Решение от 20 февраля 2024 г. по делу № А40-168093/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-168093/23-64-1389
г. Москва
20 февраля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2024года

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ПИК-ИНДУСТРИЯ" (119618, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОЛНЦЕВО, ДОМОСТРОИТЕЛЬНАЯ УЛ., Д. 1, К. 2, ЭТ/КАБ 2/18, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2013, ИНН: <***>)

- о взыскании задолженности,

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 22.12.2023, диплом

от ответчика – ФИО3 по дов. от 20.06.2023, диплом



установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ПИК-ИНДУСТРИЯ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2015 № М-07-047584 по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2023 в размере 112 845 304 руб. 58 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2015 по 30.06.2023 в размере 22 485 964 руб. 79 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 26.08.2015 № М-07-047584 ответчик не своевременно оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, арендодатель) и АО «ПИК-ИНДУСТРИЯ» (ответчик, арендатор) заключен договор от 26.08.2015 № М-07-047584 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 75591 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 31 декабря 2015 г. № ru77-198000-018628, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание автотранспорта (4.9).

Договор заключен сроком до 16.03.2022.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не оплатил арендную плату за период с 01.01.2019 по 30.06.2023, в результате чего образовалась задолженность в размере 112 845 304 руб. 58 коп.

Направленная ответчику претензия от 22.11.2022 № 33-6-602334/22-(0)-1 оставлена без ответа и удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости - квартир, расположенных в возведенных корпусах: <...>. Указанные документы подтверждают возникновение права первого собственника с 13.12.2017. Учитывая изложенное, аренда в отношении земельного участка, на котором расположены жилые корпуса, прекращена в силу закона, поскольку земельный участок вошел в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений жилого комплекса. Таким образом, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за земельный участок 77:09:0000000:4864, площадью 75 591 кв. м., а начисление Департаментом арендной платы является необоснованным.

В силу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, при этом образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру и жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

В силу норм ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок. Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

Вместе с тем, согласно разъяснениям п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В соответствии с ч.4 ст. 16 Закона №189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления. Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под строительным объектом.

Вместе с тем, Решением по делу № А40-46777/20 установлено, что у ответчика с 2018 года и до настоящего времени осталась в пользовании часть земельного участка, площадью 13 253,67 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 77:09:0000000:4864 по адресу: <...>. Указанная часть земельного участка передана по договорам субаренды ООО «ПаркингПроф-Север», в соответствии с п. 3.6. Договоров Аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2016), ежегодная арендная плата составляет 2% от кадастровой стоимости.

За часть земельного участка площадью 13 253,67 кв.м., ответчик своевременно вносит арендные платежи, что истцом не оспаривается и отражено в информационном расчете, который составлен исходя из фактически занимаемой ответчиком площади земельного участка.

При таких обстоятельствах, начисление арендной платы за весь участок, площадью 75 591 кв.м. необоснованно.

С учетом отсутствия задолженности по арендной плате, требование истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2015 № М-07-047584 за период с 01.01.2019 по 30.06.2023 в размере 112 845 304 руб. 58 коп. является недоказанным, необоснованным и удовлетворению не подлежит.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Истец начислил пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2015 по 30.06.2023 в размере 22 485 964 руб. 79 коп. Однако, из представленного истцом расчет следует, что сумм пени образовалась за период задолженности до 2019г.

Рассмотрев заявление ответчика в части пени о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его обоснованным, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).

Истец должен был узнать о нарушении своего права (неполучении в надлежащий срок арендной платы от ответчика) на следующий день после дня окончания надлежащего срока уплаты арендной платы, то есть не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п. исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).

Таким образом, если договор аренды предусматривает условие о сроке внесения арендной платы, сроки исковой давности по иску о взыскании просроченных арендных платежей начинают течь со следующего дня после наступления срока уплаты каждого арендного платежа.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности"). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исковое заявление подано в суд 27.07.2023г. согласно штампу канцелярии на исковом заявлении, то есть за период задолженности до 2019г. требования заявлены за пределами срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку исковые требования заявлены не обосновано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 195, 196, 199, 200, 207, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 49, 65, 71, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева