Решение от 17 июня 2025 г. по делу № А21-12516/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-12516/2024

« 18 » июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена « 10 » июня 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 18 » июня 2025 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области»

к Обществу с ограниченной ответственностью «ТК Биокс»

о признании объектов строительства самовольными постройками и обязании снести их

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Администрация муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 238150, <...>, далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ТК Биокс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236029, <...>, далее – Общество, ответчик) о признании самовольными постройками объектов капитального строительства:

- капитальный навес, расположенный вблизи земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5 по адресу: <...>,

- здание кафе, расположенное на земельном участка с кадастровым номером 39:13:040504:5 по адресу: <...>.

Администрация просила суд обязать общество в течение месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счет произвести снос спорных самовольных построек.

Администрация в заседание не явилась, в ходе судебного разбирательства, ссылаясь на имеющиеся в деле материалы, исковые требования поддерживала в полном объеме, в связи с чем, просила суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что здание кафе возведено в соответствии с градостроительными нормами и правилами, действующими на момент его возведения, на основании разрешений и с согласия Главы муниципального образования «Свободненского сельского поселения». Кроме этого, согласно заключению эксперта № ЗЭ24-007 от 19.08.2024, составленного в рамках дела № 2а-3212/2024 здание «кафе» является объектом некапитального строительства, в связи с чем, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к спорному объекту не применимы. Также Общество указало, что спорные навес и здание кафе расположены в границах земельного участка, что подтверждено заключением кадастрового инженера.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, Общество с 05.07.2019 является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5, площадью 42600 кв.м., расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования участка – для смешанного функционального использования зданий и сооружений, категория земель – земли населенных пунктов.

По сведениям ЕГРН в границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 39:13:0404503:99, нежилое здание – «Механическая мастерская». Данный объект снят с кадастрового учета 30.07.2019.

В результате проведенного Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство) 10.02.2023 контрольного (надзорного) мероприятия в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5, выявлены факты нарушения обязательных требований, а именно:

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Правила землепользования и застройки) земельный участок с кадастровым номером 39:13:040504:5 отнесен к территориальной зоне Сх-3 – зона сельскохозяйственного использования (в том числе зона сельскохозяйственных угодий) из земель населенных пунктов, указанная зона выделена для размещения территорий сельскохозяйственного использования (в том числе сельскохозяйственных угодий), а также для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования, выбранный для земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5 не соответствует ни одному из видов разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, установленных Правилам землепользования и застройки, в соответствии с чем предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, не подлежат установлению в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки.

Вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства для зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий) из земель населенных пунктов не предусмотрены.

Также Министерство указало, что по состоянию на 26.01.2023 в Государственной информационной  системе  обеспечения градостроительной  деятельности (ГИСОГД) отсутствует информация о выданных градостроительных планах, разрешениях на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, разрешениях на ввод в эксплуатацию, уведомлениях о планируемом (оконченном) строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5.

В ходе выездного обследования от 07.02.2023 при визуальном осмотре Министерством установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 39:13:040504:5, обозначенного на местности забором, располагаются следующие нежилые строения:

- капитальный навес, стены которого выполнены из газобетонных боков на сложном растворе, облицованы плиткой, имеется раковина, крыша выполнена в форме навеса, навес оснащен светильниками, стены прочно связаны с основанием,

- здание кафе на центральной входной группе объекта имеется вывеска «Кафе». Объект выполнен из несущего сваренного между собой металлического каркаса, с закрытым наружным контуром из сэндвич-панелей. Строение оборудовано изолированными помещениями с отдельными вхдными группами. Конструктивная жесткость строения обеспечивается совместной работой металлического каркаса, жестко связанного с фундаментов и конструкцией кровли, нагрузка от объекта на основание (грунт) передается посредством закладных деталей, соединенных с каркасом здания – фундамента.

Министерство указало, что с учетом наличия у павильона сварного соединения металлического каркаса, здание является цельным неразборным строением, неразрывно связанным с основанием, исходя из этого возможность произвести разборку павильон без нанесения им несоизмеримого ущерба отсутствует.

Администрация, со ссылкой на выводы Министерства и положения статьи 222 ГК РФ, ссылаясь на то, что спорные объекты возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, права на указанные объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке и не устранение обществом выявленных нарушений, обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает заявленные требования Администрации не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Одним из основных доводов Администрации для подачи настоящего искового заявления послужило то, что вид разрешенного использования, выбранный для земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5 не соответствует ни одному из видов разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства установленных Правилами землепользования и застройки.

Вместе с тем, суд отмечает, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Действующий в спорный период Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 10.11.2020 № П/0412, не дает понятия такого вида разрешенного использования как «для смешанного функционального использования зданий и сооружений».

Однако из понятия зоны смешанной и общественно-деловой застройки, данной в параграфе 2.4. Генерального плана Муниципального образования «Черняховский городской округ» утвержденного решением окружного совета депутатов муниципального образования «Черняховский городской округ» от 10 ноября 2020 года № 82, следует, что под смешанным функциональным использованием земельного участка подразумевается его застройка разного вида отдельно стоящими и не образующими полноценных элементов зданиями и/или сооружениями, а также сопутствующими объектами первичной степени культурно-бытового обслуживания с размещением объектов инженерной и транспортной (парковки) инфраструктуры.

Таким образом, такой вид разрешенного использования как «для смешанного функционального использования зданий и сооружений» позволяет использовать земельный участок для размещения на нем различного вида зданий и/или сооружений, которые могул использоваться для разных видов разрешенного использования предусмотренных для установленной территориальной зоны.

Согласно Градостроительному плану земельного участка № РФ-39-5-06-000-2024-1164-0 от 09.04.2024 спорный земельный участок расположен в территориальных зонах: СХ-3 – Зона сельскохозяйственного использования (в том числе зона сельскохозяйственных угодий) из земель населенных пунктов и Ж-4 – Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

В указанных территориальных зонах предусмотрены виды разрешенного использования земельного участка для размещения разного вида объектов, что не противоречит понятию такого вида разрешенного использования как «для смешенного функционального использования зданий и сооружений».

В связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 39:13:040504:5 не может отвечать такому признаку признания объекта самовольной постройкой, как «возведение (создание) на земельном участке, зданий, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки», а доводы администрации о не соответствии вида разрешенного использования, земельного участка с кадастровым номером 39:13:040504:5 ни одному из видов разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки, необоснованны.

Кроме этого, положения статьи 222 ГК РФ подлежат применению только в случае установления капитального характера объекта, отнесения его к объектам недвижимости (пункт 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих с судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», содержатся разъяснения о том, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Как установлено пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В пункте 1 части 4 статьи 54 ГрК РФ определено, что предметом государственного строительного надзора является соблюдение требований наличия разрешения на строительство, если разрешение на строительство требуется для строительства или реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства. В случае строительства объектов капитального строительства, получение разрешения на строительство является обязательным.

Если для строительства или реконструкции объекта строительства не требуется разрешение на строительство, то предметом государственного строительного надзора является соблюдение соответствия параметров объекта капитального строительства предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 4 статьи 54 ГрК РФ).

Исходя из приведенных выше норм права, суд приходит к выводу о том, что недвижимость это юридическая характеристика вещи, определяемая на основании оценки связи этой вещи с землей и возможности ее перемещения без нанесения ей несоразмерного ущерба.

Обществом в материалы дела представлено Постановление Главы Муниципального Образования «Свободненское сельское поселение» от 15.10.2009 № 110 о даче согласия правопредшественнику ответчика (ФИО1) на установку павильонов быстрого питания в пос. Краснополянское Черняховского района на земельном участке площадью 42600 кв.м. согласно проекту устройства павильонов быстрого питания и схеме планировочной организации земельного участка, выполненному ООО фирма «Проект».

Таким образом, павильон «Кафе» был размещен на земельном участке с разрешения Главы Муниципального Образования «Свободненское сельское поселение».

Кроме этого, в ходе рассмотрения в Ленинградском районном суде г. Калининграда административного дела № 2а-4420/2023 по исковому заявлению ООО «ТК Биокс» к Судебному приставу-исполнителю ОСП ОИП УФССП России по Калининградской области о признании незаконным и отмене Постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки имущества – земельного участка с кадастровым номером 39:13:040:504:5, судом была назначена судебная экспертиза, по определению рыночной стоимости земельного участка и объектов расположенных на нем.

Перед экспертом также был поставлен вопрос «являются ли объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:13:040504:5, по адресу: <...> капитальными?».

Согласно заключению эксперта № ЗЭ24-007 от 19.08.2024 г. подготовленного ООО «Специализированная фирма «ОЦЕНКА» эксперт ФИО2, пришел выводу, что объект, обозначенный в соответствии с Актом о проведении контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом № СН-3-/ЗД-19 от 10.02.2023, капитальный навес (литер I) является объектом некапитального строительства по следующим факторам:

- отсутствие прочной связи с землей (размещен на плиточном покрытии);

- коммуникации подведены самовольно, проектная документация отсутствует;

- небольшой срок службы (около 10 лет);

- является подсобным строением, выполняющим обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и расположенным на нем зданиям, такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и не являются отдельными объектами гражданского оборота и не подлежат кадастровому учету.

В связи с отсутствием у подобных построек качеств самостоятельного объекта недвижимости, кадастровый учет таких объектов не осуществляется и право собственности на них не подлежит государственной регистрации независимо от физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь с земельным участком.

В отношении объекта, обозначенного в соответствии с Актом о проведении контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом № СН-3-/ЗД-19 от 10.02.2023, здание кафе (литер II) эксперт также сделал вывод, что указанное здание является объектом некапитального строительства по следующим факторам:

- отсутствие прочной связи с землей (размещен на плиточном покрытии);

- имеется возможность разборки конструкций на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы и возможность их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;

- коммуникации не имеют капитального характера, подведены самовольно, проектная документация отсутствует;

- небольшой срок службы (около 10 лет);

- является подсобным строением, не имеющим своего функционального назначения. не соответствует разрешенным видам использования территориальной зоны СХ-3.

При этом, как указывает общество, конструкция и планировка объекта «Кафе», при условии демонтажа вывески «Кафе», позволяет использовать объект и по иному назначению, в том числе под размещение ремонтных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, что отвечает виду разрешенное использование земельного участка предусмотренного пункту 14 раздела 2.2 Градостроительному плану земельного участка от 09.04.2024.

Между тем, как до подачи иска, так и в ходе судебного разбирательства, истец не представил доказательств того, что спорные строения являются капитальные объектами, а также не привел доводов по существу представленных ответчиком заключений и не оспаривал сделанные в этих заключениях выводы, ходатайство о проведении судебной экспертизы истцом не заявлено.

Также, суд отмечает, что Правила землепользования и застройки не регулируют отношения по вопросу размещения объектов некапитального строительства.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

При этом, Администрация, обращаясь с настоящим иском, не представила доказательств того, что снос спорных некапитальных строений приведет к восстановлению нарушенного права истца, а также какой интерес публично-правого образования будет защищён.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова