Решение от 30 декабря 2020 г. по делу № А53-23872/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

"30" декабря 2020 г. Дело № А53-23872/2020


Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2020 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Новый книжный М» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Скиф» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об освобождении от уплаты арендной платы, об уменьшении размера арендной платы, о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору субаренды

третье лицо: закрытое акционерное общество «Скиф-2000»


при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 01.08.2020; ФИО3 по доверенности от 01.08.2020;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 14.09.2020.

от третьего лица: не явился, извещен;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новый книжный М» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Скиф» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору субаренды на следующих условиях:

1) «Подписанием настоящего Соглашения стороны подтверждают, что Субарендатор с 31.03.2020 по 21.06.2020 (далее - «Период») по независящим от Субарендатора обстоятельствам, не мог использовать Помещение для осуществления розничной торговли, в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2) Стороны пришли к соглашению, что вне зависимости от иных положений Договора, за Период Постоянная арендная плата не начисляется и Субарендатором не оплачивается.

3) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Ростовской области режима повышенной готовности, введенного с 16.03.2020 распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43, Арендатор предоставляет Субарендатору отсрочку в отношении оплаты Арендной платы на следующих условиях:

Постоянная арендная плата по Договору, начисленная за период с 16.03.2020 (дата введения режима повышенной готовности) до отмены режима повышенной готовности на территории Ростовской области, подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021. по 31.12.2022 включительно.

Постоянная Арендная плата по Договору, начисленная за период с даты отмены режима повышенной готовности на территории Ростовской области по 30.09.2020 включительно, подлежит оплате в следующем порядке:

50% ежемесячной Постоянной Арендной платы оплачивается в соответствии с условиями Договора;

50% ежемесячной Постоянной Арендной платы подлежит оплате Субарендатором равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 .

4) Условия настоящего соглашения применяются к отношениям Сторон с 16.03.2020».

В процессе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил суд освободить его от оплаты постоянной части арендной платы за период с 31.03.2020 по 21.06.2020 включительно, обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору на следующих условиях:

1) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Ростовской области режима повышенной готовности, введенного с 16.03.20 г. Распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43, Арендатор предоставляет Субарендатору отсрочку в отношении оплаты Арендной платы на следующих условиях:

Постоянная арендная плата по Договору, начисленная за период с 22.06.2020 до 30.09.2020, подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.21 г. по 31.12.22 г. Включительно.

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением Арендатором порядка и сроков внесения Базовой арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены Договором) в связи с отсрочкой не применяются.

2) В связи с тем, что Арендатором до заключения настоящего Соглашения была оплачена Постоянная арендная плата за период с 31 марта – 30 сентября 2020 года в полном размере, переплата за указанный период в размере 788 114 (семьсот восемьдесят восемь тысяч сто четырнадцать) рублей 52 копейки, засчитывается в счёт оплаты последующих арендных платежей.

3) Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 16.03.2020г.

В случае если судом будет отказано в удовлетворении требований об освобождении от оплаты постоянной арендной платы за период с 31.03.2020 по 21.06.2020 истец просит снизить размер постоянной арендной платы за указанный период и обязать ответчика заключить дополнительное соглашение на следующих условиях:

1) Стороны согласовали, что в связи с действием на территории Ростовской области режима повышенной готовности, введенного с 16.03.20 г. Распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43, Арендатор предоставляет Субарендатору отсрочку в отношении оплаты Постоянной арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности по 30 сентября 2020 года включительно на следующих условиях:

Постоянная арендная плата по Договору, начисленная за период с 16.03.2020 (дата введения режима повышенной готовности) до 30.09.2020, подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021 г. по 31.12.2022 г. включительно.

В связи с изложенным, Постоянная арендная плата за период с 16.03.2020 до 30.09.2020 (включительно) уплачивается Арендатором в период с 01.01.2021 до 31.12.2022 ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа каждого месяца, равными платежами.

2) В связи с тем, что Арендатором до заключения настоящего Соглашения была оплачена Постоянная арендная плата за период 31 марта- 30 сентября 2020 года в полном размере, переплата за указанный период в размере 788 114 (семьсот восемьдесят восемь тысяч сто четырнадцать) рублей 52 копейки, засчитывается в счёт оплаты последующих арендных платежей.

3) Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 16.03.2020.

Суд при рассмотрении дела вынес на обсуждение вопрос о необходимости уточнения истцом заявленных требований с учетом принципа исполнимости судебного акта. Истец настаивал на рассмотрении требований в заявленной редакции.

С учетом изложенного суд рассматривает дело по заявленным требованиям на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы применения положений об аренде в период действия ограничительных мер, на него распространяются условия по уменьшению размера и отсрочке оплаты арендной платы. Данное условие распространяется на истца, поскольку его деятельность относится к наиболее пострадавшим в условиях эпидемии короновируса.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, приведенным в отзыве, полагает, что деятельность истца не относится к числу наиболее пострадавших в условиях пандемии.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа настоящего спора.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Торговый центр Скиф» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Новый Книжный М» (субарендатор) заключен договор субаренды № 45/19 от 28.09.2019.

Согласно п.1.1. договора арендатор обязуется предоставить во временное владение и пользование субарендатору часть нежилого помещения с кадастровым номером 61: 57:0010912:164, состоящего из помещения общей площадью 201 кв.м. (далее «площадь» или «помещение»), расположенного на первом этаже в здании главного корпуса с торговым центом, Литер В-В3 и находящееся по адресу: <...> строение № 103.

Помещение передано для использования субарендатором в соответствии с разрешенным использованием. Субарендатор не вправе заниматься в помещении иными видами деятельности, кроме указанных в профиле магазина.

Профиль - профиль организуемого субарендатором в помещении магазина, под которым понимается розничная торговля следующими товарами: книгопечатная продукция, периодические издания, картографические издания, листовые изоиздания, изопродукция, мультимедиа-продукция, в том числе, издания на технических носителях (включая аудио и видеопродукцию), аудионосители, компьютерные игры, развивающие игры и пособия, игрушки, товары для моделирования, товары для хобби, рукоделия и творчества, подарочная и сувенирная продукция, подарочная упаковка (пакеты, коробки, бумага, ленты, банты), открытки, календари, канцелярские товары, школьно-письменные товары, товары для офиса, сопутствующие товары, елочные игрушки и украшения (включая световые гирлянды), товары для праздника, прохладительные напитки, оригинальные и забавные съедобные сувениры, а именно: медали, фигуры, пеналы, наборы, открытки, сувенирная съедобная продукция, в том числе с изображением известных героев книг, жевательная резинка с эмоциональными посылами, культовая жевательная резинка, сувенирная съедобная продукция в необычной упаковке и т.д., снеки, кондитерские изделия (в т.ч. шоколад, конфеты, леденцы, печенье), сувенирный мармелад, сувенирные наборы шоколада и карамели, а также использование Помещения в складских и административных целях, связанных с предпринимательской деятельностью Субарендатора (целевое назначение).

Согласно положениям раздела 3 договора Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная арендная плата за помещение составляет 650 рублей за кв.м., т.е. 130 650 рублей ежемесячно. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

Постоянная плата включает в себя суммы земельных платежей, любые коммунальные и эксплуатационные расходы (в т.ч. эксплуатационные услуги, отопление, вывоз ТКО и прочее), за исключением коммунальных и эксплуатационных расходов, включенных в переменную арендную плату.

Постоянная арендная плата включает в себя стоимость использования субарендатором рекламных мест, указанных в приложениях 6-8 к настоящему договору, стоимость эксплуатационных услуг, указанных в п. 2.1.8 договора.

Переменная арендная плата складывается из стоимости потреблённых субарендатором в помещении следующих ресурсов: электроэнергия, теплоснабжение, кондиционирование (п. 3.1.2 договора).

Постоянную арендную плату субарендатор оплачивает до пятого числа текущего месяца на расчетный счет арендатора.

Переменная арендная плата рассчитывается исходя из количества и стоимости фактически потребленных субарендатором ресурсов, зафиксированных приборами учета за предыдущий период. Переменная часть арендной платы выставляется отдельным счетом и оплачивается не позднее 25 числа месяца.

Истец, полагая, что имеет право на освобождение от оплаты арендной платы в связи с введением на территории Российской Федерации ограничительных мер, обратился с письмом к ответчику от 01.04.2020.

Ответчик письмом от 06.04.2020 уведомил о невозможности освобождения истца от обязанности по внесению арендной платы, предложил рассмотреть вариант рассрочки арендных платежей.

Письмом от 16.04.2020 истец обратился к ответчику с требованием о снижении арендной платы на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в связи с невозможностью использовать арендованное имущество. Предложил снижение арендной платы до стоимости фактически потребленных в арендуемом помещении коммунальных услуг, в размере, определённом в договоре.

Ответчик письмом 27.04.2020 сообщил истцу о готовности снизить размер арендной платы только за апрель и май настоящего года.

Письмом от 29.04.2020 истец сообщил о готовности оплачивать 40 % от постоянной арендной платы по договору на период действия обстоятельств, послуживших основанием для приостановления деятельности магазина и заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору.

Ответчик письмами от 29.04.2020, 12.05.2020, 26.05.2020 сообщил о готовности предоставить истцу скидку в размере 30% от суммы постоянной части ежемесячных арендных платежей на период апрель – май 2020 г. Данная скидка в размере 30 % действует при условии полного погашения задолженности за апрель – май 2020 г. до конца мая 2020 г. В противном случае предоставление скидки будет аннулировано. При этом ответчик уведомил истца о наличии задолженности в размере 269 892 руб. 11 коп.

По состоянию на 30.07.2020 за истцом образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 522 600 рублей за период апрель 2020 – июль 2020.

06.06.2020 ответчиком в адрес истца направлена претензия об оплате задолженности, истец в сою очередь направил ответчику проект дополнительного соглашения к договору, которым предусматривалась одновременно и освобождение истца от оплаты постоянной арендной платы за период с 31.03.2020 до 21.06.2020, так и отсрочка оплаты постоянной части арендной платы, начиная с 16.03.2020.

Ответчиком дополнительное соглашение не подписано, протокол разногласий истцу не направлен.

21.07.2020 истец направил ответчику дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку оплаты арендной платы за период с 16.03.2020 по 30.09.2020 на условиях, изложенных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439.

Ответчиком дополнительное соглашение не подписано, протокол разногласий истцу не направлен.

23.07.2020 ответчик направил истцу требование об оплате задолженности в размере 522 600 рублей за период апрель 2020 – июль 2020, а также уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, требуя возвратить арендуемое имущество и подписать акт приема – передачи помещения. 31.07.2020 истцом образовавшаяся задолженность оплачена в полном размере.

В связи с тем, что соглашение об освобождении от арендной платы (отсрочки арендной платы) сторонами договора не достигнуто, истец обратился в суд с соответствующим требованиями (с учетом уточнения).

Рассмотрев заявленные требования, суд приходит к выводу о необходимости их частичного удовлетворения, приняв во внимание следующее.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 данного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, но не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Доводы истца о необходимости полного освобождения от арендной платы со ссылками на пункт 4 статьи 614 ГК РФ судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98- ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Суд рассматривает данный предмет требований по существу, поскольку из поведения сторон договора (в том числе имеющейся переписки, а также позиции сторон в суде), следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В Указе Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (п. 2 Указа Президента Российской Федерации от N239).

В спорный период на территории Ростовской области вопросы приостановления деятельности организаций регламентированы Распоряжением Губернатора РО от 16.03.2020 N 43 «О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", Распоряжением Губернатора Ростовской области от 27 марта 2020 года N 60 "О дополнительных мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)".

В пункте 4 распоряжения Губернатора Ростовской области от 27 марта 2020 года N 60 "О дополнительных мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" установлено, что с 28 марта 2020 г. и до особого распоряжения на территории Ростовской области на граждан возложена обязанность не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев:

обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью;

ухода за близкими родственниками, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, либо находящимися на иждивении, либо нуждающимися в постоянном постороннем уходе, либо близкими родственниками в возрасте старше 65 лет или имеющими хронические заболевания, указанные в приложении N 2 к настоящему распоряжению;

доставки продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении N 1 к настоящему распоряжению, близким родственникам в возрасте старше 65 лет или имеющим хронические заболевания, указанные в приложении N 2 к настоящему распоряжению;

следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим распоряжением, осуществления деятельности, связанной с передвижением по территории Ростовской области, в случае если такое передвижение непосредственно связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с настоящим распоряжением (в том числе оказанием транспортных услуг и услуг доставки). Следование к месту (от места) осуществления деятельности, перемещение в целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим абзацем, возможны только при наличии справки по форме согласно приложению N 3 к настоящему распоряжению;

следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим распоряжением;

выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (пребывания);

выноса отходов до ближайшего места накопления отходов.

Согласно пункту 5 распоряжения, ограничения, предусмотренные распоряжением, не распространяются на:

руководителей и работников государственных органов, органов местного самоуправления и иных муниципальных органов, государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

депутатов, их помощников.

членов избирательных комиссий.

добровольцев (волонтеров).

работников хозяйствующих субъектов с непрерывным циклом работы, нахождение которых на рабочем месте является критически важным для обеспечения их функционирования.

работников здравоохранения.

граждан, определенных решением Оперативного штаба по координации деятельности по предупреждению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции на территории Ростовской области.

Распоряжением Губернатора Ростовской области от 27 марта 2020 года N 60 с 28 марта 2020 г. и до особого распоряжения приостановлена на территории Ростовской области, помимо прочего, работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к настоящему распоряжению.

Период объявленных Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней", от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочих дней завершен 11.05.2020.

На основании пп. "б" п. 1 Указа Президента РФ от 11 мая 2020 г. "Об определении порядка продления действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в субъектах Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации с учетом положений настоящего Указа, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации, необходимо обеспечить приостановление (ограничение, в том числе путем определения особенностей режима работы, численности работников) деятельности находящихся на соответствующей территории отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей с учетом методических рекомендации Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, рекомендаций главных государственных санитарных врачей субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ростовской области от 05.04.2020 N 272 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Ростовской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" введены ограничительные мероприятия по перемещению лиц на территории Ростовской области, которые постепенно отменялись начиная 11.06.2020 с постановлениями Правительства РО от 11.06.2020 N 530, от 20.06.2020 N 560, от 26.06.2020 N 587, от 03.07.2020 N 614, от 11.07.2020 N 631, от 17.07.2020 N 650, от 27.07.2020 N 673, от 31.07.2020 N 685, от 06.08.2020 N 708, от 21.08.2020 N 736 и от 11.09.2020 N794.

Работа объектов розничной торговли с площадью торгового зала до 800 кв. метров, осуществляющих реализацию непродовольственных товаров, возобновлена с 22.06.2020 на основании Постановления Правительства Ростовской области от 20.06.2020 № 560 «Об особенностях применения постановления Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272».

Таким образом, в период действия спорного договора аренды вводились ограничительные меры, препятствовавшие арендатору использовать арендованное помещение в период с 28.03.2020 по 22.06.2020; после отмены строгих ограничительных мер работодателям рекомендовано обеспечить проведение целого комплекса санитарно-эпидемеологических мероприятий, в том числе организовать дистанционный режим работы, что не могли учесть стороны при заключении спорного договора аренды нежилого помещения.

Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды вызвано причинами, независящими от сторон и не могло быть преодолено при разумной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендатора. На момент заключения договора субаренды стороны не могли предусмотреть введение на территории Российской Федерации и Ростовской области ограничительных с 28.03.2020 по 10.05.2020. Всемирная организация здравоохранения объявила о пандемии 11.03.2020, то есть после заключения спорного договора.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Истцом заявлено требование об уменьшении размера арендной платы за период с 31.03.2020 по 21.06.2020.

Суд, удовлетворяя в данной части требование истца, исходит из следующего.

Как следует из заключенного между сторонами договора аренды, изначально согласованным назначением использования арендованного магазина является книготорговля, продажа канцелярских товаров. В арендованном магазине размещается книжный магазин «Читай город». Данное обстоятельство подтверждается согласованием сторонами соответствующего профиля магазина в договоре и не опровергается ответчиком.

В подтверждение собственных доводов истцом представлен отчет Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям за 2019 год, согласно данным которого, общество с ограниченной ответственностью «Новый книжный М» является одной из книготорговых сетей, представлена также справка – расчет за 2019 год, согласно которой основным доходом общества, составляющим 62% от общей выручки, является торговля книгами, в остальной части доход общества составляет торговля писчебумажными и канцелярскими товарами.

Правительством РФ принято Постановление от 03.04.2020 № 434 (ред. от 26.05.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, общество с ограниченной ответственностью «Новый книжный М», в числе прочих видов деятельности осуществляет 47.61 торговля розничная книгами в специализированных магазинах (код 47.61).

Согласно пункту 11 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах (общий Код ОКВЭД 47.6).

Согласно классификатору, данная группировка включает в себя торговлю розничную книгами в специализированных магазинах (код 47.61).

Соответственно, деятельность истца входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в период с 31.03.2020 по 21.06.2020 истец был лишен использовать арендованное помещение по изначально согласованному назначению, деятельность магазина не осуществлялась в связи с ведением на территории Ростовской области ограничительных мер, выручка за указанный период отсутствует. Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом сводным отчет по фискальным документам за период с 30.03.2020 по 22.06.2020, отчетами о закрытии смены от 30.03.2020, 22.06.2020.

Суд не усматривает признаков злоупотребления правом со стороны истца в требовании об уменьшении размера постоянной части арендной платы за период, в течение которого деятельность арендатора в магазине являлась фактически невозможной.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 5.5.1 договора, на 60% за период с 31.03.2020 по 21.06.2020, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон.

При этом суд исходит из того, что постоянная часть арендной платы также включает в себя суммы земельных платежей, эксплуатационные расходы (охрана территории торгового цента, поддержания систем пожарной безопасности в исправном состоянии, сухая влажная уборка мест общего пользования, вывоз мусора, обслуживание прилегающей территории и пр.). Доказательств освобождения ответчика от несения указанных расходов в спорный период материалы дела не содержат.

Ежемесячный размер постоянной части арендной платы составляет 130 650 рублей, арендная плата за период с 31.03.2020 по 21.06.2020 составляет 356 969 (4214 руб. – 31.03.2020, апрель 2020 г - 130 650., май 2020 г. -130 650 рублей, с 01.06.2020 по 21.06.2020 – 91455 рублей). С учетом произведенного судом снижения, размер арендной платы за период с 31.03.2020 по 21.06.2020 составляет 142 788 рублей.

В части требования о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения об отсрочке оплаты арендной платы суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", вступившего в силу 01.04.2020 г., если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям в срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Вместе с тем суд исходит из того, что ни к моменту подачи настоящего иска, ни к моменту завершения рассмотрения дела по существу у истца не имеется просрочки по внесению арендной платы. Арендная плата регулярно вносится истцом, в том числе в течение периода за который общество просит отсрочить внесение арендной платы, т.е. после снятия ограничительных мер. Регулярное исполнение обязательства по внесению арендной платы за пользование помещением свидетельствует об отсутствии оснований полагать, что у истца имеются затруднения в исполнении данной обязанности, имеется объективная необходимость в предоставлении ему отсрочки.

Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Таким образом, само по себе введение ограничительных мер, не может свидетельствовать о затруднительном характере исполнения обязанности по внесению арендной платы истцом. Учитывая исполнение данной обязанности обществом в порядке и сроки, установленные договором, суд приходит к выводу о том, что возможность внесения арендной платы, несмотря на возникновение обстоятельств, не зависящих от воли сторон, у арендатора сохранилась возможность внесения арендной платы и предоставление отсрочки в данном случае будет противоречить самой сути института отсрочки, представляющего такой способ погашения задолженности, при котором её внесение в полной сумме переносится на срок более поздний, чем это предусмотрено договором. В данном конкретном случае обстоятельств, свидетельствующих о затруднительном характере исполнения обязанности по внесению арендной платы, судом не установлено, предоставление отсрочки только по формальным признакам недопустимо.

Обстоятельства, приведенные обществом, в том числе падение выручки, невозможность осуществления деятельности в арендованном помещении в определённый период, являются общими последствиями введения ограничительным мер на территории Российской Федерации в связи с распространением короновирусной инфекции для всех видов деятельности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части уменьшения размера постоянной арендной платы за период с 31.03.2020 по 21.06.2020, в остальной части иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Уменьшить размер постоянной арендной платы, предусмотренный пунктом 3.1.1 договора субаренды № 45/19 от 28.09.2019 за период с 31.03.2020 по 21.06.2020 до суммы 142 788 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Скиф» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новый книжный М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый книжный М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Фаргиева А. И.