.

Суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку не усматривает предусмотренных законом оснований для приостановления производства по делу.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

08.02.2015 между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Мостовик» для завершения строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения был заключен договор аренды № Д-С-13-69, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 площадью 3066 кв. м, расположенный по адресу г. Омск, ФИО7 (Ориентир: г. Омск, ФИО7, просп. Мира, 5/5), был предоставлен арендатору в рамках реализации собственником объекта незавершенного строительства права, установленного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в соответствии с которым до 1 марта 2015 собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 1.7 договора на участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:8445.

На основании договора купли-продажи от 20.12.2018 права и обязанности арендатора перешли от «Научно-производственного объединения «Мостовик» к индивидуальному предпринимателю ФИО1.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

08.05.2019 № Исх-ДИО/6188 департаментом было направлено уведомление о прекращении с 03.03.2019 договора аренды № Д-С-13-69, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения.

17.05.2019 в рамках реализации полномочия установленного подп. 27 Решения Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 департаментом произведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду.

Согласно акту осмотра от 17.05.2019 №110 установлено, что обследуемый земельный участок общей площадью около 3066 кв. м, находится в пределах огороженной территории, включающей земельные участки 55:36:050208:11616, 55:36:050208:11617, 55:36:050208:11618 и участок земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В пределах участка располагается часть строящегося административного здания, другая часть которого находится в пределах смежного земельного участка 55:36:050208:11618.

По информации, содержащейся на публичной кадастровой карте в пределах земельного участка находится часть объекта незавершенного строительства - Сооружение (Нежилое здание, Административное здание НПО «Мостовик» по адресу: пр. Мира, 5/5 в САО г. Омска. Офис 2.) дата постановки на кадастровый учет 15.06.2016, форма собственности - частная, дата регистрации права -21.02.2019, кадастровый номер сооружения 55:36:050208:11609.Строительные работы в пределах участка не осуществляются. Результаты обследования зафиксированы в акте натурного обследования и приложенных к нему фототаблицах.

Полагая, что по окончании действия договора аренды, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продажи с публичных торгов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд полагает, что исковые требования подлежат отказу в удовлетворении в силу следующих обстоятельств.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установленыслучаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельногоучастка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ),общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведенияторгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов новогодоговора аренды земельного участка публичной собственности, если на немрасположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимости № П13/232Н/1 от 20.12.2018 года ФИО1 приобрел на открытых торгах в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «НПО «Мостовик» в собственность объект незавершенного строительства назначение: нежилое здание, с кадастровым номером 55:36:050208:11609, с площадью застройки 8887,4 кв.м., степенью готовности объекта 95%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Мира (далее - объект незавершенного строительства), а также земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:11618, площадью 6678 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: фактически занимаемый зданиями и сооружениями, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО7, пр. Мира.

Право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:11618 было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 21.02.2019 года (запись регистрации № 55:36:050208:11609-55/092/2019-1 - на объект незавершенного строительства, запись регистрации № 55:36:050208:11618-55/092/2019-2 - на земельный участок).

Одновременно на основании вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости ФИО1 было передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367, площадью 3066 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО7, пр. Мира, вблизи строения № 5/5, по договору аренды № Д-С-13-69 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 08.02.2016 г., заключенному с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

При этом, договор аренды №Д-С-13-69 от 08.02.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3367 был заключен для завершения строительства объекта с кадастровым номером 55:36:050208:8445, а не того объекта, об изъятии которого заявлено настоящее требование.

Указанное подтверждается, в том числе, пунктом 1.7 Договора, согласно которого на участке имеются следующие объекты капитального строительства - незавершённое строительством проектно-административное здание (литера А-А2). Назначение объекта: административное. Кадастровый номер: 55:36:050208:8445. Инвентарный номер: 665619. Литер(а): A, Al, А2, A3. Этажность: 4,3,3,3. Адрес (местоположение): <...>. Принадлежит Арендатору на праве собственности (номер и государственная регистрация права: 55-01/00-30/2003-1483,02.10.2003).

Таким образом, судом установлено, что договор аренды №Д-С-13-69 от 08.02.2015 был заключен для завершения строительства иного объекта незавершенного строительства. Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, не представлено.

Суд приходит к выводу, что ответчик ранее не воспользовался своим правом, предусмотренным пп. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ на заключение договора аренды на 3-х летний срок для завершения строительства объекта кадастровым номером 55:36:050208:11609, поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 по договору аренды № Д-С-13-69 от 08.02.2016 был предоставлен без проведения торгов для завершения строительства другого объекта с кадастровым номером 55:36:050208:8445. А под объект, который истец просит изъять, земельный участок для завершения его строительства не предоставлялся.

Кроме того, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609 располагается на двух земельных участках, а именно: земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:11618, который принадлежит Предпринимателю на праве собственности, и на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3367, государственная собственность на который не разграничена.

Факт нахождения объекта незавершенного строительства на двух вышеуказанных земельных участках подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2019 г., от 07.03.2019 г. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2019 г. на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:11618, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости 21.02.2019 г. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, актом осмотра № ПО от 17.05.2019 г. и приложениями к нему, и истцом не оспаривается.

Положения статьи 239.1 ГК РФ не предусматривают основание для изъятия объекта незавершенного строительства, который располагается на земельном участке, находящемся в частной собственности.

Изъятие объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 ГК РФ возможно только в том случае, если данный объект недвижимости располагается на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, а строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из данного принципа и принята ст. 239.1 ГК РФ, согласно которой при истечении срока аренды земельного участка у собственника вместе с участком изымается и объект, находящийся на участке.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:11618 отсутствуют какие-либо основания его изъятия из частной собственности, соответственно, и в отношении объекта, возведенного на нем, исходя из «принципа следования».

В связи с указанным действия нормы ст. 239.1 ГК РФ на спорный объект не распространяется, так как действующим законодательством не предусматривается изъятие объекта у собственника, находящегося на земельном участке, принадлежащим собственнику, сфера регулирования данной нормы относится исключительно к публичным землям.

Учитывая, что статья 239.1 ГК РФ предусматривает основание для изъятия объекта незавершенного строительства, который располагается земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а иные основания для принудительного изъятия у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, предусмотренные статьей 235 ГК РФ, отсутствуют, исковые требования Департамента являются незаконными и необоснованными.

При этом, суд полагает необходимым отметить, что изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов является не только мерой ответственности для собственника за незавершение строительства данного объекта до истечения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. А направлено, прежде всего, на стимулирование соблюдения застройщиками сроков освоения земельного участка, предоставленного под строительство объекта капитального строительства, на недопущение затягивания сроков строительства объектов капитального строительства, на завершение строительства объекта незавершенного строительства, введение его в эксплуатацию и в гражданский оборот в целях обеспечения устойчивого развития территорий и благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Таким образом, с учетом отсутствия доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, а также в связи с расположением объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609 на двух земельных участках, один из которых принадлежит Предпринимателю на праве собственности, а второй земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609 путем продажи с публичных торгов.

Департаментом также заявлено требование о приведении земельного участка в состояние пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 до настоящего времени находится во владении и пользовании индивидуального предпринимателя ФИО1, возврат земельного участка арендодателю не осуществлялся.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:050208:3367 имеет вид разрешенного использования - для строительства офиса организаций непосредственного обслуживания населения.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, требуя привести земельный участок в состояние пригодное для дальнейшего использования, при этом не заявляя требования о возврате земельного участка, не представил никаких доказательств того, что состояние данного земельного участка не пригодно для дальнейшего использования - для строительства.

Таким образом, требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска о приведении земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:050208:11609, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050208:3367 площадью 3066 кв. м, расположенный по адресу г. Омск, ФИО7 (Ориентир: г. Омск, ФИО7, просп. Мира, 5/5 путем продажи с публичных торгов; приведении земельного участка в состояние пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории, отказать.

В удовлетворении ходатайство о приостановлении производства по делу отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков