Решение от 28 декабря 2022 г. по делу № А40-36528/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-36528/22-1-212
г. Москва
28 декабря 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 01.08.2019) к ООО "ЛСР. ОБЪЕКТ-М" (115280, <...>, ЭТ 2 ПОМ V КОМ 267, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.09.2005, ИНН: <***>) об обязании в рамках гарантийных обязательств по Договору купли-продажи объекта недвижимого имущества №58621/0319-3А6 от 21 марта 2019 года - устранить: Сплошное намокание стяжки пола и отслоение, покрытия пола; Отслаивание и вспучивание отделочных (краска, шпатлевка, штукатурка) слоев на стенах; На обследуемых конструкциях признаки грибковых и плесневелых колоний в Нежилом помещении по адресу: 115432, <...>, кадастровый номер 77:05:0002004:6103 в течении 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу, взыскании в случае неисполнения решения суда в срок, установленный судом, судебной неустойки в размере 5 000,00 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда

при участии представителей: сторон и эксперта

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения, заявлен о понуждении ответчика: в рамках гарантийных обязательств по Договору купли-продажи объекта недвижимого имущества №58621/0319-3А6 от 21 марта 2019 года устранить сплошное намокание стяжки пола и отслоение покрытия пола; отслаивание и вспучивание отделочных (краска, шпатлевка, штукатурка) слоев на стенах; признаки грибковых и плесневелых колоний на конструкциях в нежилом помещении по адресу: 115432, <...>, кадастровый номер 77:05:0002004:6103, а именно:

- выполнить ремонт гидроизоляции по периметру ограждающих конструкций здания в части устранения дефектов водоизоляционного слоя в части здания с расположенным в нем помещением;

- выполнить ремонт нежилого помещения по адресу: 115432, <...>, кадастровый номер 77:05:0002004:6103, включая: демонтаж мебели с сохранением в комплексе; демонтаж плинтуса 29 погонных метра; демонтаж винилового покрытия 43 кв.м; демонтаж штукатурки 4 кв.м; обработка поверхностей биоцидом 56 кв.м; штукатурные работы 4 кв.м; шпаклевка стен 59 кв.м; шлифовка стен 69 кв.м; покраска стен в 2 слоя 69 кв.м; укладка напольного покрытия 43 кв.м; устройство плинтуса 29 п.м; покраска плинтуса 29 п.м; монтаж мебели в комплексе. Истцом также заявлено требование о присуждении судебной неустойки.

Требования основаны на том, что в приобретенном у ответчика по договору купли-продажи помещении обнаружены недостатки, которые не были устранены.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал, ссылаясь на то, что в договоре не были определены условия о качестве помещения, на недоказанность недостатков.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей и эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что 21 марта 2019 года между ООО «ЛСР. Объект-М» (ответчик, продавец, застройщик) и ФИО2 (истец. покупатель) заключен Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества №58621/0319-ЗА6, в соответствии которым (п.1) ответчик продает, а истец приобретает в собственность нежилое помещение №1, общей площадью 50,5 (Пятьдесят целых пять десятых) квадратным метров, находящееся на 1 этаже, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 115432, <...>, кадастровый номер 77:05:0002004:6103.

Согласно пункта 3 Договора цена нежилого помещения согласована Сторонами и составляет сумму в размере 19 796 000 руб.

17.07.2020 года между Истцом и Ответчиком был составлен Акт №23 о выявлении недостатков, препятствующих эксплуатации Нежилого помещения, выявленные недостатки устранены не были.

31.07.2020года в адрес Ответчика Истцом было направлено заявление онеобходимости устранения недостатков, препятствующих эксплуатации, в Нежиломпомещении.

01.03.2021года в адрес Ответчика Истцом было направлено повторное заявление онеобходимости устранения недостатков, препятствующих эксплуатации, в Нежиломпомещении.

08.04.2021 года между представителями Ответчика и Истца был составлен Акт обследования №6/1, в ходе которого установлено, что в ходе комиссионного обследования были выявлены повторные следы протечек, на стенах (вдоль ОБ и со стороны арки), а также сырость выявлена на внутренней перегородке в центре помещения.

24.08.2021 года в адрес Истца поступил ответ от ответчика, согласно которому ООО «ЛСР. Объект-М» были проведены работы по устранению замечаний в рамках исполнения гарантийных обязательств в нежилом помещении №1, расположенного по адресу: <...>, с составлением Акта освидетельствования работ по устранению недостатков от 09.08.2021 года, при этом проводились исключительно косметические работы.

21.09.2021 года в адрес Ответчика - Истцом было направлено заявление о необходимости устранения недостатков в Нежилом помещении препятствующих эксплуатации.

19.10.2021 года в адрес Истца поступил ответ от Ответчика, согласно которому был проведен осмотр нежилого помещения №1, расположенного по адресу: <...> определен перечень мероприятий и решений, реализуемых в настоящее время.

18.11.2021 года между представителями Ответчика и Истца был составлен Акт обследования №6/н.п.1, в ходе которого установлено, что в ходе комиссионного обследования были выявлены повторные следы протечек, на стенах (вдоль ОБ и со стороны арки), а также сырость выявлена на внутренней перегородке в центре помещения.

21.12.2021 года в адрес Ответчика - Истцом направлена Претензия об устранении недостатков по гарантии (получена Ответчиком 21.12.2021 года вх.02/01-472-ДКП-П), в которой указано, что в период гарантийного срока были обнаружены следующие недостатки:

намокание в местах сопряжения стены и тротуара у арки и в арке;

следы намокания в местах сопряжения стены и тротуара вдоль окна и двери;

следы намокания в местах сопряжения у входной группы;

следы намокания стен и полов в помещении паркета под помещением;

следы намокания в шахте с инженерными сетями внутри помещения;

следы высолов и коррозии;

отслаивание и вспучивание отделочных слоев;

намокание до центра помещения.

В связи с обнаружением данных недостатков истец направил требования по устранению недостатков в разумный срок 1-2 месяца, к претензии было приложено Заключение специалиста №1611-21 по итогам проведения обследования помещения и прилегающей к нему территории, расположенного по адресу: <...>.

Согласно выводам Заключения специалиста №1611-21 при обследовании выявлены следующие дефекты: сплошное намокание стяжки пола и отслоение, покрытия пола; отслаивание и вспучивание отделочных (краска, шпатлевка, штукатурка) слоев на стенах; на обследуемых контракциях признаки грибковых и плесневелых колоний. По результатам обследования инженер-эксперт пришел к выводу, что причиной намокания контракций и образования дефектов в обследуемом помещении и помещениях, находящихся под ним, является подтопление со стороны улицы. Отсутствие или нерегламентно выполненная отмостка и гидроизолирующие узлы, связанные с сопряжением ограждающих конструкций здания и отмосткой, отсутствие устройства наружного водоотведения (лотков, желобов) позволяют водным массам проникать в контракции помещения.

Как указывает истец, какие-либо работы ответчиком по устранению недостатков не проводились, причины возникновения подтоплений с 17.07.2020 года не устранялись.

15.02.2022 года в адрес Ответчика была направлена повторная Претензия-уведомление о досудебном порядке урегулирования спора, которая было получена Ответчиком 15.02.2022 года Вх.№02/01-59-ДКС-П. Как указывает истец, ответы на претензии от 21.12.2021 года и от 15.02.2022 года не поступали.

В связи с оспариванием ответчиком причин дефектов судом была назначена строительно-техническая экспертиза определением от 22.06.22, проведение которой было поручено АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ" (115191, <...>, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/II/13, ОГРН: <***>); суд привлек к участию в деле в качестве эксперта ФИО3.

Эксперту заданы следующие вопросы:

Имеется ли в помещении площадью 50,5 кв.м с кадастровым номером 77:05:0002004:6103 недостатки: сплошное намокание стяжки пола и отслоение покрытия пола; отслоение отделочных слоев на стенах?

Являются ли указанные недостатки следствием некачественного выполнения строительных работ при возведении здания? Являются ли недостатки устранимыми?

Являются ли данные недостатки следствием ненадлежащей эксплуатации помещения покупателем?

Если недостатки возникли вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ и являются устранимыми, то эксперту надлежит установить какие работы необходимо выполнить для устранения недостатков?

Какова стоимость работ по устранению недостатков?


Судом получено экспертное заключение от 24.08.22 № 427/22, согласно которому экспертом установлены намокания стен в помещении с отслоением отделочных слоев и участками биопоражения, покрытие пола имеет дефекты, связанные с клеевым составом покрытия пола вследствие потери нормативных характеристик из-за увлажнения основания пола; указанные недостатки являются следствием некачественного выполнения строительных работ при возведении здания и являются устранимыми недостатками; с учетом характера недостатков, данные недостатки не являются следствием ненадлежащей эксплуатации помещения покупателем, что подтверждается характером вертикальных намоканий участков стен через участки вертикальных ограждающих конструкций стен помещения, для устранения недостатков необходимо выполнить ремонт гидроизоляции здания ниже отметки уровня тротуарной плитки, земли, ограждающих конструкций здания (в части рассматриваемого помещения, а также выполнить ремонт помещения. стоимость которого составляет 286661 руб. 31 коп.

Экспертом представлены письменные пояснения по заключению.

Заслушав данные экспертом в судебном заседании объяснения, с учетом представленных экспертом письменных пояснений, суд не усмотрел в экспертном заключении противоречивых выводов, оснований не доверять эксперту по материалам дела не установлено, в связи с чем судом отклонено ходатайство ответчика о повторной экспертизе.

Согласно п.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Ответчик в ходе судебного разбирательства не отрицал, что является застройщиком здания, в котором находится помещение, проданное истцу ответчиком.

Согласно договору купли-продажи, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Мосгосстройнадзором 28.12.2018.

В связи с чем истец правомерно ссылается на нормы права, регулирующие обязанности застройщика по отношению к участникам долевого строительства.

Так, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку посредством судебной экспертизы доказано, что выявленные в процессе эксплуатации помещения недостатки возникли вследствие некачественного выполнения строительных работ, истец правомерно на основании вышеперечисленных норм предъявляет к застройщику требование об устранении недостатков и причин их возникновения.

Согласно ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению с установлением срока совершения ответчиком действий и с присуждением в пользу истца неустойки за их не совершение в установленный судом срок.

Судебные расходы относятся на ответчика.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 174 АПК РФ,

РЕШИЛ

Обязать ООО «ЛСР. Объект-М» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение шести месяцев с даты вступления в законную силу решения суда в рамках гарантийных обязательств по Договору купли-продажи объекта недвижимого имущества №58621/0319-3А6 от 21 марта 2019 года устранить сплошное намокание стяжки пола и отслоение покрытия пола; отслаивание и вспучивание отделочных (краска, шпатлевка, штукатурка) слоев на стенах; признаки грибковых и плесневелых колоний на конструкциях в нежилом помещении по адресу: 115432, <...>, кадастровый номер 77:05:0002004:6103, а именно:

- выполнить ремонт гидроизоляции по периметру ограждающих конструкций здания в части устранения дефектов водоизоляционного слоя в части здания с расположенным в нем помещением;

- выполнить ремонт нежилого помещения по адресу: 115432, <...>, кадастровый номер 77:05:0002004:6103, включая: демонтаж мебели с сохранением в комплексе; демонтаж плинтуса 29 погонных метра; демонтаж винилового покрытия 43 кв.м; демонтаж штукатурки 4 кв.м; обработка поверхностей биоцидом 56 кв.м; штукатурные работы 4 кв.м; шпаклевка стен 59 кв.м; шлифовка стен 69 кв.м; покраска стен в 2 слоя 69 кв.м; укладка напольного покрытия 43 кв.м; устройство плинтуса 29 п.м; покраска плинтуса 29 п.м; монтаж мебели в комплексе.

Взыскать с ООО «ЛСР. Объект-М» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ГРНИП <***>) судебную неустойку на случай неисполнения решения в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после истечения установленного судом срока по день исполнения решения.

Взыскать с ООО «ЛСР.Объект-М» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ГРНИП <***>) 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова