Решение от 17 января 2020 г. по делу № А56-106843/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-106843/2019
17 января 2020 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 января 2020 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ.НОВГОРОДСКАЯ, Д. 20, ЛИТ. А, ПОМ. 2-НОГРН: 1027809244561);

ответчик: акционерное общество «Торговый Двор» (адрес: Россия 196158, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/ ЛИТ. А/ ПОМ. 1-Н, ОГРН: <***>);

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 30.12.2019),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.01.2019),



установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Торговый Двор» (далее – ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.11.2007 №00/ЗК-04092 (12) задолженности по арендной плате за период с 08.08.2019-30.09.2018, 01.10.2018-31.12.2018, 01.01.2019-31.03.2019, 01.04.2019-30.06.2019, 01.07.2019-30.09.2019 в размере 8 385 966,86 руб., пени по состоянию на 03.09.2019 в размере 4 139 442,40 руб., а также пеней, начисленных на сумму долга, до его фактической оплаты.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал на иск, ссылаясь на то, что договор аренды прекращен по инициативе самого Комитета в связи с его исполнением и достижением целей, для которых заключался. По окончании договора Общество, как собственник объектов недвижимости, возведенных на земельном участке, неоднократно обращалось в Комитет с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка. Однако Комитет отказал в заключении договора, ссылаясь на наличие проекта обустройства на земельном участке дорожной сети, а также в связи с необоснованностью получения в пользование всей площади земельного участка. В связи с этим Обществом оплачивалось фактическое пользование земельным участком за минусом площади, которая необходима для формирования дорожной сети. Также Общество указывает, что Комитетом при расчете задолженности необоснованно не применена Ведомость инвентаризации земельного участка, составленная ГУП ГУИОН по состоянию на 13.08.2019.

Заслушав пояснения истца, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ, в настоящее время Комитет, арендатор), и закрытым акционерным обществом «Торговый Двор» (в настоящее время – Общество, арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04092(12), на основании которого ответчику был предоставлен в аренду участок площадью 62 336 кв.м с кадастровым номером 78:14:7686:10, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским проспектом) для проектирования и строительства многофункционального спортивно-развлекательного комплекса со встроенной автостоянкой.

В соответствии с разделом 5 договора строительство комплекса должно было быть завершено до 08.04.2009, в связи с чем срок действия договора пунктом 9.1 установлен до 08.04.2009

В последующем дополнительными соглашениями срок строительства неоднократно изменялся. Согласно дополнительному соглашению от 14.01.2013 срок строительства объекта и действия договора продлен до 31.05.2015.

В соответствии с разделом 4 договора арендатор обязался выплатить в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства на развитие городской инфраструктуры, а также обязался уплачивать арендную плату, величина которой на момент заключения договора согласно пункту 4.7 составила 11 282,816 условных единиц в квартал.

Согласно пункту 4.9 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В силу пункта 4.10 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Актом приема-передачи от 15.11.2007 объект был передан арендатору в пользование.

В последующем в договор были внесены изменения, в соответствии с которыми величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 1 356 254,08 руб., плата за аренду в квартал составляет 339 063,52 руб. При этом указано, что с даты изменения функционального использования (либо изменения площади функционального использования) земельного участка, расчетная ставка арендной платы определяется по фактическому использованию земельного участка.

06.12.2013 сторонами был подписан протокол частично исполнения обязательств, в котором зафиксировано выполнение Обществом проектирования и строительства многофункционального спортивно-развлекательного комплекса со встроенной автостоянкой в части второй очереди, а также перечисление в бюджета Санкт-Петербурга обусловленной договором денежной суммы на развитии городской инфраструктуры.

07.05.2014 подписан протокол исполнения обязательств по строительству первой очереди, а также иных обязательств, на основании которых было зарегистрировано право собственности Общества на построенные объекты.

После окончания строительства Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении с ним, как с собственником объектов недвижимости, договора аренды земельного участка.

Комитет письмом от 17.05.2016 указал, что согласно заключению Комитета по градостроительству и архитектуре на испрашиваемом земельном участке планируется создание транспортной развязки площадью 6 530 кв.м. Сам же участок площадью 62 336 кв.м., не соответствует параметрам, необходимым для использования расположенных на нем объектов недвижимости.

Письмом от 10.08.2016 Комитет указал Обществу на необходимость произвести раздел земельного участка в целях заключения договора аренды земельного участка под зданиями.

10.05.2018 Комитет направил Обществу письмо в котором отказал Обществу во внесении изменений в действующий договор аренды и в заключении договора аренды на 49 лет в связи с необходимостью раздела земельного участка и выдела зоны транспортной развязки и охранной зоны воздушных линий электропередач.

15.05.2018 Комитет направил Обществу уведомление №33712-25 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия. В этом же письме Комитет указал Обществу о наличии у него, как у собственника объекта недвижимости, права на заключение договора аренды на 49 лет, либо выкупа земельного участка. Также в связи с расторжением договора и необходимостью начисления корректной арендной платы Обществу предложено представить ведомость инвентаризации земельного участка, составленную ГУП ГУИОН.

Соответствующая ведомость была заказана Обществом и представлена в Комитет. Согласно ведомости по состоянию на 08.08.2018 размер квартальной арендной платы составляет 4 822 678,34 руб.

Одновременно Обществом приняты меры для раздела земельного участка.

В августе 2019 года по запросу Общества ГУП ГУИОН составило новую ведомость инвентаризации, в соответствии с которой квартальная плата составила 3 324 188,26 руб. Ведомость представлена в Комитет.

Комитет, считая, что Обществом не в полном объеме внесена арендная плата по договору, направил Обществу претензии, а в последующем обратился в суд с требованием о взыскании 8 385 966,86 руб. задолженности за периоды с 08.08.2019-30.09.2018, 01.10.2018-31.12.2018, 01.01.2019-31.03.2019, 01.04.2019-30.06.2019, 01.07.2019-30.09.2019, а также требованием о взыскании пени по состоянию на 03.09.2019 в размере 4 139 442,40 руб., и пеней, начисленных на сумму долга, до его фактической оплаты.

Общество, возражая на иск, ссылается на то, что с момента расторжения договора аренды оно вносит плату за фактическое использование земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами, то есть, за площадь в размере 24 091 кв.м. Требование о взыскании платы за весь участок неправомерно, поскольку сам Комитет отказал Обществу в предоставлении в аренду всей площади земельного участка, указывая на наличие транспортной сети, охранной зоны.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата уплачивается за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 37 Информационною письма Президиума ПАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как следует из пояснений сторон, Комитет полагает, что Общество обязано вносить плату за пользование всей площадью предоставленного ему в аренду участка, несмотря на расторжение договора, поскольку земельный участок по акту приема-передачи не возвращен. В связи с этим Комитет считает обоснованным как взыскание полной арендной платы, так и пеней.

Общество же полагает, что поскольку договор аренды расторгнут, а Комитет отказался от заключения договора на всю площадь ранее предоставленного участка, у Общества возникает обязанность по оплате землепользования непосредственно под зданиями.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что договор аренды между сторонами расторгнут на основании уведомления Комитета.

При этом, поскольку на арендуемом земельном участке расположены здания, принадлежащие Обществу, возврат земельного участка по акту приема-передачи не представляется возможным.

В то же время, у Общества, как у собственника земельного участка, возникло предусмотренное статьей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право на заключение договора аренды под объектами недвижимости, либо на их выкуп.

Также судом установлено, что обществом было заявлено о намерении реализовать указанное право, однако Комитетом было отказано в заключении договора в связи с необходимостью произвести раздел земельного участка.

Следовательно, в данном случае имеет место не договорное, а фактическое пользование земельным участком, и правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса. Размер платы за пользование земельными участками в данном случае подлежит расчету на основании порядка, установленного для расчета арендной платы.

Согласно ведомости ГУП ГУИОН, представленной в материалы дела, размер квартально арендной платы по состоянию на 08.08.2018 составил 4 822 678,34 руб.

Общество, не оспаривая размер арендной платы, произведенный ГУП ГУИОН, ссылается на то, что плата подлежит взысканию исключительно за площади, занятые объектами недвижимости.

Однако в данном случае позиция Общества является ошибочной. В ходе судебного разбирательства, в том числе на основании ведомостей ГУП ГУИОН и писем самого Общества, судом установлено, что, несмотря на наличие проекта обустройства транспортной развязки на земельном участке, такая развязка на участке не создана, а ответчиком используется практически вся площадь участка, в том числе для организации гостевых стоянок.

Следовательно, плата за фактическое пользование подлежит взысканию с Общества за всю спорную площадь земельного участка.

В то же время, суд соглашается с доводами ответчика о том, что при наличии ведомости инвентаризации ГУП ГУИОН по состоянию на 13.08.2019, в которой установлен новый размер квартально платы в размере 3 324 188,26 руб., у Комитета не было оснований для начисления за третий квартал 2019 года платы по ставке 4 822 678,34 руб.

С учетом изложенного, сумма оплаты за третий квартал 2019 года составит 3 988 437,01 руб.

Соответственно сумма задолженности за заявленный период 21 287 174,53 руб. С учетом частичной оплаты в размере 13 735 445,29 руб., сумма долга за период составляет 7 551 729,24 руб. Именно указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В то же время, поскольку договор аренды прекращен и имеет место фактическое пользование имуществом, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, предусмотренной договором.

В силу положений пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Однако о взыскании процентов истец не заявил.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а требования удовлетворены частично, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 51 626 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с акционерного общества «Торговый Двор» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 7 551 729,24 руб. платы за пользование земельным участком.

3. В удовлетворении остальной части иска отказать.

4. Взыскать с акционерного общества «Торговый Двор» в доход федерального бюджета 51 626 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.