Решение от 23 сентября 2022 г. по делу № А40-61251/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-61251/21-181-432
23 сентября 2022 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2022 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭРДЖИ КОМПАНИ"

К ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ МИХЕЕВОЙ ОЛЬГЕ ВАСИЛЬЕВНЕ, ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ МИХЕЕВУ АЛЕКСЕЮ АЛЕКСАНДРОВИЧУ

о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2021 в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 420 000 руб. 00 коп.); гарантийного платежа в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 420 000 руб. 00 коп.); арендной платы за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 420 000 руб. 00 коп.),

при участии:

от Истца: Герасимов Д.Р. по доверенности № 02-03/37 от 01.01.2022г., Родионова Т.И. по доверенности № 02-03/23 от 01.01.2022г.,

от Ответчиков: Ситникова М.А. по доверенностям № 3 от 13.07.2022г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Эрджи Компани" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю Михеевой Ольге Васильевне (далее – ответчик 1) и Индивидуальному предпринимателю Михееву Алексею Александровичу (далее – ответчик 2) о признании расторгнутым Договор аренды нежилого помещения №9-20 от 09.04.2020; о возложении обязанности принять по акту возврата нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22; о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2021 в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 420 000 руб. 00 коп.); гарантийного платежа в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 420 000 руб. 00 коп.); арендной платы за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 420 000 руб. 00 коп.); процентов за неправомерное удержание денежных средств и уклонение их возврата за период с 01.01.2021 по 18.03.2021 в размере 10 758 руб. 90 коп. (ИП Михеев А.А. – 3 227 руб. 67 коп., ИП Михеева О.В. – 7 531 руб. 23 коп.); штрафа, согласно п. 7.4 Договора в размере 300 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 90 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. – 210 000 руб. 00 коп.) в качестве убытков арендатора; расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 879 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. – 10 463 руб. 70 коп., ИП Михеева О.В. – 24 415 руб. 30 коп.).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021, в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.03.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа указал, что действия истца по направлению уведомления от 15.02.2021 свидетельствуют о направленности его воли на прекращение арендных отношений с ответчиками и выводы судов первой и апелляционной инстанции об обратном, материалам дела не соответствуют; судами обеих инстанций в нарушение положений статей 431, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора, не дана совокупная оценка условиям договора, не была выяснена воля сторон, а также не дана оценка последующему их поведению; отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании излишне уплаченной арендной платы суды не дали оценки доводам ООО "ЭРДЖИ Компани" о невозможности пользоваться арендованным имуществом по причине проведения в здании капитального ремонта и ограничения доступа в него.

Определением Верховного Суда РФ № 305- ЭС22-6535 от 01.06.2022 г. ИП Михееву А.А. и ИП Михеевой О.В. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просит: взыскать с ответчиков: уплаченную арендную плату за январь 2021 в размере 600 000 руб. 00 коп.: с ИП Михеева А.А. -180 000 руб. 00 коп., с ИП Михеевой О.В. - 420 000 руб. 00 коп.; уплаченную арендную плату за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп.: с ИП Михеева А.А. - 180 000 руб. 00 коп., с ИП Михеевой О.В. - 420 000 руб. 00 коп.; гарантийный платеж в размере 600 000 руб. 00 коп.: с ИП Михеева А.А. - 180 000 руб. 00 коп., с ИП Михеевой О.В. - 420 000 руб. 00 коп.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчики требования не признали согласно доводам отзывов.

Выслушав представителей истца и ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, между Индивидуальным предпринимателем Михеевой Ольгой Васильевной (ИП Михеева О.В., Арендодатель-1), Индивидуальным предпринимателем Михеевым Алексеем Александровичем (ИП Михеев А.А., Арендодатель-2) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭРДЖИ Компани» (ООО «ЭРДЖИ Компани», Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения № 9-20 от 09.04.2020 г.

Согласно п. 1.3 Договора, Арендодатели передают Арендатору нежилое помещение общей площадью 67,8 кв.м., в том числе площадь торгового зала 29,6 кв.м указанное в плане Приложение №2 к настоящему договору, находящееся по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22, под использование организации аптеки (п. 2.2 Договора).

1.3.1.Этаж 1, помещение И, комнаты № 2,3,4, - 29.4 кв.м.

1.3.2.Этаж 1, помещение II, комнаты №1,5,7- 38,4 кв.м.

Арендодатель-1 (ИП Михеева О.В.) владеет долей в размере 7/10 (Семь десятых) в общей долевой собственности на помещение в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности 03.08.2015 №77-77/006-77/003/220/2015-155/2.

Арендодатель-2 (ИП Михеев А.А.) владеет долей в размере 3/10 (Три десятых) в общей долевой собственности на помещение в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 03.08.2015 №77-77/006-77/003/220/2015-155/1.

Согласно пункту 2.2. Договора передаваемое в аренду Помещение, предусмотренное п.1.3. Договора, будет использоваться Арендатором для организации аптеки.

Истец добросовестно исполнял условия Договора аренды помещения, производил все оплаты за пользование помещением по основной (п. 1.4, п. 5.1 Договора) и дополнительной (п. 1.5, п. 5.2 Договора) арендной плате, в которую входят услуги эксплуатационно-коммунальных служб, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, надлежащим образом использовал арендуемое помещение по целевому назначению.

В арендуемом помещение располагалась аптека.

Поскольку деятельность аптеки подлежит обязательному лицензированию Росздравнадзором, Арендатор лицензировал свою деятельность в арендуемом помещении и получил:

- санитарно-эпидемиологическое заключение № 77.01.16.000.М.002492.06.20 от 16.06.2020г. о соответствии арендуемого помещения,

- Лицензию на осуществление фармацевтической деятельности № ЛО-77-02-011329, выданную Федеральной службой по надзору в сфере здравоохранения, которая включает в себя хранение лекарственных препаратов с соблюдением специальных условий хранения, их отпуск потребителям.

Согласно п. 1.6 Договора, гарантийный платеж является суммой, за счет которой погашается задолженность Арендатора при окончании договора аренды по оплате арендной платы, пени, штрафов, возмещение ущерба, стоимость являющегося обязанностью Арендатора, но не произведенного ремонта для приведения помещения в надлежащее состояние и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается настоящим Договором и Действующим законодательством на Арендатора. Стороны пришли к соглашению о том, что Гарантийный платеж ни при каких обстоятельствах не является ни займом, ни ссудой, ни арендной платой или иным обоснованным/необоснованным пользованием чужими денежными средствами со стороны Арендодателей.

Размер Гарантийного платежа равен размеру основной арендной платы за один месяц и подлежит пересмотру в момент изменения ставки основной арендной платы. Гарантийный платеж оплачивается Арендатором в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента заключения настоящего Договора пропорционально доле в праве общей долевой собственности каждого из Арендодателей на расчетные счета Арендодателей. В случае изменения ставки основной арендной платы Арендатор производит доплату Гарантийного платежа в течение 5 (Пять) банковских дней с момента выставления Арендодателем счета на доплату Гарантийного платежа. В случае погашения задолженности Арендатора за счет Гарантийного платежа вначале погашаются пени, штрафы и неустойки, дополнительная арендная плата, возмещение ущерба и в последнюю очередь основная арендная плата.

Гарантийный платеж в размере 600 000 руб. 00 коп. оплачен Арендодателям по платежному поручению от 15.04.2020 г. № 286 (180 000 руб. 00 коп.) и платежному поручению от 15.04.2020 г. № 285 (420 000 руб. 00 коп.).

Согласно п. 5.1.3 Договора, арендная плата за последний месяц аренды оплачивается Арендатором в течение 7 (Семи) банковских дней с момента передачи Арендатору по Акту приема-передачи Помещения, указанного в п. 1.3.1 настоящего Договора пропорционально доле в праве общей долевой собственности каждого из Арендодателей на расчетные счета Арендодателей.

Как указывает истец, арендная плата за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп. оплачена Арендодателям по платежному поручению от 27.04.2020 г. № 364 (180 000 руб. 00 коп.), платежному поручению от 27.04.2020 г. № 363 (420 000 руб. 00 коп.).

Истец указывает, что исполнял условия Договора аренды помещения, производил все оплаты за пользование помещением по основной (п. 1.4, п. 5.1 Договора) и дополнительной (п. 1.5, п. 5.2 Договора) арендной плате, в которую входят услуги эксплуатационно-коммунальных служб, теплоснабжения, водоснабжения, канализации.

Согласно п. 4.3.1 Договора, Арендатор имеет право использовать Помещение круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни в соответствии с назначением по договору. Сотрудники Арендатора, клиенты, посетители имеют право на беспрепятственный доступ в Помещение круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни.

В соответствии с п. 5.1.1 Договора, основная арендная плата за пользование Помещением (за все помещения, указанные в п. 1.3.1 и 1.3.2 настоящего Договора), начиная с 01.07.2020, составляет 600 000 руб. за один календарный месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения), Арендатор оплатил арендную плату в размере 600 000 руб. 00 коп. за январь 2021 года, по платежному поручению от 25.12.2020г. № 1876 (180 000 руб.), и платежному поручению от 29.12.2020г. № 26 (420 000 руб.).

Начиная с декабря 2020г. Арендодатель прекратил выставлять счета на оплату дополнительной арендной платы (последний счет от 16.12.2020 г. № 254), а также прекратил направлять документы, подтверждающие несение расходов на содержание арендуемых помещений, тем самым фактически признал факт отсутствия каких-либо коммунальных и эксплуатационных услуг в арендуемых помещениях и, как следствие, невозможности использования арендуемых помещений для целей аренды.

Протоколом осмотра письменных доказательств, удостоверенных 07.07.2022г. нотариусом г. Москвы Репиным Н.В., подтверждено, что 30.12.2020г. производились ограничительные действия в отношении доступа к помещению и в целом к зданию по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 2/22 путем установления ограждений по периметру здания (забор), сноса кровли и перекрытий на крыше здания.

Ограничительные действия проводились третьими лицами на основании: Решения общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22 оформленного Протоколом №1 от 22.09.2020г. «О проведении капитального ремонта и утверждении регламента доступа к местам общего пользования на период проведения капитального ремонта», Решения общего собрания собственников многоквартирного дома № 2 от 20.11.2020 г., Ордера №20060349/2, выданного Объединением Административно-технических инспекций адрес от 18.12.2020 г. (Виды работ: Установка временных ограждений, Размещение временных объектов; Работы по ордеру: Цели проведения земляных работ: Цели проведения работ по установке временных ограждений: Капитальный ремонт зданий (сооружений) без затрагивания конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности).

Истец утверждает, что ответчики знали о предстоящих ограничительных действиях, поскольку как Собственники помещений в многоквартирном доме, принимали участие в принятии вышеуказанных решений о проведении капитального ремонта, не уведомили своевременно Истца, что повлекло для Истца негативные последствия в виде прекращения фармацевтической деятельности аптечного пункта по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22.

В соответствии с Приказом Минздравсоцразвития РФ от 23.08.2010 N 706н "Об утверждении Правил хранения лекарственных средств", в помещениях для хранения лекарственных средств должны поддерживаться определенные температура и влажность воздуха, позволяющие обеспечить хранение лекарственных средств в соответствии с указанными на первичной и вторичной (потребительской) упаковке требованиями производителей лекарственных средств. В помещениях для хранения лекарственных средств должна регулярно проводится влажная уборка, включая влажную уборку внутренних поверхностей стен, потолков.

Начиная с 30.12.2020г. при сложившихся обстоятельствах соблюдение установленных правил невозможно в связи с тем, что в арендуемом помещении и в здании в целом отсутствует отопление, водоснабжение, электричество.

ПАО «МОЭК» в Письме исх. №02-Ф11/07-6308/22 от 11.02.2022г. на запрос ООО «ЭРДЖИ Компани» сообщил, что поставка тепловой энергии в нежилое здание по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22 не производится с 27.01.2021г.

АО «Мосводоканал» в Письме исх. №(51)09и-1919/22 от 10.02.2022г. сообщил, что при осуществлении контрольных обследований по указанному адресу, доступ к водомерным узлам, в том числе, включенного в договор 6220845, отсутствовал из-за реконструкции здания с января 2021г.

Вышеуказанные письма, по мнению истца, также подтверждают, что в связи с отсутствием поставки тепловой энергии и водоснабжения в нежилое здание по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22, невозможно ведение лицензируемого вида деятельности фармацевтическая деятельность: розничная торговля лекарственными препаратами, отпуск и хранение лекарственных препаратов с соблюдением установленных действующим законодательством правил.

Доступ покупателей и работников Истца в аптеку с 30.12.2020г. стал не возможен в связи с установлением ограждающих конструкций, а также опасностью нахождения в помещении в связи с проведением капитального ремонта здания.

Истец указывает на то, что невозможность использования помещений для целей, установленных п.п. 1.3, 2.2. Договора, подтверждается также приложенными ранее к иску фотографиями (т.2 л.д.12-19, л.д.146-160), фотографиями и видео материалами на CD дисках от января 2022г., от апреля 2022г. о проводимом капитальном ремонте здания по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22 иллюстрирующими, что здание огорожено забором, вход за который закрыт и запрещен. За забором стоит охранник, препятствующий проникновению на территорию здания. Здание частично разрушено, отсутствует крыша, некоторые окна, перекрытия между этажами, перегородки между помещениями внутри здания. Арендуемое помещение имеет отдельный вход, однако на фото видно, что фасад многоквартирного дома огорожен защитной сеткой, здание обнесено забором с целью обеспечения безопасности людей, что делает невозможным приблизится к входу в арендуемые помещения.

Истец, телеграммой от 29.06.2022 предлагал Ответчикам произвести комиссионный осмотр здания для установления общего состояния здания, проведение капитального ремонта в здании, установление ограждающих конструкций. Ответчики не явились, Истцом был составлен Акт осмотра здания от 04.07.2022г., произведена фотофиксация здания

Актом осмотра здания от 04.07.2022г.установлено, что до настоящего момента в здании ведется капитальный ремонт здания, о чем свидетельствует паспорт объекта, размещенный на заборе здания, здание остается огороженным забором по всему периметру, фасад здания обтянут сеткой, вход закрыт, за забором стоит охранник ЧОО «Цезарь Патруль», препятствующий проникновению на территорию здания, крыша здания отсутствует полностью, а также отсутствуют частично межэтажные перекрытия и окна.

Истец также ссылается на то, что факт проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома подтверждается ордером, выданным Объединением Административно-технических инспекций от 18.12.2020 г. № 20060349, решением Замоскворецкого районного суда от 27.09.2021г. по гражданскому делу №2-3146/2021, решением Замоскворецкого районного суда от 27.09.2021г. по гражданскому делу № 2-1824/2021

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает, что начиная с 30.12.2020 г. по настоящее время ООО «ЭРДЖИ Компани» не имеет возможности пользоваться вышеуказанным арендуемым помещением по Договору, в связи с ограничительными действиями (доступа к помещению и в целом к зданию) со стороны арендодателей и третьих лиц. ИП Михеева О.В. и ИП Михеев А.А. незамедлительно были уведомлены в тот же день лично, а также дополнительно посредством почтовой связи (исх. от 15.01.2021 г.).

Истец утверждает, что противоправное поведение ответчиков привело к невозможности использования Истцом торговых помещений для извлечения прибыли и прекращении фармацевтической деятельности аптечного пункта по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22. В результате противоправных действий ответчиков, истец вынужден был приостановить свою обычную экономическую деятельность, утратив возможность получать доход от работы аптечного пункта, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Согласно п. 8.2 Договора, Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору, незамедлительно письменно извещает другую Сторону в течение 10 дней с момента возникновения таких обстоятельств.

Истец полагает, что ИП Михеева О.В. и ИП Михеев А.А. нарушили данный пункт Договора, поскольку до настоящего времени не уведомили ООО «ЭРДЖИ Компани» об ограничительных действиях к посещению и в целом к зданию.

Согласно п. 4.2.7 Договора, о предстоящем капитальном ремонте Арендатор должен быть письменно уведомлен Арендодателем не менее чем за 60 (шестьдесят) дней до начала работ.

Согласно п. 3.1 Договора, Помещение передается в аренду на срок 5 (Пять) лет с даты подписания Договора. Настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации, которая осуществляется при совместной подаче (личное присутствие всех участников по Договору) документов в регистрирующий орган.

Как на то ссылается истец, ответчики уклонялись от устных предложений ООО «ЭРДЖИ Компани» к осуществлению государственной регистрации договора.

При этом Стороны договорились, что до момента государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, настоящий Договор действует и признается Сторонами заключенным на 11 месяцев с даты его подписания, как краткосрочный договор аренды. В случае, если настоящий Договор не пройдет государственную регистрацию до истечения 11 месяцев по причине, не связанной с отказом одной из Сторон от государственной регистрации, настоящий Договор будет считаться автоматически пролонгированным каждый раз на 11 (Одиннадцать) месяцев в пределах общего срока аренды.

Истец указывает, что в связи с окончанием срока действия Договора аренды нежилого помещения № 9-20 от 09.04.2020 г. (11 месяцев) и невозможностью использования Арендатором арендуемого помещения по назначению, ООО «ЭРДЖИ Компани» отказалось продлевать Договор на определенный срок, и предложило Арендодателям, принять от Арендатора по Акту возврата помещения в последний день срока действия Договора, о чем ИП Михеева О.В. и ИП Михеев А.А. были уведомлены в Претензии № 04 и № 05 от 15.02.2021г. Однако, последние в своем ответе № 72ип-25/21 от 01.03.2021г. на претензию, отказались принять и подписать Акт возврата помещения.

Кроме того, в вышеуказанной Претензии, ООО «ЭРДЖИ Компани» предлагало в добровольном порядке ИП Михеевой О.В. и ИП Михееву А.А. в срок до 09.03.2021г. вернуть: арендную плату в размере 600 000 руб. 00 коп. за январь 2021 год, гарантийный платеж в размере 600 000 руб. 00 коп., арендную плату за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп.

В настоящее время Договор аренды нежилого помещения № 9-20 от 09.04.2020г. расторгнут сторонами 24.03.2022 г., подписаны Акты возврата нежилых помещений от 24.03.2022г., что сторонами настоящего дела не оспаривается.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает, что ИП Михеева О.В. и ИП Михеев А.А. отказываются от возврата арендной платы за январь 2021 г., арендной платы за последний месяц аренды и гарантийного платежа ООО «ЭРДЖИ Компани», в связи с чем незаконно удерживают денежные средства, о чем сообщили в своем ответе на претензию за № 72ип-25/21 от 01.03.2021.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчики, возражая против исковых требований, указывает на то, что сам по себе факт принятия общим собранием решения о проведении капитального ремонта (который не был начат в связи с оспариванием решения общего собрания в судебном порядке) не означает невозможность использования помещения по назначению; согласно утвержденному графику проведения работ капитальный ремонт должен был начаться с апреля 2021 года, таким образом, невозможность использования помещения с января 2021 года истцом не доказана; решение общего собрания, предусматривающее ограничение пользования имуществом, было признано ничтожным определением Московского городского суда от 15.02.2022 г. по делу №33-5183/2022; истцом не доказана вина арендодателей и период простоя помещения; гарантийный платеж не подлежит возврату в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Ответчики обращают внимание суда на то, что спорное помещение находится непосредственно на выходе из метро Профсоюзная и является востребованным на рынке коммерческой недвижимости. Соответственно, если бы истец отказался от исполнения договора, как ему было неоднократно предложено арендодателями (п. 3 письма от 01.03.2021 №72ип-25/21; отзыв от 05.08.2021; письмо от 28.12.2021)., помещение было бы сдано новым арендаторам на следующий же день.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (абзац 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с п.1. ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), п.4 ст.614ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.062015, пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом по назначению (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Настоящие требования мотивированы тем, что арендатор с 30.12.2020г. по 24.03.2022г. не имел возможности использовать арендуемое Помещение по целевому назначению круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни в соответствии с назначением по договору, сотрудники Арендатора, клиенты, посетители не имели беспрепятственного доступа в Помещение круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни, в нарушении п.4.3.1 Договора.

В соответствие с п. 5.1.1 Договора, основная арендная плата за пользование Помещением (за все помещения, указанные в п. 1.3.1 и 1.3.2 настоящего Договора), начиная с 01 июля 2020 года, составляет 600 000 (Шестьсот тысяч) рублей за один календарный месяц (НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения).

Арендная плата за январь 2021 года, была перечислена Истцом Арендодателям: И.П. Михееву А.А. по платежному поручению № 1876 от 25.12.2020 г. (180 000 руб.) и ИП Михеевой О.В по платежному поручению № 1926 от 29.12.2020 г. (420 000 руб. 00 коп.).

Согласно п. 5.1.3 Договора, арендная плата за последний месяц аренды оплачивается Арендатором в течение 7 (Семи) банковских дней с момента передачи Арендатору по Акту приема-передачи Помещения, указанного в п. 1.3.1 настоящего Договора пропорционально доле в праве общей долевой собственности каждого из Арендодателей на расчетные счета Арендодателей.

Арендная плата за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп. оплачена Арендодателям: И.П. Михееву А.А по платежному поручению от 27.04.2020 г. № 364 (180 000 руб. 00 коп.), ИП Михеевой О.В платежному поручению от 27.04.2020 г. № 363 (420 000 руб. 00 коп.).

Гарантийный платеж в размере 600 000 руб. 00 коп. оплачен Истцом Арендодателям: И.П. Михееву А.А по платежному поручению от 15.04.2020 г. № 286 (180 000 руб. 00 коп.) и ИП Михеевой О.В по платежному поручению от 15.04.2020 г. № 285 (420 000 руб. 00 коп.).

Договор аренды нежилого помещения № 9-20 от 09.04.2020г. расторгнут сторонами 24.03.2022 года, подписаны Акты возврата нежилых помещений от 24.03.2022г.

В соответствии с п. 7.6. Договора при окончании сроков действия настоящего Договора Гарантийный платеж подлежит возврату после вычета пени, штрафов, задолженности по арендным платежам. Следовательно, Гарантийный платеж подлежит возврату Арендатору.

Доводы ответчиков о наличии у истца задолженности по арендной плате со ссылкой на то, что фактически помещения освобождены в июне 2022г., а арендная плата внесена по февраль 2022г. судом отклоняются, учитывая, что 24.03.2022 г. сторонами подписан акт возврата помещений, который не содержит ссылок на наличие взаимных финансовых претензий друг к другу.

Также суд не может согласиться с возражениями ответчиком относительно недоказанности их вины и периода простоя помещения с учетом представленных истцом в материалы дела и не оспоренных ответчиками доказательств невозможности использования помещения с января 2021г. ввиду проведения капитального ремонта по решению собственников.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд, по смыслу статей 10, 118, 123, 126 и 127 Конституции Российской Федерации и положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п.п. 4.2.1, 4.2, 4.2.5 Договора, Арендодатель обязан: в целях обеспечения надлежащих условий для эксплуатации Арендатором Помещения, предоставить Арендатору возможность пользоваться тепловой энергией (отоплением), водоснабжением, канализацией, выделенной электрической мощностью в пределах технической возможности с учетом состояния инженерных сетей Помещения. При этом, в случае проведения соответствующими организациями регламентных, аварийных и иных работ, Арендодатели незамедлительно уведомляют Арендатора об отключении снабжения Помещения в результате таких работ или иных случаях (п. 4.2.1 договора).

Согласно п.4.2.7 Договора, о предстоящем капитальном ремонте Арендодатель обязан был письменно уведомить Арендатора не менее чем за 60 (шестьдесят) дней до фактического начала работ.

Согласно п.5.6. Договора, если Арендатор не сможет осуществлять свою деятельность в арендуемом Помещении по вине Арендодателя (например: проведение капитального ремонта, реконструкции), Арендатор не оплачивает сумму основной и дополнительной арендной платы за все время простоя.

В нарушении п.п. 4.2.1,4.2, 4.2.5, 4.2.7 Договора, Ответчик каких-либо уведомлений в адрес Истца о предстоящем капитальном ремонте здания, отключении снабжения арендуемого Помещения не направлял.

Истец о предстоящем капитальном ремонте здания узнал только в момент фактического начала таких работ и проведения ограничительных мероприятий.

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22 оформленного Протоколом №1 от 22.09.2020г. «О проведении капитального ремонта и утверждении регламента доступа к местам общего пользования на период проведения капитального ремонта» утвержден регламент доступа к местам общего пользования на период проведения капитального ремонта.

Ответчики, как Собственники помещений в многоквартирном доме, принимали участие в принятии вышеуказанных Решений о проведении капитального ремонт начиная с 22.09.2020г., знали о предстоящих ограничительных мероприятиях в отношении арендуемого помещения и в целом здания, и в целях исключения негативных последствий для Истца, обязаны были довести до сведения своего Арендатора данную информацию.

В данном случае вина ответчиков заключается в не уведомлении истца о предстоящих ограничительных мероприятиях в отношении арендуемого помещения и в целом здания по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22 в порядке, предусмотренном условиями заключенного сторонами договора.

Таким образом, указанное поведение ответчиков привело к невозможности использования истцом торговых помещений для извлечения прибыли и прекращении фармацевтической деятельности аптечного пункта по адресу: г. Москва, Профсоюзная, д. 2/22, что повлекло приостановление истцом своей предпринимательской деятельности с утратой возможности получать доход от работы аптечного пункта, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Факт оспаривания решений общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: адрес, Профсоюзная, д. 2/22, в том числе в части принятого решения о проведении капитального ремонта, в данном случае решающего значения не имеет.

Таким образом, с учетом прекращения действия Договора 24.03.2022г., а также с невозможностью использования Истцом с 01.01.2021г. по 24.03.2022г. арендуемого помещения по целевому назначению по причине, за которую Арендатор не отвечает, требования истца о взыскании с ответчиков: уплаченной арендной платы за январь 2021 в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. - 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. - 420 000 руб. 00 коп.), уплаченной арендной платы за последний месяц аренды в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев АА. - 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. - 420 000 руб. 00 коп.) и уплаченного гарантийного платежа в размере 600 000 руб. 00 коп. (ИП Михеев А.А. - 180 000 руб. 00 коп., ИП Михеева О.В. - 420 000 руб. 00 коп.) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчиков.

Руководствуясь ст.ст. 41, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ МИХЕЕВОЙ ОЛЬГИ ВАСИЛЬЕВНЫ (ИНН 771674453404) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ "ЭРДЖИ КОМПАНИ" (ИНН 7726707307) 840 000 руб. 00 коп. (восемьсот сорок тысяч рублей 00 копеек) излишне уплаченной арендной платы, 420 000 руб. 00 коп. (четыреста двадцать тысяч рублей 00 копеек) гарантийного платежа, а также 21 700руб.00коп. (Двадцать одна тысяча семьсот рублей 00 копеек) государственной пошлины.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ МИХЕЕВА АЛЕКСЕЯ АЛЕКСАНДРОВИЧА (ИНН 771600215282) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ "ЭРДЖИ КОМПАНИ" (ИНН 7726707307) 360 000 руб. 00 коп. (триста шестьдесят тысяч рублей 00 копеек) излишне уплаченной арендной платы, 180 000 руб. 00 коп. (сто восемьдесят тысяч рублей 00 копеек) гарантийного платежа, а также 9 300руб.00коп. (девять тысяч триста рублей 00 копеек) государственной пошлины.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ "ЭРДЖИ КОМПАНИ" (ИНН 7726707307) из доходов федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 879руб.00коп. (три тысячи восемьсот семьдесят девять рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья К.М. Хабарова