Решение от 12 ноября 2020 г. по делу № А40-23608/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-23608/20-28-169

12.11.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 12.11.2020г.

Резолютивная часть решения объявлена 13.10.2020г.

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично,

при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА <...>, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, к Фирма ЭНКА ИНШААТ ВЕ СНАЙИ .Ш., 107045, <...> расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности №33-Д-1301/19 от 25.12.19г., диплом №2121101 от 05.07.19г.;

от ответчика – адвокат Алферов И.А., уд. №15291 от 11.05.2016, по доверенности № 77АГ3408814 от 27.03.2020;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Фирма ЭНКА ИНШААТ ВЕ СНАЙИ .Ш. о расторжении договора аренды от 09.03.1995 № М-01-001858 земельного участка, расположенного по адресу: <...> с 05.07.2019.

Истец требования поддержал согласно доводам исковому заявлению.

Ответчик требования не признал по доводам изложенным в отзыве, просил отказать.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) (далее –арендодатель) и ЭНКА ИНШААТ BE ФИО3 (далее – арендатор), заключен договор аренды земельного участка от 09.03.1995 № М-01-001858 площадью 2 700 кв.м с адресными ориентирами: <...>, вл. 19, вл. 21 и вл. 23, стр. 3 для строительства, реконструкции и последующей эксплуатации зданий.

На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:01:0001090:1064 (<...>) и нежилые здания с кадастровыми номерами 77:01:0001090:1071, 77:01:0001090:3612 и 77:01:0001090:3614, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком, за исключением квартиры № 9 площадью 171,3 кв.м.

При заключении указанного договора и определении предмета аренды Департамент исходил из того, что в силу действующего в период заключения договора законодательства является собственником земельного участка.

Истцом указано на то, что согласно п. 2 ст. 16 189 ФЗ, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения Жилищного кодекса Российской Федерации 01.03.2005 г и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников всех помещений в многоквартирном доме, т.е. в силу закона.

При этом представляется, что в силу действующего законодательства земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, переходит в общую долевую собственность исключительно с целью эксплуатации такого дома.

Указанное обусловлено тем, что такой земельный участок не может иметь иного назначения и иной потребительской ценности, кроме обслуживания непосредственно самого жилого дома.

Истцом указано на то, что, проект межевания квартала, в границах которого расположен спорный земельный участок, утвержден распоряжением от 06.03.2007 № 59.

Проект межевания территории квартала 269 Мещанского района, ограниченного Большим Сухаревским пер., ул. Сретенка, Последним пер, Трубной ул. (01.05.175.2014) утвержден распоряжением Департамента от 29.11.2016 № 35285. При этом, п. 75 приложения к распоряжению от 06.03.2007 № 59 «Об утверждении проектов межевания кварталов» утратил силу.

Поскольку проектом распоряжения для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и нежилым зданиям с кадастровыми номерами 77:01:0001090:1071, 77:01:0001090:3612 и 77:01:0001090:3614 отведены отдельные самостоятельные земельные участки, договор аренды на весь земельный участок подлежит расторжению.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка по документу - «Для строительства, реконструкции и последующей эксплуатации зданий».

Истцом указано на то, что в связи с невозможностью расторжения договора аренды земельного участка от 09.03.1995 № М-01-001858 без поступления в Департамент соответствующего обращения арендатора, договор аренды земельного участка, предоставленного под вышеуказанные цели, продолжает действовать.

В целях заключения договора аренды земельного участка для эксплуатации принадлежащих ответчику на праве собственности нежилых зданий в соответствии с земельным законодательством необходимо сформировать самостоятельный земельный участок и в установленном порядке оформить на него земельно-правовые отношения.

Сохранение спорного договора аренды, нарушает права собственников многоквартирного жилого дома по возможности надлежащего формирования земельного участка в целях его эксплуатации в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В связи с чем, истец указывает на то, что поскольку с момента принятия 189-ФЗ, Земельного и Жилищного кодексов Российской Федерации были изменены обстоятельства, не зависящие от сторон договора аренды, действующие правоотношения нарушают права третьих лиц (собственников многоквартирного жилого дома) и противоречат действующему законодательству.

Департамент направил арендатору уведомление с проектом дополнительного соглашения о расторжении спорного договора аренды земельного участка от 26.07.2019 № ДГИ-И-51128/19, согласованный Обществом проект обратно в Департамент не поступал.

В связи с чем, ссылаясь на ст. 451 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор аренды от 09.03.1995 № М-01-001858 земельного участка, расположенного по адресу: <...> ввиду изменения существенных обстоятельств – с момента принятия 189-ФЗ, Земельного и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено (далее - Вводный закон), что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ был введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2005.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно материалам дела (выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 10 июля 2020 г., земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001090:5, сформирован и поставлен на кадастровый учет 11.04.2007.

При этом в пункте 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 также указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и следовательно утрачивает право на получение арендных платежей за использование этим земельным участком.

В период действия Договора аренды, на земельном участке Арендатором была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Реконструкция завершена в 1995 году, что подтверждается актом № 463 государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 27 декабря 1995 г.

В результате реализации инвестиционного контракта № 5-342-/р-1,2, 27.12.1995 года у ответчика возникло право собственности на весь многоквартирный дом, что подтверждается свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 13.01.1998, выданным Комитетом по управлению имуществом Москвы.

В 2005 году по заявлению ответчика были выделены квартира № 9 площадью 171,3 кв.м и помещение площадью 2 271,7 кв.м.

Право собственности на квартиру было зарегистрировано – 30 декабря 2005 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 77 АГ 0139439.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства договор аренды от 09.03.1995 № М-01-001858 прекратил свое действие.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает института расторжения в судебном порядке ранее прекращенных договоров (ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, отсутствует предмет спора по требованию о расторжении договора, в связи с чем, расторжение недействующего договора является неправомерным, и исковые требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

Государственная распределена в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 309, 310, 413, 450, 453, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 22, 26, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья:

С.С. Хорлина