Решение от 21 декабря 2022 г. по делу № А65-10635/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-10635/2022


Дата принятия решения – 21 декабря 2022 года.

Дата оглашения резолютивной части – 14 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Мугинова Б.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вахитовой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов,

об изъятии объекта незавершенного строительства (разрешение на строительство №RU16302000-260 от 31.10.2013), расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 22.04.2022 поступило исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов, об изъятии объекта незавершенного строительства (разрешение на строительство №RU16302000-260 от 31.10.2013), расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.04.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.06.2022 предварительное судебное заседание отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2022 судебное разбирательство отложено.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.09.2022, от 12.10.2022, от 14.11.2022 судебное разбирательство отложено.

Стороны, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ответчик с 08.10.2021 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> Промышленно-коммунальная зона, Производственный проезд, кадастровый номер 16:52:090104:259, площадь 53 кв.м., степень готовности по данным ЕГРН 20%.

02.10.2012 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №255/а, во исполнение которого ответчику на срок три года передан земельный участок с кадастровым номером 16:52:090104:180 площадью 5 916 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: по закрытые склады.

31.03.2013 ответчику выдано разрешение на строительство холодного склада, инструментарного склада с охраной №RU16302000-260.

26.07.2017 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №5486-АЗ на срок до 26.07.2020 для завершения строительства.

По результатам проведенного обследования земельного участка истцом установлено, что земельный участок частично огорожен забором, частично забетонирован, на нем расположены объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259 и объект незавершенного строительства (разрешение на строительство №RU16302000-260 от 31.10.2013), строительная техника отсутствует, работы не ведутся.

В связи с истечением срока договора ответчику направлено уведомление о расторжении договор от 25.05.2020 №06/1717р.

В связи с истечением срока договора аренды истец обратился с исковыми требованиями об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, указав в качестве правового основания ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующие разъяснения приведены в п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137).

Законом №171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 по общему правилу не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона №137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом №137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона №137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона №137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, и обстоятельства наличия арендных правоотношений в целях строительства спорного объекта с застройщиком до 01.03.2015 в рамках иного договора, на которые ссылается ответчик, не могут расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды, заключенного до 01.03.2015, не имеют правового значения для регулирования арендных правоотношений после 01.03.2015 и не означают, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Исходя из изложенного, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению к ответчику как к собственнику объекта незавершенного строительства, реализовавшему свое прав и вступившему в арендные правоотношения относительно земельного участка, находящегося в публичной собственности, после 01.03.2015 однократно для завершения строительства.

Доводы ответчика о том, что исковые требования заявлены по истечении шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, арбитражным судом отклоняются, поскольку согласно действующему законодательству пропуск данного срока не является безусловным основанием для отказа в иске, а может повлечь иные предусмотренные законом последствия. Так, статьей 239.1 ГК РФ такой срок не установлен; пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливает условия предоставления арендатору участка, в том числе и срок, по истечении которого, если уполномоченным органом не заявлено в суд об изъятии, возникает право на заключение договора, а не срок на обращение с иском об изъятии объекта (указанный вывод соответствует сложившейся судебной практике и изложен, в частности, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2020 по делу А57-24723/2019). Между тем, правомерность отказа истца от заключения договора аренды земельного участка подтверждена судебными актами по делу А65-10031/2022. При таких обстоятельствах настоящее исковое заявление направлено также на устранение юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка.

При этом доводы ответчика, касающиеся существования обстоятельств, препятствовавших регистрации права собственности на объекты (на один их которых право не зарегистрировано по настоящее время в связи с тем, что, по утверждению ответчика, ввиду отсутствия технического плана), внесения им арендной платы за пользование земельным участком, а также временного отсутствия у ответчика финансовой возможности осуществлять строительство, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела и не могут являться основанием для отказа в иске.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил соответствие фактических обстоятельств дела положениям пп.1,6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют, а исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска об изъятии двух объектов недвижимости, учитывая освобождение истца от ее уплаты, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять принадлежащий Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:45:090104:259, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов.

Изъять принадлежащий Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) на праве собственности объект незавершенного строительства (разрешение на строительство №RU16302000-260 от 31.10.2013), расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



СудьяБ.Ф. Мугинов